摘要：項(xiàng)目是需要靠組織來實(shí)施完成的工作。項(xiàng)目管理是一項(xiàng)為了滿足甚至超越項(xiàng)目涉及人員對項(xiàng)目的需求和期望而將理論知識、技能、工具和技巧應(yīng)用到項(xiàng)目的活動中去的工作。近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展很快，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要運(yùn)用項(xiàng)目管理理論。項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，廣義的項(xiàng)目管理是指包括“項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目評估、項(xiàng)目組織、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目建成管理”等幾個過程。其中，“項(xiàng)目建設(shè)”作為廣義地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中關(guān)鍵的一環(huán)，在整個項(xiàng)目開發(fā)中有其至關(guān)重要的地位。通過將項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)結(jié)合起來，對房地產(chǎn)業(yè)這個當(dāng)前熱點(diǎn)領(lǐng)域提出看法。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；多項(xiàng)目管理

中圖分類號：C93 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）31-0212-03

一、 項(xiàng)目管理理論綜述

項(xiàng)目管理離不開項(xiàng)目，項(xiàng)目管理是對一個項(xiàng)目中有限的資源進(jìn)行分配和利用以達(dá)到最優(yōu)結(jié)果而進(jìn)行的工作。通過項(xiàng)目管理這門課程的學(xué)習(xí)，對我所學(xué)到的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)，并和自己的專業(yè)結(jié)合起來。

（一）項(xiàng)目管理概述

1.項(xiàng)目。項(xiàng)目是指需要靠組織來實(shí)施完成的工作，它作為管理的對象，按限定時間、費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來完成的一次性任務(wù)。項(xiàng)目的這個定義就說明了項(xiàng)目的資源有限性的特征，項(xiàng)目其他特征還包括時限性和唯一性，所謂時限性是指每一個項(xiàng)目都具有明確的開端和明確的結(jié)束；所謂唯一是指該項(xiàng)產(chǎn)品或服務(wù)與同類產(chǎn)品或服務(wù)相比在某些方面具有顯著的不同。

時限性指一個項(xiàng)目有明確的開端和結(jié)束，這樣就可以明確一個項(xiàng)目的開始時間和結(jié)束時間并對項(xiàng)目進(jìn)行分解，可以用橫道圖或者網(wǎng)絡(luò)圖表示出來。這在工程建設(shè)上是非常有用的，可以使一個工程項(xiàng)目從開始時間到結(jié)束時間中間的過程一目了然，能讓管理人員對進(jìn)度偏差進(jìn)行有效的調(diào)整，有利于項(xiàng)目的完成。

唯一性指每個項(xiàng)目都具有自己獨(dú)特之處，這就表示需要“具體問題具體辦”，應(yīng)該利用項(xiàng)目的特征，根據(jù)項(xiàng)目本身來處理問題。

2.項(xiàng)目管理。項(xiàng)目管理就是為了滿足甚至超越項(xiàng)目涉及人員對項(xiàng)目的需求和期望而將理論知識、技能、工具和技巧應(yīng)用到項(xiàng)目的活動中去。現(xiàn)代項(xiàng)目管理與傳統(tǒng)意義上的管理相比較，更加注重系統(tǒng)性、規(guī)范性、前瞻性、成效性。具體來說，現(xiàn)代項(xiàng)目管理具有以下特征：（1）項(xiàng)目管理具有全過程、全方位地貫穿系統(tǒng)論的思維與方法論的特征。該特征是現(xiàn)代項(xiàng)目管理的首要特征與戰(zhàn)略性特征。（2）項(xiàng)目管理具有多目標(biāo)與多約束的特征。這一特征是項(xiàng)目管理具體工作中的操作性特征，它是由項(xiàng)目的多目標(biāo)特性與約束性特性所決定的。（3）項(xiàng)目管理的實(shí)施團(tuán)隊(duì)組織具有一次性與彈性的特征。（4）項(xiàng)目管理的成效具有可預(yù)見性與變化性的特征。這一特征決定了項(xiàng)目的成果具有“可塑性”的特性。（5）項(xiàng)目管理具有工作程式的周期性與內(nèi)容上的獨(dú)特性。該特征反映項(xiàng)目管理的工作總是按照一定的程序在不同的項(xiàng)目中周而復(fù)始地進(jìn)行，這是由項(xiàng)目組成要素的確定性和項(xiàng)目的過程性所決定的。（6）項(xiàng)目管理繼承與創(chuàng)新并重的特征項(xiàng)目管理的繼承性特征表現(xiàn)為項(xiàng)目管理的許多知識與方法可以在任何項(xiàng)目壽命周期內(nèi)應(yīng)用，同時每個項(xiàng)目壽命周期內(nèi)可以提煉出一些知識性與方法性的東西，為以后項(xiàng)目所用；項(xiàng)目管理的創(chuàng)新性特征表現(xiàn)為項(xiàng)目管理知識與方法隨項(xiàng)目的不斷實(shí)施而提煉出更加新的、先進(jìn)的東西。同時，每個項(xiàng)目都是一個創(chuàng)新，成果皆不同。

項(xiàng)目管理可以分為：工程項(xiàng)目管理是指在工程項(xiàng)目的生命周期內(nèi)，用系統(tǒng)工程的理論、觀點(diǎn)和方法，進(jìn)行有效地規(guī)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)、控制等系統(tǒng)性的、科學(xué)的管理活動，從而按工程項(xiàng)目既定的質(zhì)量、工期、投資額、限定的資源和環(huán)境條件圓滿的實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)。

（二）項(xiàng)目管理的發(fā)展歷程

項(xiàng)目管理。（1）項(xiàng)目管理在國際上的發(fā)展歷程。國際上，項(xiàng)目管理的發(fā)展基本上可以劃分為兩個階段：20世紀(jì)80年代之前被稱為傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理階段，20世紀(jì)80年代之后被稱為現(xiàn)代項(xiàng)目管理階段。 1）傳統(tǒng)項(xiàng)目管理發(fā)展階段。從20世紀(jì)40年代中期至60年代，項(xiàng)目管理主要是應(yīng)用于發(fā)達(dá)國家的國防工程建設(shè)和工業(yè)/民用工程建設(shè)方面。此時采用的傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法主要是致力于項(xiàng)目的預(yù)算、規(guī)劃和為達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)而借用的一些一般運(yùn)營管理的方法，在相對較小的范圍內(nèi)所開展的一種管理活動。當(dāng)時的項(xiàng)目經(jīng)理僅僅被看作是一個具體執(zhí)行者，他們只是被動地接受一項(xiàng)給定的任務(wù)或工作，然后不斷接受上級的指令，并根據(jù)指令去完成自己負(fù)責(zé)的項(xiàng)目。從20世紀(jì)60年代起，國際上許多人對于項(xiàng)目管理產(chǎn)生了濃厚的興趣。隨后建立的兩大國際性項(xiàng)目管理協(xié)會，即：以歐洲國家為主的國際項(xiàng)目管理協(xié)會（International Project Management Association--IPMA）和以美洲國家為首的美國項(xiàng)目管理協(xié)會（Project Management Institute--PMI），以及各國相繼成立的項(xiàng)目管理協(xié)會，為推動項(xiàng)目管理的發(fā)展發(fā)揮了積極的作用，做出了卓越的貢獻(xiàn)。但是在這一傳統(tǒng)項(xiàng)目管理階段中，發(fā)達(dá)國家的國防部門對于項(xiàng)目管理的研究與開發(fā)占據(jù)了主導(dǎo)地位，他們創(chuàng)造的許多項(xiàng)目管理方法和工具一直沿用至今。2）現(xiàn)代項(xiàng)目管理階段。20世紀(jì)80年代之后項(xiàng)目管理進(jìn)入現(xiàn)代項(xiàng)目管理階段，隨著全球性競爭的日益加劇，項(xiàng)目活動的日益擴(kuò)大和更為復(fù)雜，項(xiàng)目數(shù)量的急劇增加，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目相關(guān)利益者的沖突不斷增加，降低項(xiàng)目成本的壓力不斷上升等一系列情況的出現(xiàn)，迫使作為項(xiàng)目業(yè)主/客戶的一些政府部門與企業(yè)以及作為項(xiàng)目實(shí)施者的政府機(jī)構(gòu)和企業(yè)先后投入了大量的人力和物力去研究和認(rèn)識項(xiàng)目管理的基本原理，開發(fā)和使用項(xiàng)目管理的具體方法。特別是進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，隨著信息系統(tǒng)工程、網(wǎng)絡(luò)工程、軟件工程、大型建設(shè)工程以及高科技項(xiàng)目的研究與開發(fā)項(xiàng)目管理新領(lǐng)域的出現(xiàn)，促使項(xiàng)目管理在理論和方法等方面不斷地發(fā)展和現(xiàn)代化，使得現(xiàn)代項(xiàng)目管理在這一時期獲得了快速的發(fā)展和長足的進(jìn)步。同時，項(xiàng)目管理的應(yīng)用領(lǐng)域在這一時期也迅速擴(kuò)展到了社會生產(chǎn)與生活的各個領(lǐng)域和各行各業(yè)，而且項(xiàng)目管理在企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展和例外管理（這些都屬于企業(yè)高層管理者所做的管理工作）中的作用越來越重要。現(xiàn)代項(xiàng)目管理在這一階段的高速發(fā)展主要表現(xiàn)在兩個方面。一是項(xiàng)目管理的職業(yè)化發(fā)展；二是項(xiàng)目管理的學(xué)術(shù)性發(fā)展。在職業(yè)化發(fā)展方面，這一階段的項(xiàng)目管理逐步分工細(xì)劃，形成了一系列的項(xiàng)目管理的專門職業(yè)；在學(xué)術(shù)發(fā)展方面主要體現(xiàn)在項(xiàng)目管理專業(yè)教育體系的建立和項(xiàng)目管理理論與方法的研究方面。（2）中國的項(xiàng)目管理發(fā)展歷程。中國對項(xiàng)目管理的理論研究和管理實(shí)踐起步較晚，尤其是在現(xiàn)代項(xiàng)目管理方面，不管從現(xiàn)代項(xiàng)目管理的職業(yè)化發(fā)展，還是從現(xiàn)代項(xiàng)目管理的學(xué)術(shù)性發(fā)展，以及現(xiàn)代項(xiàng)目管理的實(shí)踐方面，我們都與國際發(fā)達(dá)國家存在著一定的差距。

中國在傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方面的研究和實(shí)踐起步早，但是后需的發(fā)展卻十分緩慢。中國早在二千多年前就已經(jīng)開始了項(xiàng)目管理的實(shí)踐，并且創(chuàng)造了許多很好的傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法。例如，中國戰(zhàn)國時期的都江堰工程從工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目施工等各個方面都使用了系統(tǒng)思想，創(chuàng)造出了舉世公認(rèn)的都江堰分洪與灌溉工程項(xiàng)目。在工程項(xiàng)目管理方面，由于宮廷建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施管理，很早就有了自己的“工料定額”和“工時”、“造價”管理方法，并且許多朝代的“工部”都有相應(yīng)的“國家標(biāo)準(zhǔn)”。但是，中國自宋朝以后開始在科技和管理方面走了下坡路，未能跟上世界科技與管理的快速發(fā)展，所以我們在項(xiàng)目管理的理論和方法方面開始落后于世界發(fā)達(dá)國家。尤其是從清朝以后到解放以前，我們與世界發(fā)達(dá)國家在科技和管理方面逐步拉開了距離，從而使我們在傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方面一直處于落后的地位。

在現(xiàn)代項(xiàng)目管理的學(xué)術(shù)發(fā)展方面，盡管中國一些高校和研究機(jī)構(gòu)在20世紀(jì)70年代末就開始做這方面的引進(jìn)和介紹工作，但是現(xiàn)代項(xiàng)目管理作為管理科學(xué)的一個分支，到1997年國家教育部新修訂的學(xué)科目錄中還沒有列入，至今尚未設(shè)立專門的學(xué)科。中國到1991年才成立了全國性的項(xiàng)目管理協(xié)會——中國項(xiàng)目管理研究會，而且還只是一個掛靠在相關(guān)一級學(xué)會下面的一個二級學(xué)會，由于資金缺乏和缺少支持等原因，研究會到2000年總共開過三次學(xué)術(shù)年會和兩次國際研討會。在項(xiàng)目管理的職業(yè)化方面我們至今還沒有建立起自己的職業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)資格認(rèn)證的制度和方法。雖然中國現(xiàn)在已經(jīng)有了自己的造價工程師和監(jiān)理工程師的職業(yè)資格認(rèn)證和注冊制度和辦法，但是這些是由國家人事部和建設(shè)部以及相關(guān)協(xié)會共同推出的，主要是針對工程建設(shè)項(xiàng)目管理的職業(yè)資格認(rèn)證和注冊制度與方法，而不是面向一般項(xiàng)目管理的職業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的認(rèn)證制度和方法。綜上所述，可以看出中國在現(xiàn)代項(xiàng)目管理的職業(yè)化和學(xué)術(shù)發(fā)展方面與國際上還是存在很大差距的。

房地產(chǎn)業(yè)和工程項(xiàng)目管理息息相關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)過程就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)項(xiàng)目，具有典型項(xiàng)目所應(yīng)具有的所有特征，在其生命周期中，存在的各類問題都可以利用項(xiàng)目管理有效解決。特別是對于房地產(chǎn)業(yè)的前期開發(fā)來說，項(xiàng)目建設(shè)是至關(guān)重要的。而項(xiàng)目建設(shè)的管理離不開工程項(xiàng)目管理。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

（一）房地產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開發(fā)要經(jīng)歷許多過程和階段，其中的每一步都是一個典型項(xiàng)目，任何一步的失敗，都足以讓資金和土地輕易的化為烏有。而這些可能的失敗，每一步都可以通過實(shí)施項(xiàng)目管理而規(guī)避。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最需要的管理思想和管理工具正是項(xiàng)目管理，沒有什么管理思想和工具比項(xiàng)目管理更能夠給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來真實(shí)的利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最需要的正是項(xiàng)目管理。

1.多項(xiàng)目管理。在國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行連續(xù)調(diào)控的形勢下，中國房地產(chǎn)業(yè)已形成多個大型房地產(chǎn)集團(tuán)逐鹿的格局。房地產(chǎn)集團(tuán)以雄厚資本為基礎(chǔ)，利用資源、技術(shù)優(yōu)勢，充分運(yùn)用強(qiáng)大的營銷能力和渠道，對多個項(xiàng)目進(jìn)行綜合開發(fā)，以知名的品牌形象，實(shí)行連鎖經(jīng)營，提高市場占有率，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)模增長。集團(tuán)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標(biāo)，需要同時建設(shè)多個不同的項(xiàng)目，不僅每個項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)投資、質(zhì)量和進(jìn)度等要求，而且所有項(xiàng)目完成后才能達(dá)到企業(yè)共同的目標(biāo)。

房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理是按企業(yè)發(fā)展為項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合項(xiàng)目資源，使其在統(tǒng)一的平臺上，協(xié)調(diào)一致地實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)。多項(xiàng)目管理是企業(yè)層面對多項(xiàng)目的管理，是企業(yè)戰(zhàn)略的體現(xiàn)及細(xì)化。

多項(xiàng)目管理是一組項(xiàng)目的組合，即使其中的一些項(xiàng)目在生命周期中成功了，并在未來策略中擔(dān)任一個軸心角色，但由于企業(yè)中的大多數(shù)任務(wù)都以項(xiàng)目形式并實(shí)行項(xiàng)目管理，企業(yè)層次的管理除需要適應(yīng)單個項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目管理的要求外，從企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，需要平衡企業(yè)中多個項(xiàng)目間的資源和利益，識別和評估項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略一致性問題。企業(yè)項(xiàng)目管理的制定與實(shí)施，就是要在企業(yè)多項(xiàng)目管理時考察各項(xiàng)目的戰(zhàn)略一致性，充分發(fā)揮企業(yè)資源效用，組織對具體項(xiàng)目的綜合管理，全面完成項(xiàng)目目標(biāo)并為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。房地產(chǎn)集團(tuán)的所有項(xiàng)目都是圍繞企業(yè)的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的，多項(xiàng)目管理是高效地完成一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目而使企業(yè)的愿景、使命及戰(zhàn)略得以實(shí)現(xiàn)的基石。

房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理的特點(diǎn)包括：（1）從宏觀的角度和企業(yè)整體發(fā)展的高度管理項(xiàng)目實(shí)施過程，實(shí)現(xiàn)投資、進(jìn)度、資源、成本、質(zhì)量等的綜合管理。（2）在多個項(xiàng)目并行的環(huán)境中，與新項(xiàng)目有關(guān)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等工作基本上協(xié)同進(jìn)行，體現(xiàn)了多項(xiàng)目管理的全程性及企業(yè)戰(zhàn)略相關(guān)性。房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理整合具有共同目標(biāo)的、相互關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目完成項(xiàng)目目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，并在整個管理和協(xié)調(diào)上使之統(tǒng)一。（3）以市場關(guān)系管理的思想管理項(xiàng)目全過程，從市場與客戶的需求分析出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)客戶價值為目標(biāo)，管理項(xiàng)目全過程的價值活動。（4）為項(xiàng)目決策者隨時提供多方位的價值評估和分析，高效解決企業(yè)決策層最關(guān)心的宏觀總體問題。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制。目前的高房價使得百姓對此頗有微詞。因此，目前國家一方面出臺大量政策來抑制房價的過快增長，另一方面政策的初步顯效使房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭更加激烈。那么，在這樣的宏觀環(huán)境下，工程建設(shè)項(xiàng)目中的開發(fā)成本管理就很重要了，開發(fā)商對工程項(xiàng)目管理的應(yīng)有足夠的重視?？梢詮囊韵聨c(diǎn)來控制開發(fā)成本：1）抓好源頭，加快對開發(fā)項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制；2）抓緊、抓實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段；3）抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)對項(xiàng)目竣工審計(jì)各個環(huán)節(jié)的管理和控制。

（二）小結(jié)

房地產(chǎn)在中國還是一個新興的產(chǎn)業(yè)，它有著廣闊的發(fā)展前景，在中國經(jīng)濟(jì)中具有主導(dǎo)地位。而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說更是至關(guān)重要的，開發(fā)商前期的精心策劃、市場調(diào)研、可行性研究論證、經(jīng)濟(jì)分析評價以及后期的營銷策劃最終都必須通過由項(xiàng)目管理全過程制造出的最終產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)。因此，項(xiàng)目管理對一個房地產(chǎn)項(xiàng)目來說是至關(guān)重要的，我們應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的不同來規(guī)劃不同的項(xiàng)目管理方式，以取得更好的成效。

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