于丹

【摘要】房地產(chǎn)估價(jià)最基本的三種方法分別為成本法、收益法、市場比較法，市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，但房地產(chǎn)評估價(jià)格并不是對實(shí)際成交價(jià)格的簡單的歸納、整理、修工，兩者無論在理論上還是在實(shí)際表現(xiàn)上均有一定的差異。本文重點(diǎn)對兩者的差異進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，價(jià)格，估價(jià)

一、房地產(chǎn)成交價(jià)格的特點(diǎn)

（一）從宏觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場狀況的影響。房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場狀況等因素影響，在不同時(shí)期相同的房地產(chǎn)價(jià)格差異較大。例如寧波市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價(jià)在5000元／平方米，而到1997年、1998年平均售價(jià)僅為4000元／平方米，這主要是由于同類房地產(chǎn)開發(fā)量猛增的原因。又如最近開始的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，對于類似房地產(chǎn)價(jià)格就可能造成較大的影響。

（二）從微觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格具有離散性、隨機(jī)性、不確定性的特點(diǎn)。依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，相同的商品具有相同的價(jià)格。但筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格并非如此，相間房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格并非完全一致，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商不斷調(diào)整房地產(chǎn)出售價(jià)格以適應(yīng)市場需求或達(dá)到一定的目的，只要能滿足開發(fā)商的預(yù)期目的，開發(fā)前就可以出售房地產(chǎn)；從購買者的角度出發(fā)，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經(jīng)濟(jì)條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發(fā)商的預(yù)期目的、預(yù)期的收益率、購房人的經(jīng)濟(jì)條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的差異。造成房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格差異的因素。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)成交價(jià)格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產(chǎn)數(shù)量越大，價(jià)格一般越低，零散出售一般價(jià)格較高。房地產(chǎn)成交價(jià)格受房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響房地產(chǎn)開發(fā)商為了提前回收資金、降低銀行負(fù)債率、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在建設(shè)期就開始預(yù)售房地產(chǎn)，其預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)格一般低于建成后同類房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)成交價(jià)格受付款方式的影響開發(fā)商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當(dāng)優(yōu)惠（從理論上講，優(yōu)惠價(jià)格應(yīng)該是分期付款價(jià)格的貼現(xiàn)值）。房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)銷售速度的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商為了迅速出售房地產(chǎn)，也經(jīng)常采用降價(jià)銷售的方法。對于類似房地產(chǎn)若開發(fā)商適當(dāng)降低其售價(jià)，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。房地產(chǎn)的申報(bào)價(jià)格存在瞞價(jià)或變相瞞價(jià)的情況為了逃避政府應(yīng)征收的稅費(fèi)，有的房地產(chǎn)申報(bào)價(jià)格低于其實(shí)際成交價(jià)格。有的則采用聯(lián)營、聯(lián)建、聯(lián)合開發(fā)的形式變相買賣房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)評估價(jià)格的定義

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響估價(jià)對象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來的過程。

綜合以上分析，房地產(chǎn)“成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場比較法的評估價(jià)格具有個(gè)確定性。例如一家房地產(chǎn)評估價(jià)格是4000元／平方米，那么它是在大批量購買時(shí)的價(jià)格還是銷售速度很慢時(shí)的價(jià)格？其期房價(jià)格是4000元／平方米還是現(xiàn)房價(jià)格是4000元／平方米？如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價(jià)格是否應(yīng)低于4000元／平方米？因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估，對其評估價(jià)格應(yīng)有明確的定義，否則就失去了意義、房地產(chǎn)評估價(jià)格的定義，應(yīng)主要明確以下幾點(diǎn)：

1.不同的評估目的具有不同的價(jià)格定義。例如房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)因素，評估價(jià)格一般保守，其評估價(jià)格應(yīng)是在整體出售并且出售時(shí)的價(jià)格。而對于一般的資產(chǎn)評估如股份制改造、現(xiàn)值評估等，其價(jià)格定義與抵押價(jià)格評估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評估日目的的評估價(jià)格不同。房地產(chǎn)價(jià)格評估應(yīng)是特定時(shí)點(diǎn)時(shí)的評估價(jià)格隨著時(shí)間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評估價(jià)格必須有確定的時(shí)間點(diǎn)。

在具體的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)估中，評估人員對具體的價(jià)格定義應(yīng)有明確的認(rèn)識房地產(chǎn)評估人員必須明確評估出的房地產(chǎn)價(jià)格是很容易成交時(shí)的價(jià)格、較易成交時(shí)的價(jià)格、較難成交時(shí)的價(jià)格，還是有行無市時(shí)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評估價(jià)格關(guān)系的總結(jié)

綜合以上分析，房地產(chǎn)評估價(jià)格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個(gè)別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價(jià)格定義、評估目的對比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià)中的評估價(jià)格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.同一房地產(chǎn)在不同的價(jià)格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價(jià)格。而房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機(jī)因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評估價(jià)格具有明確的目的性，而其實(shí)際成交價(jià)格具有較大的隨機(jī)性。市場比較法的房地產(chǎn)成交價(jià)格雖然建立在房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，但評估價(jià)格與其實(shí)際成交價(jià)格具有一定的差異。房地產(chǎn)評估價(jià)格對房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格具有指導(dǎo)意義。對于一般資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)評估價(jià)格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實(shí)際銷售價(jià)格可能低于評估價(jià)格。若銷售價(jià)格較高，其銷售速度可能較慢。

四、不同目的時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格定義的探討

房地產(chǎn)估價(jià)的目的主要有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估、房地產(chǎn)分割析產(chǎn)評估、企業(yè)合資股份制改造等價(jià)格評估，本文對不同目的時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格評估的定義做簡要分析；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估：因該價(jià)格評估為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)，大宗房地產(chǎn)評估價(jià)格應(yīng)是整宗出售、一次性付款時(shí)的價(jià)格，該價(jià)格應(yīng)適當(dāng)?shù)陀诹闵⒊鍪蹠r(shí)的價(jià)格。

房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估：房地產(chǎn)抵押評估價(jià)格應(yīng)是整體出售、一次性付款、銷售速度較快、考慮各種優(yōu)惠條件時(shí)的價(jià)格，評估結(jié)果趨于保守。