肖喜學(xué)

中國的住宅土地使用年限70年，確立于1990年，早已成為慣例，很少人會問為什么是70這個數(shù)字。其實，1980年代初，霍英東向中央政府建議土地有償出讓，成為后來土地財政的先聲，而70年的設(shè)定與他的香港經(jīng)驗不無關(guān)系。

從界限街說起

在香港的九龍半島，有一條東西向街道，名叫“界限街”（Boundary Street），兩邊的房子看起來沒有什么不同，但房屋中介可能會告訴你：兩側(cè)的土地使用年限有可能大不相同，而且一邊要交租金，一邊則不要。

要知道它的來歷，有必要先復(fù)習(xí)一下中國近代史。

1840年第一次鴉片戰(zhàn)爭爆發(fā)，清軍戰(zhàn)敗，1841年雙方代表草擬《穿鼻草約》后英軍在香港島登陸，1842年中英正式簽訂《南京條約》，確認將香港島連同鄰近的鴨脷洲永久轉(zhuǎn)讓與英國；1860年清軍再次戰(zhàn)敗，簽下《北京條約》，把九龍半島南部連同鄰近的昂船洲一同永久轉(zhuǎn)讓給英國；1898年，英國通過與清廷簽訂《中英展拓香港界址專條》，租借九龍半島北部、深圳河以南的新界和鄰近島嶼，租期99年（但九龍寨城除外）。

這一系列動作，確定了今日香港的轄區(qū)范圍（香港島、九龍、新界）；根據(jù)《北京條約》的附圖，大致就是在昂船洲島最北頭的角和九龍炮臺之間劃了一條直線，用矮矮的鐵絲網(wǎng)分割，把后來的新界和新九龍隔在外面，這也是今天界限街的走向。因此，根據(jù)中英之間原本的協(xié)議（雖然后來的中國政府并不承認這不平等條約），界限街以南是不需要還的，而界限街以北應(yīng)當在99年后，即1997年7月1日歸還給中國。

1980年代，中英雙方就香港問題談判，英國方面考慮到諸多因素并未堅持只還界限街以北地區(qū)，而是把界限街南北的香港、九龍、新界全境歸還給中國。

香港土地年期的演變

1841年英軍占領(lǐng)香港島之后，當時的模擬港督義律急于大搞建設(shè)，開始賣地，按照他們的說法，港島的土地與其他英聯(lián)邦國家一樣，屬于女王陛下所有，賣地只是把土地的使用權(quán)批租給買家；不過，最早的土地批租并未規(guī)定明確的期限。

1844年，港府把土地租期確定為75年，且不可續(xù)約，但幾乎所有的承租人都抱怨經(jīng)濟形勢不好而土地租期又太短，港督無奈向倫敦報告，以新加坡土地999年期為例建議延長租期，終于在1849年獲得批準，宣布把租期原來為75年的土地延長924年，合計999年，而且不補交任何地價，因此又出現(xiàn)了一大批999年租期的土地。

1898年5月，英國政府認為租期過長，導(dǎo)致政府無法與承租人一同分享土地升值的收益，要求香港政府在新批土地時取消了999年租期的租約，代之以75年可再續(xù)租75年且不另收地價的租約，同時政府要求承租人在75年租期期滿后支付按新標準制定的土地租金。此后一直到1985年《中英聯(lián)合聲明》生效，除了少數(shù)99年期的例外情況，75年租期成為界限街以南土地的標準租期。

1898年6月，界限街以北的土地由英國政府向中國租借，港府接管后，以99年減3天（從1898年7月1日起計）批租給土地開發(fā)商和使用者，在1997年6月27日期滿時收回，再由港府在6月30日歸還中國。

香港回歸時，界限街北的所有土地批租契約都將期滿，為了保持香港在過渡期內(nèi)政治和經(jīng)濟的穩(wěn)定，《中英聯(lián)合聲明》規(guī)定，港英時期的土地批租制度將繼續(xù)實行下去，并規(guī)定1997年7月1日以前期滿的土地契約可以自動續(xù)期至50年后的2047年6月30日，不需要補地價，但是從續(xù)期之日起，每年交納一定的租金（按照經(jīng)評估的土地年租金的3%計算）。于是，界限街再次成為土地特征的分界線：在界限街以北，已有土地的年期只能到2047年，而且必須交租金；而在界限街以南，只要原來的土地期限未到，就不需要交租金，而且即使是原來規(guī)定沒有續(xù)期權(quán)的土地，也可以在1997年以后到期時免地價再續(xù)一次50年。

此外，從《中英聯(lián)合聲明》生效之日1985年5月27日至1997年6月30日止，港府可以批出租期不超過2047年6月30日的新的土地。該土地的新業(yè)主須交納地價并交納象征式租金至1997年6月30日，該日以后不需要補地價，但須交納租金。

1997年7月1日后，根據(jù)《香港特別行政區(qū)基本法》的規(guī)定，香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源屬于國家（中華人民共和國）所有，由香港特別行政區(qū)政府負責(zé)管理、使用、開發(fā)、出租或批給個人、法人或團體使用或開發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配。1997年7月15日，香港行政會議決定除了特殊用途土地（如加油站用地是21年）外，新批土地的年期定為50年，與社會制度“50年不變”的“50年”保持一致。

香港案例

于是，香港形成了一系列批租年限不同的土地：無期限、999年期、99年期、75年期、50年期等。目前，全香港還存有唯一的無期限土地標本，那就是香港圣公會香港教區(qū)主教堂——圣約翰座堂（St Johns Cathedral），1847年奠基，1849年落成祝圣。教堂坐落于最繁華的中環(huán)，占地5.3萬平方英尺，緊鄰中銀大廈和匯豐銀行大廈，如果能按照10倍容積率改建為寫字樓，按照農(nóng)業(yè)銀行最近購買的999年期中環(huán)寫字樓價格每平方英尺2.78萬港幣計算，價值可高達147億港幣，不過這只是假設(shè)而已，因為當年批地時就已經(jīng)明確只能作為教堂用途。

尖沙咀的購物天堂——海港城（Harbour City），從當年的九龍倉碼頭改建而來，大部分物業(yè)的土地起止年期是從1881年到2880年，而在銅鑼灣的時代廣場則是三個時間起點的混合體，分別是1851、1861和1881年，也都是999年期。

太古（Swire）在港島東區(qū)鲗魚涌開發(fā)的太古城（Taikoo Shing），是香港有指標意義的大型住宅區(qū)，其前身是1900年獲得土地的太古船塢（Taikoo Dockyard），請注意1900年本來已經(jīng)廢除999年的租期，但英資背景的太古就是不一般，它轉(zhuǎn)而向英國政府描繪一個能夠建造萬噸級輪船的宏大構(gòu)想，申請把原本以99年批租的土地延長為999年，最終獲得批準；70年以后，太古又申請把船塢改建為住宅又被批準，所以太古城便成了2899年土地才到期的藍籌物業(yè)。

1984年《中英聯(lián)合聲明》簽署，但是還要等到兩國權(quán)力機構(gòu)批準才能生效，如果這期間要買一塊地，在生效前買還是生效后買的差別就很大，因為生效前還可以享受75年續(xù)期75年等于150年的待遇，而生效后則只有2047減1985等于62年；所以開發(fā)商都希望能夠趕上末班車，還是這個太古，就成功把位于金鐘的太古廣場1座、萬豪酒店和購物中心的一部分，爭取到了150年即2135年到期的待遇，不過其他部分就只好適用2047年到期的規(guī)則了。

2047年到期的有兩類，九龍倉位于界限街北、鉆石山的荷里活廣場（Plaza Hollywood），屬于本來在1997年到期但順延到2047年的一類；而新鴻基位于維多利亞港兩岸的制高點IFC和ICC，則屬于《中英聯(lián)合聲明》生效后新批租的土地。

1997年以后，香港政府新批出的土地采用50年的標準租期，而且一般不可續(xù)期；當然也有例外，1999年，迪斯尼樂園最后就被授予了50年續(xù)期50年等于100年的優(yōu)惠，不過這來源于迪斯尼超強的議價能力。

國際比較

在現(xiàn)代的英美法系中，地產(chǎn)權(quán)分兩類：一類是freehold（自主持有或者永業(yè)權(quán)）；另一種是leasehold（租賃持有或者租業(yè)權(quán)），前者無期限，后者有期限。英國的土地在法律上都歸英國王室所有，英王是唯一絕對的土地所有人，但擁有freehold的土地持有人實際上是該土地的所有者，只要他不違反法律和規(guī)劃和侵犯他人利益，就可以隨意利用和處分土地。

據(jù)統(tǒng)計，英國公共部門所有的土地占15%左右，而民間（包括自然人和法人）所有的土地占85%左右。從長江實業(yè)公布的年報中，我們可以發(fā)現(xiàn)，長實在英國倫敦Convoys Wharf開發(fā)的商業(yè)住宅項目，在荷蘭、比利時、墨西哥及巴哈馬經(jīng)營的碼頭都是freehold。

在美國，私有土地占美國國土面積的59%，主要分布在東部和中部，聯(lián)邦政府土地占32%，主要分布在西部；州政府土地占7%，其余2%為印第安人保留地。在日本，私有土地超過60%，而國有和公有的土地大部分是山林、河川和海濱地，其土地資產(chǎn)總值只占日本全部土地資產(chǎn)總值的6%以下。在地廣人稀的加拿大，私有土地不到總面積的11%，但主要分布在南部土地肥沃地帶，全國的城鎮(zhèn)土地、良田、牧場等經(jīng)濟效益高的土地大部分被私人占有。

在法國、意大利、西班牙、葡萄牙、德國、奧地利、瑞士等大陸法系國家，土地所有制的特點也是土地私人所有一般占主要成分，私有土地的價值量一般占各國（地區(qū)）全部土地資產(chǎn)價值的絕大部分；私有土地雖受政府調(diào)節(jié)，但主要以市場機制配置。

在英國另外一個曾經(jīng)的殖民地新加坡，土地契約被簡稱為地契，目前也存在多種形式的地契： 永久地契、999年、103年、101年、99年。其中永久地契和101年、103年或者999年地契都是新加坡建國前留存的產(chǎn)物，建國后批出的土地則沒有了永久地契，而采取與香港趨同的批租制，只不過是99年地契，故目前大部分在售物業(yè)為99年地契，而那些在售的永久地契物業(yè)，則是開發(fā)商從私人手上收購freehold土地后重建出售的。

中國模式

回到本文開頭，當年霍英東最早向中央領(lǐng)導(dǎo)提出建議，租地給外商進行開發(fā)，而后來的“70年”也是從霍英東建議的“99年”、 “也可以75年”中來。其中的“99年”來自于界限街以北的批租土地，而“75年”則是當時港府在界限街以南的批租年限，中國最終為住宅選擇了一個比75年更短一些的70年，而其他類型的土地年期則更短。

周其仁教授曾撰文，把中國的城市土地制度形容為一部“急就章”，即從法律嚴禁土地轉(zhuǎn)讓、租賃和買賣，到形成可以拍賣土地使用權(quán)的市場體制，在國家行政和立法層面，前后總共還不到一年時間，當時急急忙忙定下的土地轉(zhuǎn)讓年期受到了香港的影響，而那里有一個回歸大陸的特殊約束條件，所以不少土地批租的年期比較短。他還認為“最大之失”是“把香港單一土地所有制的特殊，錯以為是可以通行天下的一般。其實全部土地歸港英政府，只是港島的殖民地體制遺產(chǎn)，并不是包括新界在內(nèi)的全部香港的土地制度”。

周教授的基本觀點我是同意的，但是在對香港土地制度的細節(jié)理解上，他的理解有失偏頗，事實上當時香港的土地年期并非因為受到回歸大陸的約束，因為界限街以南大多數(shù)土地從1898年以后就按照75年批租了。

在中國，不管年限多長，城鎮(zhèn)土地都是100%歸國家所有，私人部門（包括自然人和法人）只擁有40年至70年的使用權(quán)。也就是說，中國與世界大多數(shù)國家的土地所有制結(jié)構(gòu)不同，而是采取了與兩個英國的前殖民城市——香港和新加坡趨同的規(guī)則。問題是香港和新加坡都是一個小的經(jīng)濟體，而且都屬于低稅收地區(qū)，它們可以用循環(huán)收取的高地價來彌補低稅收和高福利，通過不斷的資本進入得以支撐高房價（短土地年期實際上意味著土地價格進一步高企），而中國則是高稅收、高政府開支、低福利的大經(jīng)濟體，依靠外在資本持續(xù)進入沒有可能，那么又有誰來支撐我們長期的高地價呢？

王家衛(wèi)有部電影名叫《2046》，與2047年有所巧合，似乎又不是巧合。在中國內(nèi)地， 70年（如果從1990年開始算也不到50年了）以后，政府是否會舍得免地價自動續(xù)期？對購房者來說，人生中積累的最大一筆資產(chǎn)會落在界限街的哪一邊？