摘要：基于對成都市二手房購買意愿的實地調(diào)查，利用統(tǒng)計軟件SPSS17.0對影響二手房購買決策因子進行了分析，篩選出七個代表性指標，通過計算各因素重要性的概率得出具有二手房特征的購買決策影響因子排名，由高到低分別為住宅價格因素（F7）、居住環(huán)境因素（F1）、市場形勢因素（F6）、收入水平因素（F5）、政策金融因素（F3）、中介服務因素（F2）、住房特征因素（F4），通過因子的解釋分析，提出相關建議，以期對國家房地產(chǎn)調(diào)控和二手房中介營銷策略提供參考。
　　關鍵詞：二手房　購買意愿　因子分析
　　
　　一、 引言
　　在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的趨勢下，二手房作為新興的消費選擇受到社會的關注。本文借鑒增量房的研究方法和思路，結合二手房自身的特點對購房消費意愿的定量分析，區(qū)分二手房購買的決定因子和附屬因子及其關系，分析這些因子對消費者購買意愿的影響效應對國家相關政策的制定，二手房中介營銷策略的推行，二手房市場的發(fā)展及整個房地產(chǎn)市場的健康運營具有重要意義。
　　二、研究內(nèi)容及理論方法
　?。ㄒ唬﹩柧碓O計
　　本文通過對消費者購買意愿相關文獻研究，結合二手房購買的特點得出影響購買的四個維度，即家庭因素、宏觀經(jīng)濟和金融、二手房中介和房屋特征因素進行逐一分析，設計出26個指標，本研究問卷由三大部分組成。消費者個體特征、消費者購房的意愿、影響、購房決策的因素，采用李克特尺度（LikertSCale）五點量表，分別是很重要、較重要、重要、一般、不重要。
　?。ǘ┭芯糠椒?br/>　　本研究調(diào)查對象是成都市龍泉驛區(qū)未來時期內(nèi)有購二手房意向的住房消費者，本文采用隨機抽樣調(diào)查方法和走訪式詢問相結合，收集二手房購買意愿影響因素的相關資料。
　?。ㄈ?shù)據(jù)收集
　　本研究于2011年7月至8月，共計問卷投放140份，收回121份，其中無效問卷16份，有效問卷105份，扣除無效問卷，問卷回收有效率為87.5%。
　　三、消費意愿的定量分析
　　在分析消費者購房決策影響因素時，利用SPSS17.0對有效樣本數(shù)據(jù)進行因子分析，用因子分析法提取因子時選用主成分分析法，按特征值大于1的標準抽提因子，并用方差最大法（varimax）進行因子旋轉。
　?。ㄒ唬﹩柧淼男Ф葯z驗
　　KMO系數(shù)和巴氏球形檢驗是因子分析的重要判定指標，是檢驗數(shù)據(jù)是否適合做因子分析的指標。本問卷的KMO值為0.770，它表示變量間的相關性較低，說明此次抽樣的適當性較高，同時球形檢驗Sig（p）值為0.000（＜0.05），因此本問卷具有很好的效度。
　?。ǘ┲鞒煞址治瞿Ｐ?br/>　　本文利用SPSS軟件對問卷所采集的數(shù)據(jù)進行主成分分析，有7個主成分的特征值大于1，其累積方差率為69.902%，其中第一主成分特征根為6.935，它解釋了總變異的26.673%；因此，提取7個主成分是合適的。
　?。ㄈ┖奢d矩陣與因子命名
　　利用SPSS17.0給出了符合要求的變量荷載系數(shù)，標準是選取因子荷載大于0.50的變量，通過荷載系數(shù)分析進行因子命名，詳細說明如下：因子1在周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、房屋增值潛力和交通狀況5個方面有較大荷載，反映居住環(huán)境特征，可命名為居住環(huán)境因素（F1）。因子2在中介服務水平、專業(yè)水平、辦事效率和信譽度4個方面有較大荷載，可命名為中介因素（F2）。因子3在銀行利率水平、國家限購政策、銀行信貸、國家稅收、經(jīng)適房和廉租房政策5個方面有較大荷載，可命名為政策金融因素（F3）。因子4在房屋的裝修、面積、朝向、樓層4個方面有較大荷載，可命名為住房特征因素（F4）。因子5在家庭收入有較大荷載，而房屋權屬和房屋質(zhì)量荷載相對較小，且與家庭收入明顯不相關，因此將其剔除，因子5可命名為收入水平因素（F5）。因子6在房地產(chǎn)市場形勢、國家宏觀政策2個方面有較大荷載，可命名為市場形勢因素（F6）。因子7包含房屋價格有較大荷載，而戶型和年限荷載較小，且明顯不相關，因此將其剔除，因子7可命名住宅價格因素（F7）。
　?。ㄋ模┬哦葯z驗
　　信度檢驗是指量表在衡量研究變量時表現(xiàn)出來的穩(wěn)定性和一致性。通常Cronbaeh’sa系數(shù)值在0.5以上時，其信度在可接受的范圍。本問卷各因子的信度檢驗在0.7以上，最高達到0.927，說明本次調(diào)查具有較高的信度。
　　（五）各影響因素的重要性分析
　　對各影響因素進行因子分析之后，進一步研究消費者對各因素的關注程度。筆者從各項目的因素分析結果出發(fā)，通過計算各因素重要性的概率，即計算P（Fi＞3），來確定消費者對各因素的關注程度。
　　如表1所示，按照P（Fi＞3）的值，對于二手房購買者而言，購房決策時關注因素的程度從高到低依次為：住宅價格因素（F7）、居住環(huán)境因素（F1）、市場形勢因素（F6）、收入水平因素（F5）、政策金融因素（F3）、中介服務因素（F2）、住房特征因素（F4）。
　　四、結論
　?。ㄒ唬┳≌瑑r格為影響二手房購買的最重要因素
　　價格成為購買者最為關注的因素，二手房較之新房具有明顯的價格優(yōu)勢，從購房意愿的調(diào)查得知購房者主要為自住型需求，大多購買者目前是先滿足居有所屋，才考慮居住的檔次和質(zhì)量及環(huán)境問題，價格的高低直接影響他們的購買選擇。因此，合理的調(diào)整和規(guī)范二手房市場的價格，不僅會促進二手房市場的交易量的上升，推動二手房市場的發(fā)展，對于穩(wěn)定全國房價也有積極作用。
　?。ǘ┒址窟x擇中對居住環(huán)境要求較高
　　居住環(huán)境是衡量住房性價比的一個重要指標，它直接影響著消費者入住后的生活便利性、舒適性，它也決定住房的檔次及品位。住宅的區(qū)位因素包括住宅所在地段、小區(qū)周圍交通便利程度和升值潛力。因此對自住型或投資型的購買者而言住房居住環(huán)境都是他們所關注的因素。二手房還有一個優(yōu)勢即買即住，相較新房，居住環(huán)境因素對二手房購買影響顯著。
　?。ㄈ┦袌鲱A期和居民收入影響二手房購買
　　目前居民購房進入更加理性化時代，因此提高了對市場環(huán)境和房地產(chǎn)走勢的關注，從市場環(huán)境分析得知購買選擇主要受兩方面影響，一方面來自對市場預期，一方面來自居民的直接購買力，而購買力主要由收入決定。因此健康有序的房地產(chǎn)市場，能提高居民購房的積極性；家庭收入的增加，能有效刺激居民潛在需求，促進二手房市場發(fā)展。
　?。ㄋ模├屎拖拶弻Χ址抠徺I產(chǎn)生直接影響
　　面對房價的不斷上漲，國家出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，對房價有一定的遏制。通過因子分析也證實了政策金融對二手房購買影響顯著。其中銀行利率和限購政策對居民的影響更為明顯。因此靈活調(diào)控利率和合理的限購政策，對居民二手房購買產(chǎn)生直接性影響。
　　（五）二手房中介是影響二手房購買的新因素
　　通過分析可發(fā)現(xiàn)二手房中介因素具有較高的荷載系數(shù)，其中居民對二手房中介的服務和專業(yè)水平更為看重，荷載系數(shù)高達0.899和0.872，其次是中介的辦事效率和信譽度，占0.852和0.800，表明服務水平和專業(yè)水平的提升將有效的引導居民二手房購買，也指明了二手房中介未來有待于加強和努力的方向。
　?。┒址课萏卣饕蛩貙徺I行為影響較小
　　從調(diào)查來看，相較其他因素而言，房屋的自身特征因素荷載系數(shù)相對較小，但依舊對人們的購買產(chǎn)生影響。其中裝修和面積更受人們關注，二者荷載系數(shù)相對較大。因此二手房中介進行市場細分定位時，更為注重提供具有裝修和面積上優(yōu)勢的二手房產(chǎn)品，將更有利于營銷策略的施行。
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　　﹝基金項目：江西省重點實驗室開放基金項目（DLLJ201115）；江西省教育廳“管理學科碩士研究生核心能力培養(yǎng)體系及評價指標的構建”項目資助〕
　?。ㄕ孪?，1986年生，重慶銅梁人，東華理工大學碩士研究生。研究方向：不動產(chǎn)經(jīng)濟。陳榮清，1973年生，江西高安人，副教授。研究方向：土地利用、土地管