◎ 本刊記者 陳桂龍

隨著牡丹江市軍馬場棚改項目的啟動，江南公租房項目的開工建設，牡丹江市全力推進棚戶區(qū)改造，建設幸福宜居城市也進入了關鍵時期。

今年，牡丹江市全面啟動并推進主城區(qū)17片棚戶區(qū)改造工作，改造面積達50萬平方米左右。同時，配建廉租房200套，新建公租房2000套。年初以來，該市先后啟動了“準備之冬”、棚戶區(qū)“冬季征收會戰(zhàn)”、“規(guī)劃月”等活動。截至目前，17片棚戶區(qū)正陸續(xù)進入開工建設期，2000套公租房也已完成選址并開工興建，年底將基本消滅主城區(qū)集中連片的棚戶區(qū)。牡丹江棚戶區(qū)改造，經過四年的發(fā)展，取得了可喜的成績。就牡丹江市棚戶區(qū)改造，本刊記者采訪了牡丹江市房產管理局局長、棚戶區(qū)改造和廉租房建設辦公室主任孫書鵬。

棚戶區(qū)改造加速

孫書鵬介紹，牡丹江棚戶區(qū)僅市區(qū)范圍內就有5000平方米以上，集中連片的棚戶區(qū)108片，涉及居民6.9萬戶、近20余萬人，約占市區(qū)總人口的四分之一。作為計劃經濟時期“重生產、輕生活”的產物，連片危舊的棚廈，狹窄彎曲的胡同，坑坑洼洼的道路，隨處可見的垃圾，混濁難聞的空氣，就是棚戶區(qū)最真實的寫照。由于基礎配套設施嚴重缺失，跑水、停電、煤煙中毒、火災等事故時有發(fā)生，而且一旦失火，連消防車都難以開進。生活在棚戶區(qū)的人們無不身心俱疲，要求改造的呼聲日益強烈。面對百姓的疾苦和呼聲，時任張晶川市長果斷決策：“棚戶區(qū)改造速度要能多快就多快，改造面積能多大就多大，一定讓這些棚戶區(qū)居民早日住上溫暖的樓房，早日享受到改革發(fā)展的成果!” 于是，2008年5月“棚改辦”這一機構應運而生。2008年以來，牡丹江市按照全省統(tǒng)一部署，成立了專門工作推進機構，進一步確定了“棚戶區(qū)改造能多快就多快、改造面積能多大就多大”的工作思路，不斷加大棚戶區(qū)改造和保障性住房建設力度，并逐漸歸納總結出了政府主導、市場化運作、政府主導與市場化運作相結合、捆綁式開發(fā)、棚戶區(qū)改造與廉租房建設相結合、立項轉讓、市局共建等七種保障性住房建設模式。2009年11月，黑龍江省棚戶區(qū)和農村泥草房改造工作現(xiàn)場會在牡丹江市召開，進一步推廣了牡丹江市的工作經驗。

2006～2011年，牡丹江市區(qū)共完成棚戶區(qū)改造面積371萬平方米，改造面積增長速度分別為173%、333%、138%、162%、148%，年均增長速度達到191%，新建住房建筑面積1200萬平方米，總投資約240億元，受益居民達6.1萬戶、18萬人，約占市區(qū)總人口的19%。2008年以來，共配建廉租房10685套，發(fā)放廉租住房租賃補貼20594戶、17637.6萬元。2011年以來，共建設公租房8000套。

配套措施得力

就牡丹江棚戶區(qū)改造的主要作法，孫書鵬進行了總結。

（一）制定優(yōu)惠政策。近年來，牡丹江市從實際出發(fā)，不斷建立完善棚戶區(qū)改造用地、稅收、拆遷等相關政策，相繼制定出臺了一系列優(yōu)惠政策。其中給予開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠政策，主要包括土地出讓金70%返還，行政事業(yè)性收費、城市基礎設施配套費安置房全部免收，商品住宅減半收取，商鋪門市房全額征收，服務性收費30%下浮，安置房原面積免收營業(yè)稅，商品房銷售稅金地方留成部分60%返還開發(fā)企業(yè)，外網(wǎng)配套無償建設到小區(qū)紅線等等。此外，對于按10%比例要求配建廉租房的棚改項目，牡丹江市還按1750元/平方米價格對所配建的廉租房進行回購，從而進一步調動了開發(fā)企業(yè)的積極性。

（二）完善棚改模式。2008年以來，牡丹江市在加快棚改步伐的同時，注重邊推進、邊探索、邊實踐，逐漸歸納總結出了七種棚改模式，得到了黑龍江省委、省政府主要領導的充分肯定。2009年11月，黑龍江省棚戶區(qū)和農村泥草房改造工作現(xiàn)場會在牡丹江市召開，進一步推廣了牡丹江市的工作經驗。

1、政府主導模式。即對涉及居民多、改造難度大、群眾呼聲高的大片棚戶區(qū)，由政府負責項目的前期運作、資金籌措和回遷安置，改造資金由政府通過城投公司向銀行貸款以及財政補貼、向上爭取等途徑解決，政府以土地出讓和出售配建商品房所得歸還銀行貸款。按照這種模式，牡丹江市政府啟動了新建面積70萬平方米的曙光新城棚改項目，目前一期、二期回遷工程均實現(xiàn)當年開工、當年竣工、當年回遷，待工程全部竣工后將安置居民近萬戶。

2、政府主導與市場化運作相結合模式。即對有開發(fā)價值、但政府短期內難以籌資改造的棚戶區(qū)，由政府與開發(fā)企業(yè)簽訂合同，由開發(fā)企業(yè)墊資建設，工程完工后，政府用售房收入支付企業(yè)墊付資金、利息以及企業(yè)應得利潤，從而最大限度地發(fā)揮了政府與開發(fā)企業(yè)的各自優(yōu)勢。目前，牡丹江市與北京新興公司合作開發(fā)的新建面積40萬平方米的新丹溪小區(qū)項目進展順利，已完成總工程量的50%以上，竣工后將有7500戶居民入住。

王憲魁省長（中）視察江南公租房項目

3、捆綁式開發(fā)模式。即對位置偏僻、商業(yè)價值低、開發(fā)商不愿意參與的地塊，與黃金地段相結合，實行肥瘦搭配、捆綁開發(fā)。牡丹江市即將啟動的北太平路周邊棚改項目就采取了這一模式，通過這一項目的運作，不僅有效解決了改造資金問題，進一步加快了北太平路周邊棚戶區(qū)改造步伐，而且還將新建牡丹江市北出口的牡三公路，并打通北太平路。

4、市場化運作模式。即對有較高開發(fā)價值地段的棚戶區(qū)，采取市場化運作模式，制定了優(yōu)惠政策，政府根據(jù)對開發(fā)地段的測算結果確定企業(yè)安置拆遷戶或配建義務。目前，牡丹江市大多數(shù)棚改項目都采取了這種模式，已成功引進了上海綠地、哈爾濱福順集團、江蘇美林、武漢銀邦等諸多開發(fā)企業(yè)。

5、棚戶區(qū)改造和廉租房配建相結合模式。即在所有商品房開發(fā)建設項目中，明確由開發(fā)企業(yè)按建設面積的1%提取廉租房，政府支付建設成本費；對棚戶區(qū)改造項目，則按不低于10%的比例委托代建廉租房，政府以住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益的10%和優(yōu)惠政策作為地方匹配資金投入，從而進一步用好用足了國家扶持政策。典型代表是規(guī)劃建筑面積39萬平方米的金龍家園項目。通過運作該項目，不僅可以完成3210套廉租房的配建任務，還將由開發(fā)企業(yè)無償建設一條市政道路，真正達到了一舉多得的目的。

6、立項轉讓模式。即由政府負責項目規(guī)劃、立項、土地掛牌、動拆遷等前期工作，然后由企業(yè)進行土地摘牌，企業(yè)摘牌后，按照政府規(guī)劃帶資建設，按規(guī)定配建廉租住房，負責項目營銷，并自負盈虧。典型代表是規(guī)劃建筑面積79.04萬平方米、計劃投資14億元的希望家園項目。通過將該項目與曙光新城二期項目打捆運作，不僅可以安置原址棚戶區(qū)居民，而且還將一并安置大慶路工業(yè)園區(qū)內近3000戶居民，可以騰出0.86平方公里的項目用地，從而進一步拓展工業(yè)園區(qū)的發(fā)展空間。

7、市局（場）共建模式。即地方政府與鐵路、森工、軍馬場等中省直部門聯(lián)手，共同推進包括城市棚戶區(qū)、林業(yè)、鐵路和場區(qū)棚戶區(qū)在內的棚改項目。由地方政府負責項目動拆遷等前期工作，中省直部門負責提供土地、企業(yè)出資建設的方式，既改善了城區(qū)面貌，又有效解決了這些中省直部門職工住房難的問題。牡丹江市與鐵路部門共同合作的新康居項目就采取這一模式。典型項目是新康居項目。占地面積16.17萬平方米，拆遷面積約10萬平方米，拆遷戶數(shù)2213戶，規(guī)劃建筑面積42萬平方米，計劃投資7.5億元，擬配建廉租住房1328套。

（三）廣泛招商引資。為使各棚改項目順利實施，2008年以來牡丹江市通過舉辦招商推介會、印發(fā)宣傳冊、制作項目光盤等有效形式，不斷加大招商引資力度，已成功吸引了香港世茂、上海綠地、北京城建、山西寶地、武漢銀邦、江蘇美林等一大批戰(zhàn)略投資者進駐牡丹江市。為破解棚改資金不足的問題，市政府從實際出發(fā)，確定了采取“銀行貸一點”、“財政補一點”、“政策扶一點”等多渠道籌資辦法，將向上爭取與自我挖潛相結合。本著“安商”、“富商”的理念，認真執(zhí)行領辦代辦制，竭誠為戰(zhàn)略投資者搞好投資服務，并積極向上爭取資金，為拉動全市棚戶區(qū)改造和廉租房建設工作加快發(fā)展奠定了良好基礎。

（四）強化規(guī)劃設計。在棚戶區(qū)改造工作中，牡丹江市始終堅持“高起點規(guī)劃、高標準設計、高質量建設”和“雙增雙減”（增綠地、增公共空間，減容積率、減老城區(qū)高層）的原則，使每片棚戶區(qū)的規(guī)劃既能合理利用有限的土地資源，也能正確處理近期與長遠、局部與整體、建設與保護等各方面的關系，真正做到將改善居住環(huán)境與提升城市品位相結合，堅決避免形成新的棚戶區(qū)和貧民窟。同時，統(tǒng)籌考慮老城區(qū)人口密度大、高層建筑多,車輛增長快,交通擁堵等問題,認真聽取群眾的意見和建議 ,不是見縫插針蓋樓,而是要多建停車場、廣場和綠地,最大限度地不留遺憾。在市政府主導的市區(qū)首個棚戶區(qū)改造項目曙光新城小區(qū)規(guī)劃設計上，不僅保留了原有的醫(yī)院、加油站等設施，還設計了幼兒園、小學、綠地、步行街、景觀路、停車場、廣場、公園等公共設施和休閑場所，可以充分滿足未來小區(qū)居民生活、休閑、就醫(yī)、上學等多方面的需求。

（五）推行陽光拆遷。針對拆遷難、拆遷環(huán)節(jié)多、群眾意見多等實際問題，牡丹江市在棚改項目房屋拆遷工作中，大力推行“陽光拆遷”、“和諧拆遷”，將所有需要老百姓知道，以及老百姓應該知道的事項全部進行公示，包括拆遷安置補償方案、房屋評估補償價格、房源分配方案、各拆遷公司工作人員聯(lián)系方式以及建設局、規(guī)劃局、監(jiān)察局、拆遷辦等有關部門辦公咨詢電話等等，主動接受社會監(jiān)督、群眾監(jiān)督和紀檢監(jiān)察部門的全程監(jiān)督。同時，嚴格把握政策界限，堅持一個標準、一把尺子、一視同仁，保證拆遷驗收工作“公開公平公正、合情合理合法”，堅決避免任何形式的暗箱操作。開發(fā)企業(yè)必須做到“三個一次性”，即一次性拆遷、一次性建設和一次性安置，避免損害群眾利益。曙光新城、新丹溪兩個項目分別創(chuàng)造了10天時間搬遷1280戶和2368戶的動拆遷新記錄。

棚戶區(qū)居民領取新居鑰匙

廉租房受益群眾向市委市政府贈送錦旗

（六）關注困難群體。在城市房屋拆遷過程中，不可避免地要面對一些困難群體，為充分體現(xiàn)政府對這些困難群體的關愛，牡丹江市從貫徹落實科學發(fā)展觀、堅持以人為本和構建和諧社會的角度出發(fā)，力求將安置補償想到細微處，解決到細微處，并相繼推出了一系列惠民措施，深受廣大群眾的歡迎。一是安置房屋設立了50、55和65平方米三個基本戶型，即使最小的50平方米的戶型也都設計了兩個房屋，以滿足三口之家的住房需求。二是原面積實行“拆一還一”、上靠戶型增加面積部分按每平方米950元交納投資款。三是一次性發(fā)放6個月臨遷補助費，超過18個月加倍發(fā)放臨遷補助費，提前搬遷給予適當獎勵。四是對拆遷區(qū)域內符合條件的低保戶和殘疾人，分別給予5000元至1萬元的搬遷補助，并按照就地、就近、方便的原則，對下肢或視力殘疾的殘疾人住戶以及80周歲以上的老人全部給予低樓層安置。五是對于特殊困難的無照房低保戶，經嚴格審核，確無經濟能力進行投資的，實行產權共有。

（七）暢通綠色通道。棚戶區(qū)改造工作時間緊、任務重、要求高，特別是作為北方城市，建設黃金期比較短，這就要求我們必須采取超常規(guī)措施和更為有力的手段開展工作。為加快棚戶區(qū)改造進程，牡丹江市對所有棚改項目都開通了“綠色審批通道”，市發(fā)改委、財政局、規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、建設局等相關職能部門對各棚改項目大開方便之門，力減審批時間、審批程序和審批費用，受到開發(fā)企業(yè)的一致好評。同時，市委市政府主要領導還多次召開各種形式的專題會議，主動聽取各棚改項目進展情況，幫助協(xié)調解決棚改工作中遇到的困難和問題。各有關部門也都按照各自職能，對棚改項目給予了大力支持和積極配合，包括發(fā)改委、財政、規(guī)劃、建設、國土、環(huán)保、法制、公安、城管、城投、傳媒集團、各城區(qū)政府，以及供排水、供電、供熱、燃氣、網(wǎng)通、鐵通、移動通信、有線電視等公用事業(yè)部門都積極參與棚戶區(qū)改造，使這項工作得以快速推進。初步形成了領導有力，各方配合，一級抓一級，層層抓落實的工作格局。

6.1萬戶家庭告別棚戶區(qū)

孫書鵬介紹，牡丹江市通過實施保障性安居工程建設，取得了一舉多得的可喜成果。一是極大改善了廣大棚戶區(qū)居民的居住條件，使6.1萬戶家庭徹底告別了棚戶區(qū)，目前已有2.8萬戶居民喜遷新居，戶均居住面積由原來的42平方米提高到61平方米，戶均資產增值達6萬元以上。二是進一步擴大了內需，拉動了地方經濟增長，累計增加稅收近29.4億元，增加投資167億元，拉動GDP增長2%。三是促進了就業(yè)，通過在新建小區(qū)設立公益性崗位、加大政府補貼力度、采取“以工代費”等方式招用“4050”人員等有效措施，共實現(xiàn)新增就業(yè)近9萬人，有效解決了部分低收入群體的實際生活困難。四是改善了市容市貌，有效解決了老城區(qū)“臟亂差”問題，新建小區(qū)綠化率達30%以上，新增綠地190萬平方米，城區(qū)環(huán)境更加整潔優(yōu)美，進一步提升了城市品位，樹立了城市形象。五是改善了空氣質量。通過實施棚戶區(qū)改造，市區(qū)共減少燃煤爐近7萬個，取締居民小煙囪9萬個，年減少散燒煤15萬噸，減少煤煙粉塵煙霧排放量4500多噸，減少二氧化硫排放量近千噸，國家環(huán)境空氣質量優(yōu)良天數(shù)達到345天，市區(qū)空氣質量明顯好轉，達近年最好水平。六是進一步完善了供水、供電、供氣、供暖、數(shù)字（有線）電視、通訊、道路交通、路燈、污水處理、垃圾處理等城市基礎配套設施，使廣大居民盡享改革發(fā)展成果，生活得更加舒心、更加便利。