劉華

摘要：隨著時代的發(fā)展，我國在房地產(chǎn)事業(yè)方面取得了較快的發(fā)展。但在競爭日益激烈的市場環(huán)境中，作為新時期背景下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想求得生存與發(fā)展，就必須在房地產(chǎn)項目開發(fā)全程進行成本控制，并在一般控制策略的基礎(chǔ)上采取價值工程進行成本的控制，才能更好的確保成本控制的有效性，為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化的同時助推我國房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)；開發(fā)全程；價值工程；成本控制

一、概述價值工程與房地產(chǎn)項目開發(fā)全程的成本控制

所謂價值工程，就是將產(chǎn)品的功能分析作為核心，將產(chǎn)品價值的提高作為目的，盡可能的靠最低壽命周期成本達到產(chǎn)品使用的全部功能的具有組織創(chuàng)造性的活動。應用價值工程于房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本控制中，既能優(yōu)化工程設(shè)計方案而將工程成本降低，又能在對房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)功能深入分析的前提下探究如何提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的增值服務(wù)，助推我國房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但需要注意的是，價值工程并不是適用于房地產(chǎn)項目各階段的成本控制，必須結(jié)合實際，有時需要借助常規(guī)控制策略進行成本控制，才能實現(xiàn)成本控制的最優(yōu)化和企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

二、淺談房地產(chǎn)項目開發(fā)全程的成本控制策略

1.房地產(chǎn)項目投資決策階段的成本控制策略

投資決策階段包括選擇投資機會和決策分析以及獲取土地三方面的工作。企業(yè)應充分考慮全部因素分析項目可行性，在此基礎(chǔ)上獲得土地開發(fā)權(quán)，并結(jié)合土地自身因素利用價值工程進行成本控制，但企業(yè)要想改變土地自身因素受諸多限制，因而在此階段的應用價值工程控制成本的空間較小，這就需要企業(yè)采取常規(guī)手段進行成本控制。首先是加強市場調(diào)查與預測分析，對當前市場銷售現(xiàn)狀進行分析，就未來的銷售趨勢進行判斷，針對性的確定適銷房產(chǎn)項目，實現(xiàn)項目定位；然后是加大調(diào)查力度，尤其是同類房產(chǎn)項目的功能和方案的調(diào)查分析和比較，加上可靠的技術(shù)論證與經(jīng)濟評價，從而確定最佳的項目投資建設(shè)方案，為確定設(shè)計階段的成本奠定基礎(chǔ)；最后結(jié)合項目實際及相關(guān)研究編制科學的建設(shè)項目方案設(shè)計書。

3.房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃階段的成本控制策略

產(chǎn)品策劃階段不僅是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的核心階段，而且是應用價值工程控制成本的主要階段，因而在這一階段應優(yōu)先采用價值工程進行成本的控制。根據(jù)已經(jīng)得出的可行性研究報告，對調(diào)查研究進行深化，準確把握目標市場及其需求，在此基礎(chǔ)上應用價值工程控制成本：首先是注重市場資料的搜集與整理，并應用科學方法開展市場調(diào)查和研究，并將其作為應用價值工程進行分析和比較的根據(jù)；然后就是價值工程核心，即對功能進行分析，確定產(chǎn)品必要功能；最后是按照公式就產(chǎn)品價值進行計算，并在此基礎(chǔ)上對價值工程活動方向及目標進行確定。

3.房地產(chǎn)項目招投標階段的成本控制策略

價值工程的實施主體應變成投標人，投標人會盡最大努力滿足招標人的要求。將價值工程引入評標機制中，使經(jīng)濟標和技術(shù)標評審有機地結(jié)合，有效地防止評標過程規(guī)范性不強，隨意性較大以及人為因素干擾較多，缺乏客觀公正等弊端。

4.房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制策略

（1）根據(jù)中標方案精心確定設(shè)計單位，并對中標方案進行優(yōu)化，確保功能滿足、使用安全、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理；（2）通過對工程量和投資的分解實行限額設(shè)計，在確保功能的原則下嚴防“三超”現(xiàn)象的出現(xiàn)，不僅技術(shù)先進和合理，又不超過投資限額，并盡可能的減少由于設(shè)計變更導致的工程造價的變動；（3）加強施工設(shè)計圖紙的審核與管理，并盡可能的確保設(shè)計質(zhì)量的提高，預防因設(shè)計導致施工階段的浪費；（4）利用價值工程優(yōu)化項目設(shè)計方案，采取是方式是首先對每種方案中的每種功能的達標成不進行打分，再對每種方案功能的評價分進行計算，最后對各種方案的價值系數(shù)進行計算，且將價值系數(shù)最大的方案作為最佳方案；（5）利用價值工程對這一階段的造價進行控制，且通常將對造價影響最大的項目作為研究對象，首先對設(shè)計的各項功能和現(xiàn)實成本進行分析和評價，其次是將得出的功能評價系數(shù)作為依據(jù)，在各項功能中分攤項目成本，并與其現(xiàn)實成本相對比，最后確定改進成本的期望值，且對期望值大的改進成本著重改進，引導設(shè)計人員和投資方充分發(fā)揮潛能，采取新工藝技術(shù)和材料進行創(chuàng)新設(shè)計，并對資源配置進行優(yōu)化，但這一切的前提就是確保項目功能不被降低的情況下節(jié)省成本。

5.房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制策略

應用價值工程控制施工階段成本的工作內(nèi)容有優(yōu)化施工組織設(shè)計、優(yōu)選項目工程材料和機械設(shè)備、控制物流成本、合理配置資源等方面，以較低的成本可靠地實現(xiàn)該項目所需要的功能。并應注重工程承包企業(yè)和監(jiān)理單位的選擇，明確承包合同內(nèi)容、控制工程變更簽證、材料設(shè)備價格的控制。例如在原材料和設(shè)備方面，不僅要貨比三家，還要確保原材料的質(zhì)量；承包企業(yè)方面，應選擇技術(shù)實力雄厚、社會信譽高和價格合理的企業(yè)等等。

6.房地產(chǎn)項目結(jié)算階段成本控制策略

（1）按照設(shè)計圖紙及合同規(guī)定全部完成且驗收合格，如有撤銷或甩項應有手續(xù)，并在結(jié)算中予以扣除。（2）準確計量工程量的增減，嚴格執(zhí)行投標單價或簽證的價格，并注意與合同文件的對照。（3）嚴格按合同及相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定工期獎、優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用。（4）認真實行結(jié)算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算的質(zhì)量。（5）正確處理索賠費用。

三、結(jié)語

總之，在房地產(chǎn)項目開發(fā)全程中，采取價值工程與一般常規(guī)成本控制策略是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的主要路徑。作為新時期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)應緊跟時代發(fā)展的需要，在項目開發(fā)全程采取針對性的成本控制措施，并加強風險的規(guī)避和防范，以實現(xiàn)企業(yè)的完美轉(zhuǎn)型和升級。

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