摘要：住房公積金的貨款管理在社會經濟生活中的作用至關重要。本文首先闡述住房公積金貨款的相關內容，然后從貸前、貸中、貸后三個階段談談住房公積金的貸款管理。

關鍵詞：住房公積金；貸款管理

一、住房公積金貸款概述

所謂住房公積金貸款是指住房公積金管理中心利用公積金，委托銀行向購買自住住房的住房公積金繳存職工發(fā)放優(yōu)惠貸款，可以說住房公積金使用管理工作中住房公積金貸款管理是核心內容。住房公積金貸款專指職工的個人貸款，其實質是由建設性貸款轉變?yōu)橄M性貸款，由此可見，住房公積金貸款是對住房公積金使用方向的重大調整，對職工消費結構的改善更加有利，保證國家、職工的負擔趨于合理的水平；此外，住房公積金貸款還可以對房地產市場結構起到有效的調整作用，實現住宅市場的供求平衡與結構優(yōu)化。

二、住房公積金貸款管理過程

此處我們將住房公積金貸款的管理分為貸前、貸中、貸后三個階段加以討論，其中重點為貸前管理。

1.貸前管理

貸前管理的主要內容包括：

(1)進一步強化借款人資格與償債能力的審查工作。全面考察貸款人收入情況的好壞、文化程度的高低以及是否具備專業(yè)技能等，并了解貸款人的家庭結構、職業(yè)范圍等，判斷貸款人的償還能力以及信用水平的高低，將貸款人的工資入收與住房公積金的綿存額度結合起來，保證貸款人的月還本息在其家庭月收入的一半以內；予以一定的協助，促使貸款人可以合理的確定自身的貸款額度與具體年限；并對貸款人配偶的債務情況進行全面審查。進一步核實貸款人所提供的工資收入證明的真實性，配合貸款人工作單位人力資源部門進行調查；如有必要則要求貸款人提供其它佐證，例如現金流量證明或者完稅證明等。

(2)審核樓盤項目開發(fā)商的資質與經營狀況。全面審核開發(fā)商的資質證明、經營狀況、項目預售情況等等，保證樓盤證照齊全，并深入實地了解工程進度，并核實樓盤主體的完工情況，保證項目經過驗收；調查開發(fā)商是否為購房貸款人辦理相關的住房公積金貸款提供階段性的擔保，還要進一步查證其是否在銀行開立了相關保證金賬戶。對這些情況的核查可以進一步完善可貸房源數據庫，使得貸款人所購房源的真實性、可抵押性得到保證。如果用現房做抵押來買二手房，則要保證現房具備清晰的產權與抵押比例，以提高其合法性，否則不予辦理。

(3)全面強化國家相關政策與市場的研究，從貸前管理提高貸款風險管理的有效性。對我國房地產市場的監(jiān)控、預測要全面加強，準確預測房地產市場的發(fā)展趨勢以及相關的貨幣政策，關注國家的調控趨勢、政策變動、市場行情等，保證住房公積金貸款政策調整的時效性，實現對貸款風險管理的有效控制；進一步建立快速反應與預控機制，將住房公積金貸款的潛在風險控制在貸前階段。

2.貸中管理

具體而言貸中管理可以從以下幾個方面著手：

(1)完善住房公積金貸款的相關政策與管理方式?？梢圆捎觅J款規(guī)模結合繳存領的方法；對還款方式做進一步改善，從時間、地點等方面提高貸款人還款的便捷性，促進其養(yǎng)成規(guī)定時間內還款的習慣。其實有些貸款人還款逾期主要是由于還款不便導致的，通常貸款人幾個月集中還款一次，如果期間臨時開支將用于還款的錢用掉，就會導致還款逾期。

(2)加強貸款制度的建立與健全，這也是加強個貸風險管理的基礎措施與保證。在進行住房公積金貸款管理過程中，防止個貸管理核算與控制過程中的隨意性，消除管理上的各種漏洞。

(3)進一步強化抵押物的管理力度，全面落實抵押物登記手續(xù)，分析抵押物的抵押率。與產權抵押登記部門簽訂委托辦理房層它項權證協議，提高低押手續(xù)的完整性；控制抵押額不得超出其總價的百分之七十，實現對抵押物變現風險的控制；將擔保法相關條件執(zhí)行到位，如果合同期滿債務仍未償清，則可以將抵押物依法拍賣。

(4)構建貸款風險政策化解機制。住房公積金管理中心根據相關條例與規(guī)定，在增值收益中根據比例足額提取貸款的風險準備金；對住房貸款保險管理做進一步的完善，管理中心與保險公司結合起來，將人身保險結合財產保險，將貸款風險控制在最低范圍內。

3.貸后管理

加強逾期貸款的催收與個人貸款檔案管理。個人貸款檔案記錄的是貸款期間的債權與債務，應及時歸檔，專人管理，確保安全。建立借款人資信管理動態(tài)系統(tǒng)。建立貸款首接責任制、貸款內部管理規(guī)定、貸款業(yè)務操作規(guī)程，貸款臺賬及檔案，實行科學化、規(guī)范化、精細化管理；建立審貸分離和風險監(jiān)管分離機制，保證貸款審核審批和風險控制的獨立性。

參考文獻：

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