■林建漳

針對估價產(chǎn)生的新風險，銀行加強了對估價的常態(tài)化管理，其重點主要是建立估價評價和管理機制。作者從不動產(chǎn)估價對銀行的作用、不動產(chǎn)抵押面臨的技術(shù)困境、目前銀行不動產(chǎn)估價評價機制的缺陷等幾個方面分析完善銀行不動產(chǎn)估價評價機制的必要性和可能性，并提出不動產(chǎn)估價評價體系的主要內(nèi)容和銀行選聘估價機構(gòu)的基本條件。

一、不動產(chǎn)估價對銀行的作用

我國商業(yè)銀行抵押貸款大約占貸款總額的1／3，不動產(chǎn)抵押貸款占抵押貸款的絕大部分。不動產(chǎn)抵押由于提供了相應的債權(quán)擔保，大大降低了貸款風險。在不動產(chǎn)抵押貸款的貸前、貸后和不良債權(quán)等階段，不動產(chǎn)估價起到不可替代的重要作用。

抵押評估要發(fā)揮作用的前提條件是不動產(chǎn)抵押物價值的合理評估，其貫穿于銀行抵押貸款貸前、貸后和不良資產(chǎn)處置三個階段。

(1)貸前階段。對于銀行來說，抵押物是否存在瑕疵及抵押物價值的合理確定是能否給予借貸的關(guān)鍵性指標之一。憑借估價報告，銀行可以審查評估標的物各項權(quán)證的完整性、真實性和有效性及是否具備抵押條件，除此之外銀行還可以評估值的一定比例確定最終貸款額。隨著中小企業(yè)信貸業(yè)務比重上升較快，在銀行未能充分了解借款人需求信息、信用狀況、財務狀況的情況下，選擇其不動產(chǎn)作為抵押物，是降低信貸風險的關(guān)鍵性措施。

(2)貸后階段。放款后，銀行會不斷地跟蹤借款人的履約和抵押物情況。遇到市場行情波動較大，抵押物價值下降較多的情形，借款人就可能產(chǎn)生違約并將抵押物“廉價”賣給抵押權(quán)人(即銀行)。因此，當?shù)盅何飪r值面臨大幅縮水時，銀行就會要求重新評估，并確定借款人是否提前多還或增加擔保物，以防范抵押物價值貶值帶來的違約風險。

美國JP摩根銀行的研究表明，若在信用風險暴露之前的6個月采取預防措施，平均風險損失率僅為1%～2%；提前3個月采取措施，平均風險損失率為3%～6%，提前1個月采取措施，損失率為10%～20%，若無任何防范措施，風險損失率可能高達50%以上。這也說明在貸后借款存續(xù)期對抵押物價值變化進行動態(tài)跟蹤是十分重要的。通過放款前后評估價值對比的差異，可以發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)抵押后存在的風險幅度。銀行一般會在貸款或初次評估一年后實施重新評估，也可以根據(jù)需要不定期跟蹤評估。

(3)不良資產(chǎn)處置前的預評估。當借款人無法還款時，抵押物的處置方式及變現(xiàn)價值就成為銀行可能收回債權(quán)多少的重要參考依據(jù)。若處置價格過低或處置成本過高，銀行會面臨更大的損失。通常銀行要變現(xiàn)抵押不動產(chǎn)，一般要經(jīng)過8個環(huán)節(jié)（①認定違約3個月②律師函催款1個月③法院訴訟2個月④判決生效15天⑤寬限期6個月⑥拍賣公示7天⑦拍賣進款20天⑧其他準備時間10天），即使每個環(huán)節(jié)都很順利，處置、變現(xiàn)抵押房產(chǎn)的時間最快也要14個月時間。

二、對銀行建立的不動產(chǎn)估價評價機制的看法

考慮成本收益、專業(yè)分工協(xié)作和脫鉤改制要求等因素影響，商業(yè)銀行在經(jīng)營過程中引入包括不動產(chǎn)估價等不同類型的中介機構(gòu)提供有關(guān)服務。中介機構(gòu)對商業(yè)銀行的業(yè)務發(fā)展和貸款風險防范方面起到積極的推動作用，但有些估價機構(gòu)與借款人惡意串通損害銀行利益的案件，又讓銀行產(chǎn)生新的借貸風險。銀行常發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，即貸前不動產(chǎn)抵押物的評估價往往高于其實際價值，但在處置不良抵押物時，其評估價值又低于實際價值，處置后的成交價值更低。

據(jù)某國有商業(yè)銀行公布的近3年來的數(shù)據(jù)，抵債資產(chǎn)的受償率在70%以上的很少，多數(shù)在30%—70%之間，一部分在20%以下，造成受償率低的一個重要原因是放款前評估值明顯偏高。

如果復核價值比較可靠，以誤差在20%以內(nèi)為可接受的合理區(qū)間，那么評估偏差率在20%以上就有高估嫌疑。從上述可知，超過半數(shù)的業(yè)務評估偏差率在20%以上，無疑給放款后帶來較大風險。

為對抵押物進行有效監(jiān)管，人行對商業(yè)銀行開展抵押物價值評估提出了明確的監(jiān)管要求?！顿J款風險分類指導原則》中規(guī)定“商業(yè)銀行應制定明確的抵押、質(zhì)押品管理和評估的政策和程序”。

針對估價產(chǎn)生的新風險，銀行加強了對估價的常態(tài)化管理，其重點主要是建立估價評價和管理機制，并通過設(shè)立專門的部門或崗位來落實。主要有六點：

（1）建立每年的機構(gòu)準入申請和核準機制。以分行（省或市）為單位，通過上年度的考核確定入圍名單，各基層銀行或委托人必須在此范圍內(nèi)選擇評估機構(gòu)，評估業(yè)務名義上由借款人委托，但實際上存在各種形式。目前常見的評估業(yè)務委托形式有：

①招投標。對于敏感或重大項目，銀行一般會通過公開招標和邀請招標等方式確定評估機構(gòu)。

②搖號、抽簽。此方式通過搖號機隨機搖號，搖號結(jié)束后，由委托人或招標單位當場宣布搖號結(jié)果。有關(guān)金融監(jiān)察部門現(xiàn)場全過程監(jiān)督。抽簽的方式類似搖號。目前銀行要成批處置或拍賣的資產(chǎn)一般也會通過此方式確定評估機構(gòu)。

③指定專門機構(gòu)。當然現(xiàn)實中也存在某些估價機構(gòu)憑借其與業(yè)務管理部門或業(yè)務管理部門的一些工作人員間的特殊關(guān)系，對某些估價業(yè)務存在一定程度的壟斷。

④委托人和估價機構(gòu)私下協(xié)商確定。在確定的入圍名單內(nèi)，由委托人和估價機構(gòu)自行協(xié)商確定。

（2）預評估。為減少盲目性和確實降低放款風險，有的分行要求基層銀行在確定抵押物時進行預評估，將預評估結(jié)果與分行信貸管理部門進行溝通?；鶎鱼y行一般會委托自己熟悉和信任的評估機構(gòu)進行預評估。

（3）估價專家顧問團隊。信貸審核部門聘請一批從估價機構(gòu)或社會聘請的估價專家顧問，遇到疑難問題時可以進行電話咨詢。

（4）招聘估價師為銀行信貸部門估價報告審核人員，并對估價報告進行復核和打分。同時制定抵押評估規(guī)則和評估方法所采用的參數(shù)標準，如不同類型不動產(chǎn)的投資收益率、利潤、租金等。通過這些參數(shù)引導評估師按照他們制定的評估規(guī)則去完成抵押評估，而不是屈從于借款人。

（5）復核評估報告。信貸部門對評估報告進行審查，并結(jié)合自己的經(jīng)驗或咨詢估價專家團隊意見對估價結(jié)果的合理性進行判斷，并給出評估偏差值。這種工作帶有明顯的主觀性。

（6）公示。經(jīng)復核，仍發(fā)現(xiàn)評估報告有重大問題，采取不定期公示不合格報告的估價機構(gòu)及簽字估價師，并拒絕其出具的評估報告。

應該說，對于分行一級的信貸管理部門由于其角色是防范金融風險，能夠比較客觀和謹慎地對待評估報告，對評估機構(gòu)的評價逐步建立起比較規(guī)范的評價體系。但由于評估報告是由基層銀行往上申報，基層銀行的主要任務是業(yè)績，在其眼里抵押物只是一個次要的防范手段，其更注重對借款人尤其是企業(yè)經(jīng)營能力、利潤和產(chǎn)業(yè)前景的考察，而前后者之間往往會產(chǎn)生矛盾，基層銀行的解決辦法往往是操縱評估機構(gòu)高估抵押物價值?；鶎鱼y行面臨市場拓展的壓力，在各項經(jīng)營考核指標的驅(qū)動下，存在削弱風險防范、只顧眼前利益的傾向。

三、目前銀行不動產(chǎn)估價評價機制的缺陷及其危害性

金融機構(gòu)作為抵押評估報告的使用人，建立估價管理和評價體系是必要的，但由于對估價專業(yè)管理的缺乏，評價機制的缺陷集中表現(xiàn)在人為因素較為明顯。主要表現(xiàn)在：

（1）有些銀行不按照評估機構(gòu)資質(zhì)等級、人員素質(zhì)、執(zhí)業(yè)水準等為依據(jù)選擇評估機構(gòu)，而是將折扣和回扣高低作為評價和入選依據(jù)。一些銀行選擇的“優(yōu)秀”估價機構(gòu)與行業(yè)主管部門或協(xié)會的信用等級有較大出入，其后果是降低了行業(yè)公信力。

（2）合作條款由銀行單方面設(shè)定，評估機構(gòu)沒有話語權(quán)。一些銀行單方面提出一些不合理要求，甚至要求評估機構(gòu)繳交一筆不菲的保證金。其后果是導致評估行為失當。不合理要求主要有：

①要求評估機構(gòu)按照銀行提出的估價報告格式出具估價報告。簡化了的估價報告只需列估價項目名稱、位置、估價結(jié)果、估價機構(gòu)公章加上估價師簽字就可以了。

②要求評估機構(gòu)按照銀行規(guī)定的工作日完成估價報告。評估報告的質(zhì)量難以保證，甚至有些估價師都來不及現(xiàn)場勘察。

③要求評估機構(gòu)按照銀行提示的估價結(jié)果倒推評估。一般銀行確定的抵押貸款額度根據(jù)不同的物業(yè)用途類型按正常評估值的30%—70%放貸，為保證貸款額度的實現(xiàn)，銀行要求估價師根據(jù)貸款比例調(diào)整評估結(jié)果，使估價結(jié)果與貸款金額相“匹配”，以應付金融檢查。

④要求評估機構(gòu)按銀行要求收取評估費用。個別銀行打出評估費優(yōu)惠甚至免收評估費的條件吸引客戶，銀行只付給評估機構(gòu)很低的評估費用。有些銀行在此基礎(chǔ)上還要求評估費分成（回扣）。收費過低，顯然會嚴重影響估價報告質(zhì)量。

⑤指定簽字估價師。有些銀行在指定評估機構(gòu)時，還要求評估機構(gòu)把評估業(yè)務交給其信任和好溝通的估價師，這樣就可使估價報告按照銀行的意愿出具。

由于銀行的不合理干預，評估機構(gòu)不得不：①違反估價規(guī)范格式出具簡化的估價報告。②背離謹慎原則。為迎合銀行和委托方的需要，有意識選擇成交價或租金偏高的可比實例。③濫用假設(shè)限制條件。一方面為滿足委托方的不合理要求，另一方面又要推卸責任，就只好隨意假設(shè)限制條件，例如劃撥地不扣土地出讓金等、隨意假設(shè)容積率和用途等。

銀行不動產(chǎn)評價機制及指定評估機構(gòu)的缺陷，增加了抵押貸款的風險性，一方面給銀行內(nèi)部人員的腐敗提供了機會，另一方面也可能出現(xiàn)估價機構(gòu)和客戶串通的現(xiàn)象。

四、不動產(chǎn)抵押估價面臨的現(xiàn)實技術(shù)困境

盡管經(jīng)過近二十年的發(fā)展，我國不動產(chǎn)抵押估價技術(shù)得到較快提高，但相對于評估市場和金融安全的要求，仍有較大差距。估價技術(shù)的不足也導致了評估偏差和評估技術(shù)風險。目前不動產(chǎn)抵押估價技術(shù)風險主要反映在價值定義、評估假設(shè)前提、評估方法及參數(shù)和最終結(jié)果的確定、變現(xiàn)風險提示等一系列問題上。

(1)價值定義的難點。一直以來評估業(yè)內(nèi)未能很好地統(tǒng)一市場價值和抵押價值的含義。比如某公司以在建的廠房和土地抵押，抵押物評估值3000萬（市場評估價），從銀行貸款2100萬元（抵押價值），后該公司因突發(fā)事件倒閉，法院委托拍賣處置，拍賣成交價2500萬元，變現(xiàn)費用、補繳土地出讓金、建設(shè)工程價款、補欠稅、補拖欠的員工工資合計約1200萬元，銀行貸款損失至少800萬元，損失超過38%。

(2)在評估假設(shè)條件和評估依據(jù)上存在的難點。比如，法院在拍賣處置一些產(chǎn)權(quán)或面積不清的不動產(chǎn)時，法院自行確定其依據(jù)進行評估導致買受人無法辦理產(chǎn)權(quán)的情況。又如抵押的土地被法院處置時，閑置超過一年，其評估假設(shè)條件是否與一般的正常情況相同。另外，對一些影響抵押價值的關(guān)鍵性因素難以準確量化，例如容積率、環(huán)境因素、土地和地上建筑物的協(xié)調(diào)性等。這些因素對不動產(chǎn)價值的影響如何量化，在我國的大部分不動產(chǎn)估價報告涉及很少。如何確定地下容積率對地價的影響；環(huán)境影響和污染程度評估也僅在估價報告中有籠統(tǒng)的描述，目前我國也沒有這一方面的技術(shù)規(guī)程。

(3)市場環(huán)境和評估方法選擇的難點。如：①規(guī)范強調(diào)能用市場比較法的應以市場比較法為主要方法，但在市場泡沫嚴重的情況下，售價與年租金比值達300以上甚至更高，片面強調(diào)市場比較法為主可能造成嚴重的放款損失。②帶租約的不動產(chǎn)抵押評估時，租約與不動產(chǎn)價值之間的關(guān)系如何確定，也是評估經(jīng)常遇到的難題。比如曾遇到將尚可使用年限為25年，前20年租金已一次性收繳的辦公樓來抵押作擔保的情況。③在建工程評估一般為土地及地上建筑物的價值之和，但面臨的一個難題是開發(fā)商在進行在建工程抵押時可能辦理預售許可證，也就意味著進行期房套數(shù)銷售，那么這種情況還如何分割出其抵押價值是一個難點。

(4)確定最終的估價結(jié)果的難點。對同一抵押物采取市場比較法、成本法、收益法等方法時，其評估結(jié)果差異可能較大，如何取舍和賦予各方法權(quán)重，最大程度規(guī)避抵押風險也是難點。比如在房地產(chǎn)價格很高而土地招拍掛市場價格又偏低的情況下，如何合理確定已開發(fā)商住房地產(chǎn)的土地價格。

(5)評估中的參數(shù)是影響評估結(jié)果的最直接因素，也很容易成為人為調(diào)控估價結(jié)果的手段。例如在采用市場法時，選取偏高或偏低的可比實例，或在運用收益法時，折現(xiàn)率選取不當，均會造成評估結(jié)果的失真。

(6)變現(xiàn)能力分析的難點。如何在謹慎和保守原則的前提下，充分考慮未來市場變化和短期強制處分等風險因素是一個難點。如何在經(jīng)驗數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對不同的抵押物進行變現(xiàn)及對可能變現(xiàn)率進行合理分析，是目前估價機構(gòu)面臨的一大難題。

五、完善不動產(chǎn)估價評價機制，降低銀行放款風險

由于不動產(chǎn)抵押估價對銀行的重要性，在分析評價機制存在缺陷的基礎(chǔ)上應著力完善抵押估價評價體系。銀行可以根據(jù)自己的需要建立公開、規(guī)范和有效的估價機構(gòu)評價體系。筆者認為評價體系可包括機構(gòu)基本情況指標、機構(gòu)業(yè)務能力情況指標和規(guī)范執(zhí)業(yè)情況指標等三部分。該評價指標體系實行百分制，在基本評價值的基礎(chǔ)上，可結(jié)合銀行聘請的估價專家團隊打分進行修正。其中：機構(gòu)基本素質(zhì)指標權(quán)重為10%，機構(gòu)業(yè)務能力指標權(quán)重占70%，機構(gòu)執(zhí)業(yè)規(guī)范指標權(quán)重占20%。通過考核評價體系得出的分數(shù)高低對估價機構(gòu)進行信用分級，如AAA級、AA級、A級和B級。獲得AAA級（80分以上）、AA級的（60至80分）在下一年度可以入圍，A級（60分以下）的下一年度不得入圍。B級的（出現(xiàn)重大失實報告等嚴重違規(guī)行為的）的則規(guī)定更長時間的禁止入圍。

要使上述評價體系更完善，銀行應注意抓好評價體系中的幾個重要環(huán)節(jié)：

(1)建立聯(lián)動的長效機制。要建立與行業(yè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會和估價機構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動機制。通過聯(lián)動機制，共同出臺不動產(chǎn)抵押評估操作指南并推動行政主管部門對估價機構(gòu)的監(jiān)管。其次，銀行應加強與行業(yè)協(xié)會的溝通和交流，充分發(fā)揮協(xié)會自律管理和專家咨詢等作用。再次，銀行應加強與估價機構(gòu)協(xié)調(diào)和溝通，把自己對估價報告的看法反饋給估價機構(gòu)，加強質(zhì)量控制。

(2)遵照嚴格的程序和標準，明確估價機構(gòu)的準入退出機制，并向社會發(fā)布，讓估價機構(gòu)有章可循。銀行應統(tǒng)一估價機構(gòu)的入選標準。重點考察估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格、估價師數(shù)量、誠信記錄、客戶反映、各級銀行評價、收費合理性、估價報告打分情況、是否存在造假行為及履行估價合同的情況等方面，結(jié)合行業(yè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會等年檢和資信評級情況綜合評審確定。一般應在自愿報名的基礎(chǔ)上采取公開選聘方式，通過信用評級分數(shù)確定合作的估價機構(gòu)。

(3)規(guī)范估價報告復核標準。銀行可以借鑒行業(yè)協(xié)會出臺的估價報告評審標準進行估價報告復核和打分。重點審核估價對象的界定及產(chǎn)權(quán)是否清晰、估價中參數(shù)確定是否有依據(jù)和合理、評估方法選取及估價結(jié)果確定的合理性、假設(shè)限制條件是否合適、是否有需要特殊處理的問題、報告是否采取謹慎的估價原則、是否考慮了未來市場變化和短期強制處分風險因素、估價結(jié)果的偏差率多少等。

估價機構(gòu)評價體系

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