【摘 要】目前，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全球化， 2010年的房地產(chǎn)調(diào)控級(jí)別之高、措施之嚴(yán)厲為近年來(lái)罕見(jiàn)，強(qiáng)力調(diào)控的情況下，樓市交易依然保持高位。2013年是否會(huì)延續(xù)？作為關(guān)系國(guó)際民生的基本產(chǎn)業(yè)——中國(guó)房產(chǎn)業(yè)未來(lái)的走向?qū)⒑稳ズ螐?，值得深思。本文就面臨世界后經(jīng)濟(jì)時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題提出了自己的見(jiàn)解，包括房?jī)r(jià)調(diào)控、地產(chǎn)形態(tài)、戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)變、政策導(dǎo)向和心態(tài)調(diào)試等。

【關(guān)鍵詞】中國(guó)樓市；地價(jià)；經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變；政策

知識(shí)經(jīng)濟(jì)是以知識(shí)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為基礎(chǔ)的，如果說(shuō)在農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，土地是第一生產(chǎn)要素，在工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，資本是第一生產(chǎn)要素，那么到知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)取代資本成為第一生產(chǎn)要素，即“科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力”，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為第一經(jīng)濟(jì)支柱。因此所謂后經(jīng)濟(jì)時(shí)代是相對(duì)于舊經(jīng)濟(jì)時(shí)代而言的。它是人類經(jīng)濟(jì)走向更高文明的重要標(biāo)志。當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)時(shí)代是個(gè)很籠統(tǒng)的概念，也可以狹義地稱它為知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。知識(shí)經(jīng)濟(jì)是每一個(gè)工業(yè)國(guó)發(fā)展的方向，但同時(shí)我們必須認(rèn)識(shí)到知識(shí)經(jīng)濟(jì)不是短時(shí)間能夠?qū)崿F(xiàn)的。實(shí)際上，后經(jīng)濟(jì)不只說(shuō)得是經(jīng)濟(jì)，它關(guān)乎教育、政治等各行各業(yè)，是一個(gè)系統(tǒng)。

一、商業(yè)地產(chǎn)改變其原有營(yíng)運(yùn)形態(tài)，以重質(zhì)為主

由于近些年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸在國(guó)際舞臺(tái)上占居主導(dǎo)地位，成為第二大經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在其中具有重要的支撐作用。但我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也著實(shí)存在許多問(wèn)題，主要是房?jī)r(jià)飛漲和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題。房?jī)r(jià)的畸形與異化使得地產(chǎn)業(yè)極度扭曲，并同城市化進(jìn)程相伴隨。

預(yù)計(jì)到21世紀(jì)中葉，我國(guó)的城市化平均率將從目前的46.53%增長(zhǎng)到75%左右，而一些發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率已達(dá)到了70%～80%。我國(guó)城市化進(jìn)程加速是從鄧小平1992年南巡講話之后開(kāi)始的，距今19年左右的時(shí)間，但我國(guó)大城市資產(chǎn)價(jià)格的泡沫已比較明顯。擁有一套屬于自己的住房是許多人平實(shí)的想法，但中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)的漲速，卻使房地產(chǎn)業(yè)走向了異化或另一極端，使許多家庭擁有一套房子的夢(mèng)想變得遙不可及。

溫家寶同志在2011年2月新華網(wǎng)在線與網(wǎng)友訪談?wù)劦揭种品績(jī)r(jià)時(shí)說(shuō)：“在這里我也想說(shuō)一點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)商的話。我沒(méi)有調(diào)查到你們每一個(gè)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，但是我認(rèn)為盡到應(yīng)有的責(zé)任，你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液?！?/p>

無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是民宅，在開(kāi)發(fā)商建造的各個(gè)階段，都應(yīng)該堅(jiān)決保證質(zhì)量，絕不可以出現(xiàn)“豆腐渣”工程和“爛尾樓”現(xiàn)象。

二、融資趨緊下的房地產(chǎn)金融與并購(gòu)機(jī)會(huì)

2011年政府提出要在全國(guó)建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，2012年再建1000萬(wàn)套，今后總計(jì)建3600萬(wàn)套保障性住房。政府決心控制房?jī)r(jià)與消除泡沫，使得保障性住房再次獲得發(fā)展機(jī)會(huì)，這是利國(guó)利民的好事。

福利分房階段，政府用有形的手在操縱住房供需分配；1998年，中國(guó)住房制度改革，價(jià)格這只無(wú)形的手逐漸在取代了有形的手。經(jīng)過(guò)2009年的極度寬松后，金融環(huán)境的趨緊已成為發(fā)展趨勢(shì)。

“新國(guó)八條” 是2011年初出臺(tái)的，最值得回味的是第二條：加大保障性安居工程建設(shè)力度，努力增加公共租賃住房供應(yīng)。它旨在維護(hù)老百姓的利益。保障性住房與商品房的消費(fèi)群體完全不一樣，它們屬于兩個(gè)不同的市場(chǎng)范疇，重疊性很小。加大保障性住房供應(yīng)量，解決的是中低檔收入群體的住房問(wèn)題，這是利國(guó)利民的好事。

三、全國(guó)二三城市將是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)

我們國(guó)家地域遼闊，國(guó)情復(fù)雜，各區(qū)域的發(fā)展不平衡，中國(guó)要用占世界7%的土地養(yǎng)活占世界的21%的人口，除去可用耕地，可開(kāi)發(fā)的土地并不是很多。沿海和內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在著明顯的差別。

城鎮(zhèn)住房條件不斷得到改善，意味著要把很多農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市。房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)規(guī)律將進(jìn)一步將我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展空間推向二、三線城市。因此全國(guó)二三線城市將是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

“金九銀十”歷來(lái)是樓市旺季，但在如今嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，2011年樓市不但沒(méi)有迎來(lái)傳統(tǒng)的“金九”旺市，甚至面臨慘淡收官的尷尬現(xiàn)狀。開(kāi)發(fā)商們想盡策略，逐漸開(kāi)始向“低價(jià)快銷”轉(zhuǎn)變，前幾年的那種“遇見(jiàn)好房一聲吼，該出手時(shí)就出手”的局面將會(huì)打破。國(guó)家政策的調(diào)控下，一線城市房?jī)r(jià)下跌大幕已經(jīng)拉開(kāi)。而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商潘石屹在日前接受媒體采訪時(shí)表示，住宅價(jià)格應(yīng)該降，因?yàn)楸Ｕ戏康挠绊懯蔷薮蟮摹?/p>

在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變的情況下，我們需要通過(guò)投資和消費(fèi)大力發(fā)展國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)。目前，影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格因素是多方面的。但最基本的因素主要有兩個(gè)：

1.重大影響：政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向的影響

房?jī)r(jià)問(wèn)題在很大程度上更是政策和民生問(wèn)題，不斷上漲的房?jī)r(jià)在很多城市受到了人們的廣泛指責(zé)，國(guó)家為此采取措施打壓房?jī)r(jià)是必然的。2013年國(guó)家即將推出的對(duì)二手房交易征收20%的個(gè)稅，正是壓制大城市快速上漲的房?jī)r(jià)，調(diào)節(jié)貧富不均。

（1）2011年至2013年的幾千萬(wàn)套保障房。在保持2010年主要調(diào)控力度的基礎(chǔ)上，2011年房地產(chǎn)調(diào)控是“雙軌制”：一手抓商品房市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，一手抓保障房建設(shè)不動(dòng)搖，而后者被賦予了更重要的使命。

（2）征收房產(chǎn)稅和公積金政策的調(diào)整。近期，房產(chǎn)稅成為新“國(guó)十條”出臺(tái)后民眾和媒體討論的熱點(diǎn)，也成為2013年3月的兩會(huì)期間各地代表們的談?wù)摻裹c(diǎn)，國(guó)務(wù)院再掀樓市調(diào)控風(fēng)暴。房產(chǎn)稅的最終目標(biāo)是對(duì)增量和存量都要征稅，對(duì)存量征稅就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅，意及征收不動(dòng)產(chǎn)稅。而二套公積金貸款，須滿足人均住宅面積低于28.81平方米。

2.新《婚姻法解釋（三）》的頒布

2011年8月12日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（三）》，重點(diǎn)針對(duì)婚前貸款買(mǎi)房、夫妻之間贈(zèng)與房產(chǎn)、親子鑒定等爭(zhēng)議較大的問(wèn)題作出了解釋，共有19條。

此司法解釋第一次明確了離婚案件的一方婚前貸款購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有。離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)將按揭房屋認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較公平，如果夫妻一方未經(jīng)另一方同意而出售夫妻共同擁共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

由于影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素是極其復(fù)雜的，目前中國(guó)房地產(chǎn)存在的問(wèn)題也很多，讓我們繼續(xù)跟蹤和抓住這些問(wèn)題，認(rèn)真研究并逐一進(jìn)行解決。

參考文獻(xiàn)：

[1]《后經(jīng)濟(jì)時(shí)代》，百度網(wǎng)站：http：//baike.baidu.com/view/2475306.htm？pid=baike.box。2012年3月7日閱讀。

[2]陳俊著：《樓市風(fēng)聲：陳俊解碼房地產(chǎn)投資》，中信出版社2011年版，第3頁(yè)。

[3]李玲瑤著：《透視美國(guó)，解讀中國(guó)——山坡上的中國(guó)經(jīng)濟(jì)》，北京大學(xué)出版社2010年版，第86頁(yè)。

[4]《多個(gè)城市房?jī)r(jià)停漲 專家稱開(kāi)發(fā)商必須堅(jiān)決降價(jià)》，http：//finance.qq.com。2011年9月24日閱讀。

[5]《多個(gè)城市房?jī)r(jià)停漲 專家稱開(kāi)發(fā)商必須堅(jiān)決降價(jià)》，http：//finance.qq.com。2011年9月24日閱讀。

作者簡(jiǎn)介：

楊俊，（1971，09-），女，河北政法職業(yè)學(xué)院財(cái)經(jīng)系講師，會(huì)計(jì)師，研究方向?yàn)闀?huì)計(jì)法學(xué)。

閆曉紅，（1973，6-），女，石家莊市住房公積金管理中心會(huì)計(jì)科，會(huì)計(jì)師，研究方向?yàn)樽》抗e金會(huì)計(jì)核算與審計(jì)監(jiān)督。

本文系2011年度河北政法職業(yè)學(xué)院院級(jí)課題，課題編號(hào)為：20112006。