隨著近年來益見成熟的商圈租金的大幅飆升，開發(fā)商希望能漲租金，但超市、賣場、餐飲服務業(yè)不願妥協(xié)，租賃糾紛屢屢上演。據聞未來3年內，零售業(yè)將迎來物業(yè)租賃大批到期的高峰。

相同的故事總在不停地重演！在大陸許多地區(qū)，最初為在一個近乎蠻荒的「新開發(fā)地段」炒熱地盤，吸引人氣，開發(fā)經營者初時將商鋪以極低的價格租給大超市、大賣場、餐飲連鎖及百貨零售等。

商業(yè)地產炒盤

租金「扯皮戰(zhàn)」不斷上演

隨著近年來益見成熟的商圈租金的大幅飆升，開發(fā)商希望能漲租金，但超市、賣場、餐飲服務業(yè)不願妥協(xié)，租賃糾紛屢屢上演。除了部分財大氣粗的商家，如蘇寧電器豪擲數(shù)億元（人民幣，下同）自購旗艦店以避免租賃糾紛，並向「商業(yè)地產+商業(yè)」的模式轉型，相當一部分服務業(yè)商家還是避免不了與業(yè)主或經營管理者的扯皮大戰(zhàn)。

最終賣場、百貨零售業(yè)因租金談不攏而忍痛關店或遷店的消息時有發(fā)生：百佳在上海開設的首家高端超市TASTE支撐一年多就關門謝客；成都的太平洋百貨、廈門的沃爾瑪都是因續(xù)約漲租問題或與業(yè)主鬧翻或被迫遷店。

據聞未來3年內，零售業(yè)將迎來物業(yè)租賃大批到期的高峰。

六大糾紛起因

應細細思考

在一、二線城市間，法院受理的商鋪租賃糾紛近幾年呈倍數(shù)增長，這也側面反應了現(xiàn)代服務業(yè)經濟的生存現(xiàn)狀。導致服務業(yè)商鋪租賃糾紛井噴的原因大致有以下幾個：

一些大賣場、餐飲店、百貨零售承租方，一方面面臨著漲勢兇兇的租金與人力管理成本；另一方面通貨膨脹，賣場百貨業(yè)過快擴張帶來的激烈競爭，及不景氣擔憂引發(fā)的消費萎縮，致使這些零售服務業(yè)利潤趨薄甚至巨損，因而導致欠租或提前解約糾紛。此類型糾紛已占租賃糾紛總數(shù)的50%以上。

商圈運營商急於招商引資，但條件欠缺或規(guī)劃不到位而產生的租賃糾紛。這類糾紛主要是經營概念性產業(yè)園區(qū)的整體租賃出租方因資金鏈斷裂等原因而引發(fā)。例如在消防、供電等設施不完善，缺乏成熟規(guī)劃的情況下就開始招租，以租金來彌補投資的不足，甚至欺瞞商戶營造熱租假相，吸引經營戶投資經營，待承租經營戶發(fā)現(xiàn)經營環(huán)境遠不如運營商所吹噓那麼好，以此為由拒交房租，並要求解除租賃合同、賠償損失。一旦引起群體訴訟，保全運營商的到期應收租金，導致其資金鏈斷裂風險加劇。

週邊經營環(huán)境惡化而產生的租賃糾紛。例如餐飲經營者踏足商圈服務本來是看中週邊環(huán)境優(yōu)勢，經營初衷系依託週邊繁榮的賣場百貨業(yè)來積聚人氣發(fā)展餐飲市場，但百貨業(yè)的蕭條和定位轉型，也使餐飲經營「皮之不存，毛將焉附」，從而引發(fā)了租賃糾紛。

定制商業(yè)地產的解約糾紛，尤其是大賣場及依附大賣場的其他餐飲業(yè)商業(yè)，很可能是出租人根據零售商、服務商的特定設計投資建造的，一旦不景氣導致賣場及其他承租戶難以承受持續(xù)虧損提前解約，給出租方造成的損失將更為慘重，因此雙方在提前解約、違約金、固定資產的賠償上爭執(zhí)不休。

整體出租運營商經營不善與產權人引發(fā)的租賃糾紛。如商圈運營商沒有充分預見市場形勢的變化，制定的發(fā)展規(guī)劃跟不上市場的變化；又由於未充分評估市場風險，向商鋪產權人承諾了較高的租金回報率。一旦遭遇經濟大環(huán)境蕭條更容易導致回報率不能實現(xiàn)，因而引發(fā)大量租賃糾紛。

相關政府行政職能部門管理缺位引發(fā)的租賃糾紛。種種服務業(yè)進駐開發(fā)經營之前本應履行一些必備程序，如消防設施的驗收、環(huán)境質量的評估、市場準入的審批等。由於最初急於招商引資，相關行政職能部門的管理不到位、引導措施未跟上，或避開監(jiān)管大開方便之門導致某些項目先經營後補辦必要手續(xù)，隨著政策的收緊有的甚至無法補辦手續(xù)，造成經營不合法從而引發(fā)租賃糾紛。

「租金之爭」乃罪魁禍首

當首要解決

這些大賣場、百貨業(yè)、餐飲業(yè)的租賃糾紛雖千呈百態(tài)，但核心大都是因占經營成本比重過高的租金之爭引起的，要求漲租也好，提前解約也好，都不是惡意的違約訴求。如果這些服務業(yè)面臨著巨虧的局面，再勉強要求其在過高租金之重負下繼續(xù)履行，將不符合效率原則與市場經濟要求，造成資源的浪費與損失的進一步擴大。發(fā)生這些租賃糾紛，該如何適當處理呢？

首先，秉持維護社會穩(wěn)定原則。特別是商業(yè)圈、概念園區(qū)的租賃糾紛，牽涉到產權人、商圈打造投資人、經營管理人、眾多大賣場、零售百貨、所依附的中小餐飲或其他服務業(yè)承租者甚至轉租關係的次承租者，有的恐怕還涉及到拆遷、商圈佈局調整換優(yōu)汰次等，十分的複雜，可能影響到社會穩(wěn)定，激起群體矛盾。處理這一類群體性糾紛時，在堅持依法處理的前提下，應把維護社會穩(wěn)定作為首要原則來牢牢把握。

其次，堅持合同實際履行原則。發(fā)生大環(huán)境改變下的租賃矛盾，盡量促使合同雙方當事人積極改善經營管理，維護市場經濟平等主體之間的交易秩序。合同的不履行或不全面履行有多種原因，須仔細分析糾紛產生的原因，評判解除合同可能導致的一系列社會效應，從實際出發(fā)，根據合同的性質和債權人的實際要求、債務人的實際困難認定是否可以解除，有的不輕易解除合同，但若繼續(xù)履行將引起損失不必要的擴大，寧願在補足守約者經濟損失的情況下提前解約才凸顯效率。

第三，適用情勢變更原則。情勢變更原則植根於法律規(guī)定的誠實信用原則，指合同有效成立後，因不可歸責於雙方當事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許適當變更合同內容。如在遭遇服務業(yè)整體寒冬時，出租方可以主動減少租金維護雙方利益的平衡。否則，大環(huán)境不景氣的情況下，老租戶不堪承受重負跑了，新租戶有這麼容易替補嗎？少拿租金總比長期空置好。這樣不僅化解了矛盾，合理分配了風險，而且能夠使雙方共渡危機，以暫時的「共苦」換來長期的「同甘」。在雙方當事人都無過錯的情形下，要合理運用情勢變更原則，積極促成雙方當事人協(xié)商，共同化解危機。

第四，倡導柔性執(zhí)法原則。當糾紛無法調和不可避免地走上法庭時，大陸的法院在辦案過程中應以價值衡量為必要補充，以整體利益最大化、損害最小化為基本出發(fā)點，追求各方利益均衡的柔性效果，不生搬硬套部分法律規(guī)定，應結合司法精神、法律原則及案件實際情況，靈活運用法律，著眼於糾紛的解決、雙方合法利益的維護和服務業(yè)的長遠發(fā)展。