近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)最主要增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、商品房結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等現(xiàn)象。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益、充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)控作用、堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象，國(guó)家先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策，在提高預(yù)征率的同時(shí)，也在加大土地增值稅清算的力度。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問(wèn)題

1.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅入庫(kù)稅款的認(rèn)定存在問(wèn)題

稅收工作中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)于“收入”的性質(zhì)理解錯(cuò)誤，由此導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)稅稅目的填報(bào)錯(cuò)誤，進(jìn)而對(duì)清算中銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅允許扣除的稅金認(rèn)定帶來(lái)困難。例如，有些財(cái)務(wù)人員將出租的車(chē)位、儲(chǔ)藏間等應(yīng)填報(bào)為“租賃業(yè)”稅目的租金收入都誤填報(bào)成“銷(xiāo)售建筑物及構(gòu)筑物”稅目，導(dǎo)致季度營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅入庫(kù)數(shù)據(jù)比例異常。經(jīng)過(guò)核實(shí)，雖然兩類(lèi)收入的性質(zhì)不同，但是稅率相同，因此企業(yè)并不需要補(bǔ)繳稅款，管理員只能要求其在后續(xù)申報(bào)時(shí)注意區(qū)分收入類(lèi)型，避免報(bào)錯(cuò)稅目。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般都會(huì)持續(xù)3-5年的時(shí)間，財(cái)務(wù)人員頻繁更換，因此這類(lèi)問(wèn)題在整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中仍會(huì)多次出現(xiàn)。管理員無(wú)法對(duì)發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤在系統(tǒng)中進(jìn)行修改，企業(yè)就很可能將其他收入繳納的營(yíng)業(yè)稅混入項(xiàng)目銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅中，從而加大了抵扣稅金的成分。

現(xiàn)行土地增值稅季度預(yù)繳方式都是采取上門(mén)申報(bào)的形式，即企業(yè)財(cái)務(wù)人員填寫(xiě)好《土地增值稅季度預(yù)繳申報(bào)表》，由管理員錄機(jī)并打印電子繳款書(shū)后，財(cái)務(wù)人員再到銀行繳款。當(dāng)一個(gè)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，管理員就要將每個(gè)項(xiàng)目的《土地增值稅預(yù)繳申報(bào)表》中的收入及預(yù)繳土地增值稅稅款分項(xiàng)錄入“財(cái)產(chǎn)與行為稅稅源監(jiān)控管理平臺(tái)”中，但是打印電子繳款書(shū)時(shí)，確要將多個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅稅款數(shù)加和，錄入核心征管系統(tǒng)，打印成一張電子繳款書(shū)。這就形成了申報(bào)數(shù)據(jù)與入庫(kù)數(shù)據(jù)分別記錄在兩套系統(tǒng)中的情況，而兩套系統(tǒng)之間卻沒(méi)有相互聯(lián)系，從而導(dǎo)致在清算時(shí)無(wú)法分項(xiàng)目查詢(xún)?nèi)霂?kù)數(shù)據(jù)。

2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目裝修合同和發(fā)票憑據(jù)的有效性難以確認(rèn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，精裝修項(xiàng)目已經(jīng)取代毛坯房成為銷(xiāo)售的主體，而很多精裝修項(xiàng)目都在2008年竣工后開(kāi)始進(jìn)入清算程序。依據(jù)相關(guān)文件的規(guī)定，土地增值稅清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除，對(duì)于2008年以后竣工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目暫按2008年標(biāo)準(zhǔn)核定。管理員在實(shí)際審核的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，很多2008年以后竣工的精裝修項(xiàng)目核定的單位成本已超過(guò)了文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)此管理員只能要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供精裝修的合同及發(fā)票，按照實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。目前房地產(chǎn)企業(yè)在工程發(fā)包過(guò)程中，往往都簽訂了建筑安裝工程合同，企業(yè)也按照合同約定的價(jià)款計(jì)入成本，而最終的決算價(jià)與合同價(jià)可能產(chǎn)生較大的差異，這就需要管理員對(duì)合同價(jià)、決算價(jià)、工程款發(fā)票進(jìn)行比對(duì)，因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中精裝修的名目繁多、種類(lèi)復(fù)雜，涉及各類(lèi)的分轉(zhuǎn)包合同及材料發(fā)票等，又需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所有合同和發(fā)票的真實(shí)性、合法性逐項(xiàng)逐筆的審核，占用大量的時(shí)間和精力。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算工作復(fù)雜

(1)需要復(fù)合型清算審核人才

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，很多項(xiàng)目采取分期開(kāi)發(fā)或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的形式，所涉及的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)比較復(fù)雜，在計(jì)算土地增值稅過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用扣除時(shí)不易分清負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目對(duì)象，企業(yè)很容易通過(guò)混淆項(xiàng)目，以達(dá)到重復(fù)扣除費(fèi)用和多扣除費(fèi)用的目的。在清算審核工作中需要有掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)及財(cái)務(wù)成本核算知識(shí)的復(fù)合型人才，但目前基層稅務(wù)所缺乏這樣的人才。

(2)稅務(wù)核查處于征管工作的被動(dòng)地位

經(jīng)調(diào)研，基層稅務(wù)所的管理員管理的企業(yè)多，管理的幅度大，很難做到實(shí)時(shí)了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度等信息。管理員與開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員掌握的信息不對(duì)等、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況掌握不全面，也是導(dǎo)致征管工作處于被動(dòng)地位的原因。

二、加強(qiáng)土地增值稅清算管理工作的建議

1.完善項(xiàng)目信息的電子化查詢(xún)功能

(1)在申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅時(shí)，建議在企業(yè)客戶(hù)端增加“項(xiàng)目名稱(chēng)”及“項(xiàng)目編號(hào)”的錄入內(nèi)容，便于明確各個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入，避免清算時(shí)不同項(xiàng)目收入混淆、重復(fù)扣稅的情況發(fā)生。

(2)在企業(yè)財(cái)務(wù)人員上門(mén)申報(bào)土地增值稅季度預(yù)繳稅款的環(huán)節(jié)，建議通過(guò)核心征管系統(tǒng)錄入土地增值稅稅款時(shí)，增加“項(xiàng)目名稱(chēng)”與“項(xiàng)目編號(hào)”內(nèi)容，確保每個(gè)項(xiàng)目的預(yù)繳土增稅稅款數(shù)額都能在系統(tǒng)中明確查詢(xún)。

(3)建議將“財(cái)產(chǎn)與行為稅稅源監(jiān)控管理平臺(tái)”與核心征管系統(tǒng)中的入庫(kù)數(shù)據(jù)進(jìn)行信息共享，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目信息的共享機(jī)制。在土地增值稅臺(tái)賬系統(tǒng)中加入營(yíng)業(yè)稅、契稅等相關(guān)稅種的管理，通過(guò)其他稅種實(shí)時(shí)監(jiān)控土地增值稅的入庫(kù)情況。

2.明確四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，新型建材及復(fù)合工藝不斷涌現(xiàn)，對(duì)于土地增值稅四項(xiàng)成本的扣除標(biāo)準(zhǔn)也需要進(jìn)一步的明確和細(xì)化。應(yīng)根據(jù)高、中、低檔住宅及商業(yè)建筑的不同特點(diǎn)，逐年公布細(xì)化后的四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)特殊項(xiàng)目可以特別對(duì)待，出臺(tái)扣除核算的補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)，從而提高清算審核的可操作性。

3.對(duì)資料不全的清算項(xiàng)目制定合理的核定征收率

通過(guò)加大土地增值稅預(yù)征、清算工作的宣傳力度，使所有土地增值稅的納稅企業(yè)都能及時(shí)了解土地增值稅相關(guān)政策。同時(shí)應(yīng)針對(duì)立項(xiàng)、清算資料不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定“最低增值率”標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)將沒(méi)達(dá)到“最低增值率”的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)入評(píng)估、稽查環(huán)節(jié)。