當前，我國房地產(chǎn)調(diào)控和樓市走勢進入關(guān)鍵期。自2011年“新國八條”實施以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，效果明顯。但近期，房價呈現(xiàn)普漲態(tài)勢，調(diào)控面臨考驗，樓市未來走勢需謹慎應對。

一、2011年以來樓市調(diào)控效果明顯

為有效遏制部分城市房價過快上漲，2011年以來國家進一步加大調(diào)控力度，緊扣“擴保障供給”和“壓投機需求”兩個著力點，相關(guān)部門緊密配合，通過系列“組合拳”，有效遏制了投資投機性購房，有效遏制了房價過快上漲勢頭，調(diào)控效果明顯。

一是控制了房價上漲速度，房價有所松動。新“國八條”實施后，房價上漲速度顯著放緩。2011年1月至今年5月，百城住宅價格環(huán)比增長呈明顯下滑趨勢（如圖1所示）。2011年9月至今年5月，百城住宅價格環(huán)比負增長，房均價自8877元每平米小幅回落至8684元每平米。2011年10月至今年6月，百城房價環(huán)比下跌城市總數(shù)超過上漲城市總數(shù)，今年5月下跌城市達到73個。

二是加快了保障性住房工程建設(shè)，住房供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2011年完成了400多萬套城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)，又新開工1043萬套。今年1—7月，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工580萬套，開工率為77%，基本建成360萬套，完成投資6600億元。今年國土資源部門計劃安排保障性住房土地供應4.76萬公頃，目前已經(jīng)落實用地2萬公頃。保障性住房工程的大力推進，增加保障性住房供給，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，滿足部分住房需求，緩解了樓市上漲壓力。

三是擠出了投資投機性購房，樓市暴漲推動力削弱。2011年，600多個城市實施樓市調(diào)控，46個城市執(zhí)行限購政策。“限購”等強有力的調(diào)控措施，提高投資投機購房門檻，增加投資投機成本，基本擠出謀利購房需求。2011年商品房累計銷售109945.56萬平方米，同比增長4.9個百分點。2012年2—7月，商品房月度累計銷售均為負增長。截止今年7月，商品房累計銷售48593萬平方米，同比減少6.6個百分點。擠出投資投機購房需求，樓市暴漲推動力明顯削弱。

二、近期樓市呈普漲態(tài)勢，調(diào)控效果面臨沖擊

今年6月開始，樓市出現(xiàn)新變化。住房銷售量、價回升，部分城市房價已經(jīng)回到一年前水平。樓市調(diào)控效果遭受沖擊，房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行面臨新考驗。

樓市上漲預期顯現(xiàn)，購房意愿增強。近期國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢不景氣，催生“松樓市、穩(wěn)經(jīng)濟”政策預期。部分城市樓價環(huán)比上漲，少數(shù)地方政府釋放刺激房地產(chǎn)的錯誤信號，部分媒體不正確的輿論導向，加劇上漲心理預期。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，今年1—7月，定金及預收款12750億元，同比增長5.5%，高出1—6月4個百分點，高出1—5月9.5個百分點。央行2季度儲戶問卷調(diào)查顯示，預期房價上漲的居民比例較上季度提高2.8個百分點，未來三個月打算購房的居民比例擴大了1.6個百分點。

住房售價環(huán)比遞增，呈現(xiàn)普漲局面。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，住房銷售價格自今年6月開始明顯反彈，當月環(huán)比增長由負轉(zhuǎn)正、為0.05個百分點，高出5月份0.36個百分點。7月房價進一步上升至8717元/平方米，高出上月0.33個百分點，超過2011年1月8645元/平方米的水平。7月百城房價上漲城市數(shù)量增至70個，占比高達70%，超出6月25%。歷經(jīng)9個月后，房價上漲城市數(shù)量再次超過下跌數(shù)量。樓市呈現(xiàn)普漲態(tài)勢。

企業(yè)購地熱情高漲，地王樓王再次涌現(xiàn)。近來，房地產(chǎn)企業(yè)拿地投入不斷增加。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科7月拿地力度明顯加大，在全國范圍內(nèi)攬下6個項目，購地權(quán)益價款30.19億元，創(chuàng)今年新高，同比去年7月大漲逾8成。不少房地產(chǎn)商紛紛跟進、爭相跑馬圈地。保利、中海、恒大等大型房企在各地土地出讓會上頻頻現(xiàn)身出手。今年7月，北京海淀區(qū)萬柳一個地塊成交樓面價高達約4.5萬元/平方米，創(chuàng)北京市住宅地價歷史新高。北京近期推出的豪華別墅“運河岸上的院子”每套售價創(chuàng)歷史新高達3億元。

土地價格持續(xù)上漲，房租價格不斷走高。購地熱情高漲、地王樓王涌現(xiàn)，是預期樓市上漲有力體現(xiàn)，成為地價房價租金重新攀升的催化劑。根據(jù)國家統(tǒng)計局關(guān)于全國房地產(chǎn)土地購置面積與成交價款數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置價格，今年1—7月達到2021元/平米，同比增長9.95%，比去年全年1964元/平米的水平提高了近3個百分點。據(jù)北京地產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，北京住宅租金2010年和2011年分別上漲17%和13%后，今年又上漲約5%；商務樓租金兩年來上漲50%多，甲級寫字樓租金上漲一倍多。

保障房銷售遇冷，緩解住房需求能力有待加強。有別于火熱的保障房安居工程建設(shè)，部分城市保障房銷售遭遇“有房交不出鑰匙”的尷尬局面。西安市10個經(jīng)適房項目共推出房源6895套，銷售了3837套，剩余3058套，房源剩余占比44%。南京提供逾萬套公租房，但幾經(jīng)動員，申請的只有300人。門檻太高、路途太遠、配套不夠、審批復雜、戶型不合理等多種因素，導致部分地區(qū)百姓只能忍痛割“愛”、舍低價保障房，硬著頭皮求高價商品房。

三、多重因素疊加，助漲樓市泡沫

中央及時嚴厲調(diào)控樓市，政策正確，成效明顯，得到廣泛的支持和擁護。樓市近期呈現(xiàn)普漲態(tài)勢，非中央調(diào)控政策之失，而是多重因素疊加之必然結(jié)果。

（一）調(diào)控短期難動根本，各方反應不一

樓市調(diào)控涉及面廣，牽扯利益多，樓市調(diào)控實質(zhì)上是在“經(jīng)濟效率”和“社會公平”間取得平衡。房地產(chǎn)調(diào)控所涉及的利益各方往往對調(diào)控反應不一。

部分地方政府規(guī)避中央調(diào)控政策。部分地方政府片面追求短期經(jīng)濟利益，過度依賴土地出讓金的收入和房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟帶動作用。調(diào)控意愿不強、主動性不夠，執(zhí)行調(diào)控政策不堅決、不徹底、不持續(xù)。有些變相抵制限購限貸政策，默認甚至放任投資投機購房。借近期穩(wěn)經(jīng)濟增長之機，更是或明或暗出臺松綁調(diào)控政策，釋放錯誤信號，助推上漲預期。

部分銀行機構(gòu)增加房地產(chǎn)貸款。部分銀行機構(gòu)出于自身利益考慮，比較依賴規(guī)模大信譽高的房地產(chǎn)貸款。不少銀行雖然按國家限貸政策控制房貸，但又通過理財產(chǎn)品等“金融創(chuàng)新”方式，大量給房地產(chǎn)貸款“輸血”，削弱調(diào)控效果。今年房地產(chǎn)開發(fā)資金中的國內(nèi)貸款累計同比增速明顯高于去年，1—7月累計增長9%，比去年擴大3個百分點。

房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構(gòu)和投資投機者伺機炒作。房地產(chǎn)開發(fā)商能持續(xù)從銀行等渠道獲得資金支持，或適當降價、回籠部分資金，抵抗嚴厲調(diào)控，伺機而起。近期經(jīng)濟下滑，政策預期偏松，投資投機者紛紛而動，開發(fā)商就采取捂地捂盤惜售、借力中介和媒體、夸大供應短缺、制造恐慌預期、散布漲價輿論等方式，推動房價上漲。擁有多套住房者，往往資金寬裕、房租收益高、養(yǎng)房成本低，待價而沽。其中不乏住房投資投機者和限購限貸規(guī)避者，成為推動房價上漲的群體力量。

（二）經(jīng)濟增速放緩，樓市成“安全港”

樓市反彈走強，供給推動是主因，也有需求拉動的因素。上漲預期促動、資本市場黯淡、購房成本降低，投機需求和住房剛性需求近期集中釋放，一定程度拉動了樓市上漲。

“穩(wěn)增長”遭片面解讀，購房需求集中釋放。今年二季度經(jīng)濟回落速度快于預期，通脹指數(shù)下降，采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）5、6、7月環(huán)比、同比均為負增長，其中5月份同比下降2.9%、環(huán)比下滑5.4個百分點。調(diào)控基調(diào)轉(zhuǎn)為“穩(wěn)增長”為主，并實施了一系列穩(wěn)定經(jīng)濟增長的措施。利益集團利用信息不對稱，借助新聞媒體，加劇樓市上漲恐慌氛圍。投資投機者豪賭樓市政策放松，千方百計逃避管制，紛紛進入樓市，欲分一杯羹。觀望已久的剛性需求者，見房價回升，再也按捺不住集體飛身撲入。全國商品房銷售面積6月環(huán)比增長52.4%，7月同比增長13%，比上月擴大了16個百分點。

資本市場不景氣，資金轉(zhuǎn)入樓市。受國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢所累，資本市場持續(xù)低迷，市場信心不足。上證綜合指數(shù)自今年5月初一路下滑，跌穿2011年底創(chuàng)造的近期低點，截止7月底，跌幅達12.2%。而且，資本市場近期并未出現(xiàn)走好跡象。短期可見，樓市相比股市更有利于保值增值，加之居民投資渠道相對有限，資金只得從股市再次轉(zhuǎn)入樓市。

微調(diào)放寬的貨幣政策提升購房能力，激發(fā)購房需求。去年12月5日至今，共三次下調(diào)存準率，向市場釋放人民幣流動性超過1萬億元。多家銀行開始恢復首套住房貸款利率八五折優(yōu)惠。央行6月8日、7月6日起兩次下調(diào)利率共計0.56個百分點，減輕了購房者房貸支付壓力。以商業(yè)貸款100萬元20年期計算，采用等額本息還款方式，兩次降息將減少月供297.83元，如果再獲得八五折優(yōu)惠，則可減少月供865.98元，可提高居民住房支付能力11.12%。

四、實現(xiàn)健康發(fā)展平穩(wěn)回落的政策建議

當前，市場普遍預期，政府必將出臺更嚴厲的調(diào)控政策或政策執(zhí)行層面收緊，樓市大幅上漲概率不大。這給調(diào)控政策帶來挑戰(zhàn)。如果調(diào)控措施超出或低于預期，樓市走勢將截然不同。實現(xiàn)樓市平穩(wěn)回落、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在“經(jīng)濟效率”和“社會公平”間取得平衡，需做大量工作。

（一）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)方面

加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成新的產(chǎn)業(yè)支柱，降低對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。降低門檻、打破壟斷、優(yōu)惠稅收、政策扶持，鼓勵私人投資，重燃實體經(jīng)濟投資熱情，促進中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展。

（二）房屋供給方面

一要保障土地供應，擴大住房供給，特別是加強保障性住房工程建設(shè)和管理。二要降低住房建設(shè)和銷售成本，將開發(fā)商利潤、土地價格、稅費、中介收費控制在合理水平。三要嚴厲打擊捂地捂盤、發(fā)布虛假信息、內(nèi)部操作、哄抬房價行為。四要開征房屋空置稅，探索推進對二套以上房屋征稅，提高投資投機購房成本。五要將租賃市場納入管控范圍，規(guī)范房屋租賃市場，征收房租收入稅。六要建立健全舉報制度，嚴禁各種稅費轉(zhuǎn)移給需求方。

（三）房屋需求方面

一方面堵住漏洞，擠出投資投機購房資金。完善限制政策，建立完善信息網(wǎng)絡，強化信息鑒別，實現(xiàn)管控全國一盤棋。另一方面合理引導和疏導剛性需求。

（四）政策執(zhí)行方面

一是通過稅收改革，擴大稅源，降低地方政府對土地出讓金的依賴程度，提高樓市調(diào)控主動性和積極性。二是完善責任追究制度，嚴肅責任、嚴懲違規(guī)。及時糾正放松調(diào)控和打政策擦邊球行為，保持政策的權(quán)威性。三是加強金融監(jiān)管，防控房貸金融風險，嚴厲打擊違規(guī)房貸行為。

（五）輿論導向方面

打擊被房地產(chǎn)利益集團利用、片面報道不真實數(shù)據(jù)、營造恐慌情緒的行為。充分利用新聞媒體，及時發(fā)布權(quán)威科學的房地產(chǎn)市場信息與數(shù)據(jù)，提供真實可靠信息，引導合理住房消費和形成正確的心理預期。

（景春梅，1977年生，內(nèi)蒙古阿左旗人，中國國際經(jīng)濟交流中心副研究員，經(jīng)濟學博士。曾省存，1982年生，中國社科院研究生院，博士）