施金亮 張嘉齡

［摘 要］績效評價作為企業(yè)管理的一部分,在整個企業(yè)管理中占居重要的地位。一個良好的企業(yè)績效評價能夠幫助和協(xié)調(diào)決策過程,個體在組織中采取一致的行動。由于經(jīng)營績效的復雜性,不確定的因素越來越多,單純通過財務數(shù)據(jù)和指標已難以對企業(yè)作一個全面的綜合的評價,因此本文運用層次分析法,從實證上,對商務樓的經(jīng)營績效作研究,全面分析各種因素所造成的經(jīng)營績效數(shù)據(jù),做到評價商務樓的真正經(jīng)營效果。

［關(guān)鍵詞］商務樓；層次分析；經(jīng)營績效評價

［中圖分類號］F832［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）1-0034-03

1 上海通翼物業(yè)有限公司背景

1.1 公司背景概況

上海通翼物業(yè)有限公司是按現(xiàn)代企業(yè)制度建立的獨立法人企業(yè),公司創(chuàng)建于1995年12月,由兵器工業(yè)部上海兵工房地產(chǎn)開發(fā)公司(國營企業(yè)公司注冊資金1000萬元)、上海華莘建設發(fā)展公司合資組建(國營企業(yè)公司注冊資金500萬元),注冊資本300萬元,具有物業(yè)管理二級資質(zhì)并通過ISO 9001∶2000國際質(zhì)量認證標準。

1.2 商務樓物業(yè)狀況分析

上海通翼物業(yè)公司在商務樓物業(yè)方面目前只有一個項目,為上海金天地國際大廈項目,其總占地面積為3272 m2,占管理總面積份額較少。與住宅物業(yè)相比,新材料、新技術(shù)在商務樓建設中得到了廣泛的應用,高智能化已成為商務樓宇發(fā)展的方向(詳見表1)。

2 模型的含義及分析

2.1 含義

所謂數(shù)學模型即用數(shù)學的方法對所要解決的問題進行描述。用數(shù)學模型的方法對管理公司經(jīng)營策略績效評價進行描述,用定量的方式對其進行計算,更直觀地顯示出經(jīng)營策略績效,這樣有利于更好地理解,更有針對性地解決問題。單純用財務數(shù)據(jù)作為測評公司運營績效的主要指標是不夠的,產(chǎn)品質(zhì)量、消費者滿意程度、市場份額和創(chuàng)新能力等能夠反映公司發(fā)展前景的指標組合,比財務報表中的收益指標更有用。信息社會使信息的傳遞更加迅速,獲取信息的成本更加低廉,信息加工和分析的技術(shù)更加完善,使企業(yè)在關(guān)注內(nèi)部的同時,更加關(guān)注外部,因此,對上海通翼物業(yè)有限公司經(jīng)營策略績效測評指標體系設計也要滿足這種需求。

2.2 層次分析法

層次分析法力圖模擬人在決策思維過程中的三個基本特征：分解、判斷、綜合。對復雜問題進行分層次、擬定量的、規(guī)范化的處理,在整個過程中加入統(tǒng)計檢驗。

①建立層次結(jié)構(gòu)模型：分析構(gòu)成評價系統(tǒng)的目標、指標等要素之間的關(guān)系,建立系統(tǒng)的多級遞階層次結(jié)構(gòu)模型。②構(gòu)造判斷矩陣：對同屬一級的要素以上一層次的要素為準則進行兩兩比較,根據(jù)評價尺度確定相對重要度,據(jù)此構(gòu)造兩兩比較判斷矩陣。③層次單排序及其一致性檢驗的計算：計算判斷矩陣的特征向量,確定各要素的相對權(quán)重。④層次總排序及其一致性檢驗的計算：計算綜合權(quán)重(測評體系中的準則層權(quán)重和要素指標權(quán)重),對各指標進行逐層排序,得到總排序。⑤必要時,對判斷矩陣及層次排序模型作修正與調(diào)整。

3 經(jīng)營績效評價數(shù)學模型的建立

3.1 建立評價模型

企業(yè)績效評價的因素,把績效評價指標分為財務指標、內(nèi)部經(jīng)營能力指標和企業(yè)學習成長能力三大類指標。

其中財務指標又可細分為①贏利能力狀況：凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、成本費用利潤率；②資產(chǎn)質(zhì)量狀況：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、 應收賬款周轉(zhuǎn)率、不良資產(chǎn)比率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)現(xiàn)金回收率；③債務風險：資產(chǎn)負債率、已獲利息倍數(shù)、速動比率、現(xiàn)金流動負債比率、帶息負債比率、或有負債比率；④經(jīng)營增長狀況:銷售增長率、資本保值增值率、銷售利潤增長率、總資產(chǎn)增長率、技術(shù)投入比率、存貨周轉(zhuǎn)率、資本積累率、三年資本平均增長率、三年銷售平均增長率、不良資產(chǎn)比率。

內(nèi)部經(jīng)營能力指標可分為：①客戶滿意度；②利潤增長率；③資源儲備；④行業(yè)收益率排名；⑤創(chuàng)新能力。

企業(yè)學習和成長能力指標可分為：①員工滿意度；②企業(yè)文化；③公共關(guān)系。根據(jù)各績效評價指標的屬性及相互關(guān)系構(gòu)造層次結(jié)構(gòu)評價模型。(見下圖)

上海通翼物業(yè)有限公司經(jīng)營策略績效考核指標體系圖

3.2 確定因素權(quán)重

(1)確定目標層因素間的權(quán)重。首先構(gòu)造判斷矩陣,判斷矩陣表示針對上一層次某因素而言,本層次與之有關(guān)的各因素之間的相對重要性。針對最高層(目標層),從財務指標、內(nèi)部經(jīng)營能力指標到企業(yè)學習和成長能力指標相對于目標層的重要性,通過專家打分法,兩兩比較得到判斷矩陣表(見表3)；其取值根據(jù)Saaty等建議引用數(shù)字1～9及其倒數(shù)作為標度。列出了1~9及其標度的含義(見表2)：

據(jù)此可以看出目標層的直接影響因素排序為財務指標、內(nèi)部經(jīng)營能力指標以及企業(yè)學習和成長能力指標,其中財務指標的權(quán)重為0.748,這說明在對上海通翼物業(yè)公司進行績效評價中,財務指標最重要。因此,企業(yè)管理者應特別注重應用財務指標指導企業(yè)經(jīng)營決策。

(2)計算準則層的影響因素權(quán)重。同理可以確定準則層的影響因素權(quán)重,相應的計算結(jié)果分別見表6～表8所示。

4 評價指標績效的計算

4.1 各層次評價指標的計算

上海通翼物業(yè)管理公司的經(jīng)營策略績效評價指標包括財務指標、內(nèi)部經(jīng)營能力指標、企業(yè)學習和成長能力指標。這里,有的評價指標是定量的,而有的評價指標是模糊數(shù)據(jù)難以用定量表示（表9）。為了對績效進行有效的評價,必須將各個評價指標的量綱進行統(tǒng)一。

4.4 得出最終的計算結(jié)果

通過我們相關(guān)專家的直接打分,并利用上述評價模型,計算得到的各層次評價指標績效值為0~100的數(shù)。最后通過以上的計算,所得分數(shù)為77,介于好與很好之間,說明公司的整體經(jīng)營狀況不錯,但是仍沒達到最佳的經(jīng)營績效。

5 績效評價結(jié)論

在財務指標影響因素的排序中可以看出,贏利能力所占的權(quán)重最大,為0.556。這就進一步說明在商務樓績效評價中,贏利能力是評價財務指標的最直接指標,也是最重要的指標之一。在內(nèi)部經(jīng)營能力指標中客戶滿意度占的權(quán)重最大,為0.499。這就說明客戶與供應商、建立良好的關(guān)系。在學習能力和成長能力指標中可以看出,員工滿意度所占的權(quán)重最大,為0.643。這就說明企業(yè)在日常的管理中應當多注重員工感受。綜上所述,現(xiàn)階段評價商務樓績效的主要指標就是財務指標、內(nèi)部經(jīng)營能力指標和企業(yè)學習成長能力。

參考文獻：

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［4］王元放,俞曉安,等.基于層次分析法的信息化項目評估模型［J］.計算機工程,2007.

［作者簡介］施金亮(1953—),男,上海人,上海大學管理學院副教授,研究方向：地產(chǎn)；張嘉齡(1986—),女,上海人,上海大學經(jīng)濟學院,經(jīng)濟學碩士，研究方向： 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。