摘要:二十一世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)在我國迅猛發(fā)展，在短短的幾年內(nèi)，一躍成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著非常重要的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)是高投入、高收益產(chǎn)業(yè)，再加上，國家相繼頒布一系列鼓勵(lì)優(yōu)惠政策，以至于房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本文從企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制以及費(fèi)用資本化制度三個(gè)方面挖掘我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題，并針對(duì)上述三個(gè)問題制定可行性對(duì)策。同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展的變化，使得我國關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅收法律、法規(guī)日益增多，稅收問題直接關(guān)系到我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善和創(chuàng)新稅務(wù)處理方法，確保推進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步壯大與發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;稅務(wù)方法;問題與對(duì)策

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.缺乏明確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算具有核算期限長、核算業(yè)務(wù)種類多、核算涉及金額大以及核算內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn)，以上特點(diǎn)極易導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確，從而，造成企業(yè)成本和費(fèi)用計(jì)算不準(zhǔn)確，實(shí)際費(fèi)用支出與預(yù)計(jì)費(fèi)用支出差距比較大；另一方面，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息缺乏全面性，會(huì)計(jì)核算各項(xiàng)程序不規(guī)范，內(nèi)部存在違規(guī)操作等行為，也將導(dǎo)致企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確，進(jìn)而，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表無法充分的反映出企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營績效結(jié)果。

2.缺乏完善的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)伴隨著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營而來，每一個(gè)具有生產(chǎn)經(jīng)營過程的組織均存在著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要具有資本運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)均在不同程度上制約著企業(yè)的發(fā)展與壯大。其風(fēng)險(xiǎn)之所以得不到有效的控制，究其原因主要在于企業(yè)缺乏完善的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖建立起完善的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制，但其得不到全面的落實(shí)，以至于有效的機(jī)制流于形式，無法充分體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。

3.缺乏規(guī)范的費(fèi)用資本化制度

房地產(chǎn)企業(yè)投資金額較大且資本運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長，極易出現(xiàn)資金不足現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)一旦形成資金不足現(xiàn)象將導(dǎo)致各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)難以順利有序開展。該情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須依據(jù)費(fèi)用資本化制度，結(jié)合企業(yè)債務(wù)資本狀況進(jìn)行籌集資金，就我國現(xiàn)行大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其土地中涵蓋的借款未用不能夠滿足資本化的需求，因此，無法順利運(yùn)用費(fèi)用資本化進(jìn)行籌集資金，一定程度上限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

1.完善各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算制度

完善的各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算制度作為企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略性決策制定的基礎(chǔ)，對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著至關(guān)重要的影響。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加快各項(xiàng)核算制度的建設(shè)步伐，一方面，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r和各種需求特點(diǎn)，明確各會(huì)計(jì)人員的職責(zé)，制定健全的會(huì)計(jì)核算規(guī)劃，不斷調(diào)整會(huì)計(jì)核算程序和方法，切實(shí)將各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算制度落實(shí)到位；另一方面，相關(guān)部門應(yīng)不斷健全相關(guān)會(huì)計(jì)法律法規(guī)，定期對(duì)會(huì)計(jì)核算人員進(jìn)行會(huì)計(jì)相關(guān)技能和道德覺悟素養(yǎng)教育，構(gòu)建高素質(zhì)、高質(zhì)量的會(huì)計(jì)核算隊(duì)伍，從而，充分調(diào)動(dòng)出各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算制度應(yīng)有的價(jià)值。

2.加大會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露力度

我國房地產(chǎn)企業(yè)加大會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露力度實(shí)質(zhì)上為提高信息披露質(zhì)量。因此，這就需要不斷拓展房地產(chǎn)企業(yè)信息披露內(nèi)容，打破以往局限于信貸情況披露的不良現(xiàn)象，對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備量披露、現(xiàn)金流量披露以及質(zhì)量保證金披露。即披露土地儲(chǔ)備量有助于把握企業(yè)未來的發(fā)展?fàn)顩r；披露現(xiàn)金流量有助于增強(qiáng)企業(yè)營運(yùn)的有效性；披露企業(yè)質(zhì)量保證金有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理的有效方法

稅務(wù)與企業(yè)會(huì)計(jì)工作相輔相成、彼此影響，房地產(chǎn)企業(yè)通過完善和創(chuàng)新稅務(wù)處理方法有利于提升經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要具有四種稅務(wù)處理方法，包括計(jì)提資產(chǎn)減值、成本核算、收入核算、二級(jí)及以下科目設(shè)置，其中，以前兩種稅務(wù)處理方法最為常用，具體表現(xiàn)在以下方面：

1.計(jì)提資產(chǎn)減值

計(jì)提資產(chǎn)減值是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中不可或缺的一部分。目前，針對(duì)于我國房地產(chǎn)資產(chǎn)減值問題，常采用賬齡分析法按應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款期末余額計(jì)取。同時(shí)，建立健全的售房款回收制度，該制度實(shí)施過程中，應(yīng)定期對(duì)職工的工作績效狀況進(jìn)行考核，切實(shí)保障各項(xiàng)工作的高效性，盡可能的降低房地產(chǎn)企業(yè)壞賬、呆賬現(xiàn)象。

2.成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)為保證稅務(wù)處理的準(zhǔn)確性，應(yīng)針對(duì)于不同項(xiàng)目、不同開發(fā)批次開展成本核算工作，企業(yè)依據(jù)科學(xué)合理的方法，分別對(duì)土地征用費(fèi)、工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)等多種費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?，并在此基礎(chǔ)之上，進(jìn)行稅務(wù)處理。

四、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的措施

一方面是崗位設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)職員的相關(guān)知識(shí)學(xué)習(xí)，使其能夠重視起稅務(wù)管理工作，確保每位稅務(wù)職員均熟知有關(guān)稅收法律法規(guī)政策，從而，依據(jù)其政策法律法規(guī)處理開展稅務(wù)管理。同時(shí)，企業(yè)設(shè)立專門的稅務(wù)管理崗位，在財(cái)務(wù)總監(jiān)的領(lǐng)導(dǎo)下，組建專業(yè)、自身的財(cái)務(wù)人員承擔(dān)稅務(wù)管理工作，確保企業(yè)能夠積極的交納各項(xiàng)稅款；另一方面是企業(yè)與稅務(wù)部門建立起良好的工作關(guān)系。加強(qiáng)本企業(yè)員工與稅收人員之間的溝通與交流，使其相互理解，同心協(xié)力做好稅務(wù)管理工作。

股利和薪酬分配上加強(qiáng)稅收管理分析。股利和薪酬是提高房地產(chǎn)員工整體福利的兩大有效手段，房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)股利和薪酬分配將有助于充分調(diào)動(dòng)相關(guān)職員的工作積極性與自主性。股利分配方式。我國政府部門為推進(jìn)資本市場的飛速發(fā)展，逐漸放寬對(duì)個(gè)人投資者出售上市公司股票獲得的資本利得征稅，但其上市公司下個(gè)人股東的現(xiàn)金股利仍需繳納股利，這種情形下，上市公司股東為了實(shí)現(xiàn)自身利潤最大化，紛紛致力于使用股票回購政策。

薪酬分配方式上加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理分析。與其他企業(yè)不同的是，我國房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)資金均注入在房屋上，一旦房屋在短時(shí)間內(nèi)銷售不去，勢必將導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)難以順利有序開展，員工的附加福利也無法按期發(fā)放，此行為將很大程度上降低企業(yè)職工的工作積極性與自主性。因此，這就需要我國房地產(chǎn)企業(yè)將閑置房屋賦予企業(yè)員工居住權(quán)，并對(duì)其職工降低房屋價(jià)格，積極鼓勵(lì)更多的職工進(jìn)行購房，以此，不僅緩解了員工附加福利發(fā)放難的問題，也一定程序上刺激了資金的回收，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的收入。

加強(qiáng)稅務(wù)對(duì)比分析。企業(yè)稅務(wù)管理過程中，有很多涉稅問題存在多種納稅選擇，如何結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況對(duì)各種可行的備選方案進(jìn)行選擇，最有效也最常用的方法就是多進(jìn)行稅務(wù)對(duì)比分析。根據(jù)前文描述，涉稅分析應(yīng)當(dāng)按照前文所述的“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)，三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，四個(gè)原則，五個(gè)注意事項(xiàng)”的要求來進(jìn)行，在稅務(wù)對(duì)比分析中也同樣如此。

在進(jìn)行稅務(wù)對(duì)比分析時(shí)，還要額外注意以下三個(gè)方面：（1）對(duì)比方案的擬定，既要緊密結(jié)合本企業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)際情況，又要具備一定的針對(duì)性，使得分析方案既切合實(shí)際，又具備可操作性，又能夠解決問題；還要考慮前瞻性和可拓展性，適當(dāng)設(shè)置好分析的寬度和緯度。根據(jù)不同的分析目的，可以設(shè)置成兩方案對(duì)比分析、多方案對(duì)比分析、系列方案對(duì)比分析等多種對(duì)比方式；（2）在建模分析過程中，應(yīng)準(zhǔn)確考慮對(duì)分析變量或常量的數(shù)據(jù)賦值，必要的時(shí)候需要征求企業(yè)管理層或?qū)＜覉F(tuán)隊(duì)的意見后，確定相對(duì)準(zhǔn)確的數(shù)值。一個(gè)分析模型是否符合企業(yè)管理實(shí)際，往往與各假設(shè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、假設(shè)前提設(shè)置的合理性等休戚相關(guān)；（3）對(duì)比分析結(jié)束時(shí)一定要出具傾向性結(jié)論，并提供相關(guān)管理建議，將復(fù)雜的定量分析回歸到簡潔明了并具備普遍性規(guī)律的定性分析上來。具體的對(duì)比分析方法可以適當(dāng)參考本文的相關(guān)案例分析。

參考文獻(xiàn):

[1]王其霞:淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010，(19).

[2]祝曉輝:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的問題及對(duì)策探討[J]. 財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2011，(09).

[3]劉曙光:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的會(huì)計(jì)核算探究[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2012，(02) .

[4]劉東波:房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃探析[J].財(cái)會(huì)通訊， 2011，(02).

[5]蔣立君:新稅務(wù)體制下的房地產(chǎn)企業(yè)投資與銷售的納稅籌劃分析[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)， 2010，(12).

[6]王小玉:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010，(02).