摘要：保障房的準(zhǔn)入問(wèn)題一直備受關(guān)注，雖然各地制定了嚴(yán)格的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)和審核制度，但由于一些申請(qǐng)者不能如實(shí)反映真實(shí)情況以及審核部門不能嚴(yán)格把關(guān)，致使騙租騙購(gòu)現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。本文具體分析在信息不對(duì)稱情況下的保障性住房準(zhǔn)入問(wèn)題，探討解決信息不對(duì)稱下的保障房準(zhǔn)入的途徑。

關(guān)鍵詞：保障性住房 信息不對(duì)稱 委托代理

一、引言

保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊的一種住宅類型，是社會(huì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系的重要組成部分，直接關(guān)系到中低收入家庭的切身利益。近幾年來(lái)，各地對(duì)建設(shè)保障房的力度越來(lái)越大，使其成為關(guān)注的焦點(diǎn)。2011年3月6日，國(guó)家發(fā)展改革委副主任徐憲平提出，要提高住房保障的水平，未來(lái)5年，要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。如此大規(guī)模地建設(shè)保障房，采取何種措施確保這些保障房公平、合理地分配到中低收入家庭是迫切需要解決的問(wèn)題。

二、保障性住房的準(zhǔn)入現(xiàn)狀

國(guó)家政策明確規(guī)定，保障性住房只適合出租或出售給中低收入的住房困難家庭。各級(jí)地方政府根據(jù)本地的具體情況，制定了嚴(yán)格的申請(qǐng)條件。盡管保障性住房確實(shí)解決了一大批生活非常困難的家庭，但仍有一些保障房被高收入家庭或已有一套或多套房屋的家庭所占有。眾所周知，按照我國(guó)目前的就業(yè)用工制度、收入分配制度、稅收制度及家庭理財(cái)體系（包括家庭儲(chǔ)蓄、投資、繼承等等），就依據(jù)單位的一紙收入證明很難核定一個(gè)家庭的收入水平或財(cái)產(chǎn)價(jià)值。而對(duì)于審核家庭財(cái)產(chǎn)收入的問(wèn)題，工資外的隱性收入很難確定。因此，在財(cái)產(chǎn)收入審核上，普遍存在少報(bào)、瞞報(bào)或者不報(bào)的現(xiàn)象，弄虛作假隨處可見(jiàn)。例如2010年10月北京市某區(qū)公布的保障房申請(qǐng)結(jié)果公示中，73名申請(qǐng)人中有13名填報(bào)家庭年收入為“零”，有19名填報(bào)家庭總資產(chǎn)凈值為“零”，其中有4名兩項(xiàng)均填報(bào)“零”，這樣的數(shù)據(jù)也太離譜。2011年在廣東某市的保障房申請(qǐng)時(shí)，也查出擁有豪華住宅、富二代、開豪華車的申請(qǐng)者，合格率不足七成。因此，在我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)、收入不透明的狀態(tài)下要求解決保障性住房的準(zhǔn)入問(wèn)題，關(guān)鍵是要解決信息不對(duì)稱下的制度設(shè)計(jì)問(wèn)題。

三、信息不對(duì)稱下的委托代理分析

委托代理理論建立在非對(duì)稱信息的博弈論基礎(chǔ)上。信息不對(duì)稱是指由于外部環(huán)境的不確定性和參與者的主觀意圖，交易或合作掌握的與其相關(guān)的信息在全面性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性和連貫性等方面存在差異，即行為參與者擁有不對(duì)等的特定信息。委托代理關(guān)系泛指任何涉及非對(duì)稱信息的交易，代理人具有信息優(yōu)勢(shì)，委托人處于信息劣勢(shì)。顯然在保障房的申請(qǐng)準(zhǔn)入問(wèn)題上，政府部門是委托人，申請(qǐng)家庭是代理人，雙方的活動(dòng)就構(gòu)成了一個(gè)博弈。由于委托人與代理人之間的信息不對(duì)稱，容易出現(xiàn)逆向選擇或道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，損害某些當(dāng)事人的利益。因此，委托人或“高質(zhì)量”代理人必須通過(guò)信息決策，改善博弈環(huán)境中的信息結(jié)構(gòu)，減少委托代理雙方的信息不對(duì)稱程度。解決方法有兩個(gè)：一是信息甄別（篩選），即委托人事前制定不同類型的合同（合同內(nèi)容必須使每一個(gè)代理人如實(shí)地披露他的類型所得到的效用大于他欺騙委托人所得到的效用），根據(jù)代理人的不同選擇來(lái)間接獲取代理人的信息；二是信號(hào)傳遞，即具有信息優(yōu)勢(shì)的代理人主動(dòng)向委托人發(fā)出信號(hào)傳播私人信息，便于委托人進(jìn)行識(shí)別。

在保障房申請(qǐng)的篩選過(guò)程中，政府部門根據(jù)不同類型的申請(qǐng)人設(shè)計(jì)不同的合同。中低收入家庭不需要隱瞞自己的私人信息，因此重點(diǎn)是甄別出不符合條件的高收入申請(qǐng)者。假設(shè)申請(qǐng)人的效用函數(shù)為U（E）＝A－p·s。其中，A表示代理人收益，等于房屋的市場(chǎng)價(jià)格B1與保障房?jī)r(jià)格B2的差額；p表示發(fā)現(xiàn)弄虛作假事件的概率；s表示發(fā)現(xiàn)弄虛作假的懲罰因子。

①當(dāng)p＜A/s時(shí)，申請(qǐng)人的違約成本小于其收益，其肯定不會(huì)全部披露自己的信息；

②當(dāng)p＝A/s時(shí)，申請(qǐng)人的違約成本等于其收益，由于人類存有僥幸心理，申請(qǐng)人可能也不會(huì)全部披露自己的信息；

③當(dāng)p＞A/s時(shí)，申請(qǐng)人的違約成本大于其收益，則申請(qǐng)人會(huì)主動(dòng)地披露自己的全部信息。

顯然，委托人要得到代理人的真實(shí)信息，必須使代理人的效用函數(shù)值為負(fù)，即p＞A/s。政府部門在制定策略或設(shè)計(jì)合同時(shí)，必須考慮如何確定懲罰因子s及房屋的市場(chǎng)價(jià)格B1對(duì)代理人的收益影響，當(dāng)然，房屋的市場(chǎng)價(jià)格需要依靠國(guó)家的宏觀調(diào)控引導(dǎo)。

四、解決信息不對(duì)稱情況下保障性住房準(zhǔn)入問(wèn)題的措施

出現(xiàn)上述現(xiàn)象的根本原因是申請(qǐng)人填報(bào)的信息不真實(shí)、審核制度存在漏洞及缺少嚴(yán)格的監(jiān)督體制。因此，本文結(jié)合信息不對(duì)稱的委托代理博弈理論，針對(duì)目前的現(xiàn)狀，提出能夠改善信息不對(duì)稱情況下保障房準(zhǔn)入的措施。

（一）加大審核監(jiān)督力度，提高政府部門甄別能力

各級(jí)地方政府對(duì)于保障房審核均采用多級(jí)審核和多次公示手段，但仍需進(jìn)一步加大審核監(jiān)督力度，迫使申請(qǐng)者自愿透露真實(shí)信息。審核監(jiān)督范圍應(yīng)包括申請(qǐng)家庭的各類收入及資產(chǎn)。工資應(yīng)包括工資性收入、經(jīng)營(yíng)性收入、財(cái)產(chǎn)性收入以及轉(zhuǎn)移性收入。資產(chǎn)除包括家庭擁有或控制的金融資產(chǎn)和實(shí)物等，還應(yīng)囊括房產(chǎn)、汽車、銀行存款和有價(jià)證券等。如上海市在2009年6月正式開通了“居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)系統(tǒng)”中心，建立公安、金融、證券、工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、住房公積金、住房產(chǎn)權(quán)管理等信息資源共享，通過(guò)相關(guān)政務(wù)信息比對(duì)的方式，建立了高效快速的核查機(jī)制。同時(shí)，應(yīng)該建立多部門互動(dòng)、跨地區(qū)的家庭收入及資產(chǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，在全國(guó)建立包括個(gè)人信用檔案、個(gè)人信用評(píng)估等內(nèi)容的聯(lián)網(wǎng)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息共享。在個(gè)人信用體系設(shè)計(jì)中，可以建立信用等級(jí)評(píng)定制度，對(duì)故意虛報(bào)者降低其信用等級(jí)，對(duì)如實(shí)提供信息的申報(bào)者提高其等級(jí)，并視具體情況在保障房租金、物業(yè)費(fèi)及之后的保障房申購(gòu)或其他社會(huì)保障措施中給予一系列政策優(yōu)惠措施。雖然這樣會(huì)增加委托人的審核監(jiān)督成本，但也相應(yīng)地提高了信息的精確率。自上海的“居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)系統(tǒng)”開通半年以來(lái)，總共為上海房屋管理部門出具1.237萬(wàn)份廉租房的核對(duì)報(bào)告。報(bào)告中顯示，有4162戶申報(bào)的家庭收入與實(shí)際情況不符。在這些虛報(bào)的家庭中，申報(bào)收入和實(shí)際收入差距最多的高達(dá)每月1.36萬(wàn)元；有109戶申請(qǐng)家庭名下有機(jī)動(dòng)車輛，甚至有的家庭擁有寶馬、奔馳等高檔汽車；有701戶申請(qǐng)家庭串通工作單位出具假的工作收入證明。經(jīng)核實(shí)，這些被查出的不誠(chéng)信家庭全都自愿退出廉租房申請(qǐng)。僅此一項(xiàng)，便為公共財(cái)政節(jié)省了資金3100萬(wàn)元。該系統(tǒng)不僅降低審核的成本，提高信息的精確程度，而且還達(dá)到了動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)督的效果。

（二）政府相關(guān)負(fù)責(zé)部門應(yīng)制定嚴(yán)格的懲罰機(jī)制

各地政府對(duì)虛報(bào)信息的申請(qǐng)人通常都采取通報(bào)批評(píng)、約談等手段，至多是對(duì)行政負(fù)責(zé)人處分，并未真正涉及到對(duì)保障房準(zhǔn)入層面的弄虛作假究責(zé)的統(tǒng)一規(guī)范。這方面可以借鑒香港公屋準(zhǔn)入機(jī)制的成功做法，為保障房制定專門的法律法規(guī)，由于住房保障部門沒(méi)有相應(yīng)的執(zhí)法權(quán)，可聯(lián)合司法行政部門建立住房保障聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將重點(diǎn)放在準(zhǔn)入審查和加大處罰力度上，杜絕各種騙購(gòu)、騙租行為?，F(xiàn)在各地針對(duì)騙購(gòu)騙租等違法行為多數(shù)處以5000元罰款及取消3—5年內(nèi)申請(qǐng)保障房資格，并沒(méi)有起到懲罰作用。深圳對(duì)于這方面有嚴(yán)格的規(guī)定。在2010年的保障房申請(qǐng)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)近300名騙購(gòu)人員，對(duì)此深圳市住房和建設(shè)局下發(fā)了《行政處罰預(yù)告知書》，并針對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，深圳市政府向市人大提交審批的《深圳市保障性住房條例》規(guī)定，騙購(gòu)可判處10—20萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)懲罰及終身不得申請(qǐng)。

對(duì)于申請(qǐng)者提供的虛假資料中采用偽造國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公文、證件及印章等手段時(shí)，政府部門可以考慮制定更為嚴(yán)厲的虛報(bào)懲處措施，增加弄虛作假者的違法成本。譬如禁止申報(bào)者在租住期間內(nèi)不得進(jìn)行高消費(fèi)（如買房、買車、出國(guó)、旅游等行為），對(duì)蓄意虛報(bào)的家庭處以高額的罰款（大于房屋市場(chǎng)價(jià)格和保障房?jī)r(jià)格之間的差額），甚至使其承擔(dān)刑事責(zé)任，在事后處罰的同時(shí)能夠達(dá)到事前震懾的效果，有效地減少存有僥幸心理的申請(qǐng)者。對(duì)于為申請(qǐng)人出具虛假證明材料的負(fù)責(zé)人，可以借鑒深圳市的具體做法?！渡钲谑斜Ｕ闲宰》織l例》中明確提出，有關(guān)單位和個(gè)人為住房保障申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人出具虛假證明材料的，由主管部門在本部門政府網(wǎng)站予以公示，并對(duì)直接責(zé)任人員處3萬(wàn)元罰款，對(duì)責(zé)任單位處10萬(wàn)元罰款，屬于國(guó)家工作人員的，依法給予處分。唯有如此，才能守住保障房的準(zhǔn)入門檻，使保障房不再成為民眾心中的“鬧心房”。

（三）成立專門的管理組織機(jī)構(gòu)，實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理

政府部門要成立專門的管理組織機(jī)構(gòu)對(duì)保障性住房準(zhǔn)入進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理，實(shí)行每年復(fù)審，對(duì)于不符合條件的要求限期退出。如何提高審核工作人員的積極性，本文認(rèn)為可以在各級(jí)政府的政績(jī)考核中納入保障性住房績(jī)效考核，制定相應(yīng)的激勵(lì)約束措施（比如審核人員核實(shí)出虛報(bào)情況的可以給予適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于幫助申請(qǐng)者造假的規(guī)定限期內(nèi)予以糾正，并同時(shí)給予行政處分直至撤職），把保障房準(zhǔn)入工作作為一項(xiàng)重要政治任務(wù)，納入政績(jī)考核程序。根據(jù)各地具體的收入水平、住房條件和政府的財(cái)政情況，管理機(jī)構(gòu)可以靈活地確定保障范圍；制定規(guī)范的審核標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督程序及調(diào)查內(nèi)容；動(dòng)態(tài)監(jiān)督申請(qǐng)家庭的收入變動(dòng)情況，及時(shí)淘汰不符合條件的申報(bào)者；重點(diǎn)審查核實(shí)群眾質(zhì)疑投訴的申請(qǐng)家庭；建立信息管理平臺(tái)，對(duì)獲取保障房的家庭采取不定期的檢查，防止出現(xiàn)保障房長(zhǎng)期閑置、轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象。

五、結(jié)語(yǔ)

保障房在我國(guó)住房保障體系中具有重要地位，而保障房準(zhǔn)入問(wèn)題的研究仍處于初步階段，政府必須高度重視目前保障房準(zhǔn)入中存在的信息不對(duì)稱問(wèn)題，制定創(chuàng)新高效的信息甄別及審核機(jī)制，努力建立科學(xué)高效、系統(tǒng)嚴(yán)密的運(yùn)行體系，以滿足廣大中低收入家庭的住房需求，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

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（魯菊，1987年生，江蘇鹽城人，南京工業(yè)大學(xué)碩士生。研究方向：建筑工程項(xiàng)目管理。孫文建，1961年生，浙江杭州人，南京工業(yè)大學(xué)副教授。研究方向：建筑工程項(xiàng)目管理）