鄧?yán)顐b

保障性住房物業(yè)管理模式探討

鄧?yán)顐b

隨著我國保障性住房建設(shè)力度的不斷加大，保障房的物業(yè)管理逐漸暴露出諸多問題。本文從我國保障性住房物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，對保障房物業(yè)管理過程中存在的主要問題進(jìn)行了深入分析，并且提出了一些可行的措施。

保障性住房；物業(yè)管理；對策

鄧?yán)顐b/蚌埠學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理系講師，碩士（安徽蚌埠 233030）。

我國從20世紀(jì)90年代起推出了解困房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、公共租賃住房、拆遷安置新社區(qū)等多種類型的保障性住房，來解決城市中低收入群體的住房困難。隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，特別是在黨中央提出建立住房保障制度是政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)以來，國家和各級政府高度關(guān)注民生，重視保障性住房體系建設(shè)，不斷加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度。這項(xiàng)民心工程在改善低收入群眾的居住條件的同時，也帶來了一個亟待解決的社會問題——保障性住房物業(yè)管理。物業(yè)管理是當(dāng)前社會一大難題，由此引發(fā)的社會矛盾很多，那么對保障性住房進(jìn)行物業(yè)管理，更是一個難上加難的問題。

保障性住房的居住群體主要是低收入家庭，他們的生活水平相對來講比較差、經(jīng)濟(jì)承受能力比較低，很多家庭僅能維持基本的生活消費(fèi)開支，甚至有些需要政府救助補(bǔ)貼。所以保障性住房實(shí)施物業(yè)管理以后，如果按照市場條件的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，每月不菲的物業(yè)費(fèi)用會加重這些家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，降低生活質(zhì)量。如果單純地按傳統(tǒng)物業(yè)管理模式來管理，可能會重蹈現(xiàn)有售后公房物業(yè)管理中存在的收費(fèi)難、收費(fèi)率低、管理缺位、管理質(zhì)量差等惡性循環(huán)中來，帶來更多的社會矛盾，這樣有悖于國家和地方政府的初衷。

一、我國保障性住房物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀和實(shí)踐情況

伴隨著全國各地對保障性住房建設(shè)力度的加大，保障性住房物業(yè)管理問題越來越引起人們的高度重視，在很多城市出現(xiàn)了專門的經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)公司和廉租房物業(yè)公司。但是，由于我國的保障性住房以及物業(yè)管理行業(yè)均還處于起步階段，政策法規(guī)、具體模式等都還不成熟，還需要不斷的探索和完善。

目前，一些城市和地區(qū)相繼出臺了一些地方性的保障性住房物業(yè)管理的相關(guān)政策。比較有特色的主要有成都、廈門、廣州等城市。

1.成都保障性住房物業(yè)管理。成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局于2010年8月 27日出臺了 《成都市保障性住房物業(yè)管理辦法》，首次對保障性住房的物業(yè)管理、使用維護(hù)、使用管理及其監(jiān)督管理等內(nèi)容作出了明確規(guī)定。成都住房物業(yè)管理實(shí)踐的特色有建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)備選庫，提高準(zhǔn)入門檻，實(shí)行資格預(yù)審前置；規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)部分政府委托的管理監(jiān)督職能；劃清不同種類保障性住房的維修責(zé)任等。

2.廈門保障性住房物業(yè)管理。廈門市公房管理中心對保障性住房服務(wù)和管理機(jī)制進(jìn)行了積極探索，初步形成了“以市國土房產(chǎn)局為主管部門，市公房管理中心為監(jiān)管主體，區(qū)、街、社區(qū)協(xié)調(diào)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與管理”的工作模式。廈門保障性住房物業(yè)管理實(shí)踐的主要特點(diǎn)是對保障性住房物業(yè)管理進(jìn)行財政補(bǔ)貼。

3.廣州保障性住房物業(yè)管理。廣州保障性住房物業(yè)管理的特色是實(shí)行扣分制度，由保障性小區(qū)管理服務(wù)中心按照規(guī)定對住戶的違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查取證和處理，小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助相關(guān)單位開展調(diào)查取證工作。[1]在2年內(nèi)被扣除相應(yīng)分?jǐn)?shù)的住戶將會按照規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的處罰 ，最嚴(yán)重的可以收回用戶的保障性房屋，并在5年內(nèi)不能申請保障性住房，而表現(xiàn)良好的用戶將會獲得相應(yīng)的獎勵。

二、我國保障性住房物業(yè)管理中存在的主要問題

目前，我國對保障性住房的物業(yè)管理還沒有統(tǒng)一的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，對保障性住房的物業(yè)管理模式還處于探索和研究當(dāng)中。在保障性住房的使用過程中，物業(yè)管理暴露了各種問題和困難。

1.保障性住房用戶物業(yè)管理意識淡薄。保障性住房的業(yè)主和住戶多是由城市特困戶和中、低收入家庭以及老城區(qū)拆遷戶、失地農(nóng)民安置戶等組成的，他們對物業(yè)管理缺乏認(rèn)識。有些住戶可能保留原來的一些不良的生活習(xí)慣，對小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生不加愛護(hù)，很難配合物業(yè)公司的管理，給物業(yè)管理工作帶來了困難。

2.物業(yè)管理費(fèi)價格不合理。保障性住房物業(yè)管理費(fèi)用問題主要體現(xiàn)在兩個方面：從物業(yè)管理的角度來看，保障性住房的住戶主要是低收入家庭，考慮到他們的經(jīng)濟(jì)困難，物業(yè)管理費(fèi)一直是由政府定價或執(zhí)行政府指導(dǎo)價，而且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直低于一般商品住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣對于以勞動密集型為特點(diǎn)并且微利的物業(yè)管理行業(yè)來說，要維持物業(yè)管理的正常經(jīng)營開支是非常困難的，更談不上生存和發(fā)展。政府限價與企業(yè)追求利益形成了不可調(diào)和的矛盾。最終導(dǎo)致有些管理保障性住房的物業(yè)企業(yè)不得不通過減少服務(wù)項(xiàng)目、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來減少開支、控制成本，這樣讓住戶認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差而拒繳物業(yè)費(fèi)，形成了惡性循環(huán)。從另外一個層面來看，部分保障性住房的物業(yè)收費(fèi)超出了低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力。很多低收入住戶沒有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，甚至維持正常生活都比較困難，這樣物業(yè)管理費(fèi)會給他們造成經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所以，在保障性小區(qū)，物管企業(yè)與業(yè)主經(jīng)常因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)而發(fā)生矛盾沖突。有些物業(yè)公司因?yàn)闊o法經(jīng)營甚至出現(xiàn)單方撤走的情況，進(jìn)而導(dǎo)致社區(qū)出現(xiàn)無人管理的混亂局面，給居民的正常生活造成嚴(yán)重的影響。

3.物業(yè)管理資金來源不足。物業(yè)管理資金是決定物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的重要因素。對于從事保障性住房物業(yè)管理的企業(yè)來講，管理資金的來源比較少。其中重要的一部分是通過日常管理向住戶收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。另外對于廉租房，資金來源主要是廉租房租金，具體模式是政府通過低保金下發(fā)到廉租戶手中，物業(yè)公司代表住房保障部門向廉租房住戶收取租金上繳財政，再由財政按一定比例反撥給物業(yè)公司作為服務(wù)費(fèi)用。[2]第三種來源是政府對物業(yè)公司的相關(guān)補(bǔ)貼。

由于物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，廉租房的租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格，同時政府財力有限，補(bǔ)貼效率低，造成企業(yè)取得的資金難以為住戶提供完善的服務(wù)，入不敷出。

4.物業(yè)服務(wù)缺乏針對性。保障性住房居住人群的特殊性決定了保障性住房的物業(yè)管理也要和普通商品房的物業(yè)管理服務(wù)相區(qū)別。雖然目前各地普遍制定了保障性住房相關(guān)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，卻沒有制定保障性住房的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這樣，一些物業(yè)公司按照普通商品房的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來給保障性小區(qū)提供服務(wù)，甚至推出一些成本大、檔次高的有償服務(wù)，忽視了居民的實(shí)際承受能力。保障房小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)，不能只考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，脫離大多數(shù)業(yè)主的實(shí)際需求，而應(yīng)根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需要，有針對性地提供合適的服務(wù)。

5.當(dāng)?shù)貏趧恿Y源利用不充分。目前，多數(shù)物業(yè)公司的工作人員都是對外招聘而來。在保障性住房小區(qū)中，有相當(dāng)一部分人收入不穩(wěn)定，其中也不乏失業(yè)人員。這也是造成物業(yè)管理費(fèi)收繳難的一個重要原因。物業(yè)管理屬于勞動密集型行業(yè)，在管理服務(wù)中有很多技術(shù)性比較低的工作，比如保潔、保安、綠化、維修等等，物業(yè)企業(yè)可以把這些工作安排給小區(qū)內(nèi)的失業(yè)人員，這樣既解決了部分勞動力的就業(yè)問題，增強(qiáng)了他們的主人翁意識，也對維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳、降低物業(yè)企業(yè)成本等方面都有好處。

6.針對保障性住房物業(yè)管理具體的法律法規(guī)體系不完善。物業(yè)管理行業(yè)要健康發(fā)展，必須要有健全的法律、法規(guī)作保障，明確相關(guān)權(quán)利主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而法制不健全一直是制約我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。目前，我國還沒有出臺全國統(tǒng)一的針對保障性住房物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)。沒有健全的法律環(huán)境，會導(dǎo)致市場出現(xiàn)不規(guī)范的經(jīng)營行為、相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)不清、合法權(quán)益得不到有效保護(hù)等一系列問題，同時在監(jiān)管的過程中，管理部門會因?yàn)槿狈Ψ梢罁?jù)而不能及時解決糾紛。

三、完善保障性住房物業(yè)管理的對策和建議

1.充分發(fā)揮政府在保障性住房社區(qū)物業(yè)管理的保障作用。保障性住房的社會保障性質(zhì)性決定了在物業(yè)管理過程中，政府不能缺位，不能完全靠市場機(jī)制來調(diào)節(jié)，政府要進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)和監(jiān)督。政府首先應(yīng)該成立專門的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，對保障性住房的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、使用、物業(yè)管理等各項(xiàng)工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。同時政府應(yīng)該結(jié)合地方特點(diǎn)加快制定完善符合保障性物業(yè)管理發(fā)展要求的政策體系。

2.通過多種渠道籌措管理資金。僅僅依靠收取的微薄的物業(yè)管理費(fèi)、租金或是有限的政府補(bǔ)貼很難維持保障性住房的物業(yè)管理工作，必須要通過多種方式豐富資金的來源。建議在保障性住房的規(guī)劃建設(shè)階段，按照一定的比例配套建設(shè)經(jīng)營性用房，同時項(xiàng)目的選址不要選擇遠(yuǎn)離城市的邊緣地帶，應(yīng)盡量選擇交通便利、公共配套齊全的區(qū)域，這樣不僅為住戶的生活提供了便利，降低了他們的生活成本，還可以通過經(jīng)營性用房獲得可觀的收益，把這些收益作為保障性住房的物業(yè)管理資金補(bǔ)貼，形成資金的良性循環(huán)。

3.有針對性的提高保障性住房的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)保障性住房居住群體的特殊性，結(jié)合他們的實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)承受能力，有針對性的提供物業(yè)服務(wù)。同時加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，保證服務(wù)質(zhì)量和水平。

4.建立就業(yè)幫扶制度和物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼制度。國家或政府應(yīng)該針對保障性住房制定相關(guān)規(guī)定或惠民政策，比如要求物業(yè)公司在選聘工作人員時要優(yōu)先聘用保障性住房住戶中符合條件的待業(yè)人員。同時對一些生活確實(shí)很困難、沒有收入的人群，政府應(yīng)該提供一定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼，減輕他們的負(fù)擔(dān)。另外政府還可以通過相關(guān)政策支持物業(yè)企業(yè)，確保保障性小區(qū)的物業(yè)管理工作健康發(fā)展，比如，可以把小區(qū)道路、路燈、綠化等公共設(shè)施納入市政管理范圍，降低物業(yè)管理開支；可以為企業(yè)提供稅收減免優(yōu)惠解決保障性住房物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展問題。

5.加快制定并完善保障性住房物業(yè)管理法規(guī)。我國現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》主要是針對普通商品住房小區(qū)，應(yīng)該專門針對保障性住房物業(yè)管理制定適用的可操作性強(qiáng)的法律法規(guī)。對保障住房行政管理機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司、住戶在物業(yè)管理過程中的權(quán)利義務(wù)做出具體規(guī)定，明確小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會的組建、以及物業(yè)公司的選聘等一系列問題，明確政府的相關(guān)職責(zé)及保障措施。

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[1]羅小麗.保障性住房物業(yè)管理新模式探究[J].大觀周刊，2011（38）:53

[2]曾鍇，湛泳.我國廉租房后期管理體制運(yùn)行的現(xiàn)狀與出路[J].湖南社會科學(xué)，2010（2）：129-132

F293.3

A

1671-6531（2013）16-0066-02

蚌埠學(xué)院人文社科研究項(xiàng)目（2010SK21）：中小城市居住物業(yè)管理現(xiàn)狀研究--以蚌埠市為例，主持人：鄧?yán)顐b

責(zé)任編輯：何 巖