□ 趙志芳

(安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院，安徽 蕪湖 241003)

2010年4月30日北京出臺“國十條實施細則”中明確提出限制家庭購房套數(shù)，這是全國首次提出“限購令”。此后，國家有關(guān)部門又出臺“新國五條”、“新國八條”、“新國十條”等房地產(chǎn)政策相關(guān)規(guī)定，各大城市陸續(xù)出臺“限購令”的相關(guān)細則。2011年12月12日中央經(jīng)濟工作會議明確提出:要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。自房地產(chǎn)“限購令”出臺近兩年的時間里，人們一直爭論不休，其中的焦點問題是認為“限購令”屬于政府行政干預(yù)經(jīng)濟的行為，不符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟的要求，違背了市場供求的基本規(guī)律。就此問題，筆者闡述了資源配置的兩種方式即市場與計劃之間的關(guān)系，分析了房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)及原因，闡述了房地產(chǎn)“限購令”出臺的合理性及退出機制，提出“限購令”是當前房地產(chǎn)市場軟著陸的過渡性選擇。

一 市場與計劃兩種資源配置方式的關(guān)系

迄今為止，人們發(fā)現(xiàn)了兩種資源配置方式，即市場與計劃。1776年，“自由經(jīng)濟的守護神”亞當·斯密的代表性作品《國富論》問世，在這本書里，亞當·斯密提出了自由競爭的市場機制像一只“看不見的手”支配著整個社會經(jīng)濟活動，它就像一條自由流淌的河流，不需要人工去截流、引流，會自動流向最需要的地方。在自由經(jīng)濟的引導下，伴隨著工業(yè)革命的汽笛與新殖民地的擴展，西方國家的經(jīng)濟得到前所未有的發(fā)展，人民生活一片美好。市場調(diào)節(jié)經(jīng)濟的功能得到了公眾的普遍認可。

這輛高速前進的火車緊急地剎在1929年，這一年西方國家發(fā)生了歷史上最為嚴重的經(jīng)濟危機，大量企業(yè)紛紛倒閉，失業(yè)率急劇上升，到處是衣衫襤褸的乞討者，等待領(lǐng)取救濟金的人排成了長隊，整個西方國家處于一片恐慌之中。傳統(tǒng)的經(jīng)濟學理論失靈了，因為在經(jīng)濟危機情況下，依靠市場主體即家庭和企業(yè)無法使經(jīng)濟走出困境。這個時候凱恩斯的理論誕生了!1936年，凱恩斯發(fā)表了《通論》，提出放棄自由放任經(jīng)濟，實行國家干預(yù)經(jīng)濟的政策。很多政府采納了凱恩斯的政策主張，逐步使經(jīng)濟走出困境。人們意識到政府有能力調(diào)節(jié)經(jīng)濟的運行。

現(xiàn)在各國的經(jīng)濟制度都是一種混合經(jīng)濟，即以市場經(jīng)濟為基礎(chǔ)，同時又有國家適當干預(yù)的經(jīng)濟。市場的基礎(chǔ)性地位已得到普遍認可，但市場并不是萬能的，它在社會收入分配、公共物品、外部性等方面存在失靈，要想經(jīng)濟沒有大起大落，維持穩(wěn)定運行，必須要有政府的適當干預(yù)。所以市場與計劃之間是主導與輔助的關(guān)系。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，在中國當前的經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)市場機制失靈，需要政府進行必要的經(jīng)濟干預(yù)。

二 房地產(chǎn)市場機制失靈分析

(一)房地產(chǎn)市場失靈的表現(xiàn)

房地產(chǎn)市場失靈的一個主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)的泡沫不斷膨脹。衡量房地產(chǎn)市場泡沫的指標有很多，其中主要的有住房價格租金比和房屋空置率。住房價格租金比是指住房出售價格/住房月租金，主要用來判斷房地產(chǎn)是否具有長期投資價值。通常情況下，如果房屋的價格出現(xiàn)持續(xù)大幅上漲，而且這個上漲是由于房屋資產(chǎn)的內(nèi)在價值的提高造成的，那么必然會伴隨著租金的增長，租金增長的速度也會加快，投資要求的回報率提高，在這種情況下，住房價格租金比就不會大幅提高。在合理條件下，兩者之比應(yīng)該是200～250倍，超過250倍的部分，大體上就是泡沫的程度。以此估計，截至2012年12月底，在房價跌勢確立的情況下，沿海城市住房租金比在500倍左右，泡沫約50%;中部城市在400倍左右，泡沫約37%;西部城市在300倍左右，泡沫約17%。從中可以看出，當前中國整體的住房泡沫嚴重性自東向西是逐步減弱的。

房地產(chǎn)市場是否有“泡沫”，房屋空置率是另一個比較有說服力的指標。房屋空置率可以從一定程度上反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和銷售情況，是衡量房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展狀況的重要指標。按照住建部的定義是:空置率是指累計的商品房空置房屋面積除以近三年商品房竣工面積之和。一般來說，空置率范圍在3%～10%之間可以認為是比較健康的，而空置率的警戒線是10%。目前由于統(tǒng)計的復(fù)雜性，國家統(tǒng)計局并沒有公開公布房屋空置率的數(shù)據(jù)。有媒體報道，2010年7月國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。雖然對此數(shù)據(jù)存在很大爭議，但是從側(cè)面反映出中國房屋空置率已經(jīng)達到非常嚴重的程度。

英國匯豐銀行根據(jù)中國國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)計算，2010年中國內(nèi)地房地產(chǎn)市值與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例已高達3．5倍，遠遠超過了美國次貸危機泡沫高峰期的1．8倍，也超過了香港房地產(chǎn)泡沫高峰期的3．1 倍，僅僅略低于日本房地產(chǎn)泡沫高峰期的3．8倍。房價的急劇上升，已經(jīng)超出了普通家庭買房的經(jīng)濟能力，很多工薪階層一輩子的儲蓄也不夠買一套房子。這些數(shù)據(jù)說明當前中國房地產(chǎn)泡沫還在繼續(xù)膨脹，如果不進行適當?shù)恼{(diào)控，將會帶來更大的災(zāi)難。

(二)房地產(chǎn)市場失靈的原因

房地產(chǎn)市場失靈的主要原因是人們對房價的看漲心里，擾亂了價格機制的功能。對于一般消費品，價格機制可以較好地調(diào)節(jié)供求關(guān)系，使供求雙方的利益得以實現(xiàn)——價格上升，需求量下降，價格下降，需求量上升。但對于房地產(chǎn)市場而言，價格上升，往往會出現(xiàn)需求量也上升，違背了需求定理的內(nèi)容。這主要是因為房子具有消費與投資的雙重屬性。房子對于普通民眾來說，它是生活必需品，每個人都希望自己有個家，誰都不想居無定所。中國人尤其熱衷房子，無房不結(jié)婚已經(jīng)司空見慣，這也是可以理解的，所以年輕人買首套房大都是消費需求即剛性需求。但是隨著經(jīng)濟發(fā)展，通貨膨脹較為嚴重，大家都知道辛辛苦苦掙來的錢在不斷貶值，都想尋求保值增值的方式。股票、基金風險較大，黃金市場渠道狹窄，怎么辦呢?溫州炒房團以及周圍的朋友告訴人們，買房是一個很好的投資方式，房價只漲不跌。在這樣一個特定的歷史時期，絕大多數(shù)購房者對房地產(chǎn)的價格預(yù)期是一致的。正是這種預(yù)期的“一致性”，使得房地產(chǎn)價格預(yù)期具有了自我實現(xiàn)的內(nèi)在機制，即如果大家都預(yù)期價格上升，并按此預(yù)期規(guī)劃自己的購房行為，其結(jié)果住房價格真的上升了，反之則反是。而且，價格預(yù)期的初步實現(xiàn)，將進一步強化原來的價格預(yù)期，使得價格預(yù)期進一步實現(xiàn)[1]。價格預(yù)期自我實現(xiàn)、自我強化的可能結(jié)果就是房價的不斷上漲，房地產(chǎn)市場的泡沫不斷膨脹，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三 政府“限購令”出臺的合理性分析

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè)，具有極強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。政府實行的4萬億財政計劃中，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的占了32%。由此可見房地產(chǎn)價格不僅關(guān)系到廣大人民群眾的日常生活，而且關(guān)系到國民經(jīng)濟健康發(fā)展，反映了復(fù)雜的社會關(guān)系。當房地產(chǎn)泡沫極度膨脹、市場機制全面失靈時，管理者必須對經(jīng)濟安全和社會穩(wěn)定承擔責任，并果斷而及時進行調(diào)控。

(一)汲取日本房地產(chǎn)泡沫的教訓

上世紀90年代初日本爆發(fā)的房地產(chǎn)泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最嚴重的一次房地產(chǎn)危機。根據(jù)日本國土交通省公布的數(shù)據(jù)，20世紀80年代末，日本的土地財富已經(jīng)占到國家財富總額的70%，而同期美國僅占25%。到1990年，國土面積僅為美國4%的日本，其地價市值競相當于整個美國地價總額的4倍，在政府放松調(diào)控、放任房地產(chǎn)投機的背景下，空前的房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生了。泡沫大了，必然要破滅，日本泡沫破裂的直接后果是引起了嚴重的財政危機，重創(chuàng)了日本經(jīng)濟。此后，日本進入長期蕭條期，十多年來經(jīng)濟增長始終徘徊在衰退與復(fù)蘇的停滯狀態(tài)之中[2]。人們后來常稱這次房地產(chǎn)泡沫是“二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”。

從上世紀80年代的日本到眼下美國和歐洲，從1997年的亞洲金融危機到2007年的美國次貸危機，歷史上很多金融危機的一個共同教訓就是絆倒在房地產(chǎn)這個“硬石頭”上。中國目前房地產(chǎn)市場面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，雖然房價泡沫沒有80年代日本嚴重，但是我們要知道如果不及時進行調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫有愈演愈烈之勢，泡沫越大，災(zāi)難性的后果越嚴重。

(二)“限購令”能夠有效遏制房價上漲

近幾年來，隨著房價的上漲，政府推出了多種措施抑制投資投機行為，其中包括將第二套房首付款比例由40%提高至60%，禁止房地產(chǎn)行業(yè)以外的國有企業(yè)投資地產(chǎn)，多次上調(diào)銀行存款準備金率等等，但是效果都不佳，房價反而越來越高。在這樣的背景下，為了有效的抑制房價上漲，政府出臺了“限購令”?！跋拶徚睢币环矫嬷苯哟驌袅送顿Y投機性需求，有錢也買不到房子，促使需求減少?！跋拶徚睢钡某雠_也使人們看到政府調(diào)控房價的決心，改變了人們長期以來房價看漲的預(yù)期，促使人們尋找更好的投資渠道。另一方面由于需求急劇下降，開發(fā)商的房子庫存量越來越多，賣不出去的必然結(jié)果就是降價。在這樣一種政府強制干預(yù)下，使房地產(chǎn)價格回落到合理區(qū)間，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明:2011年全國70個大中城市的新建商品住房價格，環(huán)比下降的從1月份的3個增加到12月份的52個，環(huán)比上升的從1月份的62個減少到12月份的2個;雖然同比2010年12月份，價格下降的城市只有9個，但環(huán)比數(shù)據(jù)說明，全國性的房地產(chǎn)退熱局面已經(jīng)確立，市場趨勢朝著調(diào)控預(yù)期目標前進?！跋拶徚睢笔怯行б种品慨a(chǎn)投機和空置的一把利劍，在全國各大城市落地開花，成為打擊投資和投機性購房最有力的工具之一，并取得了明顯成效。

四 政府“限購令”的退出機制

“限購令”是政府在特定背景下推出的一劑猛藥，在控制房價方面效果明顯，所以短期內(nèi)要保持政策的持續(xù)性，馬上松綁會使得房價反彈，造成更大的泡沫，帶來更大的災(zāi)難。但是這一劑藥的副作用非常大，付出的成本非常昂貴。其一，各地住房限購細則的共同特點是均與戶籍掛鉤，這種以個人身份來界定進入市場的準則完全違背了市場法則，也是一部分人對另一部分利益的掠奪與歧視。如已經(jīng)在某一城市工作多年、有意安家買房但是稅收或居住記錄不全的人，住房需求無法滿足，這都是對消費性需求的誤傷。其二，“限購令”本身帶有濃厚的行政色彩，長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，影響中國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。由于“限購令”隨之而來的弊端也很多，所以一旦房價得到遏制，政府應(yīng)該設(shè)置“限購令”的退出機制，尋找更好的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場，使其盡早回到市場機制的軌道。

關(guān)于“限購令”何時退出是目前的焦點問題，但筆者認為應(yīng)該要滿足兩個條件，一是房價的合理回歸，二是政府完善的房地產(chǎn)制度安排。房價的回歸已有明顯成效，各地房屋成交量日益縮小。但是房地產(chǎn)市場制度安排不是短期就能一蹴而就的。主要是包括三個方面，一是以房產(chǎn)稅改革為主的稅收調(diào)節(jié)機制。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的征收一方面增加了人們持有房屋的成本，有效遏制房屋投資投機性需求，減少大量空置房，達到資源的合理配置，另一方面能夠調(diào)節(jié)社會的收入分配關(guān)系，防止貧富兩級分化。房產(chǎn)稅的全國推廣還需要解決很多技術(shù)性難題，除了政策、法律上尚有諸多問題有待理清外，還需要一系列的軟件配套。比如個人住房信息采集、房產(chǎn)評估和具體征收環(huán)節(jié)，而政府各部門的相關(guān)培訓都存在問題，還需進一步的完善后才能大范圍的推廣。

二是全國保障房住房建設(shè)。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。從民生來看，保障性住房改善城市低收入居民的居住條件，促進社會和諧穩(wěn)定;從房價來看，大量保障性住房的建設(shè)，增加了房屋供給，調(diào)節(jié)房屋的供需平衡，使房價回歸到較低的均衡價格，同時帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是各地保障房建設(shè)普遍存在重建設(shè)、輕管理現(xiàn)象，導致房屋質(zhì)量存在隱患、管理漏洞、資金短缺現(xiàn)象明顯，這些問題都亟待解決，否則很難起到應(yīng)有的作用。

三是信貸調(diào)控制度的完善。房屋需求很大程度上取決于人們的購房能力，而樓市信貸政策直接影響到人們的購房能力，決定了人們對房屋的需求。信貸調(diào)控的目標是打擊投資投機性需求的同時滿足剛性需求。今年央行將繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。至于首套房的首付成數(shù)應(yīng)該根據(jù)銀行承擔風險的能力確定。

“限購令”在整個樓市調(diào)控過程中，處于前鋒位置，調(diào)控效果明顯，絕大多數(shù)城市住宅成交量下滑，房價下行趨勢也已經(jīng)確立，是一劑很好的退燒藥。但是“限購令”畢竟是屬于行政干預(yù)經(jīng)濟的行為，只是一種過渡性的制度安排，是促使房價實現(xiàn)軟著陸的暫時性措施。中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展還需要依賴房產(chǎn)稅的改革、保障性住房的建設(shè)以及銀行信貸政策的調(diào)整，將房地產(chǎn)市場納入市場經(jīng)濟軌道。

[1]范紅忠，歐陽紅兵．房地產(chǎn)均衡價格的形成與房地產(chǎn)市場軟著陸[J]．學習與實踐，2009，(8)．

[2]王雨舟，董冉冉．政策調(diào)控視角下的房地產(chǎn)泡沫教訓——以日本為鑒[J]．金融與經(jīng)濟，2010，(6)．