很難想象，在端午節(jié)的前一天，有100多家的媒體記者冒著大雨從各地趕到上海郊區(qū)的一個會所。最早的一批人，早上八點便已抵達。他們三三兩兩地坐在會所的各個角落，百無聊賴地等待著傍晚降臨。
　　這是一場臨時舉辦的新聞發(fā)布會。下午五點開始，七點結束。地點仍然是主角之一最喜愛的玫瑰園項目。
　　其實，一些人在一個多星期前，就隱約知道此次新聞發(fā)布會上將要宣布的合作消息，但還是忍不住趕過來，他們想看看中國房地產(chǎn)界兩個受過傷的男人如何在蕭條的行情下抱團取暖。
　　這兩個男人中的其中一個，是過去9個月來備受破產(chǎn)傳言困擾的綠城中國董事長宋衛(wèi)平。這一次，宋衛(wèi)平拿出位于上海、蘇州、無錫、常州及天津5個區(qū)域中的9個地產(chǎn)項目，注入到一家新近合資的企業(yè)平臺當中—這家新公司的合作方便是另一個受過傷的男人孫宏斌，此前名震江湖的順馳中國的創(chuàng)辦者，現(xiàn)在融創(chuàng)中國的掌舵者。
　　“這是受過傷的男人與正在受傷的男人之間的握手?！彼涡l(wèi)平對著臺下數(shù)百聽眾說。
　　作為此次合作的回報，綠城中國將得到33.72億元的現(xiàn)金，以及后期對方可能投入到項目運營中的若干資金。
　　在兩星期之前，宋衛(wèi)平才剛剛做了一個斷臂式的重要決定。他代表綠城集團與九龍倉簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，將綠城中國的部分股權賣給后者。除了24.6%的股權之外，后者還將成為第二大股東，并獲綠城中國兩個非執(zhí)行董事席位和一個財務委員會席位。
　　將自己一手創(chuàng)建的公司逐漸變?yōu)橐患蚁鄬毓傻墓荆@讓宋衛(wèi)平一度覺得痛苦。但相比房子賣不掉，他還是說“這已經(jīng)是一個非常好的決定”。如果再跟更早之前備受折磨的9個月時光比，此時似乎又是“身在天堂”了。
　　最初的危機
　　其實，最初有關綠城中國危機的傳言，更像是一個無心的惡作劇。
　　2011年9月初的一天，一家足球媒體爆料，“海航將以30億元收購綠城”。隨后，這則消息被銀監(jiān)會非銀行機構監(jiān)管部的一位職員看到，他通過內網(wǎng)給各信托公司發(fā)去了一份《信托公司與綠城集團及關聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務調查表》。五天后的9月21日，路透社將這一消息披露。
　　這時，宋衛(wèi)平為期16天的北方市場巡視已經(jīng)進入了第11天。當時身在沈陽的他，并沒有意識到這一系列事件的嚴重性。當天晚上11點多，綠城在官方微博上發(fā)表了一個否認危機的簡短聲明。兩天后，綠城又舉辦了一個小型媒體發(fā)布會。
　　身在遼寧的宋衛(wèi)平給綠城中高層發(fā)去了一條短信打氣：“流言蜚語不少，但公司是健康的，如果我們把銷售做得更好一些，我們仍然是天下最好的公司?！?br/>　　傳言也并非沒有根據(jù)。在綠城的發(fā)展史中，各種“大躍進”一直貫穿其中。綠城中國執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南認為正是高負債率的發(fā)展模式使綠城發(fā)展至如今的規(guī)模。而宋衛(wèi)平素來膽大激進，被視為業(yè)內賭徒。
　　在此前兩次宏觀調控中，綠城都憑借著好運氣化險為夷。最戲劇性的一次豪賭發(fā)生在2009年。當年5月4日，一筆即將到期的4億美元的高息債務，將綠城逼進破產(chǎn)清算的危局。最終綠城通過發(fā)行20億元的信托計劃獲取資金，躲過一劫。但有關綠城資金鏈斷裂的傳言，仍然四處流傳。
　　恰恰在這個月，蕭條的房地產(chǎn)市場發(fā)生了大逆轉，各地政府相繼出臺了一系列穩(wěn)定樓市的政策。這些利好信息開始在2009年5月的市場銷售行情中得到體現(xiàn)。綠城因為擁有大量的可售資源，成為最大的受益者之一。僅當年第四季度，綠城就賣出229億元。至此，年初還瀕臨破產(chǎn)的綠城，卻在這一年年底一躍成為全國亞軍，僅次于萬科。
　　此后，宋衛(wèi)平變得更加豪放。他四處出擊，屢屢高價拿地，在借債方面，宋衛(wèi)平更是大膽。根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，綠城集團至今尚在運行中的信托計劃有14項，公布募集規(guī)模累積約85億元，集團在工行、建行及農(nóng)行的貸款，都分別有十幾億元的規(guī)模。
　　但是，從2010年9月開始的宏觀調控，又一次打亂了綠城的步伐。綠城重點布局的區(qū)域，如杭州、北京、上海、南京等，都是限購城市。雪上加霜的是，綠城的項目大都定位在高端住宅，而這部分消費群體恰恰又是政策限購的對象，這直接導致綠城無法效仿定位中低端的開發(fā)商采取“以價換量”的策略。受困于此，綠城的項目開始賣不動了。
　　一度，綠城希望通過業(yè)務轉型戰(zhàn)略，用合作、代建和拓展新業(yè)務等輕資產(chǎn)的發(fā)展模式，來保持公司未來凈利潤的穩(wěn)定增長。但無奈的是，房地產(chǎn)調控不斷升級，限購城市越來越多。
　　從2011年9月開始，宋衛(wèi)平自認為天下最好的公司，很快陷入多米諾骨牌倒塌的危局中。這個月底，綠城被認為“將主動退市”；到了10月初，綠城放言“大不了一降到底，退出房地產(chǎn)界”。在不到半個月的時間里，綠城中國的總市值蒸發(fā)了30億元。
　　按照標準普爾針對中國房地產(chǎn)企業(yè)的壓力測試報告，如果2012年的銷售額同比下降10%，有6家企業(yè)的流動性將陷入疲軟—入不敷出，并出現(xiàn)難以償付短期負債的風險。如果下降幅度進一步拉升至30%，流動性壓力將變得更加嚴峻。標準普爾列出的這6家企業(yè)中就包括綠城。
　　三步走
　　資金緊張是一個不爭的事實。
　　到2011年年底，綠城中國的資產(chǎn)負債率達到148.7%，綠城也因此成為大型開發(fā)商中負債率最高的企業(yè)。
　　比爾?蓋茨曾經(jīng)如此描述自己的危機感：微軟距離倒閉只有24小時。但對于綠城而言，這卻一度成為真實的寫照。宋衛(wèi)平后來就曾經(jīng)對媒體說過，綠城曾經(jīng)數(shù)度逼近最危險的時刻，比如“銀行明天要5個億，但錢今天才能到賬，這種情況就出現(xiàn)過幾次，有點煎熬”。
　　已從綠城手中收購了兩個項目股權的潘石屹也回憶說：“綠城那時候的生命，都是按天來數(shù)的。就這幾天，如果錢不到位的話，就要出大問題?！盨OHO中國在從證大和綠城手中收購第一個項目時，綠城有一筆4.7億的賬在2011年最后一天必須支付，而那邊SOHO中國和復星集團卻在一邊打口水仗一邊猶豫，綠城副董事長壽柏年因為牙疼而托著腮幫對潘石屹說：“你再不簽，我就要沒命了。”
　　按2011年年報，綠城中國在2012年將面臨超過200億元的短期債務壓力，包括一年內到期的158億元銀行貸款和45億元左右的信托貸款。
　　為了自救，宋衛(wèi)平提出了“三步走”—先努力賣房子，不行就賣項目，再不行就將價格一降到底，從此退出房地產(chǎn)。
　　從2012年3月15日開始，宋衛(wèi)平便宣布要對公司的銷售模式進行一次大刀闊斧的改革：他發(fā)起一場銷售革命，發(fā)動全民來替綠城賣房。他在一些城市找到一些簽約經(jīng)紀人，利用現(xiàn)有二手房經(jīng)紀人隊伍，計劃從中挑選200~300個優(yōu)秀的銷售專家成為綠城的簽約經(jīng)紀人，綠城所有的房源對他們全開放。他希望借此將綠城的客戶群增加1~2倍。為了提升銷售士氣，他甚至將自己也化身為超級銷售員，給自己和辦公室3個人定的銷售任務是3個億。
　　事實上，2011年年底開始，收縮戰(zhàn)線就成為了綠城的主基調。短短6個月之內，綠城中國賣掉了6個項目，回籠資金60億元。除了頻繁出售項目之外，綠城還是拿地最少的公司：2011年，綠城只用了16億買地，在年報中綠城明確表示“2012年在購置土地方面暫時沒有計劃”。
　　兩次瘦身
　　但僅僅賣房和賣項目，還不足以將綠城從懸崖邊上拉回。
　　于是，一度宋衛(wèi)平動起了賣股權的念頭。他跟龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍促膝長談，并玩笑似的跟吳亞軍提出：“要不你把綠城買了吧?！?br/>　　只是沒有想到，隨后他真的將公司給變相地賣了。
　　與九龍倉的談判是從2012年5月下旬開始的，但直到6月7日下午，協(xié)議才最終簽訂。按照這份協(xié)議，綠城中國將為九龍倉進行兩次股份配售，后者將因此持有綠城24.6%的股權，成為綠城第二大股東，并獲得若干董事會席位。綠城還將向九龍倉發(fā)行永久次級可換股證券，獲得總金額25.5億港元的融資。在發(fā)行后的第四年，九龍倉可將這些證券轉換為股份，到時可持有35.1%的股權，成為綠城中國的最大股東。而要保住綠城中國的控股權，宋衛(wèi)平必須在三年內贖回債券。
　　九龍倉入股的作用顯而易見。此次入股將綠城中國的負債率下降到89%—2011年年底時，這一指標還一度高達148.7%。
　　宋衛(wèi)平還希望九龍倉能為綠城中國帶來財務控制的經(jīng)驗?！霸谄髽I(yè)的財務安全、資金籌措和穩(wěn)健運營方面，綠城中國還不成熟。”他坦承。
　　創(chuàng)建于1886年的香港九龍倉集團，以發(fā)展中、港兩地地產(chǎn)及基建業(yè)務為策略重心，曾歷經(jīng)多次金融危機，以財務穩(wěn)健著稱。宋衛(wèi)平與九龍倉集團副主席吳天海有良好的私交關系；2009年，綠城把上海的新江灣城D1地塊100%的權益和九龍倉杭州的藍色錢江地塊項目40%權益進行對調。
　　“宋衛(wèi)平一方面希望九龍倉能帶來他最需要的財務管控能力，另一方面又不希望公司在戰(zhàn)略方向上發(fā)生根本變化?！敝性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍說。
　　一些細節(jié)可以與這樣的觀點相對應。在此次配股中，雖然九龍倉獲得兩席綠城中國非執(zhí)行董事席位和一席綠城中國財務投資委員會席位，但在綠城中國，決策一般由財務投資委員會決策，它由6名公司執(zhí)行董事組成，非執(zhí)行董事不在此列。這意味著，九龍倉只擁有一票投票權。
　　除此之外，為了保證宋衛(wèi)平對綠城的第一股東地位，協(xié)議還羅列了多個約束條款，包括九龍倉向綠城中國作出“不出售以及不收購”的承諾；九龍倉3年內不可以把該批可換股證券換股，因為綠城準備3年內贖回；同時，從第一批新股認購完成起為期五年，宋衛(wèi)平及壽柏年必須作為董事及高級管理層向綠城提供服務，如果離職，將不受2年限售協(xié)定的約束。
　　但讓很多人沒想到的是，在九龍倉協(xié)議達成兩個星期之后，綠城中國又一次瘦身了。與融創(chuàng)各持50%股份成立的合營公司，將收購綠城所持有的8個地產(chǎn)項目全部股權及1個項目的50%股權。
　　值得一提的是，9個項目中有8個位于長三角：上海三個、蘇州、無錫各兩個、常州一個，還有一個在天津，這些項目都是高收益的項目，但也是高風險運作的吸金獸，在房地產(chǎn)備受政策打壓的情況下，綠城中國主動賣出有爭議的高地價項目，收縮意圖再明顯不過。
　　調控迄今，這也并非綠城首次割肉，但不同的是，這次拿出來的都是“綠城最好的資產(chǎn)”：數(shù)據(jù)顯示，這9個項目，可售面積合計251萬平方米，按目前市價計算，總可售額約450億元。宋衛(wèi)平在這一天的發(fā)布會上解釋道：“賣項目就要從最好的項目開始賣。這就是斷臂求生。”
　　為何賣給融創(chuàng)？因為“孫總是個奇跡，在這個行業(yè)里，他是唯一跌倒又爬起來的人。最近半年，我在老老實實向孫總學習，雖然綠城沒有死掉，比當年的順馳也好不了多少。”
　　說這話時，孫宏斌就坐在宋衛(wèi)平的右側。六年前的一場樓市調控，讓他失去順馳控制權的同時，也成為地產(chǎn)界的悲情符號。但斗轉星移，本輪調控，孫宏斌二次創(chuàng)業(yè)的融創(chuàng)中國卻援手綠城，并借此殺入長三角?！斑@不是并購，這是合作。綠城在這些項目中的團隊，一個都不會變。”孫宏斌言辭恭維。
　　并購還是合作不重要，這次出售又為綠城中國換回來33.72億元的現(xiàn)金才是最現(xiàn)實的回報。除此之外，加上上半年200億元的銷售額，宋衛(wèi)平預計，到今年年底綠城的凈資產(chǎn)負債率可以降到80%左右。
　　修內功
　　在兩次瘦身，解決綠城資金困局之后，宋衛(wèi)平坦言，下一步他將修煉內功，“我們一不小心將企業(yè)做到了行業(yè)的前十名，但是在企業(yè)的財務安全、資金籌措和穩(wěn)健運營方面，綠城中國還不成熟?！?br/>　　7月3日，已經(jīng)被宏觀調控搞得毫無脾氣的宋衛(wèi)平再一次發(fā)了火。當時綠城中國正在舉行2012年上半年的工作會議。當集團執(zhí)行總經(jīng)理傅林江作報告講到成本管控問題的時候，宋衛(wèi)平突然發(fā)了火。他說：“綠城的管控夠爛的，已經(jīng)到了不能再容忍的地步。”
　　對于宋衛(wèi)平而言，過去的這一年，同樣是個自我博弈的過程。
　　在多個公共場合，這個不愿服輸?shù)哪腥硕继寡哉凇伴]門思過”。在經(jīng)過18年的高速發(fā)展之后，宋衛(wèi)平深知綠城已面臨難以逾越的內外瓶頸，戰(zhàn)略轉型已經(jīng)成為綠城2012年的主題。
　　曾經(jīng)，宋衛(wèi)平是標準的“焦慮癥患者”，他對空間異常敏感。汽車一進隧道，他就有壓迫感，有很長的一段時間他拒絕坐飛機，“緊張，覺得不自由”。但現(xiàn)在，歷經(jīng)九個月的危機處理，他自稱心態(tài)已經(jīng)好很多。
　　一度被高歌猛進的發(fā)展所掩蓋的矛盾，這次暴露無遺。單一的產(chǎn)品路線、營銷上的短板，都在市場逆境中加劇了綠城中國的危機。
　　“前幾年的好形勢把我們慣壞了，很多客戶一路跟著買綠城的產(chǎn)品，我們的銷售人員似乎沒有開拓新客戶的能力?！本G城的一位副總對記者說。
　　讓宋衛(wèi)平在7月3日發(fā)火的成本管控，也是如此。在綠城做項目，過去太容易了，以至于許多人說起項目成本總托詞不清楚。
　　宋衛(wèi)平說，現(xiàn)在，這些都必須發(fā)生變化。比如從高負債發(fā)展時期進入穩(wěn)健發(fā)展時期、從產(chǎn)品線單一轉為產(chǎn)品多元化。“畢竟綠城中國是個公司，公司就是兩個字，生和死?！?br/>　　宋衛(wèi)平還說，再給他五年，他的企業(yè)一定會好起