摘要：房地產(chǎn)業(yè)的轉型升級是實現(xiàn)包容性增長的必然選擇；以創(chuàng)新為立足點促進經(jīng)濟轉型升級應成為房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級的關鍵點；實現(xiàn)轉型升級的路徑應包含企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、空間、制度四個層面的創(chuàng)新驅動，最終形成房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級的創(chuàng)新系統(tǒng)。

關鍵詞：包容性增長 轉型升級 創(chuàng)新系統(tǒng)

一、房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級的動因

一是房價上漲相對較快。以江蘇為例，2009年、2010年江蘇省轄市市區(qū)商品住宅成交均價分別同比上漲了18.27%、23.09%，少數(shù)重點城市市區(qū)商品住宅成交均價同比上漲幅度更大，上漲了四成多。盡管國家在本年度內展開了多輪次房地產(chǎn)市場調控，市場投機投資性需求有所遏制，但房價上漲較快、市場階段性過熱的特征較為明顯，矛盾較為突出，對房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展不利。

二是住房供應體系和供應結構不盡合理。住房供應仍然是以商品住宅供應為主體，保障性住房和政策性住房供應占比依然相對較小，中低價位、中小套型普通商品住房供應相對不足，沒有達到保障性住房供應總量與商品房供應總量合理匹配、兩個供應體系相協(xié)調的較為理想的住房供應均衡狀態(tài)，要實現(xiàn)未來5年20%住房保障覆蓋面的目標還有比較大的困難。

三是房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系有待完善。房地產(chǎn)市場的管理涉及多個環(huán)節(jié)、多個部門，需要部門間加強協(xié)調配合，從土地出讓、規(guī)劃審批、開發(fā)建設、上市銷售、價格控制、稅收征管等多個環(huán)節(jié)的聯(lián)合監(jiān)管體系還有待完善，開發(fā)經(jīng)營過程中的預售制度、質量保證制度、物業(yè)管理制度以及房地產(chǎn)中介服務領域的監(jiān)管制度等還有進一步的改善和提升的空間。

四是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理及品牌創(chuàng)新能力的培養(yǎng)滯后。以江蘇省為例，雖然近年來房地產(chǎn)投資規(guī)模、銷售總量都位居全國第一，但全國百強企業(yè)少，且排名靠后。在2011年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)中，江蘇僅有6個，排在第一的常州新城控股集團僅列第20位，其他5個均在75位以后。預計未來幾年內是房地產(chǎn)行業(yè)的重組洗牌期，應抓住這個機遇，積極推進房地產(chǎn)企業(yè)結構調整，鼓勵優(yōu)質、誠信、品牌企業(yè)做大做強。

五是住宅產(chǎn)業(yè)化進程有待加快。盡管近年來的住宅產(chǎn)業(yè)化推進工作有了較大發(fā)展，但傳統(tǒng)的粗放式住宅生產(chǎn)方式仍未實現(xiàn)根本性轉變，勞動生產(chǎn)率低、技術創(chuàng)新和集成能力弱、資源和能源消耗大、環(huán)境污染嚴重、可再生能源利用率低、住宅使用壽命短等問題仍較突出，制約了住宅產(chǎn)業(yè)總體水平的提升。成品住宅、節(jié)能省地環(huán)保型住宅、綠色住宅等產(chǎn)業(yè)化推進工作依舊任重而道遠。

二、房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級的目標——實現(xiàn)包容性增長

房地產(chǎn)業(yè)包容性增長，尋求的應是在房地產(chǎn)業(yè)增長與經(jīng)濟增長中保持協(xié)調、平衡發(fā)展，與單純追求房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長相對立。

首先，房地產(chǎn)業(yè)包容性增長包括三大支柱：一是確保房地產(chǎn)業(yè)增長的同時最大限度地創(chuàng)造就業(yè)與發(fā)展機會；二是確保個人和企業(yè)能夠平等地獲得機會，提倡公平參與；三是確保人們能得到最低限度的住房權益。

其次，在三大支柱下房地產(chǎn)業(yè)包容性增長又包括以下五個要素：一是強調房地產(chǎn)投資和建設的多元化；二是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展；三是保持房地產(chǎn)發(fā)展過程中的社會的穩(wěn)定；

四是保持房地產(chǎn)行業(yè)的合理競爭，保護中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展；五是讓支付能力不足的群體的住房權益得到保護，實現(xiàn)“住有所居”。

房地產(chǎn)業(yè)包容性增長主要目的是讓住房分配更加合理，房地產(chǎn)業(yè)增長與經(jīng)濟增長發(fā)展更加協(xié)調，社會更加和諧穩(wěn)定，社會成員在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中擁有公平的發(fā)展機會，所有居民能夠共享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果。

三、房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級的路徑

（一）企業(yè)管理層面的創(chuàng)新驅動

市場的主體是企業(yè)，轉變經(jīng)濟增長方式、轉型升級首先是事關企業(yè)生存與發(fā)展的大事。企業(yè)要增加研發(fā)投入、增強自主創(chuàng)新能力、增加核心競爭力產(chǎn)品，成為轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的主要動力。房地產(chǎn)企業(yè)管理層面的創(chuàng)新要實現(xiàn)“精益化、標準化、聯(lián)盟化、品牌化”的管理目標。

精益化是指在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)過程中進行精益化建設，降低產(chǎn)品成本，優(yōu)化建設進度，向管理要效益，提升開發(fā)項目的工程管理水平；標準化是指開發(fā)企業(yè)在圍繞產(chǎn)品的客戶服務上向標準化發(fā)展，標準化經(jīng)營是現(xiàn)代服務業(yè)的主要標志，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品不僅在質量、交付標準上要符合高標準，在服務上應同樣如此，通過高標準的服務來提升全行業(yè)的服務水平；聯(lián)盟化是指開發(fā)企業(yè)與材料供應商、部品集成商、市場研究機構、服務外包企業(yè)等組成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同實現(xiàn)企業(yè)決策機制和產(chǎn)品開發(fā)的創(chuàng)新，提升企業(yè)尤其是中小企業(yè)的經(jīng)營水平，加強產(chǎn)學研合作載體建設，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)與高校和科研院所共同形成技術創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟；品牌化是指企業(yè)應著力建設企業(yè)和產(chǎn)品品牌，通過品牌資產(chǎn)建設、信息化建設、渠道建設、客戶拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市場活動管理、口碑管理、品牌虛擬體驗管理提高客戶美譽度，增強企業(yè)的吸引力與輻射力，推動企業(yè)發(fā)展和服務升級。

（二）產(chǎn)業(yè)層面的創(chuàng)新驅動

1、大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化

大力推進住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑領域節(jié)能減排的重要途徑，是建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的緊迫要求。要以國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地為龍頭，整合資源優(yōu)勢，完善產(chǎn)業(yè)鏈，打造大規(guī)模產(chǎn)業(yè)集群，培育一批主業(yè)突出、核心能力強的大公司和企業(yè)集團，成為產(chǎn)業(yè)化推進的“火車頭”。通過發(fā)展全裝修成品住房、綠色住宅、節(jié)能省地環(huán)保型住宅等，保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2、變革人才培養(yǎng)機制

采用市場化運作模式，深入開展職業(yè)經(jīng)理人任職資格培訓與認證工作，加快培養(yǎng)造就一批具有創(chuàng)新意識的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。推進“企業(yè)家素質提升計劃”，在國內外知名高校建立培訓基地，開展思維創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等培訓，培養(yǎng)一批具有全球戰(zhàn)略眼光、市場開拓精神和持續(xù)創(chuàng)新能力的領軍型戰(zhàn)略企業(yè)家。全面推行產(chǎn)學研聯(lián)合培養(yǎng)的人才培養(yǎng)模式；依托開發(fā)企業(yè)建設研究生工作站、產(chǎn)學研中心等創(chuàng)新平臺，吸引更多的高端產(chǎn)業(yè)人才到企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

（三）空間層面的創(chuàng)新驅動

在房地產(chǎn)開發(fā)領域應強調房地產(chǎn)投資和建設的多元化，努力拓展新的服務空間，從原有的商品房尤其是商品住宅開發(fā)領域向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等復合地產(chǎn)的領域發(fā)展；從以銷售型的盈利模式向持有經(jīng)營型盈利模式轉變；從東部地區(qū)一二線熱點城市向三四線城市和中西部城市化水平較低的區(qū)域拓展。

通過不斷拓展房地產(chǎn)行業(yè)的服務空間，逐步形成符合時代發(fā)展需要的新的產(chǎn)業(yè)定位，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對其他相關產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)與帶動作用，從而推動建筑業(yè)、制造業(yè)等其他相關產(chǎn)業(yè)的轉型升級。

（四）制度層面的創(chuàng)新驅動

技術和制度的關系在不同的時空場景中發(fā)揮的作用是不同的，從長期和宏觀的視角上看，技術創(chuàng)新可能決定了制度創(chuàng)新和經(jīng)濟增長（例如馬克思的生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關系論）；從短期和微觀的視角上看，制度創(chuàng)新可能決定了技術創(chuàng)新和經(jīng)濟增長（例如企業(yè)激勵機制變革帶來的技術進步和產(chǎn)業(yè)發(fā)展）。

因此，在房地產(chǎn)行業(yè)的轉型升級中，地方政府應加大對房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的支持力度，積極引導房地產(chǎn)企業(yè)在管理層面實現(xiàn)“精益化、標準化、聯(lián)盟化、品牌化”的轉型目標，引導企業(yè)在產(chǎn)業(yè)層面實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的目標；采取制度保障、財政激勵、稅收優(yōu)惠、信貸傾斜等措施，積極引導土地、資金、人才等創(chuàng)新要素向企業(yè)集聚；在保障房建設的過程中，創(chuàng)新項目融資模式，引入民間資本參與建設和經(jīng)營、管理，強調保障房投資和建設主體的多元化；健全創(chuàng)新激勵機制，幫助企業(yè)拓寬在創(chuàng)新過程中的融資渠道，并建立起科學的轉型升級企業(yè)評價體系，發(fā)揮在制度層面的創(chuàng)新驅動力，從而構建起完整的“以創(chuàng)新、促轉型”的系統(tǒng)。

參考文獻：

①蔡榮鑫.“包容性增長”理念的形成及其政策內涵[J]. 經(jīng)濟學家，2009（1）：102—104

②陳淮.地產(chǎn)·中國：引導我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展研究[M].北京：企業(yè)管理出版社，2008

③黃順英. 我國居民住房支付能力與住房問題研究[J]. 建筑經(jīng)濟，2009（10）：739—41

④姚玲珍. 中國公共住房政策模式研究[M].上海：財經(jīng)大學出版社，2003

〔本文系南京工業(yè)大學青年教師學術基金人文社科類重點課題（項目編號：39715004）研究成果〕

（吳翔華，1972年生，江蘇南京人，南京工業(yè)大學房地產(chǎn)管理系主任、副教授，博士。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場。張靜，1987年生，江蘇揚州人，南京工業(yè)大學土木工程學院碩士生。研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價）