摘要：住房是民生之要，在住房已經(jīng)商品化市場化的格局下，為保障和改善民生，讓中低收人人群也有房子住，必須建立與市場化住房制度相銜接的住房保障制度。然而，由于我們對住房保障的一些基本問題缺乏全面認識和準確把握，不僅導(dǎo)致了理論上的頗多爭議，也帶來了實踐中的諸多困惑。為了加快住房保障的建設(shè)和完善，有必要從理論與實踐層面弄清這些基本問題。

關(guān)鍵詞：住房制度；制度改革；住房保障

中國住房制度改革已經(jīng)歷了32年，大致經(jīng)歷了“住房商品化——住房市場化——住房分配貨幣化”等階段，市場化程度較高，是所有經(jīng)濟領(lǐng)域改革較為成功的。但也存在著市場化過度、政府缺位、住宅產(chǎn)業(yè)政策不穩(wěn)定，住房保障制度建設(shè)滯后等不容忽視的問題。應(yīng)當(dāng)反思我國住房制度改革，重構(gòu)住房體系，從以“居者擁有其屋”目標調(diào)整到“住有所居”的目標上來，制定中長期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和住房保障規(guī)劃，政府從經(jīng)濟政策入手引導(dǎo)普通商品住房的發(fā)展，有效發(fā)揮市場在住房配置中的主導(dǎo)性作用；同時，應(yīng)強化政府在保障住房體系中的主導(dǎo)作用，確立以公平價值為取向的住房保障制度，完善住房保障體系，改革現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房政策，積極發(fā)展多渠道多方式供應(yīng)保障性住房，擴大廉租房的保障范圍，大力發(fā)展公共租賃住房，使所有公民“住有所居”目標得以實現(xiàn)。

一、我國住房制度改革歷程

隨著我國社會經(jīng)濟水平的不斷提高與人口的迅速增加，進一步加劇了我國住房問題，使得傳統(tǒng)的住房制度已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)行社會的發(fā)展需求，因此，實現(xiàn)我國住房制度改革已是必然趨勢。自二十一世70年代末截止至今，我國住房制度改革先后步入三個階段。

1.住房商品化階段

住房商品化階段是我國住房制度的初次改革，該階段起于1979年止于1990年，其主要是以提租和出售公房為突破口，以解決住房短缺問題為基本目標。住房商品化階段下，重點針對于公房租金調(diào)整，一方面是所有房屋均按成本租金計租；另一方面是將住房消費納入工資，徹底實現(xiàn)住房商品化。此次住房制度改革雖一定程度上滿足了部分人的住房需求，但其未從根本上解決住房短缺矛盾。

2.住房制度改革在全國逐步推開并深化階段

住房市場化是我國住房制度改革的第二階段，該階段起于1991年至于1997年，其主要是以“租、售、建并舉”為手段，推進市場化改革。為響應(yīng)住房制度的改革，上海和深圳等城市先后實施了“提租給補貼、買房給優(yōu)惠以及各種購房優(yōu)惠政策”，推動在全國范圍內(nèi)開始建立住房基金或住房公積金，實行“租、售、建并舉，以提租促售房”的房改舉措，以此，推進我國住房市場化的發(fā)展。

3.實行住房分配貨幣化并逐步建立住房保障制度體系階段

住房分配貨幣化是我國住房制度改革的第三階段，該階段起于1998年止于2007年，其主要是以取消住房實物分配，實行住房市場化和社會化。1998年，國務(wù)院頒布了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，該文獻進一步確定了我國住房制度改革的目標和基本方向，其內(nèi)容包括：一是打破住房實物分配，實行住房分配貨幣化；二是健全和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系；三是完善我國住房交易市場，強化公有住房改革。以上內(nèi)容有效推進了我國住房由傳統(tǒng)住房體制逐漸向住房投資、分配、消費的社會化和市場化轉(zhuǎn)變。

二、我國住房保障的性質(zhì)和原則

1.我國住房保障的性質(zhì)

(1)部分福利性。住房保障是政府部門為救助弱勢群體所實施一系列機制，因此，福利性是其核心特征?？偨Y(jié)來說，其部分福利性特征主要表現(xiàn)在三個方面：一是由以往的向全體社會人員提供福利轉(zhuǎn)變?yōu)閮H向中低收入階層群體提供福利；二是對于能夠有能力解決住房問題的全體，其享受福利待遇越低；三是加大對中低收入階層的福利力度，即住房補貼、經(jīng)濟適用房、廉租房等。

(2)廣泛覆蓋性。住房保障是在全社會范圍內(nèi)開展，并非只針對于某一地域，因此，其具有廣泛覆蓋性特征。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，部分群體有足夠的能力解決自身住房問題，所以，我國在住房制度改革時應(yīng)進一步縮小住房保障范圍，即明確規(guī)定：住房保障機制僅覆蓋于無力自行解決住房的中低收入困難的居民。

2.我國住房保障的基本原則

(1)制度化原則。完善的相應(yīng)制度體系是保障民生問題的基礎(chǔ)。就住房保障問題而言，我國只有建立起相應(yīng)的住房保障制度體系，中低收入階層居民的住房問題才能夠得到有效的保障。同時，我國還需要構(gòu)建起健全的監(jiān)督機制和問責(zé)制度，為住房保障機制的順利開展營造一個良好的環(huán)境。

(2)人性化原則。住房保障機制的人性化原則主要體現(xiàn)在三個方面：一是尊重被資助人的尊嚴和人格。其應(yīng)將其住房資助視為社會給予的溫暖，切勿將其視為自上而下的施舍。二是尊重被資助人的選擇權(quán)。對于政府提供的公共福利品，應(yīng)賦予被資助人充足的選擇權(quán)，使其能夠感受到政府給予的人性化服務(wù)；三是注意保護被資助人的發(fā)展權(quán)。住房保障作為一種社會救濟或救助，其直接關(guān)系到被資助人日后生活的穩(wěn)定，資助過程中應(yīng)切實規(guī)避被資助人對資助形成依賴，積極鼓勵其能夠自主發(fā)展，為理想而奮斗。

(3)公平優(yōu)先原則。住房保障機制的公平優(yōu)先原則主要體現(xiàn)在三個方面：一是供給過程的公平。即在對每一個貧困居民進行住房保障時，應(yīng)保證其程序的公開、公正以及透明，自覺接受社會公眾的監(jiān)督；二是供給機制的公平。即針對于中低收入階層群體的住房保障經(jīng)費均來源于財政，其供給并非全面通過市場機制的等價交換實現(xiàn)；三是供給取向的公平。即政府部門在實施社會住房保障時應(yīng)始終樹立公益性意識，尊重社會公眾的集體意愿。

三、我國住房制度改革到住房保障的演變

我國住房制度改革到住房保障的演變，其供給形式表現(xiàn)為:住房合作建房、經(jīng)濟適用房、廉租房以及限價商品房等。

1.合作建房

對于住房合作社來說，其主要具有三種產(chǎn)權(quán)方式：一是由住宅合作社出資建設(shè)，其產(chǎn)權(quán)歸住宅合作社所有；二是由個人出資建設(shè)，其產(chǎn)權(quán)歸出資人所有；三是由住宅合作社和個人共同出資建設(shè)，其產(chǎn)權(quán)歸住宅合作社和個人共同所有。針對于住房合作社，我國政府部門具有明確的規(guī)定：該住宅不得向社會出租、出售，一旦住戶不需要該住宅時應(yīng)歸還住宅合作社，由住宅合作社支配和管理。注：對于個人出資建設(shè)的住宅，住宅合作社應(yīng)給與一定的補給。

2.經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用房是城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系渠道之一，其主要針對于離退休職工、教師以及住房困難戶。經(jīng)濟適用房是由政府部門或政府部門與開發(fā)商共同出資建設(shè)，并以成本價出售給離退休職工、教師中的住房困難戶。經(jīng)濟適用房政策的出臺在社會范圍內(nèi)引起了極大的轟動，很大程度上緩解了我國離退休職工、教師中的住房困難戶的合租房問題，維護了我國社會的和諧穩(wěn)定。

3.廉租房

廉租房是由政府出資建設(shè)，將其房屋租賃給中低收入階層群體，其所收取租賃資金遠遠少于普通住房的租賃資金。繼1998年起，國務(wù)院相繼頒布了多項關(guān)于廉租房的政策法規(guī)，其中在《城市最低收入家庭廉租住房管理辦法》進一步加大對中低收入階層群體的住房保障，包括租賃住房補貼、實物配租以及租金核減，以此，最大限度上減輕中低收入階層群體的住房負擔(dān)。

四、建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的住房市場調(diào)控機制

基于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步比較晚，目前，尚未構(gòu)建起統(tǒng)一協(xié)調(diào)的住房市場調(diào)控機制，因此，不利于實現(xiàn)我國住房市場的可持續(xù)發(fā)展，故而，應(yīng)采取有效措施力求構(gòu)建起統(tǒng)一協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場調(diào)控機制，具體措施包括以下幾個方面：

1.進一步完善房地產(chǎn)預(yù)售制度。房產(chǎn)預(yù)售制度是房地產(chǎn)企業(yè)的一次創(chuàng)新與完善，該制度為推進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著非常重要的作用，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)制度尚未成熟，其運用過程中還存在著諸多的漏洞，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善房地產(chǎn)預(yù)售制度，嚴格預(yù)售條件，切實充分發(fā)揮房地產(chǎn)預(yù)售制度應(yīng)有的職能。

2.不斷加大租賃市場培育力度。租賃是解決居民住房問題第二選擇，近年來，我國租賃市場得到了突飛猛進的發(fā)展，當(dāng)前社會下，租賃的重要性越來越顯著，而社會中絕大部分居民尚未能夠認識到租賃的重要性，他們過分執(zhí)著于購房，給予自身帶來了巨大的經(jīng)濟壓力和思想壓力，因此，這就需要政府部門不斷加大租賃市場培育力度，首先要徹底打破傳統(tǒng)思想觀念的束縛，加強居民樹立購買與租賃并購的二元化消費觀念；其次是政府不斷加大對租賃市場的建設(shè)，營造良好的政策環(huán)境，進一步推進我國租賃市場的發(fā)展；最后是積極開辟保障性房源，切實充分發(fā)揮我國住房租賃保障功能。

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