【摘要】如何利用好房產(chǎn)稅這一稅收杠桿，擠壓泡沫，遏制投機(jī)行為，緩解住房供求不均衡，更好地調(diào)控房地產(chǎn)稅市場。文章將從上海、重慶兩個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，對(duì)推進(jìn)中國房產(chǎn)稅改革提出建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 試點(diǎn) 建議

房產(chǎn)稅是針對(duì)公民不動(dòng)產(chǎn)所征收的一種稅收，征收房產(chǎn)稅有利于抑制住房價(jià)格、減少投機(jī)行為、引導(dǎo)居民合理消費(fèi)。2011年 1月28日，上海和重慶成立房產(chǎn)稅試點(diǎn)。該措施實(shí)施一年多以來，對(duì)住房需求起到了一定的作用，但調(diào)控作用仍十分有限。

一、房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收方案

（一）上海

上海試點(diǎn)范圍為上海市行政區(qū)域，征收對(duì)象為上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房，稅率規(guī)定應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格高于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格兩倍的稅為 0.6%，低于或等于兩倍則為0.4%。另外，存量房一律不征收房產(chǎn)稅。

（二）重慶

重慶試點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū)，征收對(duì)象為存量增量獨(dú)棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購的第二套房，并根據(jù)住房建筑面積交易單價(jià)與上兩年主城就去年新建商品住房成交建筑面積均價(jià)的倍數(shù)實(shí)行差別稅率，3倍以下稅收為0.5%，3倍（含3倍）至4倍稅收為1%，4倍及其以上為1.2%。個(gè)人擁有的存量獨(dú)棟商品住宅要征收房產(chǎn)稅。

自2011年1月28日在上海和重慶推行以來，房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施已有一年半，效果如何，眾說紛紜。雖然房產(chǎn)稅征收方案尚不完善，但從中得出的經(jīng)驗(yàn)，卻值得吸取和推廣。畢竟，房產(chǎn)稅的開征承擔(dān)著既要抑制房價(jià)，更要完善整個(gè)房地產(chǎn)市場的稅收體系，最終扭轉(zhuǎn)政府“土地財(cái)政”現(xiàn)狀的重任。

二、規(guī)范和推廣房產(chǎn)稅的建議

(一)著眼當(dāng)?shù)?，因地制?/p>

我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不平衡，全國以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來征收房產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致不公平。正確的做法應(yīng)是賦予地方一定自主權(quán)，讓地方政府按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源實(shí)際情況、納稅人的繳稅能力等，在國家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上、在規(guī)定范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整稅率和優(yōu)惠政策。

（二）總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推向全國

對(duì)重慶和上海兩地房產(chǎn)稅政策出臺(tái)一年多以來的情況進(jìn)行全面評(píng)估，特別要對(duì)兩地房產(chǎn)稅政策的作用與問題進(jìn)行全面分析和研究，調(diào)整形成出更合理的房產(chǎn)稅改革方案，繼而擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

同時(shí)應(yīng)避免試點(diǎn)只集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致炒房資金流向中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的大中型城市，房價(jià)被推到畸高的位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展不能匹配。而如果立刻征收這些地區(qū)的房產(chǎn)稅，又會(huì)減緩這些地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展速度。

（三）盡快實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)

40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)將與住建部聯(lián)網(wǎng)，這意味著樓市銷量、資金流向、房屋空置率等都在住建部的實(shí)時(shí)監(jiān)控范圍內(nèi)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)支持。需要注意的是，住房信息系統(tǒng)建設(shè)應(yīng)與房產(chǎn)稅政策相銜接，結(jié)合房產(chǎn)稅出臺(tái)需要。

（四）建立規(guī)范的稅制體系

1.起征點(diǎn)

房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)要符合我國國情、當(dāng)?shù)厍闆r。若按面積征，超過免稅面積的實(shí)行交稅。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是能節(jié)約利用土地資源，縮小貧富差距。若按房屋套數(shù)征收房產(chǎn)稅，這種做法容易導(dǎo)致套數(shù)與面積的不公平。重慶和上海的征收已將這點(diǎn)充分考慮進(jìn)去，但具體方案還需進(jìn)一步斟酌。

2.稅率

稅率的高低也是一個(gè)關(guān)鍵的問題，稅率過高導(dǎo)致需求降低，不利于房地產(chǎn)市場發(fā)展；稅率過低，不能起到房產(chǎn)稅征收的目的。因此，必須根據(jù)各地的實(shí)際情況制定科學(xué)的稅率。

3.稅收優(yōu)惠政策

房產(chǎn)稅也應(yīng)對(duì)特殊人群特殊性質(zhì)的住房采取一定的區(qū)別對(duì)待，以保證社會(huì)公平。優(yōu)惠減免對(duì)象通常包括：政府機(jī)構(gòu)所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機(jī)構(gòu)所擁有的房屋；個(gè)人收入低于某一水準(zhǔn)或年齡高于某一水準(zhǔn)者所持有的房屋等。

4.征收環(huán)節(jié)的制定

該環(huán)節(jié)涉及稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理方面，比如房產(chǎn)稅是由個(gè)人自己申報(bào)還是政府認(rèn)定，滯納稅款如何處理等，都需要逐步細(xì)化。

（五）科學(xué)評(píng)估房地產(chǎn)成本

1.建立科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和體系

2011年7月出臺(tái)的《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（即財(cái)稅 [2011]61號(hào)文），該文件規(guī)定，各地要從2012年7月1日起對(duì)二手房交易價(jià)格進(jìn)行全面評(píng)估，并統(tǒng)一采用“批量估價(jià)技術(shù)”確定估值。這種估價(jià)方式將應(yīng)用到房產(chǎn)稅的稅基的確定中，給房產(chǎn)稅提供重要的技術(shù)支撐。

2.培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估專業(yè)人才

標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施依賴于規(guī)范的操作，這意味著評(píng)估人員必須具備很強(qiáng)的專業(yè)能力。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估專業(yè)人才加大培訓(xùn)力度，采取嚴(yán)格的定期考核，完善房地產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格制度，鼓勵(lì)高素質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估專業(yè)人才的就業(yè)和從業(yè)，并出臺(tái)配套的法規(guī)用于監(jiān)管估價(jià)人員的道德素質(zhì)和職業(yè)操守。

參考文獻(xiàn)

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[2] 房產(chǎn)稅試點(diǎn)滿一年 滬渝實(shí)際征收或僅數(shù)億元[EB/OL].每日經(jīng)濟(jì)新聞，[2012-02-03].http://tax.hexun.com/2012-02-03/137725863.html.

[3] 趙培聰.利用稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010(19):51-52.

作者簡介：黃爽（1988-），女，壯族，廣西柳州人，就讀于廣西大學(xué)商學(xué)院，研究方向：金融學(xué)。

（責(zé)任編輯：陳岑）