摘 要：盡管可能在一段時(shí)期內(nèi)，資金、土地與政府關(guān)系依然會(huì)是衡量房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的重要標(biāo)志，但越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)管理者意識(shí)到良好的運(yùn)營(yíng)管理將直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。本文結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗(yàn)，就如何有效加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行了深入的探討，提出了自己的建議和看法，具有一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 運(yùn)營(yíng)管理 全面預(yù)算管理

1.前言

伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程和住房制度改革的加快，房地產(chǎn)行業(yè)在這二十來年里高速發(fā)展，從無到有，到目前已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)起到了極為重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)也已經(jīng)從過去那種“做項(xiàng)目”階段發(fā)展到現(xiàn)在的“做企業(yè)”階段，從追求“規(guī)模速度型”增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向追求“質(zhì)量效益型”增長(zhǎng)。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著跨區(qū)域、多項(xiàng)目等諸多難題，如何通過有效的運(yùn)營(yíng)管理來提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率和附加值，將所有資源最大限度地整合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展，是房地產(chǎn)行業(yè)深刻思考的問題。盡管可能在一段時(shí)期內(nèi)，資金、土地與政府關(guān)系依然會(huì)是衡量房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的重要標(biāo)志，但越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)管理者意識(shí)到良好的運(yùn)營(yíng)管理將直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展[1]。

2.如何有效加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理

（1）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要緊緊圍繞預(yù)算管理“責(zé)任有主體，預(yù)算有依據(jù)，執(zhí)行有控制，調(diào)整有程序，評(píng)價(jià)有標(biāo)準(zhǔn)，考核有獎(jiǎng)懲”六個(gè)方面總體要求，從“編制、審批、執(zhí)行、控制、分析、評(píng)價(jià)、監(jiān)督、考核”八個(gè)環(huán)節(jié)確定目標(biāo)，并注重做好三個(gè)方面的工作。一是體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理與戰(zhàn)略決策要求。編制預(yù)算充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略導(dǎo)向，合理高效配置資源。二是實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的一體化與模式化，努力形成房地產(chǎn)企業(yè)與各個(gè)項(xiàng)目部預(yù)算管理“內(nèi)容、要求、流程、方法”統(tǒng)一。三是促進(jìn)基礎(chǔ)管理工作提升。把全面預(yù)算管理與對(duì)標(biāo)工作、信息化建設(shè)、“良好業(yè)績(jī)創(chuàng)建年”活動(dòng)相結(jié)合，堅(jiān)持分級(jí)歸口管理、按事項(xiàng)編制預(yù)算、落實(shí)預(yù)算責(zé)任、明確編制依據(jù)、強(qiáng)化過程控制、健全內(nèi)控體系，努力促進(jìn)各項(xiàng)工作上水平[2]。

（2）堅(jiān)持以滿足客戶需求為導(dǎo)向

堅(jiān)持以滿足客戶需求為導(dǎo)向，從服務(wù)窗口的規(guī)范化管理抓起，注重服務(wù)實(shí)效。由“點(diǎn)”及“面”，連“線”成“片”，努力營(yíng)造全員、全過程、全方位的服務(wù)體系，鞏固文明用語服務(wù)，鞏固禮儀服務(wù)，進(jìn)一步拓展和延伸優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)內(nèi)涵，以爭(zhēng)當(dāng)“零投訴，無誤差，高素質(zhì)”員工為目標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)整體服務(wù)水平上臺(tái)階。同時(shí)，開展警示教育，營(yíng)造反腐倡廉的濃厚氛圍。組織開展“五個(gè)一”活動(dòng)：即開展一次解剖一個(gè)員工違反公司規(guī)定的典型案例，查找優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理以及業(yè)務(wù)操作流程中的薄弱環(huán)節(jié)和問題；開展一次反面典型案例教育，深刻吸取員工違反公司規(guī)定的教訓(xùn)；開展一次法規(guī)教育，規(guī)范員工行為；召開一次廉潔從業(yè)會(huì)，樹立廉潔自律精神；召開一次典型案件分析會(huì)，總結(jié)違反有關(guān)規(guī)定的特點(diǎn)和規(guī)律，提高執(zhí)行和防范的能力。將抓廉政、安全等方面的機(jī)制建設(shè)、制度建設(shè)作為重點(diǎn)，認(rèn)真解決和落實(shí)關(guān)系職工切身利益的問題，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)管理和服務(wù)水平。

（3）強(qiáng)化績(jī)效考核管理

為了進(jìn)一步強(qiáng)化目標(biāo)管理，明確工作責(zé)任，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該堅(jiān)持強(qiáng)化績(jī)效考核管理，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力?？?jī)效考核管理有利于審視企業(yè)問題，促進(jìn)管理改進(jìn)和企業(yè)績(jī)效不斷提升，應(yīng)該由公司成立考核領(lǐng)導(dǎo)小組，由總裁辦成員組成，日常辦公設(shè)在企管部，由企管部績(jī)效主管具體承辦。

房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核管理工作要實(shí)行連帶責(zé)任考核，除對(duì)日常工作、重點(diǎn)工作、臨時(shí)性工作及月度目標(biāo)任務(wù)的完成時(shí)效、完成質(zhì)量等綜合滿意度的評(píng)估外，還包括對(duì)經(jīng)辦人、負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的工作能力、工作態(tài)度、工作作風(fēng)的考核評(píng)估，做到業(yè)務(wù)工作與相關(guān)人員的綜合考核。采用通用評(píng)價(jià)和崗位職責(zé)評(píng)價(jià)法對(duì)員工進(jìn)行考核，并結(jié)合目標(biāo)管理法（部門整體工作目標(biāo)達(dá)成情況）對(duì)部門進(jìn)行考核。員工考核由主管上級(jí)進(jìn)行評(píng)價(jià)，再結(jié)合部門考核結(jié)果確定員工最終考核結(jié)果；根據(jù)公司下達(dá)的季度工作目標(biāo)分解表建立部門工作目標(biāo)，由直接領(lǐng)導(dǎo)對(duì)部門工作目標(biāo)達(dá)成情況考核并結(jié)合相關(guān)聯(lián)部門的評(píng)價(jià)確定最終考核結(jié)果。務(wù)必做到精細(xì)管理、層層落實(shí)，責(zé)任到人。月末由相關(guān)部門及人員根據(jù)日常工作督查情況及工作實(shí)際完成情況，劃分“優(yōu)秀、良好、一般、較差”四個(gè)等次，進(jìn)行實(shí)事求是，客觀、公正的評(píng)估。

（4）優(yōu)化資金管理 ，提高資金運(yùn)作效率

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資金都不會(huì)固定地投資在一個(gè)項(xiàng)目上面。優(yōu)化資金管理就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的去向做出合理的評(píng)估和判斷， 哪些項(xiàng)目能夠增值、哪些項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)，投資需要保守一點(diǎn)，要按合理的比例進(jìn)行資金分配，確保流動(dòng)資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)的合理比率。通常 30%到 60%的流動(dòng)資產(chǎn)比率是比較好的，它說明了企業(yè)資金的流動(dòng)具有較高的靈活性[3]。

3.結(jié)語

運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展極為重要，值得重點(diǎn)關(guān)注，具有較大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)效益。值得注意的是，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的具體情況、組織結(jié)構(gòu)和企業(yè)文化，那么也就應(yīng)該結(jié)合自己的實(shí)際情況，建立起相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理體系，切勿盲目照搬。

參考文獻(xiàn)：

[1] 隋家鵬.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2008，（30）：156-158.

[2] 葉瑞杰.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的討論[J].科技資訊，2008，（03）：133-136.

[3] 王楚洲.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特性和項(xiàng)目管理模式的運(yùn)用[J].項(xiàng)目管理技術(shù)，2006，（08）：105-109.