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        「交易前沿•買樓常見(jiàn)糾紛」系列報(bào)道之十七 銀行房貸潛規(guī)則 買房者中招

        2012-04-29 00:00:00史瑩
        臺(tái)商 2012年4期

        【案例回放】

        張林是一名商人,生活原本安逸富足。2009年夏天,他與一家公司發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛。對(duì)方起訴了張林,還申請(qǐng)由法院查封了張林名下的一套位于朝陽(yáng)區(qū)財(cái)富中心的房子。就在張林為這起官司懊惱時(shí),他意外收到了另一張法院傳票。

        財(cái)富中心的房子是張林貸款買的,起訴他的正是放貸的浦發(fā)銀行。銀行要求張林立即償還剩余貸款的本金509萬(wàn)余元(人民幣,下同)及相應(yīng)的利息。

        「我一直按時(shí)還著房貸,銀行起訴我是為哪門子呢?」張林之后咨詢了律師,才明白其中原委。原本,每一筆房貸的發(fā)放,銀行都需要以購(gòu)房者的房產(chǎn)作為抵押。而根據(jù)法律規(guī)定,只有到建委辦理了抵押登記手續(xù),房產(chǎn)抵押才在法律意義上生效。盡管浦發(fā)銀行早已為張林發(fā)放貸款,但一直沒(méi)辦房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

        浦發(fā)銀行此次起訴的理由是:如今房屋被法院查封,無(wú)法再辦理抵押登記手續(xù),這意味著法律意義上的房產(chǎn)抵押已經(jīng)無(wú)法成立,在沒(méi)有抵押物的情況下放貸,風(fēng)險(xiǎn)太大,所以要求解除貸款合同,張林一次性還清剩余貸款。

        張林說(shuō):「按一般老百姓的理解,我簽完房貸合同,銀行給我放貸,我按時(shí)還月供就行了,誰(shuí)知道什么抵押登記呀!再說(shuō),即使是沒(méi)做抵押登記,也是你銀行自身工作遲緩,怎么能讓我承擔(dān)這個(gè)責(zé)任呢?」

        就在張林發(fā)牢騷的時(shí)候,第三張法院傳票來(lái)了。原來(lái),浦發(fā)銀行起訴后申請(qǐng)法院查封了張林另一套位于朝陽(yáng)區(qū)陽(yáng)光上東小區(qū)的房產(chǎn)。

        而這套房產(chǎn)也是貸款買的,放貸的某銀行也一直沒(méi)辦房產(chǎn)抵押登記。這家銀行以同樣的理由起訴到法院,要求解除貸款合同,由張林一次性償還貸款134萬(wàn)余元。

        銀行怠于辦理抵押登記,無(wú)疑是給購(gòu)房者「埋雷」,會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn),這種「潛規(guī)則」一旦被人惡意利用,故意制造惡意訴訟后申請(qǐng)法院查封房產(chǎn),緊跟著銀行就會(huì)把購(gòu)房人弄得「傾家蕩產(chǎn)」。

        【法院判決】

        法院判決中,兩家銀行均獲得了勝訴。法院認(rèn)為,涉案房屋已不能辦理抵押登記,擔(dān)保方式不可能實(shí)現(xiàn),銀行有權(quán)宣布貸款本息提前到期并解除合同。

        先前的經(jīng)濟(jì)糾紛案件張林?jǐn)≡V,本來(lái)就要支付給對(duì)方一大筆錢款,兩家銀行的同時(shí)逼債更無(wú)異于釜底抽薪,突然冒出來(lái)的巨額支出讓張林資金鏈幾乎斷裂。讓他郁悶的是,銀行申請(qǐng)法院財(cái)產(chǎn)保全后,其期貨賬戶也被凍結(jié),如今期貨賬戶已被強(qiáng)行平倉(cāng),損失巨大。

        為了償還銀行貸款,張林被迫將另外一套家人自住的三居室低價(jià)賣掉。為了繼續(xù)做生意,他只好去借高利貸維持公司運(yùn)營(yíng)。

        如今,張林和某公司之間的經(jīng)濟(jì)糾紛仍沒(méi)了結(jié)。他沮喪地表示,他很清楚,無(wú)論這起經(jīng)濟(jì)案的結(jié)果如何,兩家銀行起訴給他帶來(lái)的窘迫,已不可能逆轉(zhuǎn)。

        【專家解讀】

        對(duì)于普遍存在的銀行抵押登記辦理拖沓的問(wèn)題,銀行業(yè)人士表示,原因主要在于各家銀行普遍將抵押登記辦理事宜外包給社會(huì)上的公司,雙方的銜接問(wèn)題導(dǎo)致拖沓。

        但朝陽(yáng)法院商事審判庭庭長(zhǎng)李有光不認(rèn)同這一點(diǎn)。她表示,銀行怠于辦理抵押登記的現(xiàn)象,主要集中在貸款購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的「一手房」。根源是銀行在打「小算盤」,沒(méi)有盡力去監(jiān)督。

        李有光庭長(zhǎng)表示,在「一手房」的房貸合同中,有銀行、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者三方,合同中都會(huì)約定,抵押登記辦理之前,如果購(gòu)房人逾期還貸,銀行可以直接向開(kāi)發(fā)商追償。

        開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)個(gè)人。在這種前提下,房產(chǎn)抵押登記之前,銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)反而更小。遲遲不辦理抵押登記手續(xù),正是為了盡量延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保期限。其實(shí)從貸款合同的內(nèi)容上就能看出端倪:由銀行制定的格式化的合同,其中普遍沒(méi)有約定辦理房產(chǎn)抵押登記的期限。

        審理過(guò)大量房地產(chǎn)糾紛案的大興法院資深法官趙玉東表示,對(duì)于正準(zhǔn)備貸款的購(gòu)房者而言,可以在簽訂合同時(shí)與銀行協(xié)商,要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議,確認(rèn)抵押登記的辦理期限,并約定抵押登記因銀行原因逾期未辦的違約責(zé)任。而對(duì)于那些正在正常支付「月供」的購(gòu)房者,可通過(guò)到建委查詢,發(fā)現(xiàn)抵押登記至今未辦的,有權(quán)催促銀行盡快辦理,如果銀行仍然拖沓,購(gòu)房者可就此提起訴訟,要求其立即辦理。

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