摘要：政府在住房保障方面的責(zé)任，從提供經(jīng)濟(jì)適用房這樣的產(chǎn)權(quán)式保障為主向主導(dǎo)公租房這樣的租賃式保障為主過渡，日益成為各地政府共識。然而，當(dāng)各地首批公租房建成上市配租之時，卻在市場中“遇冷”。本文對其可能的原因進(jìn)行了分析，包括公租房的門檻問題、租金問題、地段問題、品質(zhì)和戶型問題等，指出公租房當(dāng)前“遇冷”與其規(guī)劃布局密切相關(guān)，對公租房的發(fā)展要有耐心。

關(guān)鍵詞：公租房；遇冷；問題；原因；解決思路

中圖分類號：F293.3

在推行3600萬套保障房計劃時，國務(wù)院多次強(qiáng)調(diào)，保障房要以公租房為主。政府在住房保障方面的責(zé)任，從提供經(jīng)濟(jì)適用房這樣的產(chǎn)權(quán)式保障為主向主導(dǎo)公租房這樣的租賃式保障為主過渡，日益成為各地政府共識。根據(jù)住建部通報，2011年全國新開工建設(shè)227萬套公租房。然而，當(dāng)各地首批公租房建成上市配租之時，卻普遍出現(xiàn)了“熱建不熱銷”、“叫好不叫座”。如近期媒體多次報道了上海首批兩個市統(tǒng)籌公租房項目“遇冷”，盡管申請日期一再延長，至2012年3月10日首輪申請截止，各區(qū)受理公租房申請總量僅約2000戶，相對5100套供應(yīng)房源而言，申請率不足四成，5月份的實際簽約率更低。

更為嚴(yán)峻的是，公租房“遇冷”不是上海獨(dú)有，而是各地普遍現(xiàn)象（新華網(wǎng)，2012），如武漢、鄭州、南京等都出現(xiàn)十分類似現(xiàn)象。武漢市2011年在洪山區(qū)推出首批899套公租房，只有317戶符合資格的家庭提出申請，到2012年3月有210戶辦理入住手續(xù)，入住率僅為23%，空置率達(dá)七成。鄭州2011年底面向社會公開配租1353套公租房，截至2012年3月底遞交公租房申請的僅有628戶，不足一半。就連早早就高舉公租房大旗的重慶，在公租房的實際入住率方面也不甚理想。

大量建造和裝修標(biāo)準(zhǔn)高、功能完備、設(shè)施齊全的公租房因無人問津而處于閑置狀態(tài)，不僅造成了巨大的公共資源浪費(fèi)，也使公租房制度的有效性和適當(dāng)性都受到懷疑。如果這種現(xiàn)象不盡快得到改變，不僅將嚴(yán)重影響公租房在社會公眾中的形象與地位，而且住房保障全局的戰(zhàn)略思路都會受到質(zhì)疑。

公租房“遇冷”，只是因為是新生事物而出現(xiàn)的暫時現(xiàn)象？還是公租房這條路從根本上就走錯了，不適合中國國情和社會的實際需要？或是公租房的制度設(shè)計在某些方面確實出了較大差錯，但這種差錯是可以糾錯和彌補(bǔ)的？對這些問題的回答有著重要的現(xiàn)實意義。筆者為此做了一些資料收集和實地調(diào)研。

媒體普遍認(rèn)為，公租房在當(dāng)下遇冷，主要有四個直接原因：地段不佳、租金較高、戶型不匹配和門檻過嚴(yán)。但其中有些問題是客觀存在、需要及時反思和解決的，有些則需要以辯證和發(fā)展的眼光來看。

一、公租房的門檻問題

門檻太高是公租房遇冷的首要原因。各地媒體在調(diào)查公租房遇冷時都反映：公租房準(zhǔn)入門檻太高。上海的公租房準(zhǔn)入門檻在各地中已經(jīng)算是最寬松的了，但仍然要求“1.具有本市常住戶口，或者持有《上海市居住證》達(dá)到二年以上且在滬連續(xù)繳納社會保險金達(dá)到一年以上；2.與本市單位簽訂一年以上（含一年）勞動合同”等條件。

然而，從調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，最需要公租房過渡的往往就是剛來本市的海內(nèi)外就業(yè)者和剛走上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生，而他們偏偏被排除在外。現(xiàn)有政策下，即使是上海高?？蒲性核椭攸c(diǎn)企業(yè)當(dāng)年新進(jìn)員工也是不可以入住公租房的，而僅這些人中就有不少對公租房的潛在需求。如果可以放開，那么公租房的出租率將會大大提升。

（一）對公租房首先要改變觀念，理性認(rèn)知

公租房門檻過高，主要是觀念問題，這是相對最容易解決的。不少地方政府仍把公租房當(dāng)作廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)的保障房，而忽略了其內(nèi)在的市場性，沒有充分理解公租房首先是定位于服務(wù)夾心層，其次是調(diào)節(jié)住房需求、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)住房市場發(fā)展的一種手段，以致發(fā)生對象定位錯誤。

為此，政府應(yīng)加強(qiáng)公租房的推介和宣傳力度，并引導(dǎo)公眾建立理性認(rèn)知，不把“公租房”看作“福利房”。

筆者一直主張，公租房完全不需要設(shè)立太多門檻，既然從中央到地方都已經(jīng)明確了“準(zhǔn)市場租金”的原則，那么誰愿意租就去租。最多是限制在本市已經(jīng)有房且人均面積超過一定標(biāo)準(zhǔn)的不允許租。公租房建筑標(biāo)準(zhǔn)定位在滿足普通居住，那就應(yīng)該以房子而不是收入來“篩選”和“過濾”非真實需求者（陳杰，2012）。

但各地政策制定者出于謹(jǐn)慎，希望“先緊后松”，故而還是制定了較嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在看來，是有些過慮了。最早大規(guī)模推行公租房的重慶，也是在實踐教訓(xùn)中不斷反思和改進(jìn)公租房的制度設(shè)計，從最初設(shè)定嚴(yán)格的收入限制到2011年5月全面取消，公租房準(zhǔn)入門檻一再降低。

筆者主張，只要能保證支付租金，除了申請人在本市沒有自有房產(chǎn)（且人均面積超過當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)）和沒有同時享受其他住房保障這兩點(diǎn)或有必要保留之外，其他的門檻都可以撤銷。要求非戶籍人口居住證滿兩年和社保滿一年、有至少一年合同等限制條件完全沒有必要，這會遏制勞動力流動，且是對非固定就業(yè)人口的歧視，降低城市活力。

公租房要被出租出去才能發(fā)揮作用。有大量無房戶通過公租房解決了居住問題，住房需求被引導(dǎo)和合理分流，自然房價矛盾就不會那么突出，市場進(jìn)入穩(wěn)定的平衡，化解房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險，政府也不需要背負(fù)過多的住房保障包袱。這才是公租房的核心戰(zhàn)略作用所在。

（二）要吸取國際教訓(xùn)，公租房就必須廣開門戶

世界上存在兩種公租房體制：一種是“二元制”，公租房只針對特定人群開放，往往是低收入人群，與私人租賃住房市場是割裂的，互相不交集；另一種是“一元制”，幾乎所有人都可以進(jìn)入公租房。

但凡實行“二元制租賃體系”的國家中，公共租賃住房及社區(qū)通常以負(fù)面形象而非正面事物出現(xiàn)。這些國家中，把公共住房看作市場淘汰者的最后避難所，公共租賃住房體系是一道防止主流社會因弱勢人群躁動而動蕩的安全網(wǎng)。在這一理念下，公共租賃住房居住者都是所謂社會的邊緣化人群。代表性國家如美國、澳大利亞、意大利等，公共租賃住房只有全部住房存量的2%～5%，其中公共住房歷史最悠久、最為發(fā)達(dá)的英國也只有14%。這些國家都對公共租賃住房實行十分嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，基本上只有最低收入家庭才能進(jìn)入。雖然這些公租房一般租金十分低廉，確實起到“托底保障”的作用，但代價是低收入邊緣化人群的集中聚居，形成了嚴(yán)重的貧民窟現(xiàn)象，進(jìn)而因為與其他收入人群產(chǎn)生居住割裂、大規(guī)模邊緣化效應(yīng)，產(chǎn)生自我循環(huán)的“貧困陷阱”，造成持續(xù)的、難以根除的嚴(yán)重社會問題 （讓?克勞德?德里昂，2009）。

而德國和北歐等社團(tuán)或合作主義經(jīng)濟(jì)體的實踐則證明，公共租賃房部門可以和私人租賃市場協(xié)調(diào)發(fā)展，形成融和的“一元制租賃體系”（Kemeny，1995）。做到這點(diǎn)的關(guān)鍵是，德國和北歐把公共租賃房/社會租賃房敞開大門，不局限任何特定群體去租賃。

做到“租賃一元制”，固然要有一定的社會前提，如階層收入相對平均、收入透明公開、城市化進(jìn)入成熟階段等。但如英美的經(jīng)驗顯示，住房政策本身對收入分化有反作用。德國和北歐的經(jīng)驗則說明，良好的公共住房部門可以起到緩和收入分化、促進(jìn)階層融和的作用。

二、公租房的租金問題

媒體調(diào)查中有很多觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前公租房遇冷的最主要原因是公租房租金相對市場租金沒有優(yōu)勢，甚至還略高，要求公租房提供比市價更優(yōu)惠的租金來吸引申請者和提高出租率。但筆者以為，這仍然是觀念有誤，對公租房的定位認(rèn)識不清，把公租房當(dāng)廉租房、福利房了，違背了公租房的出發(fā)點(diǎn)。

（一）公租房廣開門戶需要以“準(zhǔn)市場租金”為前提

在公租房廣開門戶的同時，必須堅持“準(zhǔn)市場租金”如果一邊廣開門戶，一邊實行“低租金”，住進(jìn)公租房的人都相當(dāng)于去享受公共資源補(bǔ)貼，那對公租房的需求一定會無限膨脹，直到讓商品住房市場完全崩潰的地步。這是在走1998年房改前福利公房的老路，不可能持續(xù)，也是社會無法承擔(dān)的。

堅持準(zhǔn)市場租金的原則才能抑制尋租包括再轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生。經(jīng)濟(jì)適用房和限價房之所以重重法規(guī)都管不住腐敗和尋租，就是“價格雙軌制”下存在著巨大利差。公租房必須與租賃市場統(tǒng)一而非分裂，實行“租金單軌制”。

此外，考慮到項目的可持續(xù)運(yùn)營，公租房的租金不宜過低。從資金平衡角度考慮，如果租金過低，很可能連“成本租金”都無法實現(xiàn)，銀行貸款的利息都還不上。如果資金始終無法平衡，公租房制度也就無法可持續(xù)發(fā)展。需要明確：短期之內(nèi)，公租房的出發(fā)點(diǎn)并不是以“價格優(yōu)勢”來立足市場。公租房的競爭優(yōu)勢是什么？租期穩(wěn)定、安全可靠、帶裝修可拎包入住、可以臨時入戶口、可用住房公積金支付等，應(yīng)該重點(diǎn)挖掘這方面的優(yōu)勢，而不是去與私人租賃房打“價格戰(zhàn)”。

（二）公租房“準(zhǔn)市場租金”才能防止尋租，同時不過度沖擊租賃市場

低于市價的租金一定意味著公共補(bǔ)貼，則成本一定是社會負(fù)擔(dān)的。如果公租房在實行低租金的同時，大規(guī)模開放，就成為舊體制福利公房的翻版，不可持續(xù)；低租金而嚴(yán)格限制準(zhǔn)入，則成為英美自由經(jīng)濟(jì)體系中 “二元租賃體制”，社會問題多多。兩者都不可行?！耙辉谱赓U體制”不僅體現(xiàn)在租賃者的一體化，而且體現(xiàn)在租金的一體化。不管什么條件下，包括不管公租房成本實際有多少，都應(yīng)當(dāng)實行“租金與市場接軌”。另外，還需要指出，當(dāng)前中國城鎮(zhèn)住房存量中90%以上是私有住房，有大量居民尤其年長居民是靠出租房屋維持生計。從保護(hù)私人房東的財產(chǎn)利益出發(fā)，公租房也不宜定比市價低太多的租金。否則會引起不當(dāng)?shù)纳鐣_擊。

（三）針對特定人群的租金補(bǔ)貼是支持公租房發(fā)展的必要配套政策

不可回避的是，公租房實行 “成本租金”或“準(zhǔn)市場租金”，必然有一部分中低收入家庭出現(xiàn)承受力問題。從政府角度，有必要根據(jù)既定的政策目標(biāo)對公租房的潛在需求人群或政策目標(biāo)群體做進(jìn)一步的需求分析。公租房一開始政策設(shè)計的目標(biāo)群體，主要就是“夾心層”，即進(jìn)入不了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房但又買不起商品房的群體。但“夾心層”又有兩類：“買不起但租得起”，可稱之為“上夾心層”；“租都租不起（或租不好）”的，稱之為“下夾心層”。

但不管是有較強(qiáng)租金支付能力的“上夾心層”，還是較差租金支付能力的“下夾心層”，公租房公司本身一視同仁，不做任何區(qū)別對待，以保本為原則收取同等的租金。如果要支持“下夾心層”乃至應(yīng)該進(jìn)入廉租房對象但暫時進(jìn)入不了的群體，那么應(yīng)該是政府發(fā)放貨幣化租賃補(bǔ)貼到個人頭上。也就是明確“補(bǔ)人頭”，不“補(bǔ)磚頭”，貨幣住房保障體系與公租房運(yùn)營完全是兩條線，互不干擾。如此，住房保障的公共投入成本才能算清楚，而不是一團(tuán)漿糊。公共資金效率會高很多。同時也大大有利于公租房的管理，否則低租金下很難讓租戶到期退出。

從兼顧效率和公平的角度，筆者對貨幣化保障提出的方案是：租金補(bǔ)貼與收入掛鉤，租金補(bǔ)貼=合理租金（根據(jù)家庭人數(shù)有區(qū)別）減去家庭可支配收入的30%。從現(xiàn)實出發(fā)，政府主導(dǎo)的貨幣化租金補(bǔ)貼政策暫時只針對具有戶籍的低保困難戶、失業(yè)或就業(yè)不穩(wěn)定家庭。對于非戶籍的流動就業(yè)人口，應(yīng)該提倡以企業(yè)為主體、政府為輔來解決住房保障問題。如對農(nóng)民工群體，鼓勵企業(yè)建設(shè)集體宿舍，政府給予定額補(bǔ)助。對于人才引進(jìn)，充分調(diào)動用人單位的積極性，財政全額支持的事業(yè)單位和政府機(jī)構(gòu)的住房補(bǔ)貼在財政上單獨(dú)列支，由用人單位來發(fā)放，對企業(yè)提供的租金補(bǔ)貼給予配套或稅收抵扣等方式的鼓勵。

如果能確認(rèn)貨幣化租賃補(bǔ)貼成為住房保障的重要手段，那么廉租房與公租房基本上就可以并軌。對于保障對象和非保障對象而言，房子本身沒有本質(zhì)差別，只是租戶自己要承擔(dān)的租金有差別。

（四）對公租房要有耐心，長期看公租房必然能起到穩(wěn)定市場租金的作用

公租房當(dāng)前租金與市場租金相差無幾，很多人對此倍感失望。但筆者強(qiáng)調(diào)，對公租房發(fā)展要有耐心。從德國和北歐發(fā)展公租房的成功經(jīng)驗來看，隨著時間推移，公共福利優(yōu)先的公租房其租金優(yōu)勢越發(fā)體現(xiàn)出來。

因為私人租房租金定價出于營利性要求，哪怕資本的利息成本降為零，仍然以新建住房的市場租金為參照坐標(biāo)。而在保本非營利原則下，公租房只要租金能夠抵消資本的利息成本與運(yùn)營成本即可，其資金實際成本將隨著時間推移、因為通貨膨脹的作用而不斷下降，這預(yù)示公租房租金即使起點(diǎn)很高，但租金長期看將不斷下滑。因此，對中國的公租房要有耐心。公租房的起點(diǎn)租金雖然很高，但隨著時間推移，公租房的成本競爭優(yōu)勢將逐步凸顯出來。為此，大力發(fā)展公租房在長期內(nèi)一定能起到市場租金的穩(wěn)定器作用。租賃市場租金的穩(wěn)定，可以降低城市經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本，吸納和留住進(jìn)城勞動力，推進(jìn)城市化。這也是公租房的另一個戰(zhàn)略意義所在。但這里的前提是公租房整體上應(yīng)該長期堅持運(yùn)營，至少20或25年才能充分發(fā)揮非營利性公租房的成本優(yōu)勢，過早地先租后售一部分公租房可能破壞這種潛在的成本競爭優(yōu)勢。

（五）公租房與住房公積金的相互配合可以相得益彰

目前，我國住房公積金征繳范圍很廣，但使用上很大程度上卻局限在很少一部分的中高收入者，大多數(shù)中低收入者繳存了公積金卻沒有機(jī)會使用，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決他們的住房問題，而且也沒有很好的投資回報。因此，當(dāng)前住房公積金制度在公眾中的吸引力正在下降，其存在意義與價值也受到不少質(zhì)疑。

目前上海允許承租人如果租金超過收入的20%就可以提取公積金支付公租房房租，這些是有意義的探索。承租人提取公積金支付房租，讓公積金及時發(fā)揮了扶助解決中低收入家庭住房困難的功能，對拓寬公積金利用渠道、提高資金利用效率、增加公積金制度的吸引力都發(fā)揮了良好作用。住房公積金盈余資金或閑置資金投資公租房，也是住房公積金制度下一步改革重點(diǎn)，這方面需要加緊探索。但仍然要加強(qiáng)規(guī)范，除了法律上的合法性問題，公積金以貸款債權(quán)或購買債券形式的融資而不是直接股權(quán)投資公租房，可能資金的規(guī)模效率和安全性都更好。

三、公租房的地段問題

地段問題也是媒體調(diào)查中對公租房詬病較多的一個方面。

（一）公租房的地段成熟需要一些時間

從上海經(jīng)驗來看，公租房項目在地段上的問題，可能并不主要是地處非城市中心區(qū)的問題，而主要是出門缺乏直接的公交工具，上班交通不便；同時，當(dāng)下沒有商業(yè)配套，購物和生活上有困難。但前者隨著政府許諾的社區(qū)交通設(shè)施改善（增設(shè)連接臨近地鐵站和公交站的定點(diǎn)中巴車），后者隨著公租房入住率提高都是可以改變的。

調(diào)研中，新江灣尚景園運(yùn)營方——楊浦區(qū)公租房公司，對尚景園未來出租情況還是很有信心的，認(rèn)為隨著與地鐵線的短駁巴士的開通、周邊創(chuàng)業(yè)和軟件園區(qū)的建成與成熟、臨近用人單位的團(tuán)購需求不斷增加，入住率會不斷提高。而隨著入住率提高，各種生活配套也隨之會得到解決。他們預(yù)期，樂觀情況下，3～5年后尚景園出租率將接近飽和。

從這個角度，對公租房確實需要有點(diǎn)耐心，不要把短期困難看得很大。即使商品房樓盤，也有一個從“生”到“熱”的過程，很少有一次出清，更何況公租房這樣的新生事物。

（二）對潛在市場需求的判定是新建公租房項目能否成功的關(guān)鍵

對于新建公租房的定價一直有兩種說法：一種是“準(zhǔn)市場租金”，按比市場租金略低的標(biāo)準(zhǔn)來定價；另一種是“成本租金”，從回收投資成本的角度來定價。

由于公租房大多數(shù)是新建和帶裝修的，因此其成本租金不可能十分低廉。但實際中，由于當(dāng)前房價泡沫程度大，租售比嚴(yán)重不正常，加上有大量低成本的老公房競爭，一旦選址不當(dāng)，公租房“成本租金”往往比市場租金還要高。這樣一來，即使“準(zhǔn)市場租金”也難以回收成本。如從武漢和鄭州等地的做法來看，當(dāng)?shù)毓夥恳呀?jīng)降低到每月10元/平方米。如武漢的公租房——南湖村項目（建筑面積在60～65平方米）月租金標(biāo)準(zhǔn)為723元，每平方米租金約11.13元。鄭州公租房有40和60平方米兩種房源，租金大約為400～600元，折合每平方米租金只有10元/月，每平方米一年毛租金收入僅120元。即使按照1500元/平米的最低建筑成本，這樣的租金也將很難回收建筑的投資成本，卻仍然競爭不過周邊的老公房的租金。

為了防止租金無法回收投資成本，造成公租房不可持續(xù)發(fā)展，一定要保證建成后的租金（即預(yù)期的“準(zhǔn)市場租金”）至少不低于成本租金。而對預(yù)期“準(zhǔn)市場租金”的判斷，需要對潛在需求及其區(qū)域分布做科學(xué)詳細(xì)的市場預(yù)調(diào)研。為此，公租房的選址與區(qū)域布局十分重要，需要科學(xué)論證。

公租房的規(guī)劃選址，需要充分考慮項目周邊產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)和軌道交通沿線“有的放矢”供應(yīng)保障房；同時，加快推進(jìn)交通、教育、商業(yè)等配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，并與建立公租房項目的市場化運(yùn)營機(jī)制結(jié)合起來。

（三）公租房地段選址應(yīng)引導(dǎo)城市發(fā)展

不少觀點(diǎn)認(rèn)為，公租房應(yīng)選址在市中心的商業(yè)與就業(yè)集聚地附近，方便就近上班。這就有所偏頗，也沒有發(fā)揮出公租房的戰(zhàn)略意義。畢竟市中心成熟地段的土地有限，寸土寸金，從經(jīng)濟(jì)效率上說不可能也不宜用于很多在公租房上。

實際上，公租房還具有承擔(dān)推進(jìn)城市發(fā)展和空間再布局的功能與作用，因此要有城市規(guī)劃的概念。香港在這方面具有十分成功的經(jīng)驗。直到20世紀(jì)70年代，香港港島和九龍之外的城區(qū)仍然十分荒涼，但通過大量建筑公屋，同時建筑地鐵和輕軌，把人口逐步往新界各區(qū)導(dǎo)入，如荃灣、沙田、屯門就是首批3個在配合10年建屋計劃而發(fā)展起來的新市鎮(zhèn)。當(dāng)大量人口因為廉價宜居的公屋來到該區(qū)域積聚，商業(yè)也隨之而來，一個個新城區(qū)從無到有地發(fā)展起來了。

四、公租房的品質(zhì)和戶型問題

目前來看，公租房在住房品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境上是有保障的，這方面已得到較多社會公認(rèn)。相對而言，戶型問題則比較突出。

如上海首批公租房項目，楊浦新江灣尚景園和徐匯華涇馨寧公寓，本來都是經(jīng)濟(jì)適用房/動遷房項目，后期進(jìn)行轉(zhuǎn)化改造而來，在戶型上與公租房潛在需求者所要求的主要解決過渡性居住需求有一定差距。戶型上看，尚景園兩頭小、中間大，一居室和三居室各占5%，一搶而空，經(jīng)濟(jì)實惠、適合單身的一居室尤其搶手，而占到90%的二居室則有較大閑置。有媒體由此認(rèn)為，公租房應(yīng)該按照國務(wù)院要求，以40平方米的一室戶為主。

（一）公租房品質(zhì)和戶型要留有余地，不宜過低

筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，原來擔(dān)心公租房需求者以單身居多，而單身人群只要一居室，二居室會過剩。但現(xiàn)在有不少申請者反映，即使單身也需要二居室，為了可以方便接父母同住，而且有結(jié)婚計劃的就希望婚后也居住同一住房而不愿意再搬遷。

上海市有關(guān)方面已經(jīng)對此做出及時調(diào)整，允許單身也可以申請公租房的二居室，顯著提升了出租率。三居室的需求量其實也很多，結(jié)婚生子之后接父母來住都需要三居室，而很多單身者甚至想一步到位，直接申請三居室，以免搬遷之苦。

從上海的經(jīng)驗來看，公租房其實不宜標(biāo)準(zhǔn)過低。把公租房面積一律限定在40平方米以下反而可能造成大量閑置和浪費(fèi)。公租房的潛在需求對象固然有很多單身，但也有大量家庭或即將建立家庭的人群，尤其夾心層中有相當(dāng)一部分外來人口是希望把父母或家人接過來居住的，一旦生育子女更需要父母來同住以幫忙照顧，真正完全單身的人對公租房反而并沒有強(qiáng)烈需求。

把公租房限制在40平方米以下是過于機(jī)械照搬香港公屋的經(jīng)驗。但香港公屋其實更類似于內(nèi)地的廉租房，定位于30%的中低收入家庭，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，租金有大量補(bǔ)貼，僅為市價的30%，而且香港市面上的私人住房面積都很小，普遍40～60平方米，因此對公屋才要嚴(yán)格限制面積。

大陸的公租房定位在夾心層，租金又接近市場租金，同時市場上的商品房普遍90平方米以上，各地情況又復(fù)雜多樣，不必也不宜一刀切限制過死的面積。中國住房保障的挑戰(zhàn)應(yīng)該說具有階段性特點(diǎn)，當(dāng)城市化完結(jié)和人口老齡化嚴(yán)重之時，城市住房供需矛盾遠(yuǎn)不會像當(dāng)前這么大，但住房一旦建造出來是要用至少50年的，不能為了急于解決短期燃眉之急而在未來造成巨大浪費(fèi)。

（二）重視研究公租房潛在對象的需求心理

公租房要做好，就要認(rèn)真研究需求對象的心理和需求特征。公租房既不同于廉租房，也不同于經(jīng)濟(jì)適用房。廉租房對象收入低，選擇少，給什么要什么。經(jīng)濟(jì)適用房面對的是帶有高額補(bǔ)貼、具有轉(zhuǎn)移支付性質(zhì)的資產(chǎn)，地段差一些也可以接受。但公租房從中央到地方從一開始都定位在“夾心層”，卻沒有好好研究“夾心層”的住房需求特征。

“夾心層”由于收入有一定寬裕度，其實對租金不是特別敏感，有一定的彈性空間。但由于都是上班族，對交通便利性比就業(yè)不穩(wěn)定的中低收入人群還敏感。同時對住宅品質(zhì)、居住環(huán)境和居住穩(wěn)定性是有一定的要求的。

對于上班租房的人來說，租房最關(guān)注四個因素：地段（交通和生活）的便利性、住房的舒適性（含戶型）、租金的經(jīng)濟(jì)性和租賃的穩(wěn)定性。今后應(yīng)從這幾個角度來看公租房的改進(jìn)空間和發(fā)展趨勢。

五、結(jié)語

公租房發(fā)展應(yīng)重在利用、規(guī)劃優(yōu)先。各地公租房當(dāng)前遇冷，“地段問題”、“租金問題”和“門檻問題”其實質(zhì)都是規(guī)劃布局問題，包括公共配套是否及時跟上的問題。

各地首批公租房都投資巨大，即使按照上海的租金標(biāo)準(zhǔn)，也要100%出租才能按年收益率4.5%回收投資成本，現(xiàn)在只有30%～40%的出租率，即使將來出租率逐步得到改觀，眼下的空置已經(jīng)是巨大的公共資源損失。

這些問題的產(chǎn)生固然有經(jīng)驗不足的因素，也有很大一部分原因是：各地政府急于考慮完成中央下達(dá)的保障房建設(shè)數(shù)量指標(biāo)，而對如何利用保障房卻因為沒有相應(yīng)考核就沒有給予足夠的重視，導(dǎo)致對公租房的布局沒有規(guī)劃統(tǒng)籌、項目沒有經(jīng)充分的科學(xué)評估和“市場調(diào)研”就匆匆上馬。

為此，在中央層面，對保障性安居工程不應(yīng)僅重數(shù)量不重質(zhì)量，不切各地實際情況的數(shù)字化指標(biāo)，會帶來很多負(fù)面作用。同時，對地方保障性安居工程的考評中，應(yīng)盡快改變當(dāng)前“重建設(shè)”和“輕管理和利用”的現(xiàn)象，應(yīng)強(qiáng)化竣工率、供應(yīng)量和入住率等相關(guān)指標(biāo)的考核。

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（編輯：張小玲）