【摘要】 住房公積金貸款業(yè)務(wù)隨著公積金制度的普及得到了快速的發(fā)展，對(duì)改善城市居民生活條件有著重大的作用。本文作者結(jié)合實(shí)際工作和研究的經(jīng)驗(yàn)，介紹住房公積金貸款管理的基本原則，并結(jié)合目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)公積金貸款形勢(shì)分析了我國(guó)住房公積金貸款管理的現(xiàn)狀，從貸前、貸中、貸后三個(gè)方面給出了改善住房公積金貸款管理的合理建議。

【關(guān)鍵詞】 住房公積金貸款 流程管理 建議

一、引言

隨著近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷攀升，住房公積金貸款成為我國(guó)城市居民購(gòu)買房產(chǎn)的主要資金來(lái)源。住房公積金貸款業(yè)務(wù)的推廣，有效拉動(dòng)了內(nèi)需，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善了我國(guó)城市居民的生活條件。但同時(shí)，我國(guó)住房公積金貸款管理還存在著一些問(wèn)題，這些問(wèn)題既有體制制度層面的也有操作層面的，本文作者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，指出當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理所存在的不足，從流程管理的角度出發(fā)，為貸前、貸中、貸后管理三個(gè)方面給出合理化改革意見(jiàn)，為改善我國(guó)住房公積金貸款管理提供有益的參考，同時(shí)為其他貸款業(yè)務(wù)的管理工作提供借鑒。

二、住房公積金貸款的特點(diǎn)以及管理的基本原則

當(dāng)前我國(guó)的住房公積金貸款分為自營(yíng)性住房貸款和委托性住房貸款，這兩類貸款的性質(zhì)及特點(diǎn)各不相同。自營(yíng)性住房貸款是以銀行的信貸資金為來(lái)源的住房貸款，這一類貸款的執(zhí)行者和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者都是商業(yè)銀行，貸款的利率由人民銀行確定，貸款的申請(qǐng)條件須由各商業(yè)銀行總行按照人民銀行要求確定；委托性住房貸款則是以職工繳納的公積金存款為資金來(lái)源的住房貸款，這一類貸款的執(zhí)行者是公積金管理中心委托銀行，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是公積金管理中心，貸款的利率是政策性優(yōu)惠利率，貸款申請(qǐng)條件由各地公積金管委會(huì)確定。通過(guò)分析住房公積金貸款所具備的特點(diǎn)，我們可以總結(jié)出住房公積金管理應(yīng)該具備的原則。

首先，住房公積金貸款必須具備安全可靠性原則。這是任何貸款業(yè)務(wù)都必須具備的首要原則，公積金貸款業(yè)務(wù)作為貸款業(yè)務(wù)的一種，必須具備這一基本原則。安全性指的是借款對(duì)象必須具備應(yīng)有的還本付息的能力；可靠性指的借款對(duì)象必須有良好的信譽(yù)，只有保證了安全和可靠，才能保證貸款的償還。

其次，住房公積金貸款必須符合法律和政策的規(guī)定?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》是我國(guó)規(guī)范住房公積金貸款管理的專門法律，住房公積金貸款的對(duì)象、期限、額度、適用范圍、劃款方式等都必須遵守這部法律。同時(shí)，住房公積金貸款管理還必須符合我國(guó)住房公積金管委會(huì)確立的政策要求。

第三，住房公積金貸款必須遵守服務(wù)居民的原則。我國(guó)的住房公積金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善廣大居民的生活條件是住房公積金貸款的目的所在，只有保證了服務(wù)人民的原則才能實(shí)現(xiàn)住房公積金貸款設(shè)立的目的，也才能體現(xiàn)我國(guó)國(guó)家制度的優(yōu)越性。因此，在保證安全可靠、合理合法的基礎(chǔ)上，還需要遵循服務(wù)居民的原則。

三、當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理存在的主要問(wèn)題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫以及房?jī)r(jià)的不斷上漲，住房公積金貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)發(fā)展迅速，為拉動(dòng)內(nèi)需、改善人民生活條件作出了重大貢獻(xiàn)，但同時(shí)需要指出的是，當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理還存在著一些問(wèn)題，下面就從貸前、貸中、貸后三個(gè)流程進(jìn)行分析。

1、貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估問(wèn)題

貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估問(wèn)題指的是在發(fā)放住房公積金貸款前需要充分合理地評(píng)價(jià)借款人的還款能力以及還款的信譽(yù)。一方面，個(gè)人信貸消費(fèi)在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有很長(zhǎng)的發(fā)展歷史，有很成熟的信用評(píng)價(jià)體系以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，但我國(guó)的個(gè)人信貸消費(fèi)尚處于起步探索階段，公積金貸款系統(tǒng)與銀行征信系統(tǒng)相互孤立，不能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)的信息共享，貸款人對(duì)借款人的信用評(píng)價(jià)殘缺不全，只能依靠職工所在單位所出具的征信證明。而工作單處于員工福利的考慮，往往會(huì)夸大員工的信用等級(jí)，造成銀行對(duì)貸款人信用評(píng)價(jià)的不實(shí)，給公積金貸款帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，住房貸款消費(fèi)屬于長(zhǎng)期信用消費(fèi)，需要以借款人長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入作為保障，但借款人很難對(duì)貸款人未來(lái)幾十年的收入變動(dòng)做出科學(xué)合理的判斷，這都會(huì)給銀行的貸前信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估帶來(lái)巨大的困難。在這兩方面因素的影響下，我國(guó)不斷出現(xiàn)住房公積金貸款違規(guī)業(yè)務(wù)，一些人員虛開(kāi)信譽(yù)證明騙取住房公積金貸款，還有一些金融機(jī)構(gòu)高估了貸款者的還款能力和收入水平，給住房公積金貸款管理帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、貸中的規(guī)范性問(wèn)題

貸中的規(guī)范性問(wèn)題主要指的是住房公積金貸款業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中內(nèi)部或者外部操作不當(dāng)造成的不規(guī)范的問(wèn)題。這類問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，電子信息錄入錯(cuò)誤，紙質(zhì)檔案管理混亂。出現(xiàn)這種情況一方面是申請(qǐng)人出具的材料本身就有錯(cuò)誤所造成的，另一方面業(yè)務(wù)辦理人員責(zé)任心不強(qiáng)，專業(yè)能力低下，不能夠按照相關(guān)的規(guī)章制度，規(guī)范合理的錄入電子信息，保管好紙質(zhì)檔案信息，給住房公積金的貸款管理帶來(lái)諸多不便，造成了管理的混亂。

第二，貸款管理中部門不協(xié)調(diào)。公積金貸款涉及到很多部門，是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程，要想規(guī)范公積金貸款管理，必須協(xié)調(diào)好各方面的業(yè)務(wù)關(guān)系，理順業(yè)務(wù)流程，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

第三，一人多貸問(wèn)題。出現(xiàn)這種問(wèn)題主要是申請(qǐng)人出于自身利益的考慮，違法違規(guī)操作，隱瞞個(gè)人收入等情況，提供虛假證明材料，從銀行騙取公積金貸款，給銀行的公積金貸款管理工作帶來(lái)了很大的混亂。

3、貸后的還款問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度放慢，特別是經(jīng)歷全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，公積金的還款問(wèn)題更是成為了公基金管理的重中之重。公積金貸款的發(fā)放是大額一次性發(fā)放的，而還款則是小額按月進(jìn)行的，是一個(gè)長(zhǎng)期連續(xù)的過(guò)程，需要以借款人長(zhǎng)期穩(wěn)定的職業(yè)收入作為保障，一旦借款人出現(xiàn)了工作或者人身的意外，喪失還款能力，會(huì)給借貸銀行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。特別是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的變化遇到了越來(lái)越多的外界影響因素，給住房公積金貸款管理工作帶來(lái)了新的、巨大的挑戰(zhàn)。

四、完善我國(guó)住房公積金貸款管理工作的建議

住房公積金是保證城市居民改善生活條件的重要手段，但當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理工作在貸前、貸中、貸后管理方面存在著一系列的問(wèn)題，要解決這些問(wèn)題，需要從以下幾個(gè)方面入手。

1、加強(qiáng)貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，做好公民信用記錄

貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提，只有在貸前做好充分的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，審核借貸人所提供的各種證明材料以及借貸申請(qǐng)，才能證明公積金借貸人具有還款能力。同時(shí)，要想在長(zhǎng)期范圍內(nèi)促進(jìn)公積金消費(fèi)的有效進(jìn)行，還需要增加全民的信用意識(shí)，培養(yǎng)公民的信用消費(fèi)習(xí)慣，促使消費(fèi)者有正確的理財(cái)觀念和還款意識(shí)，構(gòu)建起全社會(huì)的信用體系，做好全民的信用記錄，讓每一位公民都自覺(jué)樹(shù)立信用消費(fèi)、按時(shí)還款的理念，才能從根本上杜絕公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使我國(guó)公積金貸款管理走上良性的軌道，使公積金貸款真正起到拉動(dòng)內(nèi)需、改善老百姓生活條件的作用，讓老百姓真正享受住房公積金帶來(lái)的福利，為老百姓安居樂(lè)業(yè)，為維持社會(huì)穩(wěn)定作出貢獻(xiàn)。

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)員專業(yè)技能培訓(xùn)，建立起綜合辦公信息化平臺(tái)

在做好貸前的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和公民信用記錄之后，還需要注意在辦理公積金貸款過(guò)程中的規(guī)范操作問(wèn)題，防止在業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中出現(xiàn)差錯(cuò)。一方面需要加強(qiáng)相關(guān)人員的專業(yè)技能和素質(zhì)的培養(yǎng)，頒布標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)流程和審批程序，從流程上保證每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，從審批程序上防止部分工作人員利用職務(wù)之便，與公積金貸款人勾結(jié)，出現(xiàn)“尋租”行為。另一方面，還需要建立起還需要建立起綜合辦公信息化平臺(tái)。公積金貸款業(yè)務(wù)涉及到方方面面，公積金貸款是一個(gè)很復(fù)雜的程序，只有借助先進(jìn)的信息技術(shù)，推動(dòng)公積金貸款業(yè)務(wù)審批和辦理程序的信息化，才能讓公積金貸款管理更加透明化，辦理效率更加高效化。同時(shí)，綜合的信息平臺(tái)還能將公積金貸款管理的所有信息集中在一起，可以有效防止“一人多貸”問(wèn)題的出現(xiàn)，能更好地加強(qiáng)內(nèi)部控制。同時(shí)，還需要加強(qiáng)對(duì)住房公積金貸款管理工作的監(jiān)管，防止某些工作人員利用職務(wù)之便，為不符合條件的人員辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

3、完善全社會(huì)公積金繳納體系

隨著當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下降，越來(lái)越多的企業(yè)選擇了裁減員工來(lái)度過(guò)經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，一些企業(yè)選擇了減少員工住房公積金繳納的比例，甚至一些企業(yè)不再為新入職員工繳納基本的“五險(xiǎn)一金”，這就導(dǎo)致了一些公民在職業(yè)生涯發(fā)生改變的時(shí)候?qū)e金貸款的還款帶來(lái)了巨大的困難，直接給貸款銀行帶來(lái)巨大的危機(jī)，這也是蔓延全球的“次債危機(jī)”發(fā)生的根源。要杜絕這種現(xiàn)象的發(fā)生，國(guó)家必須完善全社會(huì)的公積金繳納體系，防止員工失業(yè)后無(wú)法繳納住房公積金。還要出臺(tái)相關(guān)政策，要求企業(yè)必須給辭退員工繳納一定時(shí)間的住房公積金，直至員工找到新的工作單位，再由新單位繳納住房公積金。同時(shí)還需要強(qiáng)化居民職業(yè)生涯發(fā)展意識(shí)，引導(dǎo)和教育居民在崗位上盡職盡責(zé)，保證工作崗位的穩(wěn)定性，確保居民收入變化的穩(wěn)定性，減少居民頻繁更換工作所帶來(lái)的社會(huì)成本以及自身收入變化的動(dòng)蕩。

4、加強(qiáng)保障房建設(shè)

居民使用住房公積金貸款買房的原因主要是當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高，一般老百姓無(wú)力付全款買房，只能依靠住房公積金貸款買房。老百姓的收入變化和償付能力的變化都會(huì)給房地產(chǎn)商帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)住房公積金貸款買房，房地產(chǎn)商成功的將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。要想從根本上解決住房公積金貸款買房的風(fēng)險(xiǎn)，還需要國(guó)家盡快出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，加快保障房建設(shè)的速度，讓老白姓能夠買得起房，盡量減少居民買房貸款的規(guī)模和年限，減輕老百姓的買房負(fù)擔(dān)，改善老百姓的生活條件，從根本上解決住房公積金貸款管理的各種問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

本文作者結(jié)合多年住房公積金管理的工作和研究經(jīng)歷，從流程的角度分析了當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理在貸前、貸中、貸后每一個(gè)流程上出現(xiàn)的問(wèn)題，并針對(duì)相應(yīng)的問(wèn)題給出了具體的解決措施，從流程管理的角度給我國(guó)的住房公積金貸款管理工作提供了有益的借鑒和參考。但同時(shí)需要指出的是，住房公積金貸款是一項(xiàng)惠民政策，需要貸款人和各部門的通力合作才能真正實(shí)現(xiàn)其初衷。因此，要想真正提高我國(guó)住房公積金貸款管理水平，不僅僅需要每一個(gè)管理流程上不能出問(wèn)題，還需要全體公民有信用消費(fèi)的理念，相關(guān)部門有為人民服務(wù)的意識(shí)。

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