【摘 要】在我國房地產(chǎn)的起步相對(duì)較晚，其個(gè)方面的的體系和機(jī)制都還沒有一個(gè)完全成熟的標(biāo)準(zhǔn)，由于我國金融體系不夠完整加上前些年房地產(chǎn)瘋狂的發(fā)展，致使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)越來越嚴(yán)重。財(cái)務(wù)危機(jī)一旦出現(xiàn)就會(huì)危機(jī)或失敗就會(huì)危機(jī)到企業(yè)的發(fā)展，因此，如何應(yīng)變多變的市場環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，成為房地產(chǎn)面臨的問題，財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)作為一種創(chuàng)新性的財(cái)務(wù)理論，它的作用越來越明顯。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)；功能

一、財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的概述

財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)在經(jīng)營管理活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的全過程，以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營計(jì)劃及其他相，關(guān)的財(cái)務(wù)資料為依據(jù)，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場營銷等理論，采用比例分析，數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警。它與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)相互依賴，互為補(bǔ)充。從財(cái)務(wù)預(yù)警角度看，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的預(yù)測不僅僅限于對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測。企業(yè)財(cái)務(wù)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。由此財(cái)務(wù)管理應(yīng)是對(duì)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的組織和控制、協(xié)調(diào)，是組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)綜合管理工作。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)含義的界定應(yīng)按照廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀來理解，更適合房地產(chǎn)行業(yè)。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

首先，管理不規(guī)范，控制力不夠。在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整能力差，缺乏靈活變動(dòng)性，進(jìn)一步加大了投資決策的難度，使房地產(chǎn)行業(yè)投資面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。資金管理跟不上，開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。這些都嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的控制能力。在項(xiàng)目建設(shè)中，涉及的部門較多，還有許多行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這都加大了開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的難度與風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量雖容易監(jiān)控，但項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量。除此以外，由于房地產(chǎn)和政策性風(fēng)險(xiǎn)很容易凸顯。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量的管理成為使某個(gè)項(xiàng)目成功的基本前提。

其次，負(fù)債金額大，對(duì)銀行的依賴高。房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了其籌資金額巨大，而雖然其也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本相當(dāng)?shù)停罅康拈_發(fā)資金都來源于借貸，而有些企業(yè)根本沒有自有資本。近年來，我國房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長率。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，在所謂高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下盲目舉債加重了成本負(fù)擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于通貨膨脹等的影響，一旦貨款利率發(fā)生增長變化，必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無利可圖。與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位往往也成為市場風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素，其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量的主要參考指標(biāo)，這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段，易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響。

最后，對(duì)財(cái)務(wù)不夠重視。在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容因開發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，這一特點(diǎn)決定了其與其他企業(yè)之間的各種預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)等較一般企業(yè)更加頻繁和復(fù)雜，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任也更大。很多企業(yè)忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理優(yōu)勢，在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，致使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起。或者是只強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)部門加強(qiáng)成本核算，而沒有調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全面成本管理。

三、財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制的功能

1.信息反饋。進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警需要對(duì)國內(nèi)外與企業(yè)有關(guān)的各種信息進(jìn)行收集并分析整理，包括企業(yè)行業(yè)競爭情況、宏觀產(chǎn)業(yè)政策、橫縱向的供應(yīng)商及客戶情況等等。

2.進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，防范風(fēng)險(xiǎn)損失。通過信息收集整理可以對(duì)企業(yè)橫向、縱向比較，與歷史對(duì)比、與先進(jìn)企業(yè)對(duì)比，分析標(biāo)桿企業(yè)、惡化企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而最大限度地做出防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)措施，最大限度地減小企業(yè)損失。

3.控制危機(jī)。當(dāng)財(cái)務(wù)發(fā)生潛在的危機(jī)時(shí)，財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)還能及時(shí)尋找導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況惡化的根源，使經(jīng)營者有的放矢，對(duì)癥下藥，制定有效的措施，阻止財(cái)務(wù)狀況的進(jìn)一步惡化。

4.進(jìn)行有效借鑒，完善企業(yè)管理。企業(yè)通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，不僅可以發(fā)現(xiàn)問題、找出問題、解決問題，更能“存儲(chǔ)”問題，把歷史數(shù)據(jù)保留下來，如果以后還碰上相同或者類似的問題，即很快能從這些數(shù)據(jù)中找出更行之有效的解決辦法或者是進(jìn)一步改進(jìn)的解決辦法。

5.提供決策支持地、提高企業(yè)管理水平：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的最終目的是為決策者利用，防止企業(yè)經(jīng)營偏離正確軌道，防止企業(yè)不同的管理者、不同階段犯相同的錯(cuò)誤決策，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能很好地幫助企業(yè)發(fā)出問題、分析問題及解決問題的作用。

總 結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大、資金占用大、建設(shè)周期長、資金回收慢等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的提高造成了企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中極易受市場、政策等因素影響而出現(xiàn)經(jīng)營困難的問題。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的建立與實(shí)施能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)發(fā)展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并以科學(xué)的控制與預(yù)防方式減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營的影響，促進(jìn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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