武筵茸

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是一個基礎行業(yè)，對國民經(jīng)濟都有重要意義，因此管理和控制房地產(chǎn)開發(fā)造價也是一項民生問題。在論述了房地產(chǎn)開發(fā)造價控制的背景和意義的基礎上，從投資決策階段、設計階段、投資階段三個階段對其內容進行了闡述，然后分析了目前市場上房地產(chǎn)開發(fā)造價控制的存在問題，最后針對其問題提出了相應的對策建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本；造價；成本控制

中圖分類號：F234.2文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）25-0086-02

房地產(chǎn)關系國計民生，事關千家萬戶的切身利益，受到各級政府的高度重視。房地產(chǎn)業(yè)是為工業(yè)化、城市化提供空間場所的部門，是為安居提供物質基礎的產(chǎn)業(yè)，并且與上下游產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度極強。中國是一個高儲蓄率的國家，高儲蓄率將來可能產(chǎn)生高投資率，房地產(chǎn)業(yè)作為保值增值的一種手段受到越來越多人的追捧?，F(xiàn)階段的高房價使得房地產(chǎn)行業(yè)是否存在暴利成為了爭論的焦點，一方面，社會公眾普遍認為房地產(chǎn)商定價過高，房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利；另一方面，房地產(chǎn)商認為房地產(chǎn)業(yè)成本很高，高房價在很大程度上是為了抵消成本。那么，為調解這兩方面的矛盾，國家出臺了一些相關的對房地產(chǎn)業(yè)的相應控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢，對房地產(chǎn)業(yè)的成本控制和管理水平提出了更新的要求，這就要求對新政策、新法規(guī)有深刻的理解，重視對房地產(chǎn)公司成本的控制管理，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應高速發(fā)展的市場需求。

一、房地產(chǎn)成本管理控制的基本內容

房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進行管理的一種形式。企業(yè)進行成本管理的最終目的絕對不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。

房地產(chǎn)成本所涉及的基本內容主要有以下幾個方面：

1.土地、建筑安裝、設備成本。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的80%，而土地的費用是開發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當大的份額。同時土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，以此來進行項目的可行性評估。建筑安裝、設備成本是三線及以下城市房地產(chǎn)開發(fā)成本中最大的部分，約占開發(fā)樓盤成本的60%，在保證產(chǎn)品的品質和質量的前提下，降低成本就是重中之重的任務。

2.廣告營銷成本。當今任何一項商品的推廣都離不開廣告，房地產(chǎn)開發(fā)的后期就是廣告營銷的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費用等；平面媒體的報紙、雜志等費用；網(wǎng)絡平臺的銷售和推廣以及電視廣告的投放費用等，這些費用的支出就構成了廣告營銷成本，廣告費用的支出在當今社會有著日益增加的趨勢，在未來的時間里，廣告效益的高低也將嚴重影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益順利實現(xiàn)，其競爭的趨勢將更加激烈。

3.管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。

4.其他不可預見財務成本。根據(jù)對一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營運行過程可以確定：獲得土地使用權成本、管理成本在項目的開始階段可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費用、工程施工運行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預見成本不會占取總成本的多少比例，只是稍加關注即可。而工程施工前期規(guī)劃費用、施工運行成本以及銷售運營成本的可控制性占有相當大的比例，所以這部分成本是房地產(chǎn)業(yè)管理控制的重點部分。

二、當前中國房地產(chǎn)開發(fā)造價控制中的存在問題

中國的建設項目長期存在著決算超過預算的問題，嚴重影響了房地產(chǎn)市場秩序的建設以及行規(guī)的確立，損害了整個行業(yè)的信譽。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段分析工程造價控