摘要：本文運(yùn)用灰色理論預(yù)測商業(yè)銀行個人住房貸款規(guī)模，發(fā)現(xiàn)我國銀行信貸規(guī)模在未來一段時間將繼續(xù)保持增長，這將加大我國銀行整體信貸風(fēng)險。為此文章最后從改善我國房地產(chǎn)市場調(diào)控與增強(qiáng)銀行信貸風(fēng)險監(jiān)控相結(jié)合的角度提出了應(yīng)對建議。

關(guān)鍵詞：銀行信貸;房地產(chǎn)供需;灰色理論

與上市融資、信托、產(chǎn)業(yè)基金等國際房地產(chǎn)融資方式相比，我國目前的房地產(chǎn)融資主要以銀行信貸為主，銀行業(yè)貸款總量增長過快導(dǎo)致信貸風(fēng)險加大，在經(jīng)濟(jì)周期波動等因素影響下，貸款質(zhì)量可能下滑，為此央行對我國商業(yè)銀行采取了更加嚴(yán)格的信貸監(jiān)管與控制。本文針對銀行個人住房貸款這個熱點問題進(jìn)行研究，這對控制我國銀行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險具有重要的參考價值。

一、我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀

近幾年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，導(dǎo)致銀行信貸資金規(guī)模逐年大幅度增長。2010年房地產(chǎn)開發(fā)資金為72494億元，比2009年同比增長了25.4%，其中貸款金額為12540億元，同比增長了10.3%，貸款資金額占房地產(chǎn)投資總額的17.3%。這些數(shù)據(jù)說明，中國房地產(chǎn)市場對銀行信貸資金存在巨大的依賴與需求。國務(wù)院于2010年1月10日發(fā)布針對房地產(chǎn)市場的“國十一條”，在嚴(yán)控開發(fā)商囤地、力圖降低企業(yè)杠桿率的監(jiān)管框架下，對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的信貸也更加嚴(yán)格謹(jǐn)慎。同時，央行在繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策的前提下，要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)個人住房貸款政策。雖然2010年年末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額9.35萬億元，同比增長27.5%，增速超過各項貸款余額增速7.6個百分點。2011年1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，從落實地方政府責(zé)任、強(qiáng)化差別化住房信貸政策等8個方面提出了更加嚴(yán)格的要求，被稱為\"新國八條\"?？梢娬{(diào)控措施進(jìn)一步深入，截止2011年年末個人住房貸款增長放緩，比2010年增加8321億元，同比少增4618億元。

二、灰色理論模型與我國銀行個人住房貸款規(guī)模的實證研究

1.灰色預(yù)測模型基本理論

房地產(chǎn)價格是對市場狀況最基本、最直接的反映，其總是處在不停的波動變化之中，這也使得其預(yù)測變得較為困難。1982年由鄧聚龍教授創(chuàng)建的“灰色系統(tǒng)”理論則較好地解決了這個問題?；疑A(yù)測法是“部分信息已知，部分信息未知”的“小樣本”“貧信息”不確定性系統(tǒng)為研究對象，主要通過對“部分”已知信息的生成、開發(fā)，提取有價值的信息，實現(xiàn)對系統(tǒng)運(yùn)行的正確的認(rèn)識及預(yù)測。因而，可以利用灰色預(yù)測方法，建立GM(1， 1)模型，對我國銀行個人住房貸款規(guī)模進(jìn)行建模和預(yù)測。

2.數(shù)據(jù)說明

文中2004年至2012年1-5月份個人住房貸款余額量數(shù)據(jù)來源于2004年至2012年1-5月份中國人民銀行《中國貨幣政策執(zhí)行報告》，相關(guān)數(shù)據(jù)如下圖所示。

圖 2004年至2011年全國個人住房貸款余額數(shù)據(jù)

由上圖能夠看出，有關(guān)個人住房貸款余額的數(shù)據(jù)則表明2000年至2012年1-5月份個人住房貸款余額穩(wěn)定持續(xù)增長，特別是我國經(jīng)濟(jì)從08年金融危機(jī)中逐步復(fù)蘇后，2009年個人住房貸款余額量同比有了45.3%的較大增幅。2012年中央政府通過連續(xù)兩次降準(zhǔn)和降息的方式釋放貨幣流動性，逐漸滿足房地產(chǎn)市場剛性需求和改善性需求，同時持續(xù)加強(qiáng)預(yù)調(diào)微調(diào)力度，使得存款準(zhǔn)備金率處于近年較高水平，使得2012年1-5月份個人住房貸款與2011年之前相比增長幅度放緩。

3.利用灰色模型預(yù)測銀行信貸規(guī)模

房地產(chǎn)市場的供需狀況雖能直接客觀地反映市場狀況，但受復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國家政策與信貸措施等宏觀和微觀因素影響，使得對其預(yù)測變得極為復(fù)雜，本文首先利用2004年到2011年的數(shù)據(jù)，通過建立GM(1，1)模型對我國2012年末銀行個人住房貸款規(guī)模進(jìn)行預(yù)測。具體分析見下表：

表 GM（1，1）模型估計結(jié)果

經(jīng)計算四次殘差序列的平均相對誤差為4.937451%，最小絕對誤差僅為0.54593%。可見序列的估計參數(shù)精度較高，并且穩(wěn)定性較高，波動小，因此可用于預(yù)測數(shù)據(jù)。由上述預(yù)測數(shù)據(jù)可得到灰色預(yù)測模型結(jié)果a=-0.2224，b=1.183074，時間相應(yīng)函數(shù)GM(1，1)：x(t+1)=6.908991*e^(0.222424*K)-5.318991。

由預(yù)測模型可得到2012年末的銀行個人住房貸款規(guī)模為8.16萬億。這預(yù)測值表明如果按照原來的信貸政策，2012年的個人住房貸款將表現(xiàn)為加速增長，也表明未來我國房地產(chǎn)市場對于信貸資金需求仍然比較強(qiáng)烈。目前我國商品房依然處于需求大于供給的市場狀態(tài)，符合商品房剛性需求理論，這勢必也會影響我國商品房的價格。

其次，由2012年1-5月與2011年末的信貸增量0.13萬億，可以計算2012年末信貸規(guī)模的政策目標(biāo)為6.72萬億。由此可以得出預(yù)測值與政策目標(biāo)間相差1.44萬億，從宏觀貨幣政策方面抑制個人住房貸款的增加仍然存在巨大的挑戰(zhàn)性。未來的工作是進(jìn)一步分析銀行信貸與商品房供求之間存在的關(guān)系，為降低銀行貸款風(fēng)險與遏制房價增長所采取的措施提供進(jìn)一步實證依據(jù)。

三、銀行信貸問題提出的建議

上述研究結(jié)果表明個人住房貸款擴(kuò)張的狀況將持續(xù)存在，并由此帶來銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化的風(fēng)險?！栋腿麪枀f(xié)議III》體現(xiàn)了后金融危機(jī)時代全球?qū)︺y行業(yè)風(fēng)險的反思及銀行業(yè)風(fēng)險監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)提高的趨勢。為實現(xiàn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會穩(wěn)定的“雙重目標(biāo)”。在我國目前存在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性、房地產(chǎn)價格泡沫和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等構(gòu)成的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢下，如果銀行個人住房貸款持續(xù)擴(kuò)張，將導(dǎo)致關(guān)注類貸款集中增長，加劇轉(zhuǎn)化為不良貸款的數(shù)量，從而給我國銀行業(yè)造成巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險。中國銀行業(yè)必須建立以資本和風(fēng)險管理為核心的長效機(jī)制。因此建議從以下方面改善房地產(chǎn)供需狀況，促使銀行信貸保持適度規(guī)模，降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險。

1.加強(qiáng)第二套住房購房信貸管理。提高第二套住房貸款的最低首付款比例和購房貸款利率，規(guī)定貸款最低首付款比例不低于60%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率水平。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

2.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)建設(shè)項目投資信貸。各商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的審批力度，強(qiáng)化貸前審查和貸后管理，做好信貸風(fēng)險管控工作。即對貸款申請者的資信程度、貸款用途、貸款償還能力等在貸款發(fā)放前要做好調(diào)查，以免因信息不對稱使貸款成為不良資產(chǎn)；同時為降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)活動，貸款發(fā)放銀行要加強(qiáng)貸后管理，監(jiān)督資金的投放使用。

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