摘 要：本文依據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的可收集性，用定量的因子分析方法，從時(shí)間和空間兩個(gè)角度分別構(gòu)建科學(xué)客觀的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展模型，即構(gòu)建了我國(guó)不同年份的整體房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型和同一年份的不同區(qū)域房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型。我國(guó)整體房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型結(jié)果顯示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展良好，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題，如相關(guān)的城市配套設(shè)施還不完善、沒(méi)有跟上建房速度。不同區(qū)域的房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型結(jié)果顯示，直轄市和東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)可持續(xù)發(fā)展良好，而西北經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)可持續(xù)發(fā)展欠佳。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可持續(xù)發(fā)展；因子分析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9031（2013）02-0012-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.02.03

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是既要滿足人們對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。構(gòu)建相應(yīng)的評(píng)價(jià)體系是實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略不可缺少的環(huán)節(jié)，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供評(píng)價(jià)依據(jù)。學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做了大量研究，如Raudall，Johnston（1988）、Raudall（1987）、Karl E.Case（1991、1996）對(duì)房地產(chǎn)需要的影響因素進(jìn)行了研究[1-2]。王國(guó)軍、劉水杏（2004）、肖宏偉、王吉培（2012）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間進(jìn)行了關(guān)聯(lián)研究[3-4]。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須與人口、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、資源配置、環(huán)境建設(shè)等相協(xié)調(diào)。根據(jù)我國(guó)國(guó)情制定建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)體系的根本原則是：長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)與近期目標(biāo)相結(jié)合的原則、科學(xué)性原則、系統(tǒng)性原則、空間與時(shí)間協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則、客觀性及可操作性原則、定量和定性相結(jié)合原則，貫穿“發(fā)展才是硬道理”的戰(zhàn)略思想和體現(xiàn)“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”的指導(dǎo)思想。本文主要依據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的可收集性，用定量的因子分析方法，從時(shí)間和空間兩個(gè)角度分別構(gòu)建科學(xué)客觀的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展模型，即我國(guó)不同年份的整體房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型和同一年份的不同區(qū)域的房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展模型。

二、因子分析模型介紹

探討相關(guān)關(guān)系的變量之間是否存在不能直接觀察到但對(duì)可觀測(cè)變量的變化起支配作用的潛在因子的分析方法稱為因子分析，即利用降維思想，研究原始變量相關(guān)陣內(nèi)部依賴關(guān)系，尋找潛在的起支配作用的因子模型的方法。因子分析方法有很多，主成分分析法最早是由美國(guó)心理學(xué)家Charies Spearman于1904年提出的，是因子分析常用的一種方法。當(dāng)初始因子載荷陣結(jié)構(gòu)不夠簡(jiǎn)潔時(shí)，公共因子典型代表變量不很突出，實(shí)際意義含糊不清，有必要通過(guò)因子旋轉(zhuǎn)對(duì)其實(shí)施變換以簡(jiǎn)化結(jié)構(gòu)，常用的是正交旋轉(zhuǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展時(shí)間模型構(gòu)建

根據(jù)指標(biāo)代表性和數(shù)據(jù)可收集性考慮了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、資源四個(gè)領(lǐng)域密切相關(guān)的18個(gè)指標(biāo)（見表1），收集了1997—2010年的數(shù)據(jù)。

為了保證不同量綱指標(biāo)之間能夠進(jìn)行有效合成，對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行同向化處理和同度量處理（標(biāo)準(zhǔn)化）。先對(duì)三個(gè)逆指標(biāo)R3、R6、R10采用“倒數(shù)法”進(jìn)行同向化處理后，再對(duì)所有指標(biāo)數(shù)據(jù)采用標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。用SPSS作因子分析，采用主成分分析方法，并作正交變換。

第一因子較大系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素在經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境和資源四個(gè)方面都有，表明體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展?fàn)顩r。第二因子較大系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素為X14、X16和X17，主要體現(xiàn)了資源分配的狀況。

從表4各年份對(duì)應(yīng)的四個(gè)因子得分可以看出，按第一因子得分排序后歷年大致呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)，表明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展良好。但同時(shí)也存在著一些問(wèn)題，比如雖然2010年的第一因子得分大于2009年的，但2010年的第二因子得分小于2009年的，這表明可能我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，相關(guān)的城市配套設(shè)施還不完善，沒(méi)有跟上建房速度。

四、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展空間模型構(gòu)建

考慮在31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市自然區(qū)域劃分下的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)體系。收集2010年31個(gè)區(qū)域的與經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、資源四個(gè)領(lǐng)域密切相關(guān)的15個(gè)指標(biāo)（見表5）。

對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行同向化處理，再對(duì)所有指標(biāo)數(shù)據(jù)采用標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。用SPSS作因子分析，采用主成分分析法，并作正交變換，結(jié)果見表6。

經(jīng)Bartlett檢驗(yàn)表明：Bartlett值等于1268.475，P<0.0001，即相關(guān)矩陣不是一個(gè)單位矩陣，故考慮進(jìn)行因子分析。KMO值等于0.762，接近1，表明因子分析的結(jié)果較好，可以接受。

表6和表7顯示，使用主成分分析法經(jīng)過(guò)正交旋轉(zhuǎn)后，得到5個(gè)因子：第一因子較大系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素主要是X1和X2，表示在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的影響。第二因子較大系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素為X9和X10，主要體現(xiàn)了環(huán)境的狀況。表4顯示各年份對(duì)應(yīng)的五個(gè)因子得分，按第一因子得分排序與自東向西的地域關(guān)系密切相關(guān)，直轄市和東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)排名靠前，而西北經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)排名靠后。其中也有特例，比如內(nèi)蒙雖處于西北地區(qū)，總體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)落后，但排名第7位，可能是由于近年來(lái)鄂爾多斯等大力開發(fā)礦產(chǎn)資源、發(fā)展旅游業(yè)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。特別要說(shuō)明的是北京、天津、內(nèi)蒙等盡管第一因子排名較高，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)，但同時(shí)第二因子排名相對(duì)較低，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是以犧牲環(huán)境為代價(jià)的。廣東、江蘇等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，環(huán)境影響也較小。而青海的經(jīng)濟(jì)以開發(fā)礦產(chǎn)資源為主，對(duì)環(huán)境影響很大，所以該省兩個(gè)因子排名都較靠后。

五、結(jié)論

通過(guò)全面考慮經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)和資源的影響，用定量的因子分析法構(gòu)建了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展模型。模型分析結(jié)果表明，在政府加息、限購(gòu)等一系列政策的干預(yù)下，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)總體可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。但同時(shí)存在城市配套設(shè)施不完善、各地對(duì)環(huán)境的保護(hù)力度不夠，各省份房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平差別較大等問(wèn)題。筆者針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展給出以下建議：一是城鎮(zhèn)在穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，要注意水、電、暖、煤氣、交通、綠化等配套設(shè)建設(shè)，使得“民有所居，居有所樂(lè)”。二是注意對(duì)資源環(huán)境的保護(hù)，提高城市對(duì)各種污染的處理能力。在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程中，在充分考慮城市污水處理能力的基礎(chǔ)上高度重視污水再利用實(shí)現(xiàn)廢水資源化，積極推行房地產(chǎn)清潔生產(chǎn)，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)污染的防治力度，實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)建后治理為主向以房地產(chǎn)開發(fā)源頭治理為主的房地產(chǎn)生產(chǎn)全過(guò)程控制的轉(zhuǎn)變，以達(dá)到減污增效的雙重作用。三是通過(guò)宏觀調(diào)控，加大政策傾斜和扶持力度，平衡東西地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展。針對(duì)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的區(qū)域性政策，對(duì)西部地區(qū)出臺(tái)一系列優(yōu)惠的傾斜政策使東西部地區(qū)房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)、人口、資源、環(huán)境密切相關(guān)，同時(shí)有很強(qiáng)的區(qū)域性，各個(gè)地區(qū)應(yīng)根據(jù)自身的人口資源環(huán)境發(fā)展制定符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]Raudall，Johonston，Pozdena.The Modern Economics of Housing[M].Ouorum Books Greenwood Press， 1988.

[2]Raudall，Johonston，Pozdena.The Principles Longman Financial Services Publishing[M]，Inc Chicago， 1987.

[3]王國(guó)軍，劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)研究[J].經(jīng)濟(jì)研究， 2004（8） .

[4]肖宏偉，王吉培.房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性研究[J].海南金融，2012（5）.

（責(zé)任編輯：陳薇）