摘 要：承租人承租商鋪、寫字樓等商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目，對其進(jìn)行改造后出租經(jīng)營，獲取租賃收益，并使原有房產(chǎn)價值增加，承租人有融資需求時，以租賃經(jīng)營權(quán)價值為擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)申請貸款。本文從法律層面、轉(zhuǎn)租權(quán)估值及信貸的角度出發(fā)，分析及探討在擔(dān)保貸款風(fēng)險防范中，轉(zhuǎn)租權(quán)貸款的可操作性。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)租；轉(zhuǎn)租權(quán)貸款；轉(zhuǎn)租權(quán)估值；風(fēng)險防范

中圖分類號：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）03-0067-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.03.15

在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)活動中，投資渠道日趨廣泛，隨著商鋪、寫字樓等商業(yè)用房投資的增加，一些企業(yè)和個人投資者承租商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目，對其目標(biāo)定位后，進(jìn)行投資裝修、招商出租經(jīng)營，使原房產(chǎn)價值增加，作為投資改造的承租人在經(jīng)營過程中有融資需求時，承租方能否以轉(zhuǎn)租權(quán)的形式將其增值的租賃經(jīng)營權(quán)價值（即承租人權(quán)益價值）為擔(dān)保獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款。在此，本文從法律層面、轉(zhuǎn)租權(quán)估值及信貸的角度等出發(fā)，分析及探討在擔(dān)保貸款風(fēng)險防范中，轉(zhuǎn)租權(quán)貸款的可操作性。

一、從法律層面上分析轉(zhuǎn)租權(quán)的可操作性

所謂轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期間，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同。轉(zhuǎn)租后轉(zhuǎn)租人仍享有租賃權(quán)，由此形成兩個既彼此獨(dú)立、又相互牽連的合同關(guān)系，即房屋產(chǎn)權(quán)人與承租人（轉(zhuǎn)租人）的本租合同，以及承租人（轉(zhuǎn)租人）與次承租人的轉(zhuǎn)租合同[1]。承租人以轉(zhuǎn)租的形式向次承租人收取租金，與此同時向出租人支付租金，從而形成經(jīng)營租賃權(quán)，即轉(zhuǎn)租權(quán)，承租人以其轉(zhuǎn)租的租賃經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，從風(fēng)險防范來說是否可行？可從以下幾方面進(jìn)行分析：

從物權(quán)法的角度看，租賃經(jīng)營權(quán)實(shí)質(zhì)上是一種不動產(chǎn)權(quán)利，即可將租賃經(jīng)營權(quán)歸結(jié)為《物權(quán)法》第223條第（七）項(xiàng)的法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利[2]。由于目前房產(chǎn)管理部門不對租賃權(quán)辦理登記，只對房屋產(chǎn)權(quán)的抵押辦理登記，我國的擔(dān)保法、房地產(chǎn)抵押管理辦法等相關(guān)法規(guī)也無租賃權(quán)抵押的規(guī)定，抵押要進(jìn)行登記，而抵押登記程序是法定的，因此，租賃權(quán)的抵（質(zhì)）押登記在程序上不可行。變通的方式是承租人以其承租一定期限、通過裝修改造后增值的房產(chǎn)，取得出租方（房屋產(chǎn)權(quán)人）的協(xié)助，同意抵押該租賃的房產(chǎn)給金融機(jī)構(gòu)，該房產(chǎn)租賃權(quán)的抵押實(shí)質(zhì)是一種房產(chǎn)抵押，在實(shí)際中，遇到出租方拒絕的障礙可能性較大，可操作不強(qiáng)。對此，借款人與金融機(jī)構(gòu)通過簽訂質(zhì)押合同，雙方達(dá)成書面同意，而無需登記，進(jìn)而解決登記要件的問題。但是，在轉(zhuǎn)租的租賃經(jīng)營權(quán)確實(shí)存在價值，且承租人經(jīng)營效益較好（租賃權(quán)收益穩(wěn)定）下，以轉(zhuǎn)租權(quán)的形式發(fā)放該項(xiàng)貸款，應(yīng)成為可能。為此，如何安全、有效地發(fā)放該項(xiàng)貸款，從法律層面上可進(jìn)行以下幾點(diǎn)操作：

1.首先，要取得出租人的同意?！逗贤ā返诙俣臈l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！备鶕?jù)商品房屋租賃管理辦法第十一條規(guī)定：“承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。”[3]由此，承租人以其租賃經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租行為，須取得出租人的同意，未取得出租人的同意以轉(zhuǎn)租權(quán)向金融機(jī)構(gòu)貸款，該貸款無法得到保障。

2.出租方、承租方、金融機(jī)構(gòu)（第三方）簽訂三方租賃權(quán)轉(zhuǎn)租擔(dān)保協(xié)議。即出租方作承諾擔(dān)保，當(dāng)承租方不能償還金融機(jī)構(gòu)的貸款時，由第三方行使承租方在轉(zhuǎn)租期間的權(quán)利和義務(wù)。合同法第八十八條規(guī)定“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”，從法律行為有效性分析，承租人轉(zhuǎn)租房屋，應(yīng)取得出租人的書面同意。在書面同意的表現(xiàn)形式上，轉(zhuǎn)租有兩種形式。一是在本租合同中已經(jīng)約定了承租人可以轉(zhuǎn)租的條款；二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)承租人非經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同在承租人事后沒取得處分權(quán)或沒有得到出租人追認(rèn)的應(yīng)屬無效[4]。轉(zhuǎn)租中，承租人沒有取得出租人的書面同意，出租人可以解除與承租人之間的本租合同。據(jù)此，租賃權(quán)轉(zhuǎn)租擔(dān)保協(xié)議成立與否，均應(yīng)取得出租人的同意，并三方簽訂《房屋租賃轉(zhuǎn)租經(jīng)營權(quán)擔(dān)保合同》。

3.出租人與金融機(jī)構(gòu)的協(xié)議轉(zhuǎn)租行為發(fā)生后，轉(zhuǎn)租人仍享有租賃權(quán)，同時轉(zhuǎn)租人與次承租人之間原有的租賃關(guān)系保持不變。從法律關(guān)系上看，承租方以轉(zhuǎn)租權(quán)作擔(dān)保不影響其原有的租賃權(quán)。金融機(jī)構(gòu)的法律地位可通過合同約定：承租人不履行合同，房產(chǎn)租賃經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)租給第三方，且有權(quán)從租賃物出租獲取收益的方式收回借給承租方的貸款本息及違約金等。

4.轉(zhuǎn)租權(quán)在本租合同發(fā)生變更或解除，影響轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同隨之變更或解除；轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限，應(yīng)在本租合同約定的期限內(nèi)。

綜上所述，轉(zhuǎn)租權(quán)從法律層面上是可操作的。

二、從轉(zhuǎn)租權(quán)估值分析轉(zhuǎn)租權(quán)貸款的可操作性

投資者將其承租的房屋進(jìn)行裝修改造后出租，獲取租賃收益，并產(chǎn)生增值。那么，以轉(zhuǎn)租經(jīng)營權(quán)形式的承租人權(quán)益價值如何估算，其估算的準(zhǔn)確性關(guān)系到轉(zhuǎn)租權(quán)貸款能否發(fā)放，對于轉(zhuǎn)租權(quán)價值的多少，需要運(yùn)用房地產(chǎn)估價的方法來測算。

房地產(chǎn)估價應(yīng)采用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、測算和判斷，其基本估價方法是成本法、收益法和市場法。每種估價方法均有其適用的估價對象和估價所需具備的條件，在利用具體的估價方法進(jìn)行估價時，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。在轉(zhuǎn)租權(quán)實(shí)際估價中，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上主要采用收益法進(jìn)行估價。現(xiàn)以實(shí)例說明轉(zhuǎn)租權(quán)貸款估值的運(yùn)用。

例如：A公司將B公司擁有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用房面積為15000m2租下15年，約定第一年的月租金平均為30元/m2·月，以后每年租金上調(diào)4%。A公司投入資金對該商城進(jìn)行裝修改造，裝修改造期為半年，裝修改造費(fèi)用為1000元/m2，均勻投入，裝修改造后即可租賃經(jīng)營。目前市場上同一商圈類似房地產(chǎn)的月租金為70元/m2·月，年租金增長率為6%，空置率為10%，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的30%，報酬率為10%，A公司現(xiàn)在欲將其租下并已進(jìn)行投資裝修的商城，以其租賃經(jīng)營權(quán)益價值向金融機(jī)構(gòu)申請擔(dān)保貸款，則A公司作為承租人權(quán)益價值的估值如下：

承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是按照租賃合同約定的租金與市場租金的差額所求取的價值[5]。運(yùn)用數(shù)理公式可表示為：承租人權(quán)益價值=承租人收益價值-裝修改造費(fèi)用-租金支出，其測算：

4.承租人權(quán)益價值=承租人收益價值-裝修改造費(fèi)用-租金支出=7，862.97-1，464.48-5，119.82=1，278.48萬元

上述轉(zhuǎn)租權(quán)的估值是采用收益法估價，在實(shí)際運(yùn)用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報酬率要根據(jù)風(fēng)險程度合理選取（不應(yīng)偏低），預(yù)期升值收益或不確定的收益應(yīng)較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計算。盡管轉(zhuǎn)租權(quán)的估值是房地產(chǎn)估價人員從專業(yè)的角度測算，但金融機(jī)構(gòu)從事信貸業(yè)務(wù)，有必要了解該業(yè)務(wù)的流程及測算過程，不應(yīng)認(rèn)為估價機(jī)構(gòu)和估價人員是估價風(fēng)險的直接承擔(dān)者，而疏于理會，在缺乏房地產(chǎn)相關(guān)知識，對方法運(yùn)用和參數(shù)選擇上存在不足，判斷有誤，也會產(chǎn)生一定的信貸風(fēng)險。

從上述可知，轉(zhuǎn)租權(quán)存在價值，其價值可運(yùn)用房地產(chǎn)相關(guān)技術(shù)方法測算出來，實(shí)質(zhì)上為轉(zhuǎn)租權(quán)貸款提供了參考依據(jù)，那么，可否從信貸角度出發(fā)分析轉(zhuǎn)租權(quán)貸款的可操作性。

三、從信貸角度分析轉(zhuǎn)租權(quán)貸款的可操作性

轉(zhuǎn)租權(quán)擔(dān)保貸款涉及金融機(jī)構(gòu)、出租人、承租人（即轉(zhuǎn)租人）及次承租人之間的關(guān)系，信貸人員除了從一般信貸的角度考察承租人的基本情況、外部信息查詢、經(jīng)營實(shí)體、借款用途及還款能力分析等經(jīng)營狀況和資金情況進(jìn)行細(xì)致調(diào)查外，還應(yīng)著重從以下幾方面調(diào)查分析：

1.承租人品質(zhì)調(diào)查。由于轉(zhuǎn)租權(quán)不具有房產(chǎn)的抵押登記屬性，承租人與出租人及次承租人的合作經(jīng)營關(guān)系，依循雙方的契約。承租人是契約雙方的紐帶，既要以承租人的身份履行與房屋產(chǎn)權(quán)人之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租權(quán)的價值可以說是在此基礎(chǔ)下產(chǎn)生的。但是，如果承租人未嚴(yán)格履行與出租人簽訂的租賃合同，如未按期支付租金等遭到出租人的解約，或者承租人有可能因其它原因收到次承租人的高額租金后即逃走以及存在利用轉(zhuǎn)租權(quán)貸款逃廢債務(wù)可能等情況，因此，承租人的品質(zhì)調(diào)查就顯得尤為重要，承租人的道德品質(zhì)如誠實(shí)度、信譽(yù)度等是其主觀償貸意愿的思想保證，只有對此先決條件調(diào)查好，才能有效防范貸款風(fēng)險，使之降至最低點(diǎn)。

2.核實(shí)出租人土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料及次承租人的經(jīng)營狀況，測評風(fēng)險度。在信貸調(diào)查過程中，由于審查管理不嚴(yán)格，信貸員往往注重承租人基本的調(diào)查，而忽視對出租人產(chǎn)權(quán)資料的真實(shí)性以及出租后次承租人經(jīng)營狀況的核查。出租人產(chǎn)權(quán)不全（如有土地證無房產(chǎn)證）、不明晰、存在共有狀況或已做房產(chǎn)抵押登記等，將直接或間接地影響轉(zhuǎn)租權(quán)貸款的發(fā)放；其次，承租人投入資金裝修商業(yè)房產(chǎn)、定位，并招商出租經(jīng)營，目的不外乎獲取穩(wěn)定的租金收益，相反，如果商業(yè)房產(chǎn)定位失誤、租金過高或市場不景氣等原因，造成次承租人經(jīng)營效益欠佳，那么，出租人未達(dá)到預(yù)期的租賃收入，轉(zhuǎn)租權(quán)的價值就會降低，因此，只有在出租人產(chǎn)權(quán)清晰、合法，次承租人經(jīng)營效益較好的情況下，承租人轉(zhuǎn)租權(quán)貸款的發(fā)放才有可能。

3.擔(dān)保調(diào)查及擔(dān)保方式。針對項(xiàng)目為轉(zhuǎn)租權(quán)貸款，進(jìn)行擔(dān)保調(diào)查時，不僅注意對客戶抵（質(zhì)）押物狀況、抵（質(zhì)）押率、變現(xiàn)處置難易程度等各項(xiàng)因素進(jìn)行綜合分析，測算貸款的風(fēng)險度，而且還要核實(shí)借款人的擔(dān)保能力、抵押資產(chǎn)實(shí)際變現(xiàn)能力。在實(shí)際操作中，擔(dān)保方式應(yīng)根據(jù)借款人情況，不限于以下：一是以借款人承租商業(yè)房產(chǎn)的租賃經(jīng)營權(quán)為該筆貸款提供質(zhì)押擔(dān)保；二是借款人在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)監(jiān)管賬戶，用于租金收繳指定賬戶，實(shí)時監(jiān)控賬戶資金進(jìn)出；三是以企業(yè)法人及其配偶為該筆貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；四是以承租人投入裝修的中央空調(diào)、電梯、機(jī)電設(shè)備等機(jī)器設(shè)備為該筆貸款提供抵押擔(dān)保；五是以承租人向出租人繳納的商業(yè)房產(chǎn)保證金單據(jù)留置等，上述操作是為保證擔(dān)保法律效力和足值變現(xiàn)，避免轉(zhuǎn)租權(quán)貸款出現(xiàn)信貸風(fēng)險。

每筆貸款都會存在不確定的風(fēng)險，轉(zhuǎn)租權(quán)貸款亦如此，如何防范、規(guī)避與控制各種風(fēng)險，以上僅是從法律層面、轉(zhuǎn)租權(quán)估值及信貸的角度分析及探討轉(zhuǎn)租權(quán)貸款在擔(dān)保貸款風(fēng)險防范中的可操作性。在實(shí)際轉(zhuǎn)租權(quán)貸款操作過程中，會出現(xiàn)不同的情況，為此，金融機(jī)構(gòu)要針對不同的項(xiàng)目，采用不同的風(fēng)險控制方式，規(guī)避可能出現(xiàn)的信貸風(fēng)險，從而最大限度地保證信貸資金的安全。

（責(zé)任編輯：張恩娟）

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