伴隨著我國“四、二、一”型倒金字塔家庭模式的發(fā)展趨勢，僅靠勢單力薄的家庭贍養(yǎng)照料老人是難以承受和滿足需要的。通過對武漢市現(xiàn)有老年住宅和老年人對住宅設(shè)計(jì)以及周邊環(huán)境的要求進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)只有政府支持、企業(yè)參與，通過市場運(yùn)作，根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、地方財(cái)政實(shí)力、住房保障水平和老年人的經(jīng)濟(jì)、身體、居住習(xí)慣等狀況，因地制宜地對老年人的住房保障問題加以分階段的解決，才能探索出一條解決養(yǎng)老問題的現(xiàn)代化新型養(yǎng)老模式之路。開發(fā)建設(shè)“社會型”的適合老年人生活的居住區(qū)就成為必然。

1.武漢市老年人居住社區(qū)開發(fā)存在的問題

調(diào)查表明，目前武漢市老年人的養(yǎng)老模式主要有傳統(tǒng)居家型養(yǎng)老、養(yǎng)老院、敬老院養(yǎng)老和老年公寓養(yǎng)老三種。這三種養(yǎng)老模式都存在著一定的缺陷，無法滿足老年人對生活方便、居住環(huán)境優(yōu)美、生活親情化、精神生活豐富的需求。

關(guān)于老年人需求的市場調(diào)研欠缺。從外國成人社區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)來看，建造商都會在項(xiàng)目開發(fā)前通過內(nèi)部的部門或借助外來研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行深入具體的市場調(diào)查，以確定項(xiàng)目可行性及產(chǎn)品定位。而武漢市的很多項(xiàng)目都是自行在摸索中前進(jìn)。如僑亞項(xiàng)目前期建設(shè)了很多會所、酒店和休閑娛樂設(shè)施，在經(jīng)營過程中才發(fā)現(xiàn)這些設(shè)施并未起到任何作用，成為了項(xiàng)目的拖累，另外郊區(qū)項(xiàng)目就醫(yī)也困難，以致流失了很多老年人。因此在新的項(xiàng)目中他們就減少了會所、酒店和休閑娛樂設(shè)施而增加了一個(gè)二甲醫(yī)院。當(dāng)然，在很多細(xì)節(jié)方面還需要我們進(jìn)一步探索。

市場尚不具備良好的政策環(huán)境。目前我國已經(jīng)出臺了一系列扶持福利性老年公寓的相關(guān)政策，但尚未出臺扶持商業(yè)化開發(fā)、市場化運(yùn)作的老年公寓及老年社區(qū)的政策，武漢市已經(jīng)開發(fā)的老年社區(qū)項(xiàng)目均面臨這方面的政策瓶頸。以我們調(diào)研的兩個(gè)項(xiàng)目來看，舒美老年公寓為轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)花了一年時(shí)間，且無法獲得銀行貸款，只有國家297萬元資助。而僑亞項(xiàng)目在武漢堅(jiān)持了8年，獲得了較大的聲譽(yù)，但依然得不到政府的政策扶持，只在宜昌的新項(xiàng)目得到了一些優(yōu)惠政策。

老年住宅市場潛在需求巨大，但目前尚未形成規(guī)?；挠行枨蟆Ｈ缥錆h市的老年住宅一般經(jīng)營3～5年才能達(dá)到盈利。此類項(xiàng)目的客戶群主要鎖定城市中高收入老年群體，且這一趨勢短期內(nèi)不會發(fā)生根本變化。同時(shí)，商業(yè)化、盈利性的老年社區(qū)市場供給有限，目前主要分布于京滬等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市周邊，在武漢僅僑亞一家做出了嘗試。

老年社區(qū)的開發(fā)尚未形成系統(tǒng)化模式，市場投放的產(chǎn)品也未形成產(chǎn)業(yè)鏈和品牌；國內(nèi)參與此類產(chǎn)品開發(fā)的企業(yè)仍主要以嘗試的心態(tài)運(yùn)作相關(guān)項(xiàng)目，未真正提到公司戰(zhàn)略的高度而將其作為主營業(yè)務(wù)，如萬科等公司均有這方面計(jì)劃，但并未能真正實(shí)施。

由于老年社區(qū)項(xiàng)目具有投資額大、資金回收期長等特點(diǎn)，以僑亞項(xiàng)目而言，老年服務(wù)類項(xiàng)目利潤很薄，在前3～5年基本虧損，5年后也僅薄有利潤，主要以房地產(chǎn)開發(fā)收入補(bǔ)貼老年服務(wù)項(xiàng)目。因此全部做老年社區(qū)風(fēng)險(xiǎn)較大，而將其作為一個(gè)概念有較大可行性，同時(shí)投資和運(yùn)作上可以采取靈活的模式。

2.武漢市老年人居住社區(qū)開發(fā)建議

開發(fā)具有中國特色的老年人居住社區(qū)。建設(shè)長壽型普通住宅（全齡化居住社區(qū)）。在建設(shè)普通的商品住宅時(shí)植入養(yǎng)老功能，增加社區(qū)養(yǎng)老的一系列設(shè)施和服務(wù)。要充分考慮老年人居住的需要，一旦主人變老或轉(zhuǎn)讓老人居住時(shí)，通過簡單的改造就能很快適應(yīng)老年人的生活需求，如事先設(shè)置好的可拆改墻體和門洞，一旦需要就可以擴(kuò)大和減小空間的尺寸；又如在墻上預(yù)先留好扶手的埋件，電器、電訊報(bào)警裝置，需要時(shí)也可就近開通裝置。當(dāng)然在房型的設(shè)計(jì)上為老年人考慮就更為重要了。供老年人使用的臥室應(yīng)和衛(wèi)生間緊連，老年人用的衛(wèi)生間尺度應(yīng)適當(dāng)放寬，要考慮老人使用時(shí)的空間尺寸和方便程度，在適當(dāng)?shù)牡胤揭O(shè)置不同功能的扶手。供老年人使用的空間地面要防滑、防跌和防碰，不要出現(xiàn)高差。門洞尺寸要加寬、廚衛(wèi)的門不應(yīng)小于80厘米。關(guān)門開門要防止夾傷和碰傷老年人的手腳。特別是推拉門和折疊門更應(yīng)注意。供老年人用的門把手、應(yīng)擺把式、開鎖的鑰匙就應(yīng)為錐形，以適應(yīng)老年人握力和視力不強(qiáng)的特點(diǎn)。如此種種，設(shè)計(jì)和選材上要十分小心。社會進(jìn)入老齡化，建設(shè)普通住宅關(guān)注老年人的需求十分必要。

建設(shè)老年公寓。這里講的“老年公寓”在概念上是完全不同于傳統(tǒng)形式上的養(yǎng)老院和敬老院。老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式為主，并配置相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和完善的生活照料，有足夠的歸屬感和安全感。因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)具備下列特征：

以老人家庭套型為平面組合的基本單元，具有家庭的溫情，能保障老年人的私密性、獨(dú)立性和領(lǐng)域感，讓老年人的尊嚴(yán)得到充分的保障。

老年人住宅套型和公共設(shè)施的設(shè)計(jì)必須符合老年人的生理和心理的需要。比如：具備簡單易行的預(yù)報(bào)和呼叫系統(tǒng)、設(shè)置通廊便于服務(wù)和交流、無障礙設(shè)計(jì)、加強(qiáng)光照色彩的設(shè)計(jì)、防滑、防撞和設(shè)置扶手等。

老年人公共設(shè)施和配置應(yīng)符合老年人群的要求，要便于老年人交往。服務(wù)要能及時(shí)，有餐飲、醫(yī)療、休閑、健身的設(shè)施和各種健全的管理和服務(wù)，有各種應(yīng)急的措施。有較好的外部居住環(huán)境。生活在老年公寓的老人，保留了老人的溫馨感，又有了生活的照料，健康條件有了保證，即使有了病，也會及時(shí)得到救護(hù)和醫(yī)治。

建設(shè)“鄰居型”的分而不離和“合住型”的可分可合方式的老年人居住社區(qū)?！班従有汀笔侵冈诰幼^(qū)內(nèi)按一定比例建造一批適合老年人居住的老年住宅，或是一幢住宅的套型。組織上穿插設(shè)置適合于老年人居住的房型，同時(shí)通過住房供應(yīng)體系、養(yǎng)老機(jī)制和國家政策的配套來鼓勵(lì)和滿足兩代人分戶近居的養(yǎng)老敬老要求。這樣，人們既可以實(shí)現(xiàn)兩代人的分居，又可以住得很近，實(shí)現(xiàn)較近距離的網(wǎng)絡(luò)式家庭空間關(guān)系?！昂献⌒汀笨刹捎靡惶鬃》恐杏袃蓚€(gè)或兩個(gè)以上相對獨(dú)立的單元模式，例如復(fù)式住宅、躍層式住宅或在同一樓層，這種形式有利于兩代人生活上的彼此照顧和感情上的互相交流，同時(shí)又有相對獨(dú)立的臥室、衛(wèi)生等生活居住空間，相互干擾少，各自可以按照自己的生活方式生活，但又有著“端一碗湯也不涼的距離”。這兩種居住類型比較適合目前我國人口老齡化的特點(diǎn)和養(yǎng)老習(xí)慣，也適合房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)模式。

解決好當(dāng)前老年住宅建設(shè)的瓶頸問題——融資問題。在籌措資金方面，應(yīng)在政府推動發(fā)揮主導(dǎo)力量的同時(shí)，從銀行得到大力支持。銀行可從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定一系列優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房、“雙合同制”貸款購房和逆抵押貸款購房?！半p合同制”貸款購房，即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款。逆抵押貸款購房，這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽訂合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。

做好選址工作。環(huán)境安靜。老年社區(qū)以養(yǎng)生為主，良好的生態(tài)環(huán)境可以使老年人心情舒暢。根據(jù)老年人愛靜的心理特點(diǎn)，居住區(qū)的環(huán)境需幽雅、安靜，空氣要清新。市區(qū)過于喧鬧，空氣污濁，且地價(jià)昂貴，顯然不適宜老年人居住。

不能遠(yuǎn)離社會、家庭和親友。從老年人的心理角度看，他們害怕孤獨(dú)卻又需要安寧，需要社團(tuán)活動和對外交往，需要有生命力的精神感覺，不能單純地把老年住宅與社會隔離起來，盲目地建在偏僻的郊區(qū)。因此，過于偏遠(yuǎn)、人煙稀少、交通不便的地區(qū)不適宜建設(shè)老年居住社區(qū)，可以考慮建在休閑公園或郊區(qū)的大學(xué)校園附近。

滿足市場需求，采取租、售結(jié)合的銷售方式。老年人所處的年齡階段不同，生理和心理狀況不同，對住宅的需求也不盡相同。

現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了“候鳥”型養(yǎng)老的一批老人，即冬季在南方居住，夏季在北方避暑。建議開發(fā)商針對有效需求，采取租、售結(jié)合的銷售方式，對于出租的房屋戶型要小、且數(shù)量不必太多，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂合同，形成有效合理的管理，達(dá)到“雙贏”。這樣，即對開發(fā)商有利，又對物業(yè)公司有利，同時(shí)有滿足了市場需求，也避免了房屋銷售結(jié)束、開發(fā)商撤離之后，物業(yè)管理不到位的事件發(fā)生。

做好配套設(shè)施的設(shè)計(jì)。方便老年人的社區(qū)室外環(huán)境設(shè)計(jì)：如路網(wǎng)設(shè)計(jì)中通過巧妙合理的道路規(guī)劃實(shí)行嚴(yán)格的人車分流；室外公共空間應(yīng)包括廣場、綠地、居住區(qū)公園等。方便老年人的社區(qū)配套設(shè)施設(shè)計(jì)：如以老年人體育鍛煉和文化娛樂為特征的活動設(shè)施；以老年人高層次文化娛樂為特征的活動設(shè)施；以老年人參與社會發(fā)展為特征的活動設(shè)施。加強(qiáng)室外環(huán)境設(shè)計(jì)與配套設(shè)施設(shè)計(jì)的整合：如社區(qū)內(nèi)老年人的活動與便捷的車行互不干擾；無障礙的步行道路與社區(qū)中心公園、社區(qū)老年人活動中心進(jìn)行聯(lián)接；社區(qū)中心綠地或社區(qū)健身場地與社區(qū)老年人活動中心進(jìn)行連接；老年人活動中心、老年人健身場地與兒童游樂場靠近設(shè)置；老年人醫(yī)療設(shè)施與商業(yè)設(shè)施、兒童設(shè)施應(yīng)有相當(dāng)?shù)木嚯x，但需便于內(nèi)外交通等。

提供全方位和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。服務(wù)主要宗旨是調(diào)動老人的潛能，從生理到心理因素中，增強(qiáng)老人們自理、自立和自信的能力，讓老人們超越自我，超越年齡，推遲養(yǎng)老期，并通過服務(wù)，使老人們生活有尊嚴(yán)，從而提高了老人們生活的質(zhì)量。開發(fā)時(shí)與銀行合作，建立儲蓄所方便老年人領(lǐng)取養(yǎng)老金；在園區(qū)內(nèi)與醫(yī)院合作建立診所，提供醫(yī)療服務(wù)；在開發(fā)時(shí)設(shè)有老年活動室，組織老年人的各種活動；生活照料的服務(wù)，包括家政服務(wù)和餐飲供給服務(wù)、衛(wèi)生保健服務(wù)，等等。