摘 要： 運用馬克思政治經(jīng)濟學基本原理分析我國房價高漲的原因及治理對策。我國房價高漲雖然全國層面看泡沫不大，但京津滬等發(fā)達城市泡沫嚴重。房價高漲乃至形成泡沫的根源在于地租過高，直接原因是房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)利潤過高吸引了社會資本的過度集中，資本虛擬化和銀行的信貸支持則成為其加速器。房價高漲會產(chǎn)生嚴重的民生問題，泡沫破滅又會對實體經(jīng)濟帶來災難，因此降低地租和有比例實現(xiàn)國民經(jīng)濟各部門間均衡發(fā)展是解決問題的根本出路。

關鍵詞：房地產(chǎn)價格高漲；形成機制；政治經(jīng)濟學視角；地租

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1009-9107（2013）02-0036-07

一、相關文獻綜述與問題的引出

房地產(chǎn)價格高漲及其泡沫問題是目前社會各界關注的焦點，自2010年初至今我國房地產(chǎn)價格調(diào)控效果甚微。據(jù)天相投顧統(tǒng)計，2010年8月全國的商品房銷售均價為4 430元/平米，到2011年8月則為5 196元/平米，漲幅達17.3%，北京、上海等發(fā)達城市的房價則上漲更快，有關我國房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭論也充斥著學術界、政府和媒體的視眼。根據(jù)資本定價理論，房地產(chǎn)的當前價格等于其未來收益的貼現(xiàn)值。但由于未來收益的不確定性，房地產(chǎn)的當前價格很難反映其市場價值，也就較難對泡沫作出識別和預警。難怪很多西方學者也承認：由于很難判斷資產(chǎn)價格是由其基本面引起的還是由投機因素引起的，因而泡沫只有當它破滅后才能發(fā)現(xiàn)。國內(nèi)相關文獻主要用西方經(jīng)濟學原理來尋求我國房價高漲的原因。易憲容認為金融制度不完全性、效應的滯后性及利益的滲透性，金融交易制度安排的缺陷為我國房價波動的制度性根源，并認為信貸擴張過度是房價過快增長的主要原因 [1]。昌忠澤則指出信貸擴張、土地財政以及住房預售制度是中國房地產(chǎn)泡沫形成的三大根源，其中隱藏著巨大的雙重風險：一方面導致財政風險加劇，土地財政難以為繼；另一方面導致金融風險高度集中于銀行體系。并認為房地產(chǎn)業(yè)從長期來看不應該作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，加大公共財政體制改革，嚴格土地管理制度，改變地方政府對土地財政的依賴關系是抑制房價泡沫的可能途徑[2]。周彬、杜兩省認為土地財政必然推動房價持續(xù)上漲，從而降低居民個人的效用并引起社會公眾的不滿，房價越高，地方政府的效用就越大，因而地方政府有推動房價上升的內(nèi)在激勵，給定土地財政現(xiàn)狀，在地方政府互相競爭情況下，中央政府通過商業(yè)銀行來控制房價過快上漲存在極大的困難[3]。

上述文獻的不足之處是只從某一個角度來解釋我國房價泡沫形成的原因，不能將影響房價高漲的因素納入一個統(tǒng)一的分析框架。馬克思主義政治經(jīng)濟學將商品價值的研究作為其核心任務之一，尤其是對價值和價格的概念在理論上作了嚴格區(qū)分，加上其平均利潤理論、地租理論及虛擬資本理論，構成了研究房地產(chǎn)泡沫的最有說服力的理論框架。因此，從馬克思政治經(jīng)濟學角度來把握我國房地產(chǎn)泡沫的度量、判斷房地產(chǎn)價格高漲的根源，對我們認識現(xiàn)實情況、把握政策方向、掌握投資力度，以及引導和促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實意義。

二、馬克思關于“泡沫”的定義與解釋

1.關于泡沫的定義。關于“泡沫”，馬克思政治經(jīng)濟學中沒有明確定義，最為經(jīng)典的關于泡沫的定義要數(shù)《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大詞典》：“泡沫狀態(tài)”就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中徒然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生出還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力不感興趣。隨著漲價而來的常常是預期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格的暴跌，最后以金融危機告終。馬克思認為“商品價值是凝結在商品中的無差別的人類勞動，是由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間決定的”，“商品的價格是其價值的表現(xiàn)形式，價格圍繞著價值上下波動”，“在壟斷市場中，商品的價格形式表現(xiàn)為壟斷價格，而壟斷價格也不會脫離商品價值，也圍繞著價值上下波動”[4]47102，871。據(jù)此，可以將泡沫定義為商品價格對其價值的嚴重背離，泡沫的大小與其背離的程度成正比。

2.房地產(chǎn)價格的構成。房地產(chǎn)價值由房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分構成。房產(chǎn)是人類勞動的結果，地產(chǎn)則分為兩種情況：一是未經(jīng)開墾的生地，沒有經(jīng)過人類的勞動，沒有價值；二是經(jīng)過人類開墾的熟地，具有價值。依據(jù)商品價值公式c+v+m，預付資本C可以分為兩部分：一是購買生產(chǎn)資料而支付的貨幣額c，屬于不變資本；二是購買勞動力而支付的貨幣額v，屬于可變資本。在房地產(chǎn)價格的構成中，不變資本主要由建筑材料和設備折舊構成，鋼筋、水泥和裝修材料等建材一次性轉(zhuǎn)移到房價中，而用于蓋房子的設備和其他固定資產(chǎn)投資以折舊的形式多次轉(zhuǎn)移到房價中，不變資本不產(chǎn)生價值。馬克思認為只有可變資本v才能創(chuàng)造剩余價值，按照產(chǎn)業(yè)分類，建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，由此可以判斷房地產(chǎn)價值由建筑工人創(chuàng)造，這里的建筑工人應是廣義的，房地產(chǎn)的設計、建造、管理、營銷等諸多勞動是否應歸于可變資本范疇需要區(qū)別看待。對生產(chǎn)勞動的定義主要從增值資本角度和增加使用價值角度來看，前者是資本交換勞動，后者是生產(chǎn)物資產(chǎn)品或具有物資載體的非物質(zhì)產(chǎn)品的勞動。從馬克思“總體工人”的概念來看，“隨著勞動過程本身的協(xié)作性質(zhì)的發(fā)展，生產(chǎn)勞動和它的承擔者即生產(chǎn)工人的概念也就必須擴大，為了從事生產(chǎn)勞動，現(xiàn)在不一定要親自動手，只要成為總體工人的一個器官，完成它所屬的某一種職能就夠了?！卑凑沾硕x，建筑設計工人的勞動是生產(chǎn)工人勞動的向前延伸，尤其是建筑設計師的勞動屬于創(chuàng)造性腦力勞動且能創(chuàng)造出更大的剩余價值，應被納入到創(chuàng)造性物質(zhì)產(chǎn)品的總勞動過程中，為資本增值服務，應算作生產(chǎn)性勞動。同樣，房地產(chǎn)的管理人員也應屬于生產(chǎn)性勞動，而營銷人員的勞動屬于流通環(huán)節(jié)了，不屬于生產(chǎn)性勞動[5]。

房價中的m部分為剩余價值，m/v則為剩余價值率，如果用m/（c+v）則變成了利潤率，馬克思認為由剩余價值率向利潤率的轉(zhuǎn)變掩蓋了資本家剝削工人的本質(zhì)。利潤為預付資本的增值額，在貨幣形式上表現(xiàn)為生產(chǎn)資料價格、生產(chǎn)性勞動工資和利潤。利潤作為資金使用的回報，房地產(chǎn)企業(yè)也需要利潤以維持資金流通和生產(chǎn)繼續(xù)，其利潤的計算應是平均利潤，但不是房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤，而是社會平均利潤。房地產(chǎn)企業(yè)的定價是在平均利潤的基礎上加上一個行業(yè)超額利潤，以此造成房價的虛高，再加之房地產(chǎn)業(yè)具有消費和投資的雙重屬性，從而更加劇了泡沫的產(chǎn)生。

3.我國房地產(chǎn)價格泡沫的度量。衡量房價是否有泡沫的思路之一是房價與人均可支配收入之比，一般認為房價收入比為H/In=1左右為房價的合理區(qū)間，11.5則為惡性泡沫。

注：ΔH為房價的增長率，H/In為房價與人均可支配收入之比，其中2011年的數(shù)據(jù)為前三季度數(shù)據(jù)。原始數(shù)據(jù)來源為天相投顧有限公司開發(fā)的金融數(shù)據(jù)庫 我國2007～2011年房價增長率和泡沫的度量如表1。全國的房價增長率2007～2011年分別同比增長16.1%、6.4%、16.3%、8.1%和11.1%，除了2008年的金融危機和2010年我國房地產(chǎn)調(diào)控增幅有所放緩外，其余年均增長率均超過10%。全國的房價收入比則變化不大且在1上下波動，說明在一定程度上全國的房價是比較合理的，不存在泡沫。我國4個直轄市的房價則差異性很大，京、津、滬三市均存在嚴重的房價泡沫，尤以上海、北京最為嚴重，且房價波動劇烈。房企與政府間存在多重博弈，在緊縮政策下，房企采取不降價的行動，而在寬松政策下，房企則加快房價的上漲。重慶的房價也在快速上漲，但還在合理的范圍內(nèi)，基本不存在泡沫。事實上在類似于重慶的二線城市，房企在近幾年加快了漲價步伐和開發(fā)力度，尤其是在政府對一線城市加大宏觀調(diào)控的背景下。

三、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因：

絕對地租與級差地租 房地產(chǎn)業(yè)是地產(chǎn)業(yè)和房產(chǎn)業(yè)的總稱，它作為一個統(tǒng)一的組合產(chǎn)業(yè)在國際上已成為慣例，其作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)是始于資本主義社會。但人類對土地的使用自有人類就開始了，且人類文明的長足進步與土地密切相關，正如威廉·配第說：“勞動是財富之父，土地是財富之母”。進入商品經(jīng)濟社會后，商品經(jīng)濟和生產(chǎn)力的空前發(fā)展使得國民經(jīng)濟的部門日益多樣化和復雜化，土地和土地上建筑物也迅速商品化。房地產(chǎn)業(yè)不但成為與其他一切部門、行業(yè)并立的一個獨立行業(yè)，而且成為國民經(jīng)濟的基礎性行業(yè)，它甚至成為經(jīng)濟興衰的關鍵，牽動著整個經(jīng)濟的消長變化。房地產(chǎn)業(yè)除了正常的經(jīng)營業(yè)務外，還出現(xiàn)了投機經(jīng)營，這既危害了社會生產(chǎn)的正常發(fā)展，又加速了資本和生產(chǎn)的集中，刺激了更大規(guī)模的擴大再生產(chǎn)。

土地私有制與生產(chǎn)關系密切相關。人類從事物質(zhì)資料的生產(chǎn)總是在一定的生產(chǎn)關系下進行的，且這種生產(chǎn)關系是以一定的生產(chǎn)資料所有制為基礎的，它同時又是決定社會形態(tài)性質(zhì)的基因。土地不是人類勞動的生產(chǎn)物，它作為人類生產(chǎn)不可缺少的要素，作為人類生產(chǎn)和生活的自然載體，在生產(chǎn)力尚未發(fā)展起來之前是自然而然地被人類共同所有，但并不存在所有和占用問題。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，人類使用土地，使生活上能夠定居下來，形成所謂部落、氏族，因而就占有一定范圍的土地，再加上土地是不可人為移動的，部落氏族彼此定居和占有的土地就不能互相移住，形成了土地在部落氏族范圍內(nèi)的公有，這便是土地所有制產(chǎn)生的原因。到了資本主義社會，所有生產(chǎn)資料都私有化了，土地也出現(xiàn)了私有化，于是就產(chǎn)生了土地所有權、占有權、使用權和支配權的分離或結合，租賃關系也隨即產(chǎn)生。土地的資本主義租賃形成了土地所有者、土地資本主義經(jīng)營者和生產(chǎn)工人三者之間的關系。

地租是土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，是土地使用者經(jīng)營成果的一部分。土地所有者憑借土地所有權并依據(jù)土地肥力的優(yōu)劣、離市場的遠近和土地上的生產(chǎn)設備，向土地租賃者收取絕對地租和級差地租。地租即為土地所有權的報酬，實質(zhì)是將土地分期分次進行買賣，如果將若干年的地租一次性付，就成為土地的價格，使沒有價值的土地成為可以買賣的商品，實現(xiàn)了土地商品化。土地價格與地租成正比，與銀行利息率成反比。人們根據(jù)利息率的高低來預測地租和地價的變動趨勢，也就為土地炒作提供了可能。

我國的土地制度是國家所有和集體所有，地價為零或者非常低，但土地的國家所有并不等于無所歸屬，也不意味著全由國家及其政府利用行政手段統(tǒng)包使用，而是也存在土地使用權、占有權、支配權等分離的經(jīng)濟條件，與之相關的房地產(chǎn)業(yè)就存在著同樣的問題。改革開放以后我國土地的開發(fā)過程逐步實現(xiàn)低地價向高地價的轉(zhuǎn)化，地租同樣存在著絕對地租和級差地租，前者是與國家和地方政府對土地的絕對壟斷有關，后者是由土地位置和投資不同而產(chǎn)生，在市場經(jīng)濟下通過不同地段的不同價格表現(xiàn)出來。國家和地方政府通過征收土地增值稅把大部分級差地租收上來，作為專用款投資于城市基礎設施，便又產(chǎn)生了更大的絕對地租和級差地租。這幾種地租在要素市場化過程中逐步顯現(xiàn)并在地方政府和開發(fā)商之間分配，加上強制拆遷和占用耕地，形成了“圈地剪刀差”，便成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤的來源，這就既成為其發(fā)展的強大動力，也是泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的特殊因素[6]。

地租在我國表現(xiàn)為土地購置費 2007年全國的土地收入為4 866億元，到2010年則為9 992億元，上漲幅度為101%。北京、上海等發(fā)達城市的漲幅則更大，北京2007年的土地收入為293億元，到2010年則達到1 292億元，漲幅為341%，上海2007年的土地收入為131億元，2010年則為449億元，漲幅為243.7%。

地方政府的財政收入也不斷地增加，從土地收入與財政收入之比來看，全國2007～2011年分別為0.19、0.19、0.19、0.25和0.20，說明我國的財政收入也是不斷增加的。像北京、重慶等市的財政收入對土地收入的依賴很嚴重，北京的土地收入/財政收入比2007～2009年為0.2左右，但到了2010年則達到0.54，重慶的這一比重最高達到0.39。導致這一現(xiàn)象的主要原因首先是土地成交價格的持續(xù)上升。隨著城市化進程的加快，基礎設施建設、房屋建設等對土地的需求大大增加，導致地價不斷上漲，尤其是土地政策2002年由劃撥制度轉(zhuǎn)為“招拍掛”制度后，地價更是突飛猛進，而地價的上漲，直接帶動了地方財政收入的增加，導致很多地方政府依靠賣地來增加收入，對土地財政的依賴也越來越大。其次，貨幣政策的變化也導致土地價格過快上漲，尤其是從2003年開始的寬松貨幣政策。地方政府對土地財政的依賴，對我國經(jīng)濟發(fā)展的影響是巨大的。地價上漲最明顯的表現(xiàn)就是房價的過快上漲，所以，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，主要措施之一就是使地方政府逐步擺脫對土地財政的依賴。

地價的過快上漲是房價飆升的主要原因。全國土地成本占房價的比重為0.45左右，在2010年則高達0.52。而北京、上海兩市的地價/房價比則更高，北京2007～2009年為0.6左右，到2010年則達到0.99，2011年上升到1.23；上海2007～2009年為0.9左右，到2010年則達到1.22，這說明房價居高不下的原因之一在于土地購置成本過高，加上對商品房過度炒作，全國各地驚現(xiàn)“地王”，嚴重歪曲了土地市場和房地產(chǎn)市場。 注：土地收入為房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費，地價為房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費除以購置土地面積，L/H為地價/房價比，L/I為土地收入/財政收入比，L為土地收入。原始數(shù)據(jù)來源同表1，2011年為前8個月份的數(shù)據(jù) 絕對地租的背后表現(xiàn)為土地所有權的壟斷，在我國土地為國家和集體所有，其名義所有者為各級政府，對土地財政的過度依賴，使得地租上漲過快；建筑地段的級差地租表現(xiàn)為其地理位置的好壞，建房用地的稀缺性助長了地產(chǎn)商的投機性，地租包括絕對地租和級差地租是房價高漲的根本原因。

四、房地產(chǎn)高漲的直接原因：行業(yè)

平均利潤差距過大 馬克思認為平均利潤率就是社會總資本的年利潤率（亦稱一般利潤率），是指資本家階級每年生產(chǎn)的剩余價值同社會范圍內(nèi)全部預付資本的比率，它體現(xiàn)了職能資本家之間分配剩余價值的關系。平均利潤率是由全社會各個產(chǎn)業(yè)部門不同的個別利潤率，在競爭規(guī)律作用下，趨向平均化而形成的。各個產(chǎn)業(yè)部門不同的利潤率的形成取決于三個主要因素：剩余價值率、資本有機構成和資本周轉(zhuǎn)速度。由于各個產(chǎn)業(yè)部門獲得不同的利潤率使得等量資本獲得不同的利潤，必然導致不同部門之間的競爭，也就會出現(xiàn)資本在不同部門間的轉(zhuǎn)移。這種轉(zhuǎn)移包括資本增量投向高利部門與資本存量由不利部門抽出投向高利部門。平均利潤率的形成過程是通過部門之間的競爭將全部利潤在各部門間重新分配的過程，表現(xiàn)為等量資本獲得等量利潤，即平均利潤[7]。

在商品經(jīng)濟條件下，虛擬經(jīng)濟獲得了無可比擬的高回報，資源大規(guī)模地從實體經(jīng)濟抽出流入房市、股市、債市等，推高了資產(chǎn)價格，而虛高且不斷增高的資產(chǎn)價格更進一步吸引著更多的資源向虛擬經(jīng)濟部門集中。資源向房地產(chǎn)市場高度集聚會使其資源相對于利潤率來說嚴重供過于求，實體經(jīng)濟部門因資源抽逃而難以為繼，且實體經(jīng)濟部門對資源的使用成本由于虛擬經(jīng)濟的拉動而不斷提高。在房價泡沫破滅之前，一個共有的規(guī)律就是流動性在虛擬經(jīng)濟領域過剩而在實體經(jīng)濟領域奇缺，投資于資產(chǎn)的回報畸高，經(jīng)濟規(guī)律強行發(fā)揮作用，新的平衡以生產(chǎn)力的巨大破壞為代價，通過財富與收入分配格局重新調(diào)整而重新趨于均衡。由于股市的熊市要多于牛市，而債券的收益率遠低于通貨膨脹率，故社會上的資金瘋狂地向房地產(chǎn)市場聚集，造成了房價的高速上漲。

我國工業(yè)企業(yè)、建筑企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤率，如表3。全國工業(yè)企業(yè)的行業(yè)利潤基本上為6%左右，歷年變化不大；而房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤率要高得多，考慮到數(shù)據(jù)收集的便利性，我們以中國證監(jiān)會的房地產(chǎn)行業(yè)中的132家上市公司為樣本，對其采取簡單的算術平均，結果發(fā)現(xiàn)2007～2011年房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率分別為344%、99.4%、190.9%、69.5%和174.8%。用馬克思對資本家貪婪的描述：“一旦有適當?shù)睦麧?，資本就會膽壯起來；有10%的利潤，它就會到處被使用；有20%，就會活潑起來；有50%，就會引起積極的冒險；有100%，它就會不顧人間的一切法律；有300%，它就敢冒絞首的風險?！盵4] 我國房地產(chǎn)行業(yè)不但吸引著原來從事房地產(chǎn)的企業(yè)，還吸引了大量的國有企業(yè)，全國有約70%的國有企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，加上銀行等金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持以及置業(yè)者對從事房地產(chǎn)的投機的熱情，加劇了房價的高漲，尤其是非理性對房價泡沫的推動。

自2002年以來，我國商品房改革加快，房價上漲也隨之加快，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎行業(yè)對經(jīng)濟的推動作用日益顯著。一方面它加劇了社會資源向房地產(chǎn)企業(yè)、政府和銀行聚集，結果便是政府越來越富而人民相對來說越來越窮，在城市里很多需要購房的年輕工薪階層有許多成為了“房奴”或買不起房子成了“城市飄著的一族”，造成民生問題嚴重；另一方面社會資本過度地向房地產(chǎn)業(yè)聚集，不但加劇了房價泡沫，一旦破滅則對實體經(jīng)濟造成嚴重的負面作用，而且資本向房地產(chǎn)業(yè)的過度集中剝奪了其他行業(yè)的發(fā)展，尤其是作為基礎行業(yè)的現(xiàn)代制造業(yè)，這是造成國民經(jīng)濟“生產(chǎn)性缺失”、增長乏力乃至導致債務危機的主要根源。 注：原始數(shù)據(jù)來源同表1。截止2011年11月25日，滬深兩市共有房地產(chǎn)企業(yè)132家（剔除掉被ST的上市公司），上市公司房企的平均利潤率為2007～2011年的凈利潤率做簡單算術平均五、房價高漲的加速器：虛擬資本與

信用杠桿 馬克思指出：“交換過程同時就是貨幣的形成過程”，“貨幣的根源在于商品本身”。資本最初表現(xiàn)為貨幣，但貨幣不一定是資本，資本與貨幣的區(qū)別在靜止狀態(tài)下看不出來，只有通過運動狀態(tài)即流通才能顯現(xiàn)出來。資本流通公式是：貨幣-商品-貨幣（G-W-G），在這里資本家用貨幣購買商品，然后把商品賣出去，重新獲得貨幣。資本流通過程從買（G-W）開始，以賣（W-G）結束，其結果不是發(fā)生在這種商品價值上，因為交換是等價的，所以只能發(fā)生在購買到這種商品的使用價值上，也即要獲得剩余價值，貨幣持有者必須在市場上找到一種特殊產(chǎn)品，這種商品的使用價值具有創(chuàng)造價值的能力，并且它所創(chuàng)造的價值能夠大于自身的價值，這種商品就是勞動力，勞動力成為商品，貨幣轉(zhuǎn)化為資本，使貨幣資本化。隨著商品經(jīng)濟的進一步發(fā)展，資本作為純粹的能夠帶來剩余價值的職能日益凸現(xiàn)，虛擬化的資本形式不斷涌現(xiàn)，虛擬資本不是現(xiàn)實資本，只是資本的“紙質(zhì)復片”。虛擬資本不但包括以股票、債券等有價證券形式存在的能夠定期給持有者帶來一定收入的資本，而且還包括銀行券和不動產(chǎn)抵押，其中就包括房地產(chǎn)[8]249253。

房地產(chǎn)的剩余價值來源包括兩個方面：一是房產(chǎn)，表現(xiàn)為建筑工人創(chuàng)造的剩余價值；二是地產(chǎn)，表現(xiàn)為土地價格的剪刀差。房地產(chǎn)業(yè)的虛擬化與金融機構對其的信貸支持，加速了房價的高漲和泡沫的形成。Bernanke，Gertler和Gilchrist也提出了“金融加速器機制”原理，信用市場各個變量的內(nèi)生變動會放大和擴展宏觀經(jīng)濟的動蕩[9]21。房地產(chǎn)業(yè)的投資和投機，從供需雙方來看，銀行等金融機構的信貸支持作為供給方，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得的信貸支持占全部資金投入的50%～80%，在京滬深等發(fā)達城市房企獲得的信貸支持更高；作為需求方的置業(yè)者一般也是從銀行獲得貸款，首套住房的首付比例為30%～40%，二套房的首付比例在50%左右。據(jù)此推算，銀行等金融機構對房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持使得房價上漲的速度提高了2～5倍。

六、結論與政策建議

本文從馬克思政治經(jīng)濟學視角解釋了泡沫的定義、房價的構成和度量，并對我國房地產(chǎn)價格高漲乃至泡沫形成的根源、直接原因和加速器進行了分析。房價泡沫可以定義為房地產(chǎn)價格對其價值的嚴重背離，背離程度越大泡沫越嚴重。房地產(chǎn)價格由房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格兩部分構成，房產(chǎn)利潤的來源是建筑工人的剩余價值，從事房地產(chǎn)設計、管理等腦力勞動者創(chuàng)造出的剩余價值更多；土地本來沒有價值，隨著土地商品化也有了價值。我國房地產(chǎn)價格自2003年以來持續(xù)快速上漲，從房價和人均可支配收入之比來看，全國房價包含的泡沫不大但京津滬等一線城市中則存在惡性房價泡沫。我國房價高漲的根本原因在于地租過高，即土地成交價格快速上漲，加上土地成交量的快速放大，地方政府的土地財政收入增加迅猛，出現(xiàn)了地價與土地財政收入雙雙快速上漲的格局，“圈地價格的剪刀差”成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤的另一個來源。我國房地產(chǎn)價格高漲的直接原因是其平均利潤率過高而吸引了過多的社會資本，而房地產(chǎn)價格的虛擬化和銀行等金融機構對其提供的金融信貸杠桿則成為房價高漲的加速器。

我國房地產(chǎn)價格高漲會造成一系列的后果：一是社會資本過度地向房地產(chǎn)行業(yè)聚集，造成資源過度地向政府、銀行和房企集中，造成了國富民窮，出現(xiàn)了典型的民生問題；二是房價過高乃至出現(xiàn)泡沫，泡沫一旦破滅則會給實體經(jīng)濟帶來災難；三是房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎行業(yè)乃至支柱性行業(yè)，資源過度在房地產(chǎn)業(yè)聚集會剝奪了其他行業(yè)的發(fā)展機會，尤其是起著基礎性作用的現(xiàn)代制造業(yè)，造成了生產(chǎn)性缺失和社會經(jīng)濟增長乏力；四是伴隨著房價高漲地價也飛速上漲，形成了地方政府對土地財政的過度依賴，一旦房價泡沫破滅會導致嚴重的政府債務危機。

因此，要抑制房地產(chǎn)價格過快上漲、讓房價趨向合理，首要的問題是控制過高的地租，主要途徑有二：一是逐步擺脫地方政府對土地財政的過度依賴，可以嘗試通過中央和地方政府的稅制改革來實現(xiàn)，讓地方政府有更多的財權；二是降低地租甚至使地租為零，土地本身并沒用價格，國家大力建設經(jīng)濟適用房就是較好的舉措。其次是要實現(xiàn)國民經(jīng)濟各部門間有比例地協(xié)調(diào)發(fā)展，降低社會資本在房地產(chǎn)業(yè)的過度集中，讓國有企業(yè)退出房地產(chǎn)領域，鼓勵資本向新興制造業(yè)轉(zhuǎn)移，同時也要豐富投資者的投資渠道并拓寬投資領域，避免過度炒作房地產(chǎn)。再次，抑制銀行等金融機構對房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持過度，合理利用信貸杠桿和虛擬資本，避免金融機構對房地產(chǎn)泡沫的過度放大，同時，銀行等金融機構更應對信貸流向進行合理引導和管理，比如更多地支持新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

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