◎ 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處

房地產(chǎn)市場監(jiān)管處 邵曙海

一、房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，對拉動經(jīng)濟發(fā)展、改善民生和人居環(huán)境起到了積極的促進(jìn)作用

一是房地產(chǎn)市場穩(wěn)步健康發(fā)展。近些年來，我省房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢，特別是“十一五”期間和“十二五”開局良好，房地產(chǎn)市場得到了較快發(fā)展，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2562億元，完成住宅建設(shè)投資1945億元；建設(shè)各類房屋8376萬平方米，建設(shè)住宅6845萬平方米；實現(xiàn)商品房交易面積8719萬平方米，商品房交易額2877億元。2011年，我省房地產(chǎn)業(yè)在國家宏觀調(diào)控的大背景下保持了逆勢增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長：全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1219億元，同比增長44.6%，增速高于全國16.7個百分點；占全省固定資產(chǎn)投資17%，占比高于上年2個百分點；實現(xiàn)稅收129億元，占全省地方稅收的21.8%，占全省地方財政收入的7.9%。房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴大：全省施工面積12065萬平方米，同比增長59.9%；新開工面積7195萬平方米，同比增長43.4%；竣工面積2992萬平方米，同比增長38.1%。增幅分別高于全國34.2 、27.2、24.8個百分點。商品房價格平穩(wěn)運行：全省商品房銷售價格3998元/平方米，同比增長7.6%，環(huán)比下降3.2%。2012年，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策和全國市場形勢影響，我省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投資、銷售、價格增速同步下降趨勢，但總體上保持平穩(wěn)發(fā)展。1-7月份，房地產(chǎn)投資保持增長，增速回落。全省完成投資568.4億元，同比增長32.1%，增速低于上年同期11.1 個百分點。商品房銷售保持增長趨勢，增速放緩。全省商品房銷售1204萬平方米，同比增長5%，增速與上年同期相比下降20.5個百分點。商品房價格平穩(wěn)增長。全省商品房銷售價格4324元/平方米，同比增長0.8%，增速與上年同期相比下降10.8個百分點。

二是物業(yè)管理成效顯著。近幾年來，隨著城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理規(guī)模迅速擴大，服務(wù)領(lǐng)域更加寬廣，整體管理水平全面提升。目前，全省共有物業(yè)企業(yè)1855家，從業(yè)人員超過10萬人，實施物業(yè)管理的面積3.3億平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到53&，并以每年2%的速度向前推進(jìn)。全省有76個項目被評為國家級物業(yè)管理示范項目、294個項目被評為省級物業(yè)管理示范項目，41家企業(yè)被評為省級物業(yè)誠信企業(yè)，并有哈爾濱景陽物業(yè)、大慶高新物業(yè)公司等企業(yè)進(jìn)入了全國物業(yè)管理先進(jìn)行例。

三是房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理水平迅猛提升。近幾年，全省強力推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理工作，簡化辦事程序，提高辦事效率，努力提升行業(yè)服務(wù)水平，得到了人民群眾的高度認(rèn)可，在窗口建設(shè)、業(yè)務(wù)規(guī)范、信息系統(tǒng)建設(shè)、檔案管理及隊伍建設(shè)等方面都取得了可喜成績，實現(xiàn)了房地產(chǎn)交易與登記管理業(yè)務(wù)辦理機構(gòu)一體化，建立了統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺，全面提升了全省房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理工作，并涌現(xiàn)出大量先進(jìn)集體。哈爾濱市住房保障局、齊齊哈爾產(chǎn)權(quán)交易中心榮獲全國文明單位稱號；哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局松北分局、佳木斯市不動產(chǎn)登記管理局、雞西市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處三個單位榮獲“2011年度全國房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理先進(jìn)單位”。作為首批40個試點城市，哈爾濱市個人住房信息系統(tǒng)已經(jīng)通過國家住建部驗收，為下一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控打下了堅實基礎(chǔ)。

四是房屋征收工作取得突破。近兩年，正置新舊條例轉(zhuǎn)換時期，也是我省保障性安居工程任務(wù)最重、征收難度最大的時期，我省及時出臺了房屋征收補償工作相關(guān)政策意見，各級黨委政府采取抽調(diào)干部走千家進(jìn)萬戶，包項目、包“滯遷戶”開展拆遷會戰(zhàn)，法院提前介入、裁執(zhí)分離等方法，探索出了一條“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府組織、發(fā)動群眾、各方參與、創(chuàng)新政策、嚴(yán)密程序、和諧陽光、惠民依法征收”的工作路子，創(chuàng)造出了很多好的經(jīng)驗做法。僅2011年就簽訂征收協(xié)議31.57萬戶，拆遷房屋2471萬平方米，完成全年計劃的108.9%和112.5%，為完成全省保障性安居工程建設(shè)任務(wù)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

五是對經(jīng)濟拉動作用顯著增強。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)對全省經(jīng)濟社會發(fā)展、財政收入的增加做出了突出貢獻(xiàn)，特別是2010年以來，在國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境下，我省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)逆勢增長趨勢，主要指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。2010年，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資843 億元，占全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的13%；實現(xiàn)稅收88.2億元，占全省地方稅收的20.2%，占全省地方財政收入的8.2%。同時，房地產(chǎn)業(yè)帶動了60多個上下游行業(yè)的發(fā)展，其中帶動作用最明顯的是建筑業(yè)，2010年建筑業(yè)完成產(chǎn)值1618億元；實現(xiàn)稅收75.9億元，占全省地方稅收的17.4%和財政收入的7%。2011年，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1219億元，占全省固定資產(chǎn)投資17%；實現(xiàn)稅收129億元，占全省地方稅收的21.8%，占全省地方財政收入的7.9%；建筑業(yè)實現(xiàn)稅收112億元，占全省地方稅收的19%，占全省財政收入的6.8%。

二、主要措施

（一）認(rèn)真貫徹國家調(diào)控政策，緊緊抓住政策機遇。

2005年以來，國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，出臺了一系列調(diào)控政策，我省在嚴(yán)格執(zhí)行國家調(diào)控政策同時，認(rèn)真分析市場形勢，緊緊把握政策機遇，保證了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。一是把握機遇狠抓了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2005年至2008年上半年，國家針對一線城市投資過熱、房價增速偏高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡等情況出臺了一系列調(diào)控政策，我省房地產(chǎn)市場由于起步晚、規(guī)模小，正處于發(fā)展的起步階段，投資不熱、房價不高，但存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象，因此我省加大了對商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，出臺了我省普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，并從規(guī)劃、設(shè)計等源頭上控制建筑面積90平方米以下住房占住房供應(yīng)總量70%以上的要求，實現(xiàn)了以普通商品房供應(yīng)為主的供應(yīng)目標(biāo)，最大限度的滿足了中等及中等偏下收入群體的住房需求。二是把握機遇促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展。2008年下半年，由于世界經(jīng)濟危機給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大沖擊，為了應(yīng)對危機的影響、保持經(jīng)濟平穩(wěn)運行，國家提出了擴內(nèi)需、保增長的發(fā)展思想，并出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對處于起步發(fā)展階段的我省房地產(chǎn)市場帶來重大機遇，我省緊緊把握住這次機會，及時出臺了促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展的若干意見，使我省房地產(chǎn)市場得以快速發(fā)展，投資規(guī)模大幅上揚、建設(shè)規(guī)模迅速擴大，市場出現(xiàn)供需兩旺的良好態(tài)勢。三是把握機遇狠抓保障性安居工程和普通商品房建設(shè)。2011年，國家針對部分城市出現(xiàn)的房價過快增長情況，出臺了歷史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，一方面針對一些一線城市房價增速過快情況，采取了限價、限購等強制性措施；另一方面大力支持保障性住房和普通商品住房建設(shè)。我省房地產(chǎn)市場需求以自住剛性需求為主、供給以普通商品住房為主，國家的調(diào)控政策對于我省的房地產(chǎn)市場總體上講是積極的。在充分認(rèn)識調(diào)控政策的積極作用下，緊緊抓住國家鼓勵保障性安居工程和普通商品房建設(shè)的政策機遇，加大了棚戶區(qū)改造力度，2011年我省的房地產(chǎn)市場處于逆勢增長趨勢，投資和市場規(guī)模均創(chuàng)歷史新高。

（二）科學(xué)謀劃，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步健康發(fā)展。由于調(diào)控政策和國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢影響，市場出現(xiàn)一定波動，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也波及了保障性安居工程建設(shè)，為此我們準(zhǔn)確把握調(diào)控政策的主流和市場特點，樹立信心，結(jié)合實際，科學(xué)引導(dǎo)市場發(fā)展。一是結(jié)合實際認(rèn)真貫徹國家調(diào)控政策，大力發(fā)展普通商品房，鼓勵企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)。二是科學(xué)謀劃，根據(jù)實際情況適時調(diào)整了住房建設(shè)規(guī)劃和年度建設(shè)計劃，確保開發(fā)建設(shè)規(guī)模適度增長，及時研究市場供需矛盾，確保市場供需基本平衡。三是加強政策扶持，適度掌握預(yù)售資金監(jiān)管力度，提高商品房預(yù)售審批效率，進(jìn)一步放寬市場準(zhǔn)入準(zhǔn)出條件，加大招商引資力度。四是積極培育市場，引進(jìn)省外有實力的大型企業(yè)，充分利用他們的資金實力、管理水平、先進(jìn)理念，促進(jìn)全省商品房開發(fā)的檔次和水平；扶持我省本土大型企業(yè)做大做強，打造品牌，鼓勵企業(yè)開拓俄羅斯等境外市場，帶動全省房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。五是千方百計破解資金難題，積極主動與金融機構(gòu)溝通、對接，爭取理解和支持，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸和個人購房貸款的支持力度，引導(dǎo)市場走出困境。六是加強輿論導(dǎo)向，正確引導(dǎo)投資和消費。目前，房地產(chǎn)市場中的觀望氣氛很濃，對我省房地產(chǎn)市場影響很大，是導(dǎo)致我省房地產(chǎn)市場銷售低迷的主要因素，各級政府加強了輿論引導(dǎo)，通過新聞媒體正面宣傳報道市場情況，鼓勵專業(yè)人士發(fā)表看法，科學(xué)預(yù)測市場走勢，恢復(fù)消費者的購買信心和開發(fā)商的投資信心。