鄭健

摘 要 有關(guān)單位租賃管理辦法。

關(guān)鍵詞 管理效益 職責分工 經(jīng)濟效益 資本擴張 發(fā)展方向

中圖分類號：TU711 文獻標識碼：A

向管理要效益已成為各建筑施工企業(yè)的共識，搞好工程成本控制是建筑企業(yè)追求經(jīng)濟利益最大化的重要途徑。周轉(zhuǎn)材料在工程施工中占比重較大，周轉(zhuǎn)材料的管理是成本控制的重要組成部分，用于施工生產(chǎn)的周轉(zhuǎn)材料絕大多數(shù)是各項目部從市場上采購加工或租賃過來的，為了規(guī)范某施工企業(yè)周轉(zhuǎn)材料管理和減少項目部對周轉(zhuǎn)材料的投入，該公司相繼出臺各類施工機、物、租賃材料管理暫行辦法臺。對其公司所轄周轉(zhuǎn)材料實行統(tǒng)一租賃，全部資產(chǎn)歸總公司所有，由物資機械部負責制定周轉(zhuǎn)材料管理辦法及監(jiān)督控制，物資公司具體負責公司各種周轉(zhuǎn)材料的租賃管理業(yè)務。自1998年周轉(zhuǎn)材料實行統(tǒng)一租賃管理以來，經(jīng)過幾年的探索與實踐，日臻完善，已形成一套完整的租賃業(yè)務管理體系。

1 管理機構(gòu)的設(shè)置及職責分工

物資公司分部門承包周轉(zhuǎn)材料的租賃經(jīng)營，各部門完成公司下達的利潤指標。

2 租賃材料的租賃形式

2.1 直接租賃

以有限公司或物資公司自有資產(chǎn)直接投放市場，收取租金的方式。物資公司的萬能桿件、鋼軌、掛籃、及其它材料多數(shù)是自有資產(chǎn)，大部分租賃業(yè)務是直接租賃形式。

2.2 轉(zhuǎn)租租賃

在資源不足情況下，承租借助外部市場資產(chǎn)，轉(zhuǎn)租需求方，賺取租金差價的方式。例如近兩年貝雷架在廣州建筑市場供不應求，內(nèi)部需求量增加，物資公司自有3000多片貝雷架已遠遠無法滿足內(nèi)外部的需求，公司只能轉(zhuǎn)租外部資源近4000片拓展市場。包括租入小型吊機、工鋼、鋼管等；賺取差價。

2.3 融資租賃

前期同客戶共同購入資產(chǎn)，緩解資金壓力，待客戶租期滿后，收購產(chǎn)權(quán)并扣減租金獲得全部租賃資產(chǎn)的方式。

3 租賃業(yè)務工作流程

3.1 開發(fā)內(nèi)外部市場

公司通過現(xiàn)代各種信息平臺，在網(wǎng)絡(luò)、廣州物資信息雜志等做平面廣告，把信息傳播出去；日常各部門建立客戶檔案資料，不定期與客戶聯(lián)系，內(nèi)部信息共享。通過周轉(zhuǎn)材料本身這個載體標明公司名稱及聯(lián)系方式，將公司租賃材料信息帶到各施工工地，也是一條傳播途徑?，F(xiàn)物資公司已與廣州各大型施工企業(yè)、市政監(jiān)理等周邊大型相關(guān)建筑企業(yè)開展了租賃業(yè)務。

表1

3.2 平衡配置資源

根據(jù)項目部和客戶提供的需求，及時平衡資源，落實可供材料的數(shù)量、規(guī)格、地點、調(diào)運方式；質(zhì)量狀況等。資源不足時，要及時作出決斷，或調(diào)整或購置、或外租引進，及時補充缺口；并隨時將信息反饋給客戶。像桿件涉及型號多，即要兼顧數(shù)量、型號，又要考慮路途的遠近，是一項非常細致的工作。

3.3 簽訂租賃合同

租賃合同的形式，是租賃合同當事人所達成的協(xié)議的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體。是租賃業(yè)務中最重要的一環(huán)。合同上必須注明租賃材料的名稱、價格、租期、租金、押金、雙方責任、違約責任、時間地點、法人代表、聯(lián)系方式、運輸費用等。內(nèi)、外合同約定的內(nèi)容有別。

3.4 收取押金（外部）

為規(guī)避風險按材料價值、租期時間長短收取一定比例的押金。像萬能桿件、掛籃等型鋼類一般1500～2000元/噸，貝雷架400元/套，吊機12萬元/套左右，大部分情況隨行就市，以市場為杠桿。

3.5 周轉(zhuǎn)材料的組織發(fā)運到位

當貨源存放在兩三地以上或使用地較遠時，運輸就位存在一定難度，在平衡調(diào)配的前提下，一般要把握選擇快捷、便利、價廉的運輸工具。以前為了供應拉薩河橋項目部3000多噸桿件、祁臨項目部1000多噸桿件的組織發(fā)運工作業(yè)務員通常山西、貴陽、湖北、湖南各地穿梭蹲點，聯(lián)系車皮，清點貨物。外部市場的租賃還需與對方共同組織完成。

3.6 階段性催收租金（指外部）

對于外租材料，租期已滿或押金不夠抵扣租金的情況下，業(yè)務員必須適時上門催收租金，工作艱巨，難度大。

3.7 辦理退租

合同執(zhí)行完畢后，對于退租材料要驗收質(zhì)量、數(shù)量，短少和損壞的材料要依據(jù)合同約定價賠償，并作為結(jié)算的憑據(jù)；內(nèi)部結(jié)算一般由財務轉(zhuǎn)帳，外部結(jié)算提供發(fā)票、或租金結(jié)算單、賠償單、運費等各種明細單據(jù)，雙方簽字蓋章。

3.8 材料維修保養(yǎng)

為了延長周轉(zhuǎn)材料的使用壽命及工程施工的安全進行，對所租賃的材料及時維修保養(yǎng)，不合格材料堅決清理。

4 日常租賃業(yè)務管理

4.1 周轉(zhuǎn)材料帳務處理

（1）在庫周轉(zhuǎn)材料帳：即庫存帳，由倉庫管庫員根據(jù)每天收、發(fā)、存材料清單完成做帳。

（2）在用周轉(zhuǎn)材料帳：即租賃分戶帳，由具體操作經(jīng)營周轉(zhuǎn)材料部門的業(yè)務員根據(jù)每天動態(tài)情況適時登帳。

（3）周轉(zhuǎn)材料攤銷帳：即周轉(zhuǎn)材料的價值帳，由租賃部門及財務部門共同操作完成。根據(jù)具體情況對周轉(zhuǎn)材料采用一次轉(zhuǎn)銷或分期攤銷、分次攤銷或定額攤銷。

4.2 租賃合同的管理

在社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善的今天，租賃合同作為最自由、最安全、最平等、最有效的手段是誰都離不開的，為了規(guī)避風險，必須做好合同的綜合管理。合同管理主要把握以下幾點：一是印章管理，落實專人保管，使用登記。二是合同歸口管理，要建立合同審核會簽制。所有租賃合同必須報經(jīng)公司領(lǐng)導審批。所有合同均應建立臺賬，統(tǒng)一保管。三是盡可能使用統(tǒng)一格式合同，以確保合同條款的嚴密性和合法性，起到保護自己的作用。

4.3 租金及核算的管理

按合同約定的內(nèi)容，內(nèi)部租賃合同按月轉(zhuǎn)帳，對外業(yè)務定期索要租金，并及時登帳，待租賃材料退租完畢，雙方確認數(shù)量質(zhì)量，丟失損壞賠償，清算結(jié)帳后，核算成本，以便確認單筆業(yè)務盈虧。以及部門月、季、年度經(jīng)營承包狀況，以便公司適時調(diào)整經(jīng)營方向。

5 確保公司資產(chǎn)的保值增值及物資公司資本的擴張。

5.1 直接經(jīng)濟效益

自2000年來，該公司周轉(zhuǎn)材料租賃收益情況如下表：（有統(tǒng)計的滾動數(shù)據(jù)，部分為經(jīng)驗值累加）

表2

通過上表，可以清楚地看到，從開展周轉(zhuǎn)材料業(yè)務以來，物資公司每年向總公司上繳折舊費逐年增加，同時公司利益增長速度較快，公司發(fā)展步入良性發(fā)展的軌道。究其原因是為了尋找持續(xù)發(fā)展的空間，公司根據(jù)租賃市場需求變化，對所經(jīng)營的租賃材料進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，推陳出新，尋求新的利潤增長點。

5.2 延伸的經(jīng)濟效益

從公司開展租賃業(yè)務來，與外部市場接軌，并能開發(fā)一些小的工程施工項目，每年都能從租賃材料的客戶方承接部分如支架安裝、臨時鋼棧橋、吊機拼裝、提梁抬梁、沖孔挖孔等小型工程；為物資公司帶來延伸效益。

5.3 主要租賃材料收益率

表3

6 實行周轉(zhuǎn)材料租賃后，為項目部創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟效益

（1）減少了各項目部盲目采購加工，節(jié)省大批資金投入。以前每工點開工以后各自加工萬能桿件，購買鋼軌等，價格各異，數(shù)量不等，不能充分利用所有資源，實行租賃業(yè)務以來由物機部統(tǒng)一加工，統(tǒng)一單價，僅萬能桿件一項每年為各項目部節(jié)省流動資金100萬元以上。

（2）大幅度降低工程成本，為各項目部創(chuàng)造直接經(jīng)濟利益。以前，項目部都為一次或分次攤銷周轉(zhuǎn)材料價值、使用費而增大工程成本，實行租賃以來只需繳納原值1.5%的租金及運費；明顯降低原來為加工或購買周轉(zhuǎn)材料的費用。

（3）杜絕材料浪費及變賣。以前項目部自購或加工的周轉(zhuǎn)材料因工地調(diào)轉(zhuǎn)或就地處理，往往數(shù)量短少較嚴重，或高價購進，低價賣出；租賃業(yè)務后，周轉(zhuǎn)材料基本保持平衡，動向明晰，加工、購入、損壞、賠償、報廢手續(xù)齊備，基本沒有浪費。

（4）避免了虛增成本虛創(chuàng)效益，促進項目部加強成本管理。以前內(nèi)部項目部調(diào)配時，自訂價格隨意性大，調(diào)出方因調(diào)入方急需，往往抬高價格，虛增調(diào)入方的成本，調(diào)出方的效益；租賃后統(tǒng)一調(diào)配，統(tǒng)一價格，保證成本效益的真實性。

（5）提高周轉(zhuǎn)材料利用率，減少庫存積壓，避免項目部周轉(zhuǎn)材料閑置。充分發(fā)揮機構(gòu)效能，增加流通能力，能及早收回投資資金。并能根據(jù)市場需求，添置引進新應用的周轉(zhuǎn)材料，加速周轉(zhuǎn)材料的更新?lián)Q代。全公司所有周轉(zhuǎn)材料統(tǒng)一租賃后，信息暢通，使物盡其所用，充分考發(fā)揮作用，基本上利用率達95%以上。

7 待完善提高及發(fā)展方向

（1）內(nèi)部使用租賃材料如何協(xié)調(diào)？租賃業(yè)務應形成網(wǎng)絡(luò)鏈接，集中在幾個地方展開，或內(nèi)引外聯(lián)，不至于較遠的工地從花都調(diào)運周轉(zhuǎn)材料時增加運輸成本和調(diào)運時間過長延誤工期。（2）怎樣才能推向外部市場又能滿足自身需求等？解決的方法只能在資金實力、技術(shù)實力、裝備水平、管理水平上下功夫。（3）建筑租賃業(yè)是一種高風險的行業(yè)，必須規(guī)范合同管理，避免留下隱患發(fā)生合同糾紛。（4）加強周轉(zhuǎn)材料的通用性，像掛籃、鋼模板倒用時一般都須改制加大資資金了投入，增加了租賃業(yè)務的技術(shù)含量。（5）從以前租賃材料的情況看外部使用損壞與短少較少，內(nèi)部由于租金轉(zhuǎn)帳及不收取押金，并不能約束項目部對周轉(zhuǎn)材料的保管與保養(yǎng)，對于價值相對較高的周轉(zhuǎn)材料破壞性較大，損失較重，從一個側(cè)面反應內(nèi)部項目管理的不足。（6）加強對租賃材料、機械設(shè)備的安全管理是對穩(wěn)步提高租賃收入水平很重要的環(huán)節(jié)，要引入多方管理和保險機制，分散風險，提高自身的市場生存能力。