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        “國五條”細則出臺商業(yè)地產(chǎn)股能否因禍得福

        2013-04-29 00:44:03王奇
        投資與理財 2013年6期
        關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)招商住宅

        王奇

        看到歲末年初房價的不斷上漲,在太原工作的張毅最近準備再買一套住宅用來投資。但“國五條”實施細則關(guān)于二手房交易要繳納所得20%個人所得稅的規(guī)定,讓他打消了這個念頭。

        在房產(chǎn)中介的介紹下,張毅把目光轉(zhuǎn)向了這些年租金一直上漲的寫字樓。有地產(chǎn)研究分析師認為,在信貸收縮、房地產(chǎn)調(diào)控的背景下,整個房地產(chǎn)市場環(huán)境并不理想。對于商業(yè)地產(chǎn),其購買者均為投資者,看中的也是其市場經(jīng)營能力以及升值潛力。自房產(chǎn)調(diào)控以來,限貸政策下,不少原先的住宅投資者繼而轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。因為受政策影響較小,事實上每次一調(diào)控,商業(yè)地產(chǎn)都會迎來一個投資小高潮。

        商業(yè)地產(chǎn)能否因禍得福

        在“國五條”實施細則出臺之后,《投資與理財》記者在網(wǎng)上搜索有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)股消息,但能搜索到的最近的信息寥寥無幾。雖然商業(yè)地產(chǎn)因為其特殊性,以前受到社會普遍關(guān)注較少,但在政策影響之下,習慣投資地產(chǎn)的人們,是否會像張毅一樣把資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn) ?

        業(yè)內(nèi)人士指出,在地產(chǎn)股如此慘烈的下跌過程中,是否存在被錯殺的股票?其中受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)股是否屬于被錯殺的股票呢?

        “‘國五條實施細則的出臺,對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是有促進作用還是抑制作用,還要等待市場反應(yīng)。不過,一些商業(yè)地產(chǎn)項目還是看好市場的,好多項目籌備入市。近日,一些項目更是更改了規(guī)劃設(shè)計方案,將大比例增加商業(yè)份額。”有地產(chǎn)評論人士告訴記者。

        黑馬地產(chǎn)副總經(jīng)理楊期勇在接受媒體采訪時就表示:“‘國五條對于商業(yè)地產(chǎn)影響不大,一定程度上還會促進商業(yè)及辦公物業(yè)的購買力。畢竟樓市新政打擊的是投資性購房者,而其中的投資者也是商業(yè)地產(chǎn)的客戶群,會有部分投資者轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)?!?/p>

        50只地產(chǎn)股跌停中的機會

        投資不起動輒幾百萬的商業(yè)地產(chǎn),看好商業(yè)地產(chǎn)的投資者們,可以把目光轉(zhuǎn)向股市,投資那些商業(yè)地產(chǎn)股怎樣?

        3月1日股市收盤后,“國五條”實施細則出臺,隨后便引發(fā)廣泛的議論。原本意在打擊投資性購房,但結(jié)果卻是房價沒有狂跌,股市倒是先躺下了!

        經(jīng)過周末兩天的休市,3月4日開盤,滬深股市遭遇“黑色星期一”。上證綜指全天暴跌86.11點,徹底洞穿2300點,逼近2250點關(guān)口,跌幅達3.65%,創(chuàng)出近19個月的單日最大跌幅;深成指則領(lǐng)跌大盤,重挫逾5%。個股哀鴻遍野,兩市近百股跌停,其中地產(chǎn)股跌勢最慘,滬市地產(chǎn)指數(shù)跌幅高達9.25%,深市地產(chǎn)指數(shù)暴跌9.11%,包括萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團等在內(nèi)的約50只個股跌停。

        從3月4日股市盤面可以看出,無論是住宅開發(fā)類地產(chǎn)股、商業(yè)地產(chǎn)股,還是綜合類地產(chǎn)股,在本輪殺跌過程中均無一幸免。有業(yè)內(nèi)人士指出,在地產(chǎn)股如此慘烈的下跌過程中,是否存在被錯殺的股票?其中受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)股是否屬于被錯殺的股票呢?

        縱觀A股市場,目前很少有純粹的商業(yè)地產(chǎn)股,更多的公司是住宅開發(fā)加商業(yè)地產(chǎn)租賃開發(fā)的模式,像金融街、世茂股份、小商品城、陸家嘴等。

        商業(yè)地產(chǎn)股未來撲朔迷離

        商業(yè)地產(chǎn)股真的存在錯殺嗎?從目前來看,各方觀點不一。

        中原地產(chǎn)研究員認為,鑒于密集出臺的調(diào)控政策對住宅市場的持續(xù)利空影響,使得自用型買家及投資資金提前結(jié)束觀望,正式投向發(fā)展較為穩(wěn)定的寫字樓市場。所以,寫字樓比住宅所受影響小,預(yù)計近期寫字樓買賣市場集中成交的現(xiàn)象仍將繼續(xù)出現(xiàn)。

        有券商資深投資顧問表示:“考慮一線城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和租金情況,中國國貿(mào)、浦東金橋、外高橋、金融街、招商地產(chǎn)、陸家嘴、張江高科、新黃浦、陽光股份、世茂股份,這些深耕一線商業(yè)地產(chǎn)的公司受益更多?!?/p>

        也有分析人士對商業(yè)地產(chǎn)股的未來不是很樂觀?!皬?009年到2012年這輪調(diào)控以來,房地產(chǎn)大周期一直處于下行、筑底狀態(tài),剛有上行跡象。更何況,如今凡開發(fā)商必言商業(yè),凡企業(yè)戰(zhàn)略必言轉(zhuǎn)型,此時轉(zhuǎn)型面臨的將是未來異常激烈的競爭。尤其是遭遇‘新國五條,從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)的開發(fā)企業(yè),很可能熬不過這個冬天,就死在轉(zhuǎn)型期。”

        安信證券發(fā)布的研究報道也認為,市場本身處于反彈末段,征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的政策無論嚴格與否,對股票市場的影響都是負面的。在房地產(chǎn)需求下降的情況下,房地產(chǎn)投資也不容樂觀,周期性行業(yè)的反彈邏輯破滅。如果地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈股票短期跌幅較深,建議觀望;如果地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈股票調(diào)整不多,建議退出;題材類股票風險正在積聚,建議投資人規(guī)避。

        三大地產(chǎn)商加速進軍商業(yè)地產(chǎn)

        在“新國五條”細則公布的前一天,龍湖地產(chǎn)剛剛宣布了其商業(yè)帝國的宏偉藍圖:“2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴張的一年,集團預(yù)計用15年左右的時間,將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%?!饼埡禺a(chǎn)透露,2012年租金收入超過5億元。

        同時招商地產(chǎn)也在加碼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)計劃,2013年,招商地產(chǎn)位于蛇口的海上世界綜合體項目將全面開業(yè)運營,招商旗下在北京、漳州、南京等地開發(fā)的酒店、購物中心也將陸續(xù)亮相。招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林透露,目前商業(yè)地產(chǎn)比重占招商地產(chǎn)投資額的10%左右,持有型物業(yè)已建成面積約90萬平方米。預(yù)計未來5年商業(yè)地產(chǎn)投資比重將達到15%~20%。

        萬科總裁郁亮在最近的業(yè)績會上表示,萬科社區(qū)商業(yè)是未來主要發(fā)展方向,公司去年年底成立了商業(yè)地產(chǎn)管理部,負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)整個集團這方面的資源安排。

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