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        不動產(chǎn)估價評價機制的探討

        2012-07-07 02:11:04林建漳
        中國資產(chǎn)評估 2012年4期
        關(guān)鍵詞:抵押物估價抵押

        ■林建漳

        針對估價產(chǎn)生的新風(fēng)險,銀行加強了對估價的常態(tài)化管理,其重點主要是建立估價評價和管理機制。作者從不動產(chǎn)估價對銀行的作用、不動產(chǎn)抵押面臨的技術(shù)困境、目前銀行不動產(chǎn)估價評價機制的缺陷等幾個方面分析完善銀行不動產(chǎn)估價評價機制的必要性和可能性,并提出不動產(chǎn)估價評價體系的主要內(nèi)容和銀行選聘估價機構(gòu)的基本條件。

        一、不動產(chǎn)估價對銀行的作用

        我國商業(yè)銀行抵押貸款大約占貸款總額的1/3,不動產(chǎn)抵押貸款占抵押貸款的絕大部分。不動產(chǎn)抵押由于提供了相應(yīng)的債權(quán)擔(dān)保,大大降低了貸款風(fēng)險。在不動產(chǎn)抵押貸款的貸前、貸后和不良債權(quán)等階段,不動產(chǎn)估價起到不可替代的重要作用。

        抵押評估要發(fā)揮作用的前提條件是不動產(chǎn)抵押物價值的合理評估,其貫穿于銀行抵押貸款貸前、貸后和不良資產(chǎn)處置三個階段。

        (1)貸前階段。對于銀行來說,抵押物是否存在瑕疵及抵押物價值的合理確定是能否給予借貸的關(guān)鍵性指標(biāo)之一。憑借估價報告,銀行可以審查評估標(biāo)的物各項權(quán)證的完整性、真實性和有效性及是否具備抵押條件,除此之外銀行還可以評估值的一定比例確定最終貸款額。隨著中小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)比重上升較快,在銀行未能充分了解借款人需求信息、信用狀況、財務(wù)狀況的情況下,選擇其不動產(chǎn)作為抵押物,是降低信貸風(fēng)險的關(guān)鍵性措施。

        (2)貸后階段。放款后,銀行會不斷地跟蹤借款人的履約和抵押物情況。遇到市場行情波動較大,抵押物價值下降較多的情形,借款人就可能產(chǎn)生違約并將抵押物“廉價”賣給抵押權(quán)人(即銀行)。因此,當(dāng)?shù)盅何飪r值面臨大幅縮水時,銀行就會要求重新評估,并確定借款人是否提前多還或增加擔(dān)保物,以防范抵押物價值貶值帶來的違約風(fēng)險。

        美國JP摩根銀行的研究表明,若在信用風(fēng)險暴露之前的6個月采取預(yù)防措施,平均風(fēng)險損失率僅為1%~2%;提前3個月采取措施,平均風(fēng)險損失率為3%~6%,提前1個月采取措施,損失率為10%~20%,若無任何防范措施,風(fēng)險損失率可能高達(dá)50%以上。這也說明在貸后借款存續(xù)期對抵押物價值變化進(jìn)行動態(tài)跟蹤是十分重要的。通過放款前后評估價值對比的差異,可以發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)抵押后存在的風(fēng)險幅度。銀行一般會在貸款或初次評估一年后實施重新評估,也可以根據(jù)需要不定期跟蹤評估。

        (3)不良資產(chǎn)處置前的預(yù)評估。當(dāng)借款人無法還款時,抵押物的處置方式及變現(xiàn)價值就成為銀行可能收回債權(quán)多少的重要參考依據(jù)。若處置價格過低或處置成本過高,銀行會面臨更大的損失。通常銀行要變現(xiàn)抵押不動產(chǎn),一般要經(jīng)過8個環(huán)節(jié)(①認(rèn)定違約3個月②律師函催款1個月③法院訴訟2個月④判決生效15天⑤寬限期6個月⑥拍賣公示7天⑦拍賣進(jìn)款20天⑧其他準(zhǔn)備時間10天),即使每個環(huán)節(jié)都很順利,處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)的時間最快也要14個月時間。

        二、對銀行建立的不動產(chǎn)估價評價機制的看法

        考慮成本收益、專業(yè)分工協(xié)作和脫鉤改制要求等因素影響,商業(yè)銀行在經(jīng)營過程中引入包括不動產(chǎn)估價等不同類型的中介機構(gòu)提供有關(guān)服務(wù)。中介機構(gòu)對商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展和貸款風(fēng)險防范方面起到積極的推動作用,但有些估價機構(gòu)與借款人惡意串通損害銀行利益的案件,又讓銀行產(chǎn)生新的借貸風(fēng)險。銀行常發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象,即貸前不動產(chǎn)抵押物的評估價往往高于其實際價值,但在處置不良抵押物時,其評估價值又低于實際價值,處置后的成交價值更低。

        據(jù)某國有商業(yè)銀行公布的近3年來的數(shù)據(jù),抵債資產(chǎn)的受償率在70%以上的很少,多數(shù)在30%—70%之間,一部分在20%以下,造成受償率低的一個重要原因是放款前評估值明顯偏高。

        如果復(fù)核價值比較可靠,以誤差在20%以內(nèi)為可接受的合理區(qū)間,那么評估偏差率在20%以上就有高估嫌疑。從上述可知,超過半數(shù)的業(yè)務(wù)評估偏差率在20%以上,無疑給放款后帶來較大風(fēng)險。

        為對抵押物進(jìn)行有效監(jiān)管,人行對商業(yè)銀行開展抵押物價值評估提出了明確的監(jiān)管要求?!顿J款風(fēng)險分類指導(dǎo)原則》中規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)制定明確的抵押、質(zhì)押品管理和評估的政策和程序”。

        針對估價產(chǎn)生的新風(fēng)險,銀行加強了對估價的常態(tài)化管理,其重點主要是建立估價評價和管理機制,并通過設(shè)立專門的部門或崗位來落實。主要有六點:

        (1)建立每年的機構(gòu)準(zhǔn)入申請和核準(zhǔn)機制。以分行(省或市)為單位,通過上年度的考核確定入圍名單,各基層銀行或委托人必須在此范圍內(nèi)選擇評估機構(gòu),評估業(yè)務(wù)名義上由借款人委托,但實際上存在各種形式。目前常見的評估業(yè)務(wù)委托形式有:

        ①招投標(biāo)。對于敏感或重大項目,銀行一般會通過公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)等方式確定評估機構(gòu)。

        ②搖號、抽簽。此方式通過搖號機隨機搖號,搖號結(jié)束后,由委托人或招標(biāo)單位當(dāng)場宣布搖號結(jié)果。有關(guān)金融監(jiān)察部門現(xiàn)場全過程監(jiān)督。抽簽的方式類似搖號。目前銀行要成批處置或拍賣的資產(chǎn)一般也會通過此方式確定評估機構(gòu)。

        ③指定專門機構(gòu)。當(dāng)然現(xiàn)實中也存在某些估價機構(gòu)憑借其與業(yè)務(wù)管理部門或業(yè)務(wù)管理部門的一些工作人員間的特殊關(guān)系,對某些估價業(yè)務(wù)存在一定程度的壟斷。

        ④委托人和估價機構(gòu)私下協(xié)商確定。在確定的入圍名單內(nèi),由委托人和估價機構(gòu)自行協(xié)商確定。

        (2)預(yù)評估。為減少盲目性和確實降低放款風(fēng)險,有的分行要求基層銀行在確定抵押物時進(jìn)行預(yù)評估,將預(yù)評估結(jié)果與分行信貸管理部門進(jìn)行溝通?;鶎鱼y行一般會委托自己熟悉和信任的評估機構(gòu)進(jìn)行預(yù)評估。

        (3)估價專家顧問團(tuán)隊。信貸審核部門聘請一批從估價機構(gòu)或社會聘請的估價專家顧問,遇到疑難問題時可以進(jìn)行電話咨詢。

        (4)招聘估價師為銀行信貸部門估價報告審核人員,并對估價報告進(jìn)行復(fù)核和打分。同時制定抵押評估規(guī)則和評估方法所采用的參數(shù)標(biāo)準(zhǔn),如不同類型不動產(chǎn)的投資收益率、利潤、租金等。通過這些參數(shù)引導(dǎo)評估師按照他們制定的評估規(guī)則去完成抵押評估,而不是屈從于借款人。

        (5)復(fù)核評估報告。信貸部門對評估報告進(jìn)行審查,并結(jié)合自己的經(jīng)驗或咨詢估價專家團(tuán)隊意見對估價結(jié)果的合理性進(jìn)行判斷,并給出評估偏差值。這種工作帶有明顯的主觀性。

        (6)公示。經(jīng)復(fù)核,仍發(fā)現(xiàn)評估報告有重大問題,采取不定期公示不合格報告的估價機構(gòu)及簽字估價師,并拒絕其出具的評估報告。

        應(yīng)該說,對于分行一級的信貸管理部門由于其角色是防范金融風(fēng)險,能夠比較客觀和謹(jǐn)慎地對待評估報告,對評估機構(gòu)的評價逐步建立起比較規(guī)范的評價體系。但由于評估報告是由基層銀行往上申報,基層銀行的主要任務(wù)是業(yè)績,在其眼里抵押物只是一個次要的防范手段,其更注重對借款人尤其是企業(yè)經(jīng)營能力、利潤和產(chǎn)業(yè)前景的考察,而前后者之間往往會產(chǎn)生矛盾,基層銀行的解決辦法往往是操縱評估機構(gòu)高估抵押物價值?;鶎鱼y行面臨市場拓展的壓力,在各項經(jīng)營考核指標(biāo)的驅(qū)動下,存在削弱風(fēng)險防范、只顧眼前利益的傾向。

        三、目前銀行不動產(chǎn)估價評價機制的缺陷及其危害性

        金融機構(gòu)作為抵押評估報告的使用人,建立估價管理和評價體系是必要的,但由于對估價專業(yè)管理的缺乏,評價機制的缺陷集中表現(xiàn)在人為因素較為明顯。主要表現(xiàn)在:

        (1)有些銀行不按照評估機構(gòu)資質(zhì)等級、人員素質(zhì)、執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)等為依據(jù)選擇評估機構(gòu),而是將折扣和回扣高低作為評價和入選依據(jù)。一些銀行選擇的“優(yōu)秀”估價機構(gòu)與行業(yè)主管部門或協(xié)會的信用等級有較大出入,其后果是降低了行業(yè)公信力。

        (2)合作條款由銀行單方面設(shè)定,評估機構(gòu)沒有話語權(quán)。一些銀行單方面提出一些不合理要求,甚至要求評估機構(gòu)繳交一筆不菲的保證金。其后果是導(dǎo)致評估行為失當(dāng)。不合理要求主要有:

        ①要求評估機構(gòu)按照銀行提出的估價報告格式出具估價報告。簡化了的估價報告只需列估價項目名稱、位置、估價結(jié)果、估價機構(gòu)公章加上估價師簽字就可以了。

        ②要求評估機構(gòu)按照銀行規(guī)定的工作日完成估價報告。評估報告的質(zhì)量難以保證,甚至有些估價師都來不及現(xiàn)場勘察。

        ③要求評估機構(gòu)按照銀行提示的估價結(jié)果倒推評估。一般銀行確定的抵押貸款額度根據(jù)不同的物業(yè)用途類型按正常評估值的30%—70%放貸,為保證貸款額度的實現(xiàn),銀行要求估價師根據(jù)貸款比例調(diào)整評估結(jié)果,使估價結(jié)果與貸款金額相“匹配”,以應(yīng)付金融檢查。

        ④要求評估機構(gòu)按銀行要求收取評估費用。個別銀行打出評估費優(yōu)惠甚至免收評估費的條件吸引客戶,銀行只付給評估機構(gòu)很低的評估費用。有些銀行在此基礎(chǔ)上還要求評估費分成(回扣)。收費過低,顯然會嚴(yán)重影響估價報告質(zhì)量。

        ⑤指定簽字估價師。有些銀行在指定評估機構(gòu)時,還要求評估機構(gòu)把評估業(yè)務(wù)交給其信任和好溝通的估價師,這樣就可使估價報告按照銀行的意愿出具。

        由于銀行的不合理干預(yù),評估機構(gòu)不得不:①違反估價規(guī)范格式出具簡化的估價報告。②背離謹(jǐn)慎原則。為迎合銀行和委托方的需要,有意識選擇成交價或租金偏高的可比實例。③濫用假設(shè)限制條件。一方面為滿足委托方的不合理要求,另一方面又要推卸責(zé)任,就只好隨意假設(shè)限制條件,例如劃撥地不扣土地出讓金等、隨意假設(shè)容積率和用途等。

        銀行不動產(chǎn)評價機制及指定評估機構(gòu)的缺陷,增加了抵押貸款的風(fēng)險性,一方面給銀行內(nèi)部人員的腐敗提供了機會,另一方面也可能出現(xiàn)估價機構(gòu)和客戶串通的現(xiàn)象。

        四、不動產(chǎn)抵押估價面臨的現(xiàn)實技術(shù)困境

        盡管經(jīng)過近二十年的發(fā)展,我國不動產(chǎn)抵押估價技術(shù)得到較快提高,但相對于評估市場和金融安全的要求,仍有較大差距。估價技術(shù)的不足也導(dǎo)致了評估偏差和評估技術(shù)風(fēng)險。目前不動產(chǎn)抵押估價技術(shù)風(fēng)險主要反映在價值定義、評估假設(shè)前提、評估方法及參數(shù)和最終結(jié)果的確定、變現(xiàn)風(fēng)險提示等一系列問題上。

        (1)價值定義的難點。一直以來評估業(yè)內(nèi)未能很好地統(tǒng)一市場價值和抵押價值的含義。比如某公司以在建的廠房和土地抵押,抵押物評估值3000萬(市場評估價),從銀行貸款2100萬元(抵押價值),后該公司因突發(fā)事件倒閉,法院委托拍賣處置,拍賣成交價2500萬元,變現(xiàn)費用、補繳土地出讓金、建設(shè)工程價款、補欠稅、補拖欠的員工工資合計約1200萬元,銀行貸款損失至少800萬元,損失超過38%。

        (2)在評估假設(shè)條件和評估依據(jù)上存在的難點。比如,法院在拍賣處置一些產(chǎn)權(quán)或面積不清的不動產(chǎn)時,法院自行確定其依據(jù)進(jìn)行評估導(dǎo)致買受人無法辦理產(chǎn)權(quán)的情況。又如抵押的土地被法院處置時,閑置超過一年,其評估假設(shè)條件是否與一般的正常情況相同。另外,對一些影響抵押價值的關(guān)鍵性因素難以準(zhǔn)確量化,例如容積率、環(huán)境因素、土地和地上建筑物的協(xié)調(diào)性等。這些因素對不動產(chǎn)價值的影響如何量化,在我國的大部分不動產(chǎn)估價報告涉及很少。如何確定地下容積率對地價的影響;環(huán)境影響和污染程度評估也僅在估價報告中有籠統(tǒng)的描述,目前我國也沒有這一方面的技術(shù)規(guī)程。

        (3)市場環(huán)境和評估方法選擇的難點。如:①規(guī)范強調(diào)能用市場比較法的應(yīng)以市場比較法為主要方法,但在市場泡沫嚴(yán)重的情況下,售價與年租金比值達(dá)300以上甚至更高,片面強調(diào)市場比較法為主可能造成嚴(yán)重的放款損失。②帶租約的不動產(chǎn)抵押評估時,租約與不動產(chǎn)價值之間的關(guān)系如何確定,也是評估經(jīng)常遇到的難題。比如曾遇到將尚可使用年限為25年,前20年租金已一次性收繳的辦公樓來抵押作擔(dān)保的情況。③在建工程評估一般為土地及地上建筑物的價值之和,但面臨的一個難題是開發(fā)商在進(jìn)行在建工程抵押時可能辦理預(yù)售許可證,也就意味著進(jìn)行期房套數(shù)銷售,那么這種情況還如何分割出其抵押價值是一個難點。

        (4)確定最終的估價結(jié)果的難點。對同一抵押物采取市場比較法、成本法、收益法等方法時,其評估結(jié)果差異可能較大,如何取舍和賦予各方法權(quán)重,最大程度規(guī)避抵押風(fēng)險也是難點。比如在房地產(chǎn)價格很高而土地招拍掛市場價格又偏低的情況下,如何合理確定已開發(fā)商住房地產(chǎn)的土地價格。

        (5)評估中的參數(shù)是影響評估結(jié)果的最直接因素,也很容易成為人為調(diào)控估價結(jié)果的手段。例如在采用市場法時,選取偏高或偏低的可比實例,或在運用收益法時,折現(xiàn)率選取不當(dāng),均會造成評估結(jié)果的失真。

        (6)變現(xiàn)能力分析的難點。如何在謹(jǐn)慎和保守原則的前提下,充分考慮未來市場變化和短期強制處分等風(fēng)險因素是一個難點。如何在經(jīng)驗數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對不同的抵押物進(jìn)行變現(xiàn)及對可能變現(xiàn)率進(jìn)行合理分析,是目前估價機構(gòu)面臨的一大難題。

        五、完善不動產(chǎn)估價評價機制,降低銀行放款風(fēng)險

        由于不動產(chǎn)抵押估價對銀行的重要性,在分析評價機制存在缺陷的基礎(chǔ)上應(yīng)著力完善抵押估價評價體系。銀行可以根據(jù)自己的需要建立公開、規(guī)范和有效的估價機構(gòu)評價體系。筆者認(rèn)為評價體系可包括機構(gòu)基本情況指標(biāo)、機構(gòu)業(yè)務(wù)能力情況指標(biāo)和規(guī)范執(zhí)業(yè)情況指標(biāo)等三部分。該評價指標(biāo)體系實行百分制,在基本評價值的基礎(chǔ)上,可結(jié)合銀行聘請的估價專家團(tuán)隊打分進(jìn)行修正。其中:機構(gòu)基本素質(zhì)指標(biāo)權(quán)重為10%,機構(gòu)業(yè)務(wù)能力指標(biāo)權(quán)重占70%,機構(gòu)執(zhí)業(yè)規(guī)范指標(biāo)權(quán)重占20%。通過考核評價體系得出的分?jǐn)?shù)高低對估價機構(gòu)進(jìn)行信用分級,如AAA級、AA級、A級和B級。獲得AAA級(80分以上)、AA級的(60至80分)在下一年度可以入圍,A級(60分以下)的下一年度不得入圍。B級的(出現(xiàn)重大失實報告等嚴(yán)重違規(guī)行為的)的則規(guī)定更長時間的禁止入圍。

        要使上述評價體系更完善,銀行應(yīng)注意抓好評價體系中的幾個重要環(huán)節(jié):

        (1)建立聯(lián)動的長效機制。要建立與行業(yè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會和估價機構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動機制。通過聯(lián)動機制,共同出臺不動產(chǎn)抵押評估操作指南并推動行政主管部門對估價機構(gòu)的監(jiān)管。其次,銀行應(yīng)加強與行業(yè)協(xié)會的溝通和交流,充分發(fā)揮協(xié)會自律管理和專家咨詢等作用。再次,銀行應(yīng)加強與估價機構(gòu)協(xié)調(diào)和溝通,把自己對估價報告的看法反饋給估價機構(gòu),加強質(zhì)量控制。

        (2)遵照嚴(yán)格的程序和標(biāo)準(zhǔn),明確估價機構(gòu)的準(zhǔn)入退出機制,并向社會發(fā)布,讓估價機構(gòu)有章可循。銀行應(yīng)統(tǒng)一估價機構(gòu)的入選標(biāo)準(zhǔn)。重點考察估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格、估價師數(shù)量、誠信記錄、客戶反映、各級銀行評價、收費合理性、估價報告打分情況、是否存在造假行為及履行估價合同的情況等方面,結(jié)合行業(yè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會等年檢和資信評級情況綜合評審確定。一般應(yīng)在自愿報名的基礎(chǔ)上采取公開選聘方式,通過信用評級分?jǐn)?shù)確定合作的估價機構(gòu)。

        (3)規(guī)范估價報告復(fù)核標(biāo)準(zhǔn)。銀行可以借鑒行業(yè)協(xié)會出臺的估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價報告復(fù)核和打分。重點審核估價對象的界定及產(chǎn)權(quán)是否清晰、估價中參數(shù)確定是否有依據(jù)和合理、評估方法選取及估價結(jié)果確定的合理性、假設(shè)限制條件是否合適、是否有需要特殊處理的問題、報告是否采取謹(jǐn)慎的估價原則、是否考慮了未來市場變化和短期強制處分風(fēng)險因素、估價結(jié)果的偏差率多少等。

        估價機構(gòu)評價體系

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