摘 要：文章通過對現(xiàn)階段保障性住房管理出現(xiàn)的一些問題，提出解決該問題的有效管理方法及保障措施。

關(guān)鍵詞：保障性住房； 質(zhì)量保障機(jī)制

保障性住房建設(shè)對于加快解決群眾住房困難，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。住房具有明顯的社會保障性質(zhì)，世界各國政府都對國民的住房問題給予了相當(dāng)程度的關(guān)注，并采取了一系列調(diào)控措施，我國政府也不例外，自1998年住房實(shí)行貨幣化改革之后，出臺了“富人購買商品房，中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房，最困難的居民享受政府補(bǔ)貼的廉租房”政策，以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想。但在實(shí)踐運(yùn)行中，保障性住房市場卻出現(xiàn)了不少問題。

一 目前保障房建設(shè)存在的主要問題

（1）在拆遷安置房建設(shè)過程中，確實(shí)存在不法分子在招投標(biāo)、施工管理、資金籌措等領(lǐng)域一些不法行為。譬如：非法轉(zhuǎn)包、分包；行賄、受賄造成施工管理混亂，合同執(zhí)行不嚴(yán)格；專項(xiàng)資金被挪用，建設(shè)資金不到位等問題。

（2）某些地方主管部門，為了某些原因降低了安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；譬如：建設(shè)地段配套不完整；造價(jià)概算偏低；管理過程中未批先建，質(zhì)量監(jiān)督管理部門監(jiān)督不到位等。

（3）建設(shè)主體管理機(jī)構(gòu)組織不嚴(yán)謹(jǐn)，人員組織屬于臨時(shí)抽調(diào)，形成管理松散，組織不健全，責(zé)任不明確，專業(yè)管理水平也滿足不了拆遷安置房工程建設(shè)需要。

（4）拆遷安置房安置以后，回訪、保修制度不健全。發(fā)生質(zhì)量事故后，處理不及時(shí)。因此造成群體性上訪事件，激發(fā)社會矛盾，老百姓對政府和黨失去信任，破壞了社會安定團(tuán)結(jié)。

二 對拆遷安置房建設(shè)過程中主要的政策法規(guī)、項(xiàng)目管理、實(shí)施中質(zhì)量保障機(jī)制問題進(jìn)行了廣泛深入的探討、交流

各個(gè)建設(shè)主管部門對拆遷安置房建設(shè)的質(zhì)量都高度重視，相應(yīng)建立了質(zhì)量保障機(jī)制，比較好的有以下一些方面。

（1）針對拆遷安置房建設(shè)制定、出臺地方性法律、法規(guī)，對拆遷安置房方面的問題進(jìn)行規(guī)范。

1．建立拆遷安置房建設(shè)管理組織機(jī)構(gòu)。

各個(gè)地方針對拆遷安置房成立了專門的管理機(jī)構(gòu)（一般以建管中心的名義出現(xiàn)），當(dāng)?shù)卣闹饕?fù)責(zé)人掛帥，并明確安置房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)的責(zé)任，要求建設(shè)管理機(jī)構(gòu)對安置房建設(shè)質(zhì)量落實(shí)到人，形成質(zhì)量管理層層負(fù)責(zé)制。建設(shè)過程中有人管理，出現(xiàn)有問題有人負(fù)責(zé)，并把質(zhì)量與負(fù)責(zé)人的職務(wù)升遷、經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。

2．成立拆遷安置房的專門融資平臺

各個(gè)地方針對拆遷安置房成立了專門的融資機(jī)構(gòu)（一般以開發(fā)公司的名義出現(xiàn)），通過政府搭建融資平臺，要求融資機(jī)構(gòu)專款專用，資金封閉運(yùn)行，為拆遷安置房的建設(shè)提供資金保障。

3．制定拆遷安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

制定拆遷安置房的建設(shè)出臺建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。對安置房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、造價(jià)、工期等進(jìn)行規(guī)范。明確安置房的建設(shè)地段的配套要求（周邊的學(xué)校；商業(yè)配套；社區(qū)醫(yī)療服務(wù)；市政的水、電、氣；交通等方面），不因環(huán)境影響拆遷安置房的質(zhì)量。

4．制定拆遷安置房的監(jiān)督管理辦法

制定拆遷安置房的審計(jì)辦法，大型項(xiàng)目采用跟蹤審計(jì)，對合同履約情況和投標(biāo)承諾落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。明確要求質(zhì)量管理部門加大對拆遷安置房監(jiān)督管理力度，要求當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)站派專人負(fù)責(zé)。

制定拆遷安置房的黨風(fēng)、黨紀(jì)律的檢查制度，通過定期、不定期檢查和公開舉報(bào)電話等辦法對參建各方進(jìn)行監(jiān)督。實(shí)行村民代表監(jiān)督制。由村（社區(qū)）委派責(zé)任心強(qiáng)、公道正派的村民代表作為工程質(zhì)量監(jiān)督員，參加工程例會，參與質(zhì)量驗(yàn)收，建立共建機(jī)制。堅(jiān)持在社區(qū)居住區(qū)建設(shè)中落實(shí)“問計(jì)于民、問需于民、問情于民、問績于民，確保住戶的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)” 的“四問四權(quán)”政策，真正把社區(qū)居住區(qū)打造成民生工程、民心工程、保障工程。

（2）建立項(xiàng)目實(shí)施過程的質(zhì)量保障機(jī)制。

1．建立拆遷安置房建設(shè)在規(guī)劃定位標(biāo)準(zhǔn)，制定方案評審制度。

方案編制要求從小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、住宅外觀、景觀環(huán)境、配套設(shè)施等方面，充分考慮居民的切身利益，營造高品質(zhì)社區(qū)。小區(qū)規(guī)劃本著“以人為本、尊重自然”的原則，建筑以高層住宅為主，布局力求空間形式多樣，保證充足樓間距，使每套住宅都能享受充足的日照和采光。戶型設(shè)計(jì)力求布局合理，全明戶型，盡力提高套內(nèi)使用面積和使用效率，使居民利益最大化。住宅建筑立面采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格主流形式，建筑立面外觀及節(jié)能性能與中高端商品房社區(qū)相接近。小區(qū)景觀環(huán)境秉著的均好性原則，為居民休息、交往、生活提供優(yōu)美的空間環(huán)境。小區(qū)配套設(shè)施做到戶內(nèi)水、電、通訊、有線電視、煤氣、寬帶接入和電子對講防盜、監(jiān)控安防、車輛管理系統(tǒng)等一應(yīng)俱全，并設(shè)置必要的商業(yè)、教育、醫(yī)療、物管及社區(qū)配套用房、地下車庫、貯藏間等。

2．制定設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量保障制度。

良好的設(shè)計(jì)方案及工藝工法是創(chuàng)造良好產(chǎn)品品質(zhì)和保障工程質(zhì)量的先決條件。因此制定了以下措施：

1）應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目需要制訂《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作整體計(jì)劃》。計(jì)劃中應(yīng)明確以下內(nèi)容：（a）項(xiàng)目概況（地理位置、周邊環(huán)境、交通條件）；（b）城市規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（c）各設(shè)計(jì)單位的考察與選擇計(jì)劃；（d）規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)及各項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)的介入時(shí)間和出圖時(shí)間節(jié)點(diǎn)；（e）勘察工作的介入時(shí)間和完成的時(shí)間；（f）地形圖電子文件。

2）制定設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)各專業(yè)需要，明確設(shè)計(jì)單位的選擇標(biāo)準(zhǔn)，主要有：資質(zhì)、業(yè)績、服務(wù)承諾、實(shí)地考察結(jié)果。

3）制定設(shè)計(jì)質(zhì)量管理及控制程序。明確設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容，對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)全過程進(jìn)行控制，確保產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能滿足合同要求。

4）為了統(tǒng)一安置項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)和質(zhì)量，制定建筑、安裝及設(shè)備、市政配套、景觀環(huán)境、智能弱電等各專業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

5）制定各專業(yè)審圖要點(diǎn)，要求各專業(yè)管理人員填寫圖紙?jiān)u審表。

（3）制定施工階段的質(zhì)量保障制度。

1．建立參建單位定期約談制度。企業(yè)中標(biāo)公示后進(jìn)行首次約談，在建設(shè)過程中一般每月定期與施工、監(jiān)理、代建企業(yè)法人約談，以規(guī)范工程承發(fā)包行為，特別要求各企業(yè)總部加強(qiáng)對項(xiàng)目部的監(jiān)管，提高工程建設(shè)品質(zhì)，切實(shí)履行投標(biāo)承諾。

2．加大巡查考核力度。通過監(jiān)理重點(diǎn)部位旁站、隱蔽工程驗(yàn)收、一戶一驗(yàn)，加強(qiáng)對質(zhì)量通病的預(yù)防管理等各種管理手段和措施，提高工程質(zhì)量，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)工程。并要求各專業(yè)管理人員針對每個(gè)部位填寫《施工管理記錄》，并留下檢查的影像資料。

3．是嚴(yán)格推行樣板審查制。凡是涉及使用功能、觀感品質(zhì)等影響項(xiàng)目整體質(zhì)量的重要材料、部位，全部推行樣板審查制。并且邀請建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位和專家參加樣板驗(yàn)收，并做相應(yīng)記錄；樣板確認(rèn)以后，由施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人對施工班組進(jìn)行交底，監(jiān)理單位監(jiān)督檢查，并作好書面記錄。

4．編寫《標(biāo)準(zhǔn)工程節(jié)點(diǎn)做法》、《施工處理要點(diǎn)》，強(qiáng)化細(xì)節(jié)管理，提升細(xì)部質(zhì)量。

（4）制定竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量保障制度。

1．實(shí)施《一房一驗(yàn)制定》

成立驗(yàn)收小組，由建設(shè)單位、代建單位（代建制）、監(jiān)理單位、施工單位組成。制定驗(yàn)收表格，對墻面、地面、室內(nèi)、門窗、設(shè)備等全方位檢查。

2．加強(qiáng)第三方質(zhì)量檢測。委托具有資質(zhì)的專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)、專業(yè)驗(yàn)房公司等，對材料性能、建筑節(jié)能、房屋質(zhì)量等進(jìn)行獨(dú)立公正的第三方檢測，并對檢測發(fā)現(xiàn)的問題認(rèn)真全面整改。

（5）制定保修階段的質(zhì)量保障制度。

1．編制《房屋使用說明書》，對衛(wèi)生間、陽臺、空調(diào)機(jī)位等有防水要求的部位，設(shè)備、管道維護(hù)等提出建議和操作說明。

2．編制《投訴和質(zhì)量問題處理流程》，明確問題處理程序和責(zé)任主體、責(zé)任人、聯(lián)系方式等。明確各施工單位在各承建項(xiàng)目（分項(xiàng)）的質(zhì)量保修期內(nèi)的職責(zé)，并強(qiáng)調(diào)相應(yīng)的懲罰措施；

3．制定《房屋移交程序》，配合物管做好后續(xù)的整改工作和移交銜接工作。在工程交付初期，組織物業(yè)管理公司、各施工單位召開一次協(xié)調(diào)會，以明確各單位在工程交付后的職責(zé)；協(xié)助物業(yè)管理公司盡快介入對項(xiàng)目的管理工作中去，承擔(dān)起項(xiàng)目管理的主角；要求對各專業(yè)設(shè)備及時(shí)進(jìn)行熟悉，并組織廠家對其進(jìn)行交底、培訓(xùn)，提供相應(yīng)產(chǎn)品說明書及操作手冊；

三 結(jié)束語

拆遷安置房的質(zhì)量問題是一個(gè)普遍存在，但是可以通過加強(qiáng)管理，可以解決的問題。其次，這些問題的解決都離不開“執(zhí)行力”。再好的保障機(jī)制，如果沒有一個(gè)好的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，都無法實(shí)現(xiàn)他的目標(biāo)。在以后的工作中我們一定腳踏實(shí)地，充分借鑒調(diào)研成果，發(fā)揮主觀性，積極創(chuàng)新的精神，做好拆遷保障房建設(shè)工作。真正把社區(qū)居住區(qū)打造成民生工程、民心工程、保障工程。

參考文獻(xiàn)：

［1］沈衛(wèi)平.我國住房保障制度建設(shè)：經(jīng)驗(yàn)、問題與發(fā)展.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2009（10）

［2］梁紹連.我國住房保障政策公平性的缺失. 城市問題，2007（11）

［3］劉林.我國城鎮(zhèn)住房保障制度研究.宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2009（8）