老徐的購房大計有了微妙的變化。

供職于某國企的老徐相中了北京通州區(qū)的一套房子，利用住房公積金貸款及商業(yè)銀行貸款的組合方式購房是他的選擇，然而一紙通知，他又要對貸款、還貸重新計算。

7月30日，中央國家機關(guān)住房資金管理中心（國管中心）發(fā)布通知，為幫助中央國家機關(guān)干部職工解決住房資金問題，結(jié)合住房公積金使用實際情況，中央國家機關(guān)住房資金管理中心與商業(yè)銀行合作開展個人住房貸款政策性貼息業(yè)務。

老徐成為了該項業(yè)務的服務對象，他卻不知這是為何。

國管中心的解釋是，2012年以來，受房地產(chǎn)市場變化影響，北京市住房交易量急劇增加，住房公積金提取和個人貸款規(guī)模持續(xù)快速增長。中央國家機關(guān)住房公積金個人貸款規(guī)模已達到金融監(jiān)管部門關(guān)于存貸比規(guī)定的上限，年度貸款計劃無法保證貸款需求。

這并非個例，今年以來房地產(chǎn)市場明顯升溫，杭州、合肥、徐州多地出現(xiàn)了住房公積金管理中心“吃緊”的情況，購房者申請住房公積金貸款購房也更加麻煩

“公轉(zhuǎn)商”緩缺錢

北京，東大橋，中央國家機關(guān)住房資金管理中心（國管中心），自國管中心的“個人住房貸款政策性貼息業(yè)務”公布后，前來咨詢的人沒有斷過，老徐為了弄明白這項新業(yè)務，前后跑了不下三趟。

“國管中心按月對借款人補貼商業(yè)貸款與住房公積金貸款的利息差?！睅捉?jīng)奔波，老徐已把這項業(yè)務高度概括出來。“國管中心錢緊了，咱就去商業(yè)銀行申請貼息貸款，商業(yè)銀行的貸款利息比公積金要高，這之間的利息差由國管中心補給咱們?！崩闲旄嬖V記者。

老徐的解釋，得到了國管中心工作人員的大致認可。目前，與國管中心合作開展貼息貸款業(yè)務的為中國郵政儲蓄銀行北京分行。

這種由住房公積金管理中心補貼商業(yè)貸款利息差的方式被業(yè)內(nèi)稱為“公轉(zhuǎn)商”，已經(jīng)成為近期的熱詞，杭州等地也宣布了將啟動“公轉(zhuǎn)商”的決定。與“公轉(zhuǎn)商”并行的是，合肥市因住房公積金“吃緊”，7月2日起暫時實行輪候制，將據(jù)市區(qū)每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計劃，實行總量控制。

所有的這一切，都是為了緩解住房公積金“吃緊”。

這是怎么了？住房公積金真的“差錢”了？

更多的消息接踵而來。

溫州市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，溫州共發(fā)放住房公積金貸款33.52億元，已超過2012年全年公積金貸款總額；鄭州市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，鄭州市共發(fā)放住房公積金貸款19億元，同比增長100%；福州方面，上半年發(fā)放個人住房貸款24.97億元，同比上升238%。截至6月底，洛陽市住房公積金管理中心共為洛陽市房地產(chǎn)市場和繳存職工提供購房資金29 .46億元，完成年度責任目標的98%，住房公積金需求量超過90%。上海市住房公積金管理中心發(fā)布的2013年上半年運行分析報告指出：上半年累計發(fā)放公積金個貸333.80億元，同比增長115.31%；公積金提取額179.38億元，同比增長33.16%，占上半年歸集額的59.96%，為近6年來最高

越來越多的地方拉響了住房公積金吃緊的警報，只能效法杭州、合肥暫時實行“公轉(zhuǎn)商”、“輪候制”緩解緊急情況，多地住房公積金管理中心給出的原因不盡相同——房屋交易量急劇增加，個人住房公積金貸款規(guī)模快速增長。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月-7月份，商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%，其中，住宅銷售面積增長27.1%；今年1月-7月份，商品房銷售額為39549億元，同比增長37.8%，其中，住宅銷售額增長39.9%。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭也目睹了近期房市的火熱，“7月份，北京地區(qū)成交量突破了萬套，由于貸款利息低于商業(yè)銀行，住房公積金一直是購房者貸款的首選，房市升溫、住房公積金放貸規(guī)模急劇增加。”

配貸制度缺陷

房市逐漸升溫，對于解釋此次公積金“吃緊”乍看上去有其道理，但更深層次的原因又在哪里？這個長久以來封閉運行的管理機制，是否內(nèi)部出現(xiàn)了問題？

前不久從央行參加會議回來的張旭得到的消息是，北京地區(qū)住房公積金運行平穩(wěn)，但她也明顯感受到，隨著此前公積金第二套房貸制度的微調(diào)以及近期公積金“吃緊”，購房者利用公積金貸款購房的交易量正在逐步減少。鏈家北京地區(qū)公積金成交占比，已經(jīng)由今年1月份的35.9%降至7月份的23.6%，且4至7月份都低于25%。

中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮認為，公積金“吃緊”深層次的原因在于房價“畸高”?！拔覈ǔ晒e金制度時間較短，相應的配套管理不完善，公積金的使用和繳存沒有實現(xiàn)較高的對接，沒有建立存貸比率以及穩(wěn)定有效公積金保值增值投資渠道，物價上漲，通貨膨脹，導致公積金相對縮水等?！?/p>

中國社會科學院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜告訴《經(jīng)濟》記者，一些城市住房公積金出現(xiàn)“錢荒”并非是今天的事情，早在1998年上半年，上海的公積金就出現(xiàn)過資金短缺24億元，2007年浙江、江蘇許多城市也出現(xiàn)過類似問題?！皢栴}的產(chǎn)生在于中國的住房公積金缺少一個公正公平和安全的配貸機制。”

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉接受《經(jīng)濟》記者采訪時表示，保證公積金繳存人正常提取和購房貸款需要，是住房公積金流動性管理的重要工作，部分城市采用“公轉(zhuǎn)商”的利息貼補形式滿足購房貸款需要，也是公積金中心應對流動性短缺的一個重要方式。當然，出現(xiàn)流動性短缺的城市往往也伴隨著出現(xiàn)貸款獲批速度放慢的情況。出現(xiàn)流動性短缺的直接原因，有公積金中心的最高貸款限額等放貸條件規(guī)定與受資金歸集能力影響的放貸能力不匹配、繳存人結(jié)構(gòu)變化導致持續(xù)繳存期間和貸款需求時點不匹配、繳存人在短時間內(nèi)集中購房等。

“比較深層次的原因，一是部分住房公積金中心規(guī)模不足極易導致流動性風險，二是住房公積金中心極強的區(qū)域性導致其很難從其他資金富裕的公積金中心拆借資金，三是公積金中心的住房貸款資產(chǎn)缺乏在二級市場上的變現(xiàn)機制而導致流動性差。因此，解決住房公積金中心的流動性問題，也應該從完善管理、創(chuàng)新制度等角度著手?！眲⒑橛裾f。

流動性風險加劇

就在老徐已經(jīng)進入公積金貸款審批環(huán)節(jié)時，又有一些地區(qū)爆出了公積金吃緊的消息。今年上半年，福建省住房公積金約累計提取103億元，累計發(fā)放住房公積金個人貸款4萬戶150億元，個貸使用率從2012年初的66.2%攀升到現(xiàn)在的83.6%。由于貸款人數(shù)激增，加上部分地市資金緊張，福建省已開始實行“輪候制”，這也導致放款速度有所減緩。

“公轉(zhuǎn)商”、“輪候制”真的能夠緩解公積金吃緊嗎？扈志亮認為，“公轉(zhuǎn)商”、“輪候制”等只能暫時解決缺口，無法從根本上解決難題。

事實上，我國住房公積金制度建立之前參考了德國和新加坡兩國的制度，最后選擇了借鑒新加坡的住房公積金模式，但汪利娜表示，新加坡的公積金是個人賬戶，以“自我積累、自存自用”為原則，因此，也不會出現(xiàn)錢花超了的問題，且有效防止了侵占他人資金積累的可能性。

曾被業(yè)內(nèi)重點研究的德國住宅互助儲蓄銀行，在借貸資金的發(fā)放方面也有著一套嚴格的借款人資格評定標準和與商業(yè)銀行合作的融資安排。具體包括：1、最低存款額要求。貸款者必須按照儲貸合同定期交納儲蓄金，只有當儲蓄達到所需貸款額的40～50%，并參加儲蓄2年以上者，才有資格得到所需的購房貸款。2、評估值測算。互助儲蓄銀行每月對儲蓄者的資金積累狀況和對住房儲蓄的貢獻進行評估，并以評估值的高低來確定借款人的資格和貸款的分配順序。以保證每個儲戶都能得到公正平等的配貸機會。3、政策性住房互助儲蓄與商業(yè)性住房貸款有機結(jié)合，確保每個繳存者都能獲得住房貸款。

在一些學者看來，這種配貸機制的合理性在于：1、保障了存款人、借款人權(quán)利與義務的對稱，同時降低了信用風險。以最低存款額和最低存款年限為例，將使貸款機構(gòu)能更好地了解借款人的收入狀況、信用狀況、支付能力、就業(yè)和家庭的穩(wěn)定性，從而最大限度地降低抵押信貸的信用風險。2、遵循了金融服務“對稱原則”，降低了流動性風險。對于封閉式運行的住房基金來說，在融資渠道單一、資金來源有限的情況下，堅持“以存定貸、存貸掛鉤”，才能保證每個自愿儲蓄者都有同等機會享受低息貸款的權(quán)利和住房長期信貸的資金充裕。3、政策性、互助性與商業(yè)性住房信貸的有機結(jié)合，不僅緩解了封閉式政策性互助住房儲蓄資金供給與資金需求的矛盾，也分散和化解了抵押信貸的風險。

汪利娜表示，與德國的住宅互助儲蓄銀行以及新加坡的中央公積金相比，我國的住房公積金在資金使用中，隨意性較大、急功近利，偏面追求貸款的規(guī)模以獲得更多利差收益，有錢多貸，無錢少貸，或降低貸款上限，或讓借款人輪候，使其很難體現(xiàn)公積金的公平性，同時加劇了流動性風險。