鄭蕊蕊

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對策與安排，是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別分析房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段、銷售階段及持有階段的納稅籌劃方法，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)降低納稅成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤提供一定的幫助和借鑒。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合作建房

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、開發(fā)成本高的特點(diǎn)。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地的取得、房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售以及保有等每個(gè)環(huán)節(jié)均有涉稅。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，具有納稅籌劃的空間。

（二）國家稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了政策依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，而每個(gè)稅種都有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)國家的宏觀調(diào)控，進(jìn)而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和國家的“雙贏”。

二、房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

（一）建房方式的選擇

1、代建方式：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托方的委托，實(shí)施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務(wù)費(fèi)，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務(wù)費(fèi)用按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)征營業(yè)稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用計(jì)征土地增值稅。在宏觀調(diào)控的影響下，一些強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向代建方式。

2、合作建房：房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅以“無形資產(chǎn)投資入股，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為”，不征收營業(yè)稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，免征收土地增值稅，如果自用用于對外出租，對租金收入計(jì)征營業(yè)稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業(yè)稅也不免土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用的確定

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用分為財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用兩部分。

凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，在不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額可據(jù)實(shí)扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=準(zhǔn)予扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）╳5%以內(nèi)。

凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不分別單獨(dú)計(jì)算時(shí)：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）╳10%以內(nèi)。

對這兩種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用越大，則增值率越低，稅收負(fù)擔(dān)越輕，所以對于這兩種情況，關(guān)鍵是比較準(zhǔn)予扣除的利息與（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）╳5%的大小，如果前者大于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對利息支出提供金融機(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的納稅籌劃

（一）銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅籌劃

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)在制定房屋的銷售價(jià)格時(shí)，應(yīng)充分的考慮該稅收優(yōu)惠政策。因?yàn)楫?dāng)增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%時(shí)，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業(yè)應(yīng)該對由于提高銷售價(jià)格后帶來的收益與相應(yīng)增加的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行權(quán)衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應(yīng)適當(dāng)降低銷售價(jià)格，享受稅收優(yōu)惠，不僅可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤的增加，而且可以促進(jìn)房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費(fèi)用。

（二）發(fā)生廣告費(fèi)用的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)為了促使所建房屋的銷售，勢必會(huì)做一定的廣告宣傳。按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。即若當(dāng)年取得銷售收入的話，則廣告費(fèi)用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發(fā)生廣告費(fèi)用的當(dāng)年卻不一定取得營業(yè)收入，則意味著廣告費(fèi)用不能在計(jì)算所得稅時(shí)稅前扣除，則會(huì)增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)?？紤]到貨幣的時(shí)間價(jià)值，企業(yè)應(yīng)該對廣告費(fèi)用的發(fā)生期間進(jìn)行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時(shí)減少廣告費(fèi)用的支出，在預(yù)期實(shí)現(xiàn)收入（包括預(yù)售收入）的期間多支付廣告費(fèi)用。

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（作者單位：東營職業(yè)學(xué)院）