曹建海

盡管公眾和有識(shí)之士一再呼吁，時(shí)至今日，中國房地產(chǎn)仍處于失控的亂象之中，看不到任何理順的跡象。雖然今年2月國務(wù)院實(shí)施了“國五條”，作為房地產(chǎn)調(diào)控的習(xí)慣性政策，在當(dāng)下再次展現(xiàn)了“越調(diào)越漲”的鐵律。5月份，京上廣等一線城市二手房價(jià)同比上漲平均超過20%。

“保增長”即是“漲房價(jià)”

房價(jià)為何屢調(diào)屢漲，需要我們檢討政策制定者的內(nèi)在本心。在一個(gè)主要依靠房地產(chǎn)投資作為動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)體中，決策者究竟有多大的意愿調(diào)控房價(jià)，促進(jìn)房價(jià)理性回歸？特別是在房地產(chǎn)制度嚴(yán)重扭曲的情況下，雙手沾滿房地產(chǎn)利益的政府所制定的政策，究竟是要推動(dòng)房價(jià)上漲還是回落，我們不耽于以最深的懷疑態(tài)度去揣度政府。具體來說，能為地方政府帶來相當(dāng)于財(cái)政收入70%的土地出讓金以及依托于此的各項(xiàng)融資，本身就是地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資及其帶動(dòng)的GDP數(shù)字的資金源泉；出讓土地的推出，也自然帶動(dòng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開工，引發(fā)包括建筑施工、建材、運(yùn)輸、能源供給等一系列產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（雖然是粗放的，但能出數(shù)字）；上述建設(shè)活動(dòng)以及工業(yè)本身的產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)，為中國工業(yè)提供了超過一半的訂單，是當(dāng)前以重化工業(yè)為主體的工業(yè)增長之源。從高層決策者的視角似乎可以看到，只要維持房價(jià)不斷上漲，地方政府就可以出賣更多的土地建設(shè)更多的基礎(chǔ)設(shè)施，開發(fā)商就可以開工更多的住房項(xiàng)目，一段時(shí)間內(nèi)，工業(yè)、建筑業(yè)及倉儲(chǔ)運(yùn)輸物流業(yè)可以獲得源源不斷的訂單帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)階段性繁榮。

一定意義上說，上述因素是當(dāng)前發(fā)展方式下GDP擴(kuò)張的重要來源。雖然高層不斷強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)先于經(jīng)濟(jì)增長，但我們似乎只能看到保增長無力后的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)自發(fā)調(diào)整。以保增長為由頻頻增發(fā)的天量貨幣，儼然成為房價(jià)持續(xù)上漲的最重要支撐，而對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言則成為要素市場(chǎng)價(jià)格混亂之源，到底是要保誰的增長呢？相比于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定房價(jià)上漲似乎是一種更容易的推動(dòng)GDP數(shù)字增長的手段。雖然由此可能導(dǎo)致各種弊端甚至社會(huì)矛盾，但只要危機(jī)不爆發(fā)，一切似乎還可能繼續(xù)下去。

以保增長為由頻頻增發(fā)的天量貨幣，儼然成為房價(jià)持續(xù)上漲的最重要支撐，而對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言則成為要素市場(chǎng)價(jià)格混亂之源，到底是要保誰的增長呢？

2009年以來以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長為借口的超級(jí)寬松貨幣政策，對(duì)于房價(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年一季度全世界新增貨幣1.5萬美元，僅中國就發(fā)行1萬億美元，占全球新增貨幣的67%。中國人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1～5月社會(huì)融資規(guī)模為9.11萬億元，比上年同期多3.12萬億元；到2013年5月，廣義貨幣（M2）余額104.21萬億元，同比增長15.8%，廣義貨幣總額與年度國內(nèi)生產(chǎn)數(shù)值的比值接近1.9（為世界最高國家之一），且呈持續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)表明，上述新增資金超過一半流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為房價(jià)上漲最強(qiáng)有力的支撐。

中國貨幣供給為何能夠不受約束持續(xù)擴(kuò)張？根本原因在于中國的中央銀行缺乏貨幣發(fā)行準(zhǔn)則。除國家外匯管制的儲(chǔ)備外匯和控制匯率導(dǎo)致的貨幣發(fā)行外，社會(huì)融資規(guī)模的增長并不取決于社會(huì)資金儲(chǔ)蓄，而取決于需要多少資金。特別是列入國家投資計(jì)劃的項(xiàng)目資金需求規(guī)模，很大程度上決定了銀行的資金投放規(guī)模。例如，2008年底國務(wù)院出臺(tái)了新增4萬億投資計(jì)劃，以及隨后出臺(tái)十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃，各省市區(qū)也出臺(tái)了近20萬億的投資計(jì)劃。為保證上述項(xiàng)目投資，中央銀行在2009年和2010年，分別增加了30%和28%的貨幣供給，堪稱超級(jí)寬松甚至恐怖的貨幣政策。由于以房地產(chǎn)為核心的虛擬經(jīng)濟(jì)過熱以及以制造業(yè)為核心的實(shí)體經(jīng)濟(jì)過冷，以及擴(kuò)大貨幣投放帶動(dòng)通貨膨脹引發(fā)社會(huì)焦慮，引起新增資金和社會(huì)存量資金向房地產(chǎn)、套利外貿(mào)和影子銀行的快速轉(zhuǎn)移?？紤]到影子銀行的大多數(shù)投資是以房地產(chǎn)為依托的，扭曲房地產(chǎn)制度下的貨幣擴(kuò)張大大推動(dòng)了全社會(huì)房地產(chǎn)投機(jī)的熱潮，由此引發(fā)了劇烈房價(jià)上漲。

“不可控”實(shí)為“不控制”

熟悉世界經(jīng)濟(jì)史的人，可能從來沒有看到過，房地產(chǎn)業(yè)竟然可以在一國經(jīng)濟(jì)甚至世界經(jīng)濟(jì)中擁有如此重要的地位，甚至有國際投行分析師諷其為“宇宙最重要產(chǎn)業(yè)”。作為中國經(jīng)濟(jì)的一大“特色”，房地產(chǎn)業(yè)雖然名義上只是一個(gè)服務(wù)業(yè)，但實(shí)際上成為主要由三個(gè)部分構(gòu)成的一個(gè)龐大經(jīng)濟(jì)體：“地方政府土地經(jīng)營機(jī)構(gòu)+房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)+數(shù)量巨大的炒房群體”。地方政府依托土地買賣經(jīng)營城市，事實(shí)上蛻變?yōu)橐患以诘禺a(chǎn)市場(chǎng)上絕對(duì)壟斷經(jīng)營、以土地收入和土地抵押融資推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營的企業(yè)。地方政府的職能蛻變，使其遠(yuǎn)離了民生關(guān)懷和公共服務(wù)，而只對(duì)通過征地、拆遷等房地產(chǎn)投資和造城運(yùn)動(dòng)情有獨(dú)鐘，成為利用權(quán)力追逐金錢和GDP數(shù) 字的經(jīng)濟(jì)動(dòng)物和官府地產(chǎn)商。目前中國經(jīng)濟(jì)之所以遲遲不能轉(zhuǎn)型，與地方政府的這種低層化蛻變有著根本關(guān)系。在國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)上屬于房地產(chǎn)業(yè)主體的房地產(chǎn)開發(fā)商，依靠預(yù)售、囤地、賄賂等體制漏洞鉆營和不法手段，已經(jīng)成為國內(nèi)最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力、黑白通吃、能量最大甚至可以左右國家政策的企業(yè)群體。在城鎮(zhèn)居民階層， 囤房、炒房代表著富貴和成功。通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)于“房叔”、“房姐”和“房祖宗”等爆料，囤房、炒房階層普遍擁有幾十套到幾百套住房。

在人們的有限承受力內(nèi)，房地產(chǎn)制度盡管扭曲，但似乎仍然可以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)奇跡般地“繁榮”下去而非健康發(fā)展。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，不能依靠短期的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，而應(yīng)從制度根本上進(jìn)行改革，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行發(fā)展的長效機(jī)制。首先，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和城鎮(zhèn)居民土地權(quán)利的侵犯及分割，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)本質(zhì)和發(fā)展動(dòng)力。只要這種侵犯可以繼續(xù)下去，房地產(chǎn)業(yè)就可以持續(xù)獲得社會(huì)平均利潤之外的超額租金，從而維持自己的超級(jí)盈利能力。廣東省推進(jìn)集體建設(shè)用地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓改革試驗(yàn)成為全國矚目焦點(diǎn)，但從現(xiàn)有政策層面看，只有在重新修編的城市規(guī)劃范圍之外，集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓才是被放行的；而在新編城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，農(nóng)村土地只能聽任地方政府征用、拆遷，不能行使自身擁有的法律意義上的土地權(quán)。

地方政府的職能蛻變，使其遠(yuǎn)離了民生關(guān)懷和公共服務(wù)，而只對(duì)通過征地、拆遷等房地產(chǎn)投資和造城運(yùn)動(dòng)情有獨(dú)鐘，成為利用權(quán)力追逐金錢和GDP數(shù)字的經(jīng)濟(jì)動(dòng)物和官府地產(chǎn)商。

其次，作為市場(chǎng)有效運(yùn)行條件的信息公開，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是一個(gè)稀缺元素。無論是房價(jià)指數(shù)還是住房持有信息情況，在中國都如同機(jī)密情報(bào)一樣難以得到。這樣就給人一個(gè)印象，即使房價(jià)爆漲，在有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)里，很少有城市月度環(huán)比上漲超過1%的。房屋空置情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)字則完全缺失，在7億城鎮(zhèn)常住人口（含絕大比例買不起房的3億農(nóng)民工和過億中低收入者）人均住房建筑面積32平方米的情況下，住房市場(chǎng)卻出現(xiàn)供不應(yīng)求、房價(jià)連續(xù)12月上漲的火爆局面，著實(shí)令人費(fèi)解。事實(shí)上，即使在領(lǐng)導(dǎo)干部層面公開住房信息，對(duì)紀(jì)檢制度的恐懼，也有利于這些多房群體拋出住房且今后不再無度吃進(jìn)，這對(duì)住房市場(chǎng)健康發(fā)展肯定是有利的。然而，近來各地的房屋信息登記，卻竭力抵斥“以人查房”的功能，似乎在為多房群體提供一層保護(hù)傘。很顯然，沒有住房信息的統(tǒng)一登記和公開，就談不上房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，建立在有效市場(chǎng)基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)政策調(diào)控則更成為無源之水、無米之炊。

最后，需要強(qiáng)調(diào)建立完善的房地產(chǎn)稅收制度，包括交易稅、資本利得稅和持有稅。目前中國的房地產(chǎn)資本利得稅和持有稅缺失，成為房屋投機(jī)的“免稅”激勵(lì)。然而，完善房地產(chǎn)稅制特別是持有稅制度，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信息的公開則成為必須的前提。目前上海市的房產(chǎn)稅制試點(diǎn)成為擴(kuò)容樣板，但這個(gè)試點(diǎn)方案稅率過低，只對(duì)增量房產(chǎn)征收，即使擴(kuò)容也不具有威懾力，很難成為降低房價(jià)的有力武器，也不可能成為地方政府替代土地出讓金、規(guī)范財(cái)政收入的重要手段。

總體來看，房價(jià)上漲不是不可控而是不控制，有關(guān)方面甚至是有意推漲，但房價(jià)上漲的基礎(chǔ)是虛弱的、危機(jī)四伏的。雖然房價(jià)上漲短期內(nèi)可以給國民經(jīng)濟(jì)帶來數(shù)字增長，但勢(shì)必對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、民生、收入分配、社會(huì)穩(wěn)定等帶來更深的傷害。房價(jià)的走勢(shì)，實(shí)質(zhì)上取決于決策者的認(rèn)知。如果決策者認(rèn)為房價(jià)上漲是基于居住需求，房價(jià)上漲不可避免，則他們傾向于維持房地產(chǎn)現(xiàn)有局面，以前任出臺(tái)的毫無效果的房地產(chǎn)調(diào)控政策維持房價(jià)的持續(xù)上漲。這樣的局面將持續(xù)傷害國民感情，并可能由于毫無征兆的某些因素，例如美元升值引發(fā)熱錢流出、地方債務(wù)危機(jī)爆發(fā)、局部社會(huì)沖突引爆更大范圍沖突等突發(fā)因素催動(dòng)下引發(fā)房價(jià)爆跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)由此崩盤，國民經(jīng)濟(jì)及銀行業(yè)由此遭受嚴(yán)重打擊。另外一種認(rèn)知，是充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)泡沫給國民經(jīng)濟(jì)和民生造成的深重傷害，通過適 當(dāng)收縮貨幣供給，全面推進(jìn)包括土地改革、房屋信息公開和房產(chǎn)稅在內(nèi)的房地產(chǎn)制度改革，有序化解房地產(chǎn)泡沫，則國民經(jīng)濟(jì)有望在房價(jià)下行、城鎮(zhèn)化安全推進(jìn)中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的振興，這應(yīng)是絕大多數(shù)城鄉(xiāng)居民所希望看到的局面。