近期，國(guó)家發(fā)改委、住建部等政府部門或金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，相繼重申嚴(yán)格執(zhí)行住房差別化信貸、限購(gòu)及相關(guān)稅收政策措施，鞏固調(diào)控成果。

自2010年4月以來(lái)的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，從“堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”、“堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松”，到今年5月“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”，基調(diào)轉(zhuǎn)變的背景與經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大，在保增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)需要下，二季度以來(lái)，開發(fā)商、居民預(yù)期及市場(chǎng)表現(xiàn)都已發(fā)生明顯變化。

過(guò)去10年中，當(dāng)市場(chǎng)參與者預(yù)期到房地產(chǎn)調(diào)控將開始放松時(shí)，投資者便在價(jià)格反彈前進(jìn)場(chǎng)。這已經(jīng)成為市場(chǎng)一個(gè)普遍的預(yù)期。這種狀況正是多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府政策博弈的延續(xù)，亦是多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控屢次未果、房?jī)r(jià)與居民收入越來(lái) 越背離的原因。自2003年以來(lái)，幾乎每一年中央政府都會(huì)出臺(tái)一些打壓樓市的政策，但往往因?yàn)楦鞣N原因無(wú)果而終。近10年來(lái)，中國(guó)居民便產(chǎn)生了一種強(qiáng)烈的心理預(yù)期，就是房?jī)r(jià)只會(huì)升而不會(huì)跌，而地方政府每每在重要關(guān)頭時(shí)都不能堅(jiān)持住調(diào)控政策，則使這種心理預(yù)期變得愈來(lái)愈強(qiáng)。

房地產(chǎn)某種程度上被設(shè)計(jì)為中國(guó)地方政府融資的制度安排，地產(chǎn)商負(fù)責(zé)將家庭的儲(chǔ)蓄和銀行杠桿不斷轉(zhuǎn)化為地方政府收入來(lái)支撐投資的繁榮。

過(guò)去一年多，中央政府執(zhí)行了“史無(wú)前例”的調(diào)控政策，核心是從需求端通過(guò)限購(gòu)來(lái)冷卻地產(chǎn)，但是這種調(diào)控并未導(dǎo)致房?jī)r(jià)的崩潰，這是因?yàn)檎咭恢卑抵薪訚?jì)地產(chǎn)商的資金鏈。比如去年是影子銀行體系支持了開發(fā)商，大量貿(mào)易鏈貸款暗中的流向也是地產(chǎn)，甚至有一些地方暗中壓銀行支持地產(chǎn)商，具體方式是要銀行提供資金給一些政府性實(shí)體，關(guān)鍵時(shí)候收購(gòu)一些開發(fā)商的庫(kù)存?？傮w來(lái)講，地產(chǎn)商“以價(jià)換量”進(jìn)行得并不順暢，寧愿扛著也不降價(jià)。但是銷量卻出現(xiàn)了“硬著陸”。這意味著房地產(chǎn)商處于高杠桿狀態(tài)，難以借入更多的錢。眾所周知，只有地產(chǎn)商的債務(wù)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)投資，最終才會(huì)變成地方政府的收入，銷量“硬著陸”直接引致地方政府收入存在問題。

隨著宏觀層對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的松口，房屋銷售數(shù)據(jù)5月開始明顯反彈，這是長(zhǎng)時(shí)間限購(gòu)所積累的剛需存量釋放的結(jié)果。而這其中可能還有相當(dāng)多的“偽剛需”。

為何中國(guó)人一直急于買房，不管他們口袋里的錢有多少？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是怕樓價(jià)上升，今天不買，將來(lái)就更買不起。

在一個(gè)買方和賣方（地方政府＋開發(fā)商）力量完全不平衡的市場(chǎng)中，過(guò)去10年中，賣方一次又一次地制造“只漲不跌”的恐慌，如此虛假而扭曲的“剛需”形成。很多人往往被狠狠宰了一刀，回頭還得感嘆自己當(dāng)時(shí)的“明智和幸運(yùn)”。

所以講中央政府的限購(gòu)政策雖屬無(wú)奈，或也可以某種程度上理解為對(duì)消費(fèi)者的一種保護(hù)。但為了短線的增長(zhǎng)目標(biāo)，有關(guān)部門可能會(huì)又一次開始默許自己的政策底線不斷被地方所突破。

但在筆者看來(lái)，即便這種短線政策開始起到了一些作用，但這一次持續(xù)的時(shí)間和上漲的力度可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)差于過(guò)去十年中的任何一次。 原因很簡(jiǎn)單：在中國(guó)，如果將“諸侯”(地方政府和國(guó)有經(jīng)濟(jì)部門)鎖在籠子里，地產(chǎn)就去了“勢(shì)”。

未來(lái)5—10年，中國(guó)將面臨人口紅利的窗口關(guān)閉和制度紅利的衰竭，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛在中樞下移，投資和儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)或會(huì)發(fā)生深刻變化，引致過(guò)剩儲(chǔ)蓄或會(huì)消失和經(jīng)常賬順差或被抹平；而美國(guó)“服務(wù)業(yè)可貿(mào)易水平”的經(jīng)濟(jì)再平衡戰(zhàn)略深化，將導(dǎo)致可能出現(xiàn)越來(lái)越明確的長(zhǎng)期回報(bào)率回升的預(yù)期，1998年以來(lái)的經(jīng)常賬逆差惡化的狀況或被大幅修正，債務(wù)的前景因此而可能變得可持續(xù)。

同時(shí)，利率市場(chǎng)化的推進(jìn)正快速壓縮著銀行的息差空間，隨著銀行股價(jià)向凈值靠攏，銀行將逐步喪失外延式資本擴(kuò)張的能力，信貸增速和貨幣乘數(shù)中樞都將顯著下移。

過(guò)去10年中，中國(guó)的貨幣增速是18%，未來(lái)5年下落至名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之下是大概率事件。那靠什么來(lái)支撐高價(jià)位的地產(chǎn)存量呢？

筆者估計(jì)，隨著這一輪釋放結(jié)束，交易量又會(huì)重新下落至低點(diǎn)，說(shuō)到底，支持房?jī)r(jià)的不是漲價(jià)預(yù)期，而是居民購(gòu)買力。而崩盤卻取決于上漲預(yù)期落空而轉(zhuǎn)向絕望。

（作者單位：中國(guó)人民解放軍73846部隊(duì)）