摘要：目前房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷的加大，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，逐漸的開(kāi)始通過(guò)合理的手段進(jìn)行避稅，已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì)。基于此，本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的方法進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合理避稅；方法

在目前國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控，并且逐漸對(duì)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范化的大背景之下，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，已經(jīng)從以往的分散粗放型經(jīng)營(yíng)模式逐漸的發(fā)展為產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步型經(jīng)營(yíng)模式當(dāng)中。隨著房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)不斷的向著理性化發(fā)展，企業(yè)為了有效的控制成本、提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，逐漸加強(qiáng)了財(cái)務(wù)管理方面的控制工作。所以，如何在合理的范圍內(nèi)減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅收支出，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到越來(lái)越重要的作用。

一、在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部開(kāi)展避稅籌劃工作

1.納稅臨界點(diǎn)籌劃法

利用臨界點(diǎn)進(jìn)行避稅籌劃工作指的是納稅主體在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中遇到稅收臨界點(diǎn)的時(shí)候，通過(guò)合理的增加或者減少收入和支出，來(lái)避免自身承擔(dān)的繁重稅負(fù)。到目前為止，這種方法通常會(huì)應(yīng)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌劃土地增值稅當(dāng)中，根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，納稅主體在建造完成標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的時(shí)候，如果增值額沒(méi)有超出扣稅金額的百分之二十，是不用征收增值稅的；如果增值額超出了扣除項(xiàng)目的百分之二十，就需要按照規(guī)定根據(jù)全部增值額進(jìn)行征稅。所以我們知道，按照國(guó)家規(guī)定的起征點(diǎn)可以進(jìn)行合理的籌劃避稅。這里所說(shuō)的百分之二十的增值額指的就是臨界點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)土地增值額超額累進(jìn)節(jié)點(diǎn)來(lái)開(kāi)展避稅籌劃工作。

2.通過(guò)建房開(kāi)展避稅籌劃工作

我國(guó)稅法頒布了很多關(guān)于稅收方面的優(yōu)惠政策，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以靈活的創(chuàng)造稅收優(yōu)惠的條件，開(kāi)展避稅籌劃工作。比如說(shuō)，企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前就能夠?qū)⒆罱K的使用用戶確定下來(lái)，就可按照代建房的方式進(jìn)行操作。比如集資建房，就僅按建筑業(yè)勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅，不再征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)也不用繳納土地增值稅了。當(dāng)然，這種籌劃方法需要當(dāng)?shù)卣投悇?wù)機(jī)關(guān)的審批。我國(guó)稅法還規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)完成之后按照一定的比例作為自用的，不需要征收土地增值稅；在建設(shè)完成之后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，再根據(jù)相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行增值稅的征收。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分的利用我國(guó)稅法頒布的這些優(yōu)惠政策進(jìn)行合理的避稅。

3.通過(guò)貨幣時(shí)間價(jià)值這一概念開(kāi)展避稅籌劃工作

貨幣的時(shí)間價(jià)值指的是貨幣資金在周轉(zhuǎn)的時(shí)候會(huì)隨著時(shí)間的不斷推移而產(chǎn)生的價(jià)值增值現(xiàn)象，突顯了貨幣價(jià)值具有的時(shí)間性。該方法可以說(shuō)是一種相對(duì)的節(jié)稅法，雖然不能改變一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)的納稅總額，不過(guò)可以從不同時(shí)期內(nèi)納稅額發(fā)生的改變中獲得一定的收益，可以說(shuō)是沖減稅收的有效方法。如，情況允許的條件下，延遲銷(xiāo)售，或利用車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)與不銷(xiāo)進(jìn)行調(diào)節(jié)，使已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積比例達(dá)不到85%的這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，就不用立即進(jìn)行土地增值稅清算。

二、在房地產(chǎn)企業(yè)的外部開(kāi)展避稅籌劃工作

1.利用合作開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行避稅籌劃

合作開(kāi)發(fā)指的是有效的把經(jīng)營(yíng)、利息以及分紅三部分收入進(jìn)行合理的轉(zhuǎn)化，然后房地產(chǎn)企業(yè)按照實(shí)際的情況選擇最合適的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行避稅。

比如說(shuō)：甲公司計(jì)劃投入200萬(wàn)的資金數(shù)額跟乙公司進(jìn)行合作，共同開(kāi)發(fā)商住樓項(xiàng)目。甲公司在跟乙公司進(jìn)行合作的時(shí)候可以選擇三種方案：(1)甲公司投入200萬(wàn)的資金跟乙公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)合作；(2)甲公司可以將200萬(wàn)的資金通過(guò)銀行轉(zhuǎn)借給乙公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)合作；(3)甲公司可以通過(guò)投資入股的方式與乙公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)合作；現(xiàn)在假設(shè)甲公司會(huì)在合作1年之后退出該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在經(jīng)過(guò)協(xié)商之后獲得數(shù)額為40萬(wàn)元的現(xiàn)金。

方案一；甲公司投入200萬(wàn)的資金跟乙公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)合作，1年后退出合作可以得到40萬(wàn)元的現(xiàn)金，按照稅法的規(guī)定該收入是項(xiàng)目的分利，它的收入不會(huì)分?jǐn)側(cè)魏蔚某杀?。所以在分?0萬(wàn)元的現(xiàn)金時(shí)，就等于是將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中把屬于自己的那部分轉(zhuǎn)給了合作公司，轉(zhuǎn)讓的實(shí)際價(jià)格就是240萬(wàn)元，在轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中還需要繳納相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅以及附加費(fèi)用、印花稅、所得稅還有土地增值稅等。

方案二；甲公司將200萬(wàn)的資金通過(guò)銀行轉(zhuǎn)借給乙公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)合作，銀行的利率是5%，在合作1年之后甲公司同樣會(huì)收回40萬(wàn)元的現(xiàn)金，而針對(duì)利息收入則需要繳納相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅以及附加費(fèi)用還有所得稅，

方案三；甲公司通過(guò)投資入股的方式與乙公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)合作，在項(xiàng)目完工并且銷(xiāo)售完之后可以分回相應(yīng)的股利。

在這過(guò)程中甲公司和乙公司的稅率是一樣的，所以甲公司的稅后利潤(rùn)不需要再進(jìn)行補(bǔ)稅，因此獲得的經(jīng)濟(jì)利益為40萬(wàn)元。

避稅籌劃結(jié)果：通過(guò)以上三種方案的節(jié)稅比較我們可以看出，第三種方案是最經(jīng)濟(jì)的方案。也就是說(shuō)甲公司把200萬(wàn)元資金作為投資金額進(jìn)行入股，在分回40萬(wàn)元之后不需要進(jìn)行稅后利潤(rùn)的補(bǔ)稅，成為了甲公司的實(shí)際獲利。

2.在房地產(chǎn)企業(yè)以外注冊(cè)免稅公司

在設(shè)置免稅公司的時(shí)候，主要形式有以下幾個(gè):(1)設(shè)置具有銷(xiāo)售代理性質(zhì)的服務(wù)公司。我國(guó)為了鼓勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，為具有服務(wù)性質(zhì)的新辦企業(yè)頒布了很多稅收方面的優(yōu)惠政策。所以房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)開(kāi)辦相關(guān)的服務(wù)型企業(yè)，例如咨詢、銷(xiāo)售代理、廣告以及服務(wù)公司等，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售轉(zhuǎn)換到銷(xiāo)售代理當(dāng)中去實(shí)現(xiàn)，爭(zhēng)取得到國(guó)家的稅收優(yōu)惠。(2)通過(guò)個(gè)人投資企業(yè)進(jìn)行避稅。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)只需要繳納個(gè)人所得稅，不需要再繳納企業(yè)所得稅，所以會(huì)比有限責(zé)任公司少繳納一道稅。在個(gè)人獨(dú)資企業(yè)當(dāng)中，除了營(yíng)業(yè)稅之外，所繳納的個(gè)人所得稅需要依據(jù)開(kāi)票當(dāng)中的具體金額來(lái)確定。(3)通過(guò)物業(yè)管理公司進(jìn)行避稅。根據(jù)我國(guó)相關(guān)稅法的規(guī)定，對(duì)于從事物業(yè)管理的公司，在計(jì)算營(yíng)業(yè)額的時(shí)候是將房屋與實(shí)行物業(yè)管理相關(guān)的所有收入扣除代替業(yè)主以及承租者支付的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)用以及租金費(fèi)用之后的余額。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)成立物業(yè)管理單位，把一切需要代收取的費(fèi)用都從業(yè)務(wù)里面分離出來(lái)，通過(guò)物業(yè)單位進(jìn)行代收，這樣很多款項(xiàng)就不需要繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅了。(4)通過(guò)裝飾裝修公司進(jìn)行避稅。裝修公司的收入只需要按照3%的比例進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的繳納，要比銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)需要繳納的營(yíng)業(yè)稅低，所以將裝飾業(yè)務(wù)獲得收入進(jìn)行剝離，就不需要再繳納土地增值稅了。

3.采用成本費(fèi)用分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行節(jié)稅

(1)租賃法。通過(guò)免稅公司把辦公樓等租賃給房地產(chǎn)公司供其使用，收取相應(yīng)的租賃費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)支就是租賃費(fèi)，成為免稅公司的收入，有效的將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到了租賃公司中，實(shí)現(xiàn)了合理節(jié)稅。(2)服務(wù)收費(fèi)法。如果免稅公司并不具備一定的資金實(shí)力，那么就可以通過(guò)收取廣告費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)用等進(jìn)行合理的避稅。(3)資金借貸法。該方法指的是免稅公司通過(guò)拆借的方式將資金轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)公司，然后收取相應(yīng)的資金占用費(fèi)。該方法可以對(duì)免稅公司以及房地產(chǎn)公司雙方都進(jìn)行有效的節(jié)稅。

4.采用收入轉(zhuǎn)移的方法進(jìn)行節(jié)稅

(1)進(jìn)行業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)移。該方法就是將獲得回報(bào)比較高的業(yè)務(wù)與企業(yè)進(jìn)行合理的分離，然后將其轉(zhuǎn)到能夠享受?chē)?guó)家稅收優(yōu)化的新辦公司當(dāng)中進(jìn)行下一步的經(jīng)營(yíng)。(2)進(jìn)行定價(jià)的轉(zhuǎn)移。該方法指的是首先將商品降低價(jià)格賣(mài)給自己的銷(xiāo)售公司，然后再通過(guò)自己的銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售到最終客戶手中。該方法使用的前提就是，銷(xiāo)售公司一定要享有國(guó)家的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。(3)進(jìn)行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。在房地產(chǎn)企業(yè)中，門(mén)面房以及出租房是企業(yè)的主要收益來(lái)源，因此稅源也比較沉重，所以企業(yè)可以通過(guò)合理的承包、買(mǎi)賣(mài)，把這部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給低稅或者是免稅的公司，有效的減少賦稅。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著目前行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)財(cái)務(wù)方面的管理力度，提高合理避稅的意識(shí)，采取正確的避稅措施，盡量通過(guò)合法手段降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最終提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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