【摘要】中國作為一個人口大國，人口結(jié)構(gòu)因素對中國房地產(chǎn)市場的影響比任何國家都要劇烈。研究中國特殊的人口結(jié)構(gòu)如何影響房價，如何通過上述研究對政府調(diào)控政策進(jìn)行改進(jìn)使之切實有效，將會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行。在對人口結(jié)構(gòu)變化特征加以梳理的基礎(chǔ)上，以市場供需和宏觀環(huán)境（政府的參與程度及貨幣政策的相關(guān)變量）角度為切入點，運用面板數(shù)據(jù)模型分析，探討了人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格波動的影響，并據(jù)此提出了相關(guān)政策建議。

【關(guān)鍵詞】人口結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)價格 面板數(shù)據(jù)模型

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，其對整個國民經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展具有巨大的推動作用。近年來，隨著房地產(chǎn)市場不斷成熟和房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)也伴隨了巨大的風(fēng)險，這種風(fēng)險主要體現(xiàn)在房價非規(guī)律性波動上。盡管影響房地產(chǎn)價格的主要因素很多，諸如供求比例、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入變動情況、居民的居住水平和居住結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)情況等。但由于房地產(chǎn)的最終屬性是居住，因此房地產(chǎn)與人口的關(guān)系非常密切，一個國家的住宅需求量是根據(jù)這個國家的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度等諸多因素決定的。人口的年齡結(jié)構(gòu)、人口的遷移和流動等都會對房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生影響。

人口結(jié)構(gòu)分析之所以重要，是因為不同的結(jié)構(gòu)性質(zhì)的人口有著不同的住房需求。按照生命周期理論，人在不同的年齡階段，儲蓄和投資的行為不同，所從事的主要活動也會有所不同。根據(jù)美國的調(diào)查數(shù)據(jù)，現(xiàn)實中存在對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響的關(guān)鍵年齡：20 歲左右工作；25-35 歲成家買房子；40-50 歲進(jìn)入事業(yè)高峰期，收入和儲蓄都會增長；60 歲后逐漸退休。因此各年齡段人口總量及變化量都將對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。根據(jù)我國第六次人口普查結(jié)果來看，勞動年齡人口總量保持增長態(tài)勢，就業(yè)壓力始終較大。未來十幾年16歲及以上人口的規(guī)模較大，總量在9億以上，2013—2020年將超過11億，并呈增長趨勢。勞動年齡人口基數(shù)大，高峰持續(xù)時間長，對人口就業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展帶來了巨大壓力。據(jù)統(tǒng)計，1992—2009年，全國城市商品房售價平均上漲了15.27倍。而從2004年開始，我國商品房價格出現(xiàn)明顯上漲趨勢，當(dāng)年平均價格的增長幅度達(dá)到17.8%，首次超過了居民可支配收入增長幅度，特別是北京、上海、深圳等地價格上漲速度驚人。但是，從人口學(xué)的角度，中國正在迅速進(jìn)入一個加速老齡化時代，這一變化將對整個社會的經(jīng)濟(jì)活力以及消費需求帶來不可逆的重大影響，住宅市場不可避免的會因此發(fā)生重大的變化。目前也有觀點認(rèn)為，如果人口結(jié)構(gòu)老齡化的變化趨勢加速，中國的房地產(chǎn)景氣周期，有可能會提前突然終結(jié)。

作為一個人口大國，人口結(jié)構(gòu)因素對中國房地產(chǎn)市場的影響比歷史上任何國家都要劇烈，這種特殊性使得研究人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)波動的關(guān)系意義深遠(yuǎn)。研究中國特殊的人口結(jié)構(gòu)如何影響房價，如何通過上述研究對政府調(diào)控政策進(jìn)行改進(jìn)使之切實有效，將會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行。

房地產(chǎn)價格問題的重要性吸引著國內(nèi)外眾多學(xué)者的關(guān)注和研究，對房地產(chǎn)市場的學(xué)術(shù)研究也越來越多地見諸于各類學(xué)術(shù)雜志。從國內(nèi)外研究文獻(xiàn)來看，國外學(xué)者的研究較中國來說起步稍早。Mankiw和Weil(1988，1992) 對人口和房地產(chǎn)需求關(guān)系加以研究，他們通過對年齡結(jié)構(gòu)設(shè)定的虛擬變量構(gòu)建了年齡結(jié)構(gòu)相對于房屋需求量的函數(shù)，認(rèn)為20-30歲人口是房屋需求量最大的人群，而當(dāng)步入老年之后，人們對住房的需求量驟減。另外，他們認(rèn)為戰(zhàn)后嬰兒潮（1946—1964年）推動的人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化，能夠顯著影響房地產(chǎn)價格。預(yù)測顯示，隨著嬰兒潮一代逐步進(jìn)入工作、婚育年齡，美國房地產(chǎn)價格會于1969—1989年進(jìn)入上升通道，于1989年達(dá)到頂點后，步入長達(dá)30 年的價格下行期。美國的Poterba(1991)對39個城市的年度數(shù)據(jù)（1980-1990）進(jìn)行時間序列截面回歸分析，使用住宅價格的中位數(shù)、建筑成本、人口因素及收入作為變量，證實真實收入和建筑成本的變化可以解釋個城市住宅價格指數(shù)的上漲，但人口并不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素。Robert（2006）的研究表明，綜合考慮人口因素對房地產(chǎn)價格、利率的影響后，嬰兒潮以及隨之而來的人口結(jié)構(gòu)的變化，對美國、日本房地產(chǎn)價格有較強(qiáng)的預(yù)測能力。

基于國內(nèi)的研究主要有：趙君麗（2002）認(rèn)為，建國以來我國已出現(xiàn)三次人口高峰，即整個20世紀(jì)50 年代、1963—1974 年、20世紀(jì)80年代后期，其中后兩次出生高峰推動房地產(chǎn)市場進(jìn)入相應(yīng)的需求高峰。王春艷、吳老二（2007）基于1997-1999年廣東省各地級市的數(shù)據(jù)，構(gòu)建聯(lián)立方程模型，利用空間計量方法，研究珠三角城市圈內(nèi)人口遷移與房地產(chǎn)價格的關(guān)系，結(jié)果表明收入、消費、人口遷移、空間地理因素均對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生顯著影響。張昭、陳兀梧（2009）通過現(xiàn)有數(shù)據(jù)對未來進(jìn)行預(yù)測，研究結(jié)果顯示，由城市化進(jìn)程造成新增城鎮(zhèn)人口波動將影響住宅需求規(guī)模。從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，25—45 歲人口規(guī)模已于2006—2007 年達(dá)到頂峰，其中25—35 歲人口規(guī)模仍然會逐步增長。據(jù)此，他們認(rèn)為2010 年后25—35歲人群的首次購房需求將會增加，屆時房地產(chǎn)市場會因第二波嬰兒潮的推動而受益。另外根據(jù)人口老齡化的發(fā)展趨勢，居民改善性住房需求將由于社會人口老齡化過程的加劇而降低。杜本峰，張寓（2011）針對《中國統(tǒng)計年鑒》的住宅銷售價格指數(shù)(HSPI)，運用灰色關(guān)聯(lián)度分析模型分析當(dāng)前我國綜合人口經(jīng)濟(jì)因素與HSPI 的關(guān)聯(lián)程度。研究結(jié)果表明，人口數(shù)量直接決定著住房的需求；人口素質(zhì)與住房消費價格有直接的因果關(guān)系；從撫養(yǎng)比的角度來看，總撫養(yǎng)比與HSPI 的關(guān)聯(lián)度很高。徐建煒、徐奇淵、何帆（2012）通過對OECD國家1970年至2008年的數(shù)據(jù)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示：人口撫養(yǎng)比例與房屋價格之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，即無論是少年撫養(yǎng)比例還是老年撫養(yǎng)比例的上升，最終都會導(dǎo)致房屋價格下降。但在對中國1999年至2009年前的分省面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析卻發(fā)現(xiàn)：雖然少年人口撫養(yǎng)比與房價的關(guān)系符合前述分析得到的負(fù)向關(guān)系，但老年人口撫養(yǎng)比卻與房價呈現(xiàn)出正向關(guān)系。

綜上所述，筆者發(fā)現(xiàn)國內(nèi)對于人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價格波動關(guān)系的研究甚少，有些不具有全國代表性，有些未涉及重要的青年勞動人口因素，且多半定性描述較多，定量研究較少，少有就這種因素對房地產(chǎn)市場的具體影響進(jìn)行深入的計量分析。因此筆者在對人口結(jié)構(gòu)變化特征加以梳理的基礎(chǔ)上，以市場供需和宏觀環(huán)境（政府的參與程度及貨幣政策的相關(guān)變量）角度為切入點，運用面板數(shù)據(jù)模型分析，探討了人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格波動的影響，并據(jù)此提出了相關(guān)政策建議。

一、變量說明及數(shù)據(jù)來源

（一）被解釋變量

本文被解釋變量選取的房屋銷售價格指數(shù)（house price），是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數(shù)，它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度，由國家統(tǒng)計局統(tǒng)一編制。其優(yōu)點是“同質(zhì)可比”，這種方法反映的是排除房屋質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置、銷售結(jié)構(gòu)因素影響之后，由于供求關(guān)系及成本波動等因素帶來的價格變動。

（二）解釋變量

1.人口結(jié)構(gòu)

綜合各種考慮，由于勞動適齡人口是促進(jìn)社會進(jìn)步的主要因素，因此筆者選定處于勞動年齡的中青年人口占所有人口比例進(jìn)行回歸分析。（即15-64歲的中青年人口）。筆者假設(shè)，15-64歲人口比例與房價波動呈正相關(guān)關(guān)系。

2.供給

（1）土地價格

土地是建造房屋的成本，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成部分，成本上升會導(dǎo)致供給曲線向上移動，從而提高房地產(chǎn)的價格。有數(shù)據(jù)表明，土地購置費用從1997年的247.6億元上漲到了2010年的9992億元，增長了40倍左右。這一數(shù)字的大幅增加會對中國各地房地產(chǎn)開發(fā)商的成本帶來較大的壓力。本文選取土地交易價格指數(shù)(land price)反映土地價格變化。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資占比

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資額的大小將會影響房地產(chǎn)市場的供給情況。本文利用房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資的比例(RED percent)代表社會資金流入房地產(chǎn)行業(yè)的情況。

3.需求：收入水平

收入是影響消費行為的最重要因素，隨著可支配收入的增長，對房地產(chǎn)的需求量會相應(yīng)增加，而且收入水平的高低直接決定消費者的消費層次和結(jié)構(gòu)。隨著收入水平的提高，一方面人們對于居住標(biāo)準(zhǔn)的要求會不斷提升，另一方面，部分原來沒有購買力的需求會通過收入的增加轉(zhuǎn)化為有效需求。同時，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，既有供人居住的消費功能，也有投資價值，收入增加會刺激投資性需求。本文使用職工總工資(total wage)反映居民收入水平的變化。

4.宏觀環(huán)境

（1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

一般國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的國家居民收入水平也較高，資金比較充裕。從供給方面來看，國民生產(chǎn)總值總量較大，用于投資的部分也會相應(yīng)較大，相關(guān)行業(yè)的配套服務(wù)也較強(qiáng)，能夠滿足不同時期不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)需求。社會生產(chǎn)力的增加會增加對工業(yè)房產(chǎn)、辦公樓宇等的需求，勞動生產(chǎn)率、收入水平的提高會提升人們的消費水平。個人財富的增加會導(dǎo)致人們對住房的要求和標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，促進(jìn)部分存量房產(chǎn)業(yè)主更換更高層次的房產(chǎn)。本文選取國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率(GDP index)代表每個城市的經(jīng)濟(jì)增長情況。

（2）物價水平

物價上升時，房地產(chǎn)投資所必需的建筑材料，如鋼材、木材、水泥等價格都會不同程度的上升，直接增加房地產(chǎn)投資的成本。因此物價越高，房地產(chǎn)價格就越高，物價水平降低，則房地產(chǎn)價格也下降。本文選取居民消費價格指數(shù)(CPI)代表物價水平的上漲。

（3）信貸規(guī)模

房地產(chǎn)行業(yè)作為固定投資行業(yè)，從土地的流轉(zhuǎn)、房屋的建造到最后的銷售，每一個環(huán)節(jié)都涉及高額的資金投入，因此大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過貸款完成整個建設(shè)投資，這決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對信貸規(guī)模的高度依賴。另一方面，由于銀行信貸擴(kuò)張，大量投機(jī)資金涌入房地產(chǎn)市場，推高房價并導(dǎo)致價格劇烈波動。本文選取貸款金額與國內(nèi)生產(chǎn)總值比值(loan/GDP)來衡量城市的信貸規(guī)模，反映該城市的金融環(huán)境情況。

（三）變量描述

二、實證分析

（一）理論模型

本文采用面板數(shù)據(jù)（Panel Data）模型進(jìn)行分析。本文既涉及到截面數(shù)據(jù)，又有時間序列數(shù)據(jù)，利用面板數(shù)據(jù)既可以控制個體效應(yīng)，擴(kuò)大數(shù)據(jù)量，增加自由度，減少自變量間多重共線性的影響，同時相對純橫截面和純時間序列數(shù)據(jù)而言，面板數(shù)據(jù)能夠構(gòu)造和檢驗更復(fù)雜的行為模型。

（二）計算結(jié)果

回歸結(jié)果顯示勞動適齡人口占總?cè)丝诒壤⑹杖攵紝Ψ课蒌N售價格的波動有顯著影響，顯著性都達(dá)到90%以上。其他因素對房價波動沒有顯著影響。

在有顯著影響的因素中，勞動適齡人口占總?cè)丝诒壤?、收入對房屋銷售價格波動都是正向影響。其中，在需求方面，收入每增加1%，房屋銷售價格指數(shù)變動增加2.186個百分點；另外，勞動適齡人口占比每增加1%，房屋銷售價格指數(shù)變動增加36.347個百分點。

這里要強(qiáng)調(diào)的是，在分析人口問題時，有些分析只關(guān)注人口數(shù)量問題，認(rèn)為人口數(shù)量太大是阻礙中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要原因。然而，一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與該國人口數(shù)量的多少并沒有必然的聯(lián)系。從各國人均GDP排名可以看出：排名靠前的既有地廣人稀的國家（如加拿大和澳大利亞），也有地狹人稠的國家（如日本和德國）。但人口結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展確是息息相關(guān)。如果一個城市或一個國家在某個時間段需要買房子的年輕人非常多，那么，這個城市或國家的住房需求就旺盛。反之，當(dāng)一個城市或國家的老年人口所占比重迅速增加時，這個城市或國家的房地產(chǎn)市場一定會陷入低迷。

因此無論從回歸結(jié)果還是經(jīng)驗來看，14-65歲的中青年勞動人口占比對房地產(chǎn)價格有顯著的正向影響。

三、結(jié)論及政策建議

綜上所述，為確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和金融安全，政府需要在以下幾方面采取措施，協(xié)調(diào)多方力量，方能有效控制房價上漲過快的問題。

（一）及時根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，對土地供應(yīng)規(guī)模、商品房供給結(jié)構(gòu)等實施動態(tài)調(diào)控

首先，應(yīng)加強(qiáng)人口結(jié)構(gòu)因素對房地產(chǎn)業(yè)影響的監(jiān)測預(yù)警，及時向房地產(chǎn)企業(yè)和公眾發(fā)布相關(guān)信息，便于其對人口結(jié)構(gòu)因素做出合理預(yù)期。其次，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期相對較長，政府也要根據(jù)人口監(jiān)測結(jié)果，前瞻性地調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模、商品房供給結(jié)構(gòu)，避免土地、商品房資源的浪費。

（二）不斷完善房地產(chǎn)金融體系，建立多元化的融資渠道

目前，我國整個房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸依賴性較強(qiáng)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中大量依靠銀行貸款，另一方面，居民購房也主要通過銀行融資。這種過度依賴會導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險主要集中于銀行體系，將會對金融安全帶來嚴(yán)重隱患。有鑒于此，應(yīng)盡快建立多元化的房地產(chǎn)業(yè)融資機(jī)制：一是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。

（三）著力規(guī)范地方政府行為，推動政府職能轉(zhuǎn)變

由于歷史原因，目前地方政府財政主要依賴于“土地財政”，地方政府參與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極性較高。但由于定位不清，其往往具有受益者和監(jiān)管者的雙重身份，加上為了追求政績所固有的短期行為，直接影響到了中央宏觀調(diào)控的效果房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，原有的管理模式亟待改變，將土地收入、房地產(chǎn)相關(guān)稅費的征收主體與監(jiān)管主體適度分離，以避免“地方擴(kuò)張—中央調(diào)控”循環(huán)造成的不必要的政策性波動。

參考文獻(xiàn)

[1] Mankiw，N.Gregory，David N.Weil. The Baby Boom，the Baby Bust，and the Housing Market. National Bureau of Economic Research，Working Paper No.2794.1988.

[2] Mankiw，N.Gregory，David N.Weil. The Baby Boom，the Baby Bust，and the Housing Market：A Reply to Our Critics [J]. Regional Science and Urban Economics，1992(21)

573-579.

[3] Robert F.Martin.2006.The Baby Boom：Predictability in House Prices and Interest Rates. No 84，2006 Meeting Papers from Society for Economic Dynamics.

[4] 趙君麗.人口變化與房地產(chǎn)需求—人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)周期相關(guān)性研究 [J].城市開發(fā)，2002（08）.

[5] 王春艷，吳老二.人口遷移、城市圈與房地產(chǎn)價格——基于空間計量學(xué)的研究 [J].人口與經(jīng)濟(jì)，2007（04）.

[6] 張昭，陳兀梧.人口因素對中國房地產(chǎn)行業(yè)波動的影響及預(yù)測分析[J].金融經(jīng)濟(jì)，2009（08）.

作者簡介：方圓（1991-），女，遼寧清原人，本科，中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院金融系學(xué)生，研究方向：房地產(chǎn)。

（責(zé)任編輯：陳岑）