19世紀(jì)后期，美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了飛速發(fā)展的“鍍金年代”。由于經(jīng)濟(jì)中心迅速向大型中心城市集中，土地相應(yīng)地日益緊俏，高層建筑自然成為建筑工程商和土地業(yè)主挖掘利潤的源泉。隨著技術(shù)的不斷成熟，建筑物的高度得以不斷攀升，摩天大樓也藉此應(yīng)運(yùn)而生。

時(shí)代的腳步

如今，在大城市中心等土地嚴(yán)重不足的地區(qū)，摩天大樓遍地開花，因?yàn)槊恳粔K土地的可出租樓層面積比率很高而被譽(yù)為寸金尺土的香港就是一個(gè)例子。此外，很重要的一點(diǎn)在于，摩天大樓被人們普遍認(rèn)為是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)力量的終極象征，這種觀點(diǎn)在亞洲不少新興的發(fā)達(dá)國家中普遍存在。除了東亞之外，位于中東的阿拉伯聯(lián)合酋長國首都迪拜，這個(gè)面積很小卻十分富有的國家同樣非常熱衷于摩天大樓，其中就包括歷經(jīng)波折后于2010年最終落成的全球制高點(diǎn)、超級(jí)摩天大樓——哈里發(fā)塔（原名迪拜塔）。

相較高層商業(yè)建筑在美國大都會(huì)蓬勃的發(fā)展，擁有悠久歷史的歐洲城市則較為重視維持城市傳統(tǒng)面貌，許多歐洲城市時(shí)至今日仍保存著從中世紀(jì)以來各個(gè)不同時(shí)期的建筑作品。新建的高層建筑必須與附近的建筑景觀互相協(xié)調(diào)，想要在古城中鶴立雞群的建筑計(jì)劃往往在動(dòng)工興建之前就會(huì)被阻止。

盡管中國歷史文化同樣源遠(yuǎn)流長，古建筑眾多且不乏精品，但《2012中國摩天城市報(bào)告》顯示，中國內(nèi)地（不包含港、澳）摩天大樓現(xiàn)有470座，在建的摩天大樓332座，另有516座已經(jīng)完成土地拍賣、設(shè)計(jì)招標(biāo)或已奠基。而摩天大樓的始創(chuàng)者——美國，現(xiàn)有的摩天大樓有533座，但在建及正在規(guī)劃的僅有30座。有人說，中國已經(jīng)成為全世界最狂熱的摩天大樓 “建造工地”。

節(jié)約還是浪費(fèi)？

事實(shí)上，人們擔(dān)心摩天大樓可能為人居環(huán)境帶來隱患已不是一天兩天，環(huán)保界專家多次指出，摩天大樓式的高層建筑物遮擋了視線和陽光，蠶食了人們享受天空的權(quán)利，破壞了自然與人的和諧關(guān)系。目前摩天大樓廣泛采用的玻璃幕墻所反射的光，會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成光污染，不但影響城市居民的健康，還有可能對(duì)人們的視覺造成危害。另外，高樓還會(huì)將高空強(qiáng)風(fēng)引至地面，造成高樓附近的局部強(qiáng)風(fēng)。

而在建筑內(nèi)部，能耗問題也是如今摩天大樓為人詬病的原因之一。由于采光嚴(yán)重不足，多數(shù)高層建筑不得不24小時(shí)使用電力照明，加上通風(fēng)不暢只能大量依靠空調(diào)，建筑生產(chǎn)和排出的大量熱能很可能會(huì)打破空氣中原有的熱平衡，與汽車尾氣一起成為城市熱島現(xiàn)象的幫兇。

據(jù)建筑業(yè)界人士介紹，由于設(shè)計(jì)缺陷、管理粗放等種種原因，目前我國大型寫字樓的能耗普遍十分巨大，其能耗較發(fā)達(dá)國家同等體量的建筑高出25%～50%。北京上海等大城市中大型寫字樓一年的耗電量可高達(dá)150千瓦時(shí)/平方米，這還不包括煤氣、熱力等其他能源消耗。如此大的能耗給能源供給和環(huán)境保護(hù)都帶來了巨大負(fù)擔(dān)。

甚至有專家表示，興建摩天大樓更有利于土地集約使用的說法都是值得商榷的。如果把高樓周圍必須具備的密集路網(wǎng)、大片綠地廣場、以及建筑中的轉(zhuǎn)換層操作間等的面積統(tǒng)統(tǒng)納入考慮的話，摩天大樓特別是300米以上的超級(jí)摩天大樓，并不比高密度的普通高層建筑更節(jié)省土地。目前建筑界的共識(shí)是，高度超過300米的摩天大樓已經(jīng)不再具有節(jié)約用地的意義了。

安全的質(zhì)疑

摩天大樓是否是人類居住形態(tài)趨向城市化過程中的必然選擇呢？它在日益重視安全與環(huán)境問題的當(dāng)下是否不合時(shí)宜？

事實(shí)上不少研究顯示，居住于摩天大樓之中的危險(xiǎn)系數(shù)遠(yuǎn)高于普通建筑?！鞍踩浴笔冀K是摩天大樓不容忽視的薄弱環(huán)節(jié)。在應(yīng)付地震、爆炸、火災(zāi)和有害氣體泄漏等突發(fā)事件方面，摩天大樓具有一定的軟肋。即使不考慮類似“911”這樣的極端事件，對(duì)普通最容易發(fā)生的火災(zāi)而言，由于隱患多排查困難，火勢(shì)蔓延快而撲救難度大，摩天大樓中的人員逃生相當(dāng)困難。上海金茂大廈曾做過試驗(yàn)，身強(qiáng)力壯的消防隊(duì)員從85樓往下跑，最快的也要35分鐘才能離開建筑。

2010年年末在上海發(fā)生的“11·15火災(zāi)慘案”，就曾一度引發(fā)了公眾對(duì)于高層建筑火災(zāi)防范的警惕和不安。一位上海市民表示：“如果對(duì)一棟著火的28層建筑開展的滅火行動(dòng)都如此力不從心，更高層的建筑著火了會(huì)是什么后果？”

更令人擔(dān)心的還有地面沉降問題。特別是對(duì)于像上海那樣建于沉積沙層之上的城市、或是像北京這樣位于地下水開采殆盡的華北平原的城市，地陷、天坑等地質(zhì)災(zāi)難并不是聳人聽聞的預(yù)言。此前就曾有媒體報(bào)道，上海金茂大廈僅在2008年一年之內(nèi)就下沉了6厘米之多。

供不應(yīng)求還是供過于求

去年10月，已經(jīng)在深圳建造了當(dāng)?shù)氐谝桓邩恰熬┗?00”的京基集團(tuán)，又準(zhǔn)備將自己的紀(jì)錄刷新，打算在深圳晶都酒店舊址上，再建一座高度達(dá)666米的高樓、以及橫向666米跨越深南大道的“臥樓”，與現(xiàn)有的京基100大廈相連，案名暫時(shí)定為“天街+地街”。

摩天大樓數(shù)量的急劇攀升，引起業(yè)界對(duì)未來市場泡沫的擔(dān)憂。對(duì)于深圳未來摩天樓的分布情況，有分析報(bào)告稱，深圳未來五年將有52棟50層高的“超高層建筑”建成。假設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一旦減速，預(yù)期的市場需求也會(huì)大大縮減。屆時(shí)，以金融業(yè)等高端服務(wù)業(yè)為租賃主力的寫字樓需求能否及時(shí)跟上，將成為疑問。據(jù)了解，目前許多摩天大樓的招商戰(zhàn)已經(jīng)提前開打，將在2014年竣工的上海第一高樓“上海中心”項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)開始與全球潛在客戶進(jìn)行溝通。

以目前中國正在計(jì)劃開發(fā)的世界第一高樓為例，整個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積高達(dá)100萬平方米，如果該項(xiàng)目最終的投資額只有40億元的話，那么每平方米建筑面積的投資額只有4000元。在國內(nèi)很多二線城市的核心區(qū)域，4000元甚至不夠土地單價(jià)。

不過，低地價(jià)誘發(fā)的高樓建設(shè)熱潮，也直接引發(fā)了一系列不良反應(yīng)。盲目開發(fā)摩天大樓，不僅使前期的投入成本較高，投資收益不好，更關(guān)鍵的是，也導(dǎo)致了建成之后大面積的空置，這無疑是對(duì)資源的一種浪費(fèi)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士透露，地產(chǎn)商選擇造超高層寫字樓，原因非常簡單，如果以摩天大樓名義立項(xiàng)，就能以非常低廉的價(jià)格獲取土地。正是因?yàn)槭艿降土恋爻杀镜奈?，一些?shí)力并不是十分雄厚的中小型開發(fā)商也開始加入開發(fā)投資額可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過凈資產(chǎn)規(guī)模的項(xiàng)目。

摩天大樓陷高度崇拜

“幾乎沒有開發(fā)商愿意單獨(dú)去建摩天大樓，因?yàn)槟μ齑髽腔ǔ杀竞秃笃谶\(yùn)營維護(hù)的成本較高，從經(jīng)濟(jì)角度上分析并不劃算，目前之所以有這股摩天大樓建設(shè)熱，很大程度上是由地方推動(dòng)的，不少地方認(rèn)為摩天大樓可以成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑，也可以成為政績之一。”商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平指出了摩天大樓建設(shè)狂潮背后的原因之一。

如果說上海、深圳的摩天大樓熱大部分是為了在有限土地面積內(nèi)實(shí)現(xiàn)最大的辦公居住需求，是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的高速發(fā)展與城市建設(shè)腳步加快的投射，那么像長沙的“天空城市”，貴陽的17座摩天大樓規(guī)劃，防城港的亞洲國際金融中心等等，這些并沒有足夠的“摩天大樓消費(fèi)能力”的內(nèi)地城市，對(duì)于摩天大樓的追捧更多的可能是地方政府在背后的支持和主導(dǎo)。

事實(shí)上，在上世紀(jì)90年代初，以上海陸家嘴為代表興起的第一輪摩天樓熱中，多由政府直接接洽摩天樓的建設(shè)。時(shí)至今日，由政府立項(xiàng)，開發(fā)商投建摩天樓項(xiàng)目的模式逐漸成為主流。

據(jù)了解，京基集團(tuán)建設(shè)摩天大樓就與當(dāng)?shù)卣鞘行蜗蠛徒?jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)。一方面，在政府看來，京基100的運(yùn)營成功是深圳城市舊改的典范。目前，深圳市政府計(jì)劃將京基100附近的蔡屋圍金融中心區(qū)改造成為國際消費(fèi)中心，新一輪更新將繼續(xù)強(qiáng)化以金融為核心的高端商業(yè)商務(wù)區(qū)功能。從地方的角度來看，這將大大提升深圳的城市形象，因而在項(xiàng)目推廣上自然不遺余力。

然而，數(shù)據(jù)顯示，一般寫字樓若超過100米，整個(gè)大樓的消防要求、抗震要求、電梯要求都比一般大廈要求要高很多，這導(dǎo)致投資成本相應(yīng)增多。與此同時(shí)，由于養(yǎng)護(hù)成本較高，目前一般摩天大樓的物業(yè)管理都處于虧損階段。比如，對(duì)摩天大樓進(jìn)行一次例行的外墻清洗的代價(jià)要比一般的非超高層樓貴很多，而這并非簡單的面積增加的問題，而是明顯加大了復(fù)雜程度，進(jìn)而導(dǎo)致運(yùn)營成本的直線上漲。

高昂的維護(hù)費(fèi)用

摩天大樓的投資回報(bào)期偏長，對(duì)資金能力要求高，在持續(xù)的調(diào)控下，開發(fā)商的銷售或多或少將受到影響，如無法拓展新的融資來源補(bǔ)給資金，一旦資金鏈斷裂，出現(xiàn)部分爛尾樓將無可避免。對(duì)于本身定位有缺陷的項(xiàng)目，面臨的風(fēng)險(xiǎn)則更大。

即使項(xiàng)目能夠順利建成，后期的維護(hù)費(fèi)用對(duì)于普通企業(yè)而言也是一項(xiàng)難以承受之重。因?yàn)槟μ齑髽桥c普通大廈相比，前期的硬件成本和后期管理的支出都會(huì)有所增加，這是超高層建筑在投入使用后必須直面的問題。調(diào)查顯示，樓層增高后，有些普通的電梯高度和平穩(wěn)度不夠，這決定了在硬件方面，成本會(huì)相應(yīng)增加。有些摩天大樓安裝幾十部每秒上升10米的高速電梯，僅每天的運(yùn)行成本就不菲。上海金茂大廈每天的維護(hù)費(fèi)用就高達(dá)100萬元，每年的維護(hù)費(fèi)用近4億。

此外，摩天大樓的消防成本很高，相關(guān)部門規(guī)定摩天大樓樓頂須建直升機(jī)停機(jī)坪，因?yàn)橐坏┌l(fā)生火災(zāi)，消防云梯根本架不上來。這一系列硬件條件決定了摩天大樓的經(jīng)營管理和物業(yè)維護(hù)管理成本要比普通寫字樓高很多，而這也是對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力的一種考驗(yàn)，決定了項(xiàng)目以后的生存。

相關(guān)機(jī)構(gòu)針對(duì)近100年來的超高層建筑統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，超高層建筑由于招租率低、維護(hù)費(fèi)用高等問題，導(dǎo)致運(yùn)營大多虧本，這意味著中國超高層商用物業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)了一個(gè)奇特的現(xiàn)象：有很多企業(yè)有能力開發(fā)，卻不具備后期管理運(yùn)營的能力。

對(duì)此，有關(guān)專家指出，超高大樓建成的前五年是黃金期，隨著時(shí)間推移，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)會(huì)越來越高。因?yàn)榫S護(hù)費(fèi)用不但不會(huì)下降，有時(shí)甚至?xí)絹碓礁?，而其本身的商業(yè)價(jià)值卻會(huì)隨時(shí)間的推移而降低。一旦虧損嚴(yán)重，就會(huì)形成惡性循環(huán)，越虧越租不出，越租不出越虧，但由于投資巨大，不能說拆就把它拆了，最后還得“養(yǎng)”著它。