【摘要】近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。由于該行業(yè)融資形式較為單一，其資金來源主要依賴銀行貸款，商業(yè)銀行間接成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者。本文通過介紹我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀，指出當(dāng)前存在的問題，并提出應(yīng)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸 風(fēng)險(xiǎn)

一、現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸狀況

自2000年我國商業(yè)銀行全面開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)以來，房地產(chǎn)信貸資金呈逐年增加趨勢。我國商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款主要有兩種，一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，另一個(gè)是個(gè)人住房貸款。根據(jù)中國人民銀行2011年金融年鑒知，2011年我國房產(chǎn)開發(fā)貸款新增4269億元，個(gè)人購房貸款新增1.40萬億元。無論是開發(fā)商拿地還是房產(chǎn)建設(shè)方面，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域占據(jù)絕對(duì)份額。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)貸款為我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供資金來源，推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展；另一方面，個(gè)人住房消費(fèi)貸款為我國居民購買住房提供資金，刺激房地產(chǎn)市場的需求，滿足廣大居民對(duì)住房的渴望，為我國房地產(chǎn)市場的繁榮做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，隨著我國房價(jià)的節(jié)節(jié)攀高，國內(nèi)通貨膨脹的趨勢也愈加明顯。

二、現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的問題

（一）國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)信貸的影響

自2010 年以來，國務(wù)院接連出臺(tái)遏制房價(jià)過快增長的相關(guān)政策，如《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》規(guī)定對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等。同時(shí)，由于目前我國通脹壓力較大，金融行業(yè)又已經(jīng)進(jìn)入了加息通道。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商行貸款依賴程度較高

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資渠道單一，融資來源過于集中的問題。現(xiàn)階段，由于我國資本市場發(fā)展不是很完善，金融工具創(chuàng)新的步伐還很慢，因而依賴于銀行的間接融資占據(jù)主導(dǎo)地位，而直接融資卻存在著較高的準(zhǔn)入門檻，這就導(dǎo)致了商業(yè)銀行巨額的房地產(chǎn)貸款難以通過有效途徑在次級(jí)市場上流通轉(zhuǎn)讓；另外，由于許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，資金實(shí)力很弱，因而向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款成為籌資的首要考慮，但當(dāng)銀行不能夠滿足其資金需要量時(shí)，便會(huì)轉(zhuǎn)向民間借貸等其他方式來籌集高成本的資金。其結(jié)果是，風(fēng)險(xiǎn)不能很好地分散，以致房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)過度集中，從而商業(yè)銀行面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

（三）商業(yè)銀行內(nèi)部機(jī)制缺陷帶來的信貸管理風(fēng)險(xiǎn)

首先，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸抵押物的評(píng)估存在失真問題。由于受本身技術(shù)水平和人員專業(yè)素質(zhì)的影響，商業(yè)銀行在對(duì)房地產(chǎn)操作流程、房地產(chǎn)市場走勢、建筑物折舊等相關(guān)問題的判斷上存在一定的局限性，從而影響到銀行信貸人員對(duì)所貸款房屋價(jià)值評(píng)估的真實(shí)性和可靠性。其次，信貸人員對(duì)房地產(chǎn)信貸的借款人審核不嚴(yán)。為爭取到更多的客戶，許多商業(yè)銀行營銷人員采取降低信貸門檻，簡化信貸審批手續(xù)的做法，這樣商業(yè)銀行信貸調(diào)查審核流于形式，缺乏相應(yīng)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，放松貸后管理，為信貸的回收帶來了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。再次，信貸審批結(jié)構(gòu)不合理，責(zé)任不明確。商業(yè)銀行在貸款審批的過程中，審批結(jié)構(gòu)不合理，審批環(huán)節(jié)相對(duì)單一，責(zé)任分工不明確，一旦出了問題，責(zé)任人很難確定，從而增加了商業(yè)銀行信貸管理的風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）提高商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化風(fēng)險(xiǎn)的能力

首先，商業(yè)銀行要建立健全房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，擴(kuò)大和豐富房地產(chǎn)市場信息來源渠道，及時(shí)追蹤各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的判斷預(yù)測能力；要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸政策；要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次，建議按照風(fēng)險(xiǎn)與利率相匹配的原則，制定并實(shí)行多層次的利率水準(zhǔn)，即銀行可以綜合考慮房地產(chǎn)商資信水平等多種因素來確定利率的大小。另外，商業(yè)銀行可以建議房地產(chǎn)商對(duì)貸款采取投保的措施，以此來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的?？傊?，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)多管齊下，從全方位提高應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化的能力。

（二）積極拓寬融資渠道， 分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

我國應(yīng)當(dāng)積極培育多層次、多結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)次級(jí)金融市場，從而起到分散商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)所需資金對(duì)于銀行貸款的過分依賴并不利于其自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過度集中的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的經(jīng)營原則。在成熟規(guī)范的金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資渠道不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，還存在著發(fā)達(dá)的二級(jí)市場。因此，在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，也要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極拓寬融資渠道，打造房地產(chǎn)開發(fā)商的創(chuàng)新金融模式。

（三）加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理，規(guī)范信貸業(yè)務(wù)流程

首先， 商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)選拔一批業(yè)務(wù)素質(zhì)較高、知識(shí)儲(chǔ)備扎實(shí)的人員上崗，并做好房地產(chǎn)信貸人員全方位的知識(shí)和技能培訓(xùn)，從而建設(shè)一支較高水平的房貸業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)。另外，銀行應(yīng)當(dāng)積極制定出一套行之有效的激勵(lì)措施，促使信貸人員努力工作，不斷降低商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。其次，嚴(yán)格審查貸款項(xiàng)目。商業(yè)銀行行員要有較高的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)真履行應(yīng)盡職責(zé)，嚴(yán)格審查貸款客戶的資料，并對(duì)其真實(shí)性、有效性和合法性做出客觀判斷。最后，加強(qiáng)信貸資金的貸后管理。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商相關(guān)貸款項(xiàng)目的全面追蹤調(diào)查，及時(shí)掌握項(xiàng)目在建工程的進(jìn)展情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款人在使用貸款期間里的各種不良行為，針對(duì)借款人的實(shí)際情況，采取相應(yīng)的清收措施，以確保銀行最大限度地收回貸款，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

參考文獻(xiàn)

[1]王峰.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究.市場周刊（理論研究），2009(10)．

[2]曹振良等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論[M] .北京大學(xué)出版社， 2003.

基金項(xiàng)目：本文獲得“首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)研究生科技創(chuàng)新資助項(xiàng)目”的支持。

作者簡介：牟艷艷（1986-），女，新疆昌吉人，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院研究生，研究方向：國際金融學(xué)。

（責(zé)任編輯：劉晶晶）