零售商戶(hù)、大賣(mài)場(chǎng)、SHOPPINGMALL，家電連鎖，高房租時(shí)代各懷心事——提高毛利、當(dāng)「二房東」、進(jìn)軍電子商務(wù)……博弈戰(zhàn)開(kāi)打，步步驚心！

「一家賣(mài)場(chǎng)一天的人工費(fèi)用約1.5萬(wàn)元，水電費(fèi)約1萬(wàn)元，租金約2萬(wàn)元，每日總成本約4.5萬(wàn)元，其中租金占比約44%，是最大成本。而賣(mài)場(chǎng)的毛利率只有10%，所以一家賣(mài)場(chǎng)一天的營(yíng)業(yè)額起碼要45萬(wàn)元才能保本?，F(xiàn)在很多賣(mài)場(chǎng)每天的營(yíng)業(yè)額只有30多萬(wàn)元，甚至低至20多萬(wàn)元，根本無(wú)法依靠銷(xiāo)售商品這種最根本的差價(jià)模式盈利?！?/p>

吞噬

和房租賽跑 步步驚心

「現(xiàn)在在大陸做零售，佈點(diǎn)最難，常常是一家店有好幾家在搶?！股虾Ｅ_(tái)淩嬰童用品有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)臺(tái)淩）副總經(jīng)理詹志明感嘆道。以「黃色小鴨」?fàn)?wèi)主打商標(biāo)生産嬰幼兒用品的臺(tái)淩，2002年就進(jìn)入大陸，至2012年6月，已有314個(gè)專(zhuān)櫃門(mén)市遍佈大陸40個(gè)城市。在詹志明眼裏，選址佈點(diǎn)，難就難在「如何提高單點(diǎn)營(yíng)業(yè)額，跑贏(yíng)飈漲的房租」。

和房租賽跑，是一場(chǎng)艱難的生存游戲，可以說(shuō)是「步步驚心」。

臺(tái)淩在大陸的零售通路主要走百貨公司專(zhuān)櫃和大型SHOPPING MALL專(zhuān)賣(mài)店，「SHOPPING MALL裏面是付租金的，我們每月的營(yíng)業(yè)額大概要做到4倍租金以上才能攤平。按毛利率55%算，扣點(diǎn)營(yíng)業(yè)費(fèi)用，真正的稅後淨(jìng)利只有10%～15%。攤租金很辛苦！很多店剛開(kāi)出來(lái)後一般需要6個(gè)月到1年的養(yǎng)成期，這期間你還是要一直投入的。再加上裝修的費(fèi)用，MALL裏面的租金店通常都是毛胚房，一個(gè)120平米的店，裝修費(fèi)用需要將近30萬(wàn)（人民幣，下同），這些都攤到成本裏面，養(yǎng)成的時(shí)間就更長(zhǎng)了?！?/p>

與租金店相比，臺(tái)淩更傾向於百貨專(zhuān)櫃的抽成方式，「這種方式的成本壓力相對(duì)低一些。」詹志明介紹，百貨公司的抽成比例一般是營(yíng)業(yè)額的20%～28%左右，視品種而定。在臺(tái)淩的嬰童産品中，棉紡品抽成比較高，一般在18%～28%；塑膠製品低一些，10%～20%。此外，百貨專(zhuān)櫃的裝修費(fèi)用也比較低。但有一些比較強(qiáng)勢(shì)的百貨公司會(huì)要求商家做出保底承諾，即保底租金加上抽成的方式，無(wú)論當(dāng)月銷(xiāo)量如何，都按照事先商定的金額和比例抽成。除了上述費(fèi)用，詹志明表示，不同的商場(chǎng)還有一些其他不同的費(fèi)用，比如進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、質(zhì)保金（押金）、廣告促銷(xiāo)費(fèi)、週年慶贊助費(fèi)、管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話(huà)占號(hào)費(fèi)等。

因此，無(wú)論是專(zhuān)賣(mài)店還是專(zhuān)櫃，對(duì)品牌零售商來(lái)說(shuō)壓力都不小，所以要想盡一切辦法沖高營(yíng)業(yè)額。

小零售商戶(hù)生存不易，大賣(mài)場(chǎng)的日子也艱難。

北京昭邑零商數(shù)據(jù)顯示，目前，大陸中小城市主力店的租金約爲(wèi)0.81～2元/平方米/日；大城市的商鋪?zhàn)饨馉?wèi)1.8元～2.3元/平方米/日。以一家1萬(wàn)平方米面積的標(biāo)準(zhǔn)賣(mài)場(chǎng)來(lái)說(shuō)，根據(jù)地段不同，一年的租金從650萬(wàn)元到近1000萬(wàn)元不等，賣(mài)場(chǎng)內(nèi)需要高溫和低溫倉(cāng)庫(kù)，加之雪櫃等，每天要耗費(fèi)水電費(fèi)1萬(wàn)多元，即每個(gè)月35萬(wàn)元左右。一家賣(mài)場(chǎng)內(nèi)員工要兩班倒，即需300人，每天150人，人均年薪3.6萬(wàn)元，促銷(xiāo)員薪水由供應(yīng)商負(fù)責(zé)，不計(jì)入賣(mài)場(chǎng)。

「根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算，一家賣(mài)場(chǎng)一天的人工費(fèi)用約1.5萬(wàn)元，水電費(fèi)約1萬(wàn)元，租金約2萬(wàn)元，每日總成本約4.5萬(wàn)元，其中租金占比約44%，是最大成本。而賣(mài)場(chǎng)的毛利率只有10%，所以一家賣(mài)場(chǎng)一天的營(yíng)業(yè)額起碼要45萬(wàn)元才能保本?，F(xiàn)在很多賣(mài)場(chǎng)每天的營(yíng)業(yè)額只有30多萬(wàn)元，甚至低至20多萬(wàn)元，根本無(wú)法依靠銷(xiāo)售商品這種最根本的差價(jià)模式盈利。」

租金上升，門(mén)店銷(xiāo)售下滑，兩頭夾擊下，一些家電銷(xiāo)售連鎖巨頭瘋狂開(kāi)店的模式也走到了盡頭。2012年上半年，國(guó)美、蘇寧關(guān)店的數(shù)量超過(guò)了100家。

「租金一般都會(huì)每?jī)赡昊蛉赀f增一次。租售比（租金占銷(xiāo)售額的比例）以前一般在3.5%左右，今年上升到5%～6%。」一位家電連鎖界的業(yè)內(nèi)資深人士說(shuō)，按行規(guī)，租售比超過(guò)3.6%後，實(shí)體門(mén)店就容易發(fā)生虧損。

目前，租金已是家電大連鎖所有費(fèi)用中最高的一項(xiàng)。2011年，蘇寧和國(guó)美的租金成本分別高達(dá)36.16億元、26.20億元，租售比各為3.91%和4.38%；2012年7月24日，繼蘇寧預(yù)警上半年淨(jìng)利潤(rùn)可能減少20%～30%後，國(guó)美更是拉響盈利警告——預(yù)計(jì)上半年業(yè)績(jī)將出現(xiàn)2004年以來(lái)的首次中期業(yè)績(jī)淨(jìng)虧損。高盛近日大幅下調(diào)了國(guó)美2012～2014年的淨(jìng)利預(yù)期，其給出的理由包括：租金和勞動(dòng)力成本上升，高資本支出和廣告等。

「實(shí)體門(mén)店一直瘋狂增長(zhǎng)的模式已經(jīng)到頭，隨之而來(lái)的是轉(zhuǎn)型——關(guān)閉低效店，提升實(shí)體門(mén)店的單店效益，同時(shí)拓展電子商務(wù)?！?/p>

反吞噬

升毛利 沖業(yè)績(jī) 跑贏(yíng)房租

「做出高附加價(jià)值的商品，提升毛利和營(yíng)業(yè)額才跑得快！」臺(tái)淩董事長(zhǎng)許復(fù)進(jìn)強(qiáng)調(diào)，自2002年進(jìn)入大陸以來(lái)，面對(duì)數(shù)萬(wàn)家嬰童用品企業(yè)的低端價(jià)格戰(zhàn)廝殺，臺(tái)淩一直堅(jiān)守走中高端路線(xiàn)，瞄準(zhǔn)的是消費(fèi)金字塔上層三分之一的客群。因定價(jià)較高，臺(tái)淩在進(jìn)入大陸5年後才開(kāi)始獲利。

「5年的學(xué)費(fèi)沒(méi)有白交，我們摸清了大陸市場(chǎng)，也先於國(guó)際同行一步在大陸卡位。」許復(fù)進(jìn)說(shuō)，當(dāng)下大陸租金、人工等成本全面進(jìn)入漲時(shí)代，更加印證了的臺(tái)淩一直以來(lái)堅(jiān)持走高附加值路線(xiàn)的正確性?！复箨懠磳⑦M(jìn)入90後父母時(shí)代，消費(fèi)習(xí)性也正在加速與國(guó)際接軌，這正是高附加值的品牌產(chǎn)品的機(jī)遇時(shí)代！」許復(fù)進(jìn)信心滿(mǎn)滿(mǎn)，爲(wèi)了練好高租金時(shí)代的生存術(shù)，除了繼續(xù)進(jìn)軍大陸一二級(jí)城市展店之外，臺(tái)淩對(duì)虛擬網(wǎng)路購(gòu)物也規(guī)劃已久，2012年下半年就將進(jìn)入大陸的網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)，「初期會(huì)與一些知名購(gòu)物網(wǎng)路平臺(tái)合作，逐步完善和推出自己的虛擬通路?！?/p>

無(wú)獨(dú)有偶，建構(gòu)虛擬通路也是國(guó)美、蘇寧的高租金時(shí)代的生存戰(zhàn)略之一?！笇?shí)體門(mén)店一直瘋狂增長(zhǎng)的模式已經(jīng)到頭，隨之而來(lái)的是轉(zhuǎn)型——關(guān)閉低效店，提升實(shí)體門(mén)店的單店效益，同時(shí)拓展電子商務(wù)?！?/p>

蘇寧、國(guó)美2012年都加大了對(duì)電子商務(wù)的投入，並亮出了目標(biāo)——蘇寧易購(gòu)2012年銷(xiāo)售額要達(dá)到200億～300億元的銷(xiāo)售規(guī)模，國(guó)美也號(hào)稱(chēng)2012年要爭(zhēng)奪大陸家電網(wǎng)上銷(xiāo)售第一的寶座。但電子商務(wù)也並非一片坦途。資深人士指出，虛擬通路表面看下單率高、沒(méi)有人工和鋪?zhàn)獬杀?，但是一則價(jià)格高度透明，毛利率較實(shí)體店低；二則下單的區(qū)域不定且分佈範(fàn)圍廣，物流配送成本比較高。

爲(wèi)了應(yīng)對(duì)高成本時(shí)代，家電連鎖賣(mài)場(chǎng)還試圖在超級(jí)旗艦店引入百貨業(yè)，如蘇寧的樂(lè)購(gòu)仕店引入家居、家飾等産品，因爲(wèi)百貨業(yè)的毛利率較高，一般超過(guò)20%；同時(shí)還嘗試自建物業(yè)，控制租金成本。2011年年底國(guó)美就曾試圖與大股東組建合資公司，發(fā)展二三級(jí)市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)。

既然高房租時(shí)代，都在為房東打工，一些房客也打起了做「二房東」的主意。

這種模式在行業(yè)內(nèi)被稱(chēng)爲(wèi)「店中店」，即賣(mài)場(chǎng)先租賃建築的幾個(gè)樓層，隨後在自己租賃的區(qū)域中劃出一部分面積租給其他小商鋪，所以，如今在很多大陸農(nóng)工商超市、世紀(jì)聯(lián)華、家樂(lè)福等都能看到在賣(mài)場(chǎng)邊界線(xiàn)之外，有不少食品、美甲、服飾等小商鋪，對(duì)這些小商鋪來(lái)說(shuō)，賣(mài)場(chǎng)就是「房東」。

「這種模式是便利店無(wú)法操作的，賣(mài)場(chǎng)因爲(wèi)租賃面積大，故而有做『二房東』的空間。賣(mài)場(chǎng)的每年租金漲幅也就在5%左右，比便利店漲幅小很多，一般來(lái)說(shuō)，賣(mài)場(chǎng)每天每平方米租金約1.5元到2元多不等，轉(zhuǎn)租給小商鋪的價(jià)格是每天每平方米至少3元以上，所以業(yè)者會(huì)發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)零售辛辛苦苦一年到頭，指不定還虧損，還不如輕輕鬆松做『二房東』，穩(wěn)賺不賠?！挂晃毁u(mài)場(chǎng)管理者坦言，現(xiàn)在超過(guò)90%的業(yè)者都會(huì)佈置一些「店中店」，更有甚者會(huì)將賣(mài)場(chǎng)面積與「店中店」面積分割爲(wèi)1:1，大量依靠「店中店」租金度日。

不過(guò)，「大房東」也不是傻子，現(xiàn)在越來(lái)越多的房地産開(kāi)發(fā)商在招商時(shí)規(guī)定，賣(mài)場(chǎng)只能放置在地下1～2層，這種尷尬的地下位置讓賣(mài)場(chǎng)很難招租小商鋪。

於是，TESCO樂(lè)購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)、歐尚、步步高等有實(shí)力的零售商開(kāi)始涉足商業(yè)地産，比如TESCO樂(lè)購(gòu)?fù)瞥龅馁?gòu)物中心品牌「樂(lè)都匯」，在這類(lèi)購(gòu)物中心項(xiàng)目中，樂(lè)購(gòu)賣(mài)場(chǎng)的租金可以很低，且能獲得優(yōu)質(zhì)商鋪位。而歐尚、步步高也自建了購(gòu)物中心，試水商業(yè)綜合體。

但商業(yè)地産的涉獵需要足夠的資金以及優(yōu)良的選址，不少業(yè)者反映，目前在大陸，只要是稍具規(guī)模的重點(diǎn)城市，大型購(gòu)物中心的選址越來(lái)越困難，市中心拿不到地，拿到的項(xiàng)目大多比較偏遠(yuǎn)，而偏遠(yuǎn)項(xiàng)目的招商又很困難。假如爲(wèi)了降低賣(mài)場(chǎng)租金而自行投建招商不良的購(gòu)物中心，只會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)雪上加霜。