□許麗麗

案 例

2009年4月，A公司以出讓方式取得1宗約200畝的工業(yè)用地使用權(quán)，并辦理了國有土地使用證。8月份，A公司將該宗地轉(zhuǎn)讓給B公司。雙方到國土部門辦理土地變更登記時，B公司要求將該宗地分割成兩宗地進(jìn)行變更登記。國土部門工作人員明確告知不能分宗登記。B公司問，如果A公司將土地使用權(quán)分成兩部分先后轉(zhuǎn)讓，能否進(jìn)行分宗登記？

分 析

筆者認(rèn)為：該宗地只能做轉(zhuǎn)讓登記，轉(zhuǎn)讓的同時不能分宗登記發(fā)證。

第一，該宗地在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時應(yīng)先到國土部門辦理過戶手續(xù)，再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后應(yīng)到國土部門辦理過戶手續(xù)和權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記?！稐l例》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。”本案中B公司可根據(jù)A公司受讓時的土地原況到當(dāng)?shù)貒敛块T申請轉(zhuǎn)讓登記，辦理過戶手續(xù)。

第二，應(yīng)明確“宗地”的概念和進(jìn)行土地登記的原則?！锻恋氐怯涋k法》第五條規(guī)定：“土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間?！盇公司土地屬于權(quán)屬界線封閉的地塊，是完整的一塊宗地，在進(jìn)行登記時應(yīng)以“宗地”為單位。

此外，《土地登記辦法》第十四條規(guī)定：“國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)對受理的土地登記申請進(jìn)行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：（一）根據(jù)對土地登記申請的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿；（二）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫土地歸戶卡；（三）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。”

上述條款都規(guī)定了土地登記簿和土地權(quán)利證書都是以“宗地”為單位進(jìn)行的，也就是說“一地一證”。

可能有人會問：如果把該宗地分成兩宗，每一宗地不也是屬于權(quán)屬界線封閉的地塊嗎？在進(jìn)行登記時不是同樣遵循了土地登記以“宗地”為單位的原則嗎？

針對這個問題，《土地登記辦法》并沒有明確的規(guī)定宗地能否分宗登記，但從法規(guī)中對土地登記的理解和實際操作中，宗地的劃分是以土地利用批準(zhǔn)文件和建設(shè)部門的建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖而定的，其范圍面積必須符合建設(shè)用途整體規(guī)劃，然后才能掛牌出讓。所以，國土部門在登記發(fā)證時不再對宗地重新指界，應(yīng)按照土地規(guī)劃紅線圖和宗地圖確權(quán)發(fā)證。也就是說，國土部門對權(quán)屬界線封閉的地塊無權(quán)進(jìn)行人為分割，只能以該區(qū)域總體規(guī)劃和土地利用批準(zhǔn)文件確定的宗地為準(zhǔn)。

綜上所述，該宗地在轉(zhuǎn)讓后不能分宗登記，只能按照原來的宗地現(xiàn)狀進(jìn)行登記。