劉楊

摘要：本文探討了中央商務(wù)區(qū)的簡要發(fā)展歷程，建筑形態(tài)特點(diǎn)和相應(yīng)的營銷客戶群特點(diǎn)，以及業(yè)態(tài)優(yōu)缺點(diǎn)，在西南和昆明片區(qū)的典型項目，希望能對此類項目在此后的開發(fā)產(chǎn)生借鑒作用。

關(guān)鍵詞：西南；高層CBD；發(fā)展和類型；研究

CBD是中央商務(wù)區(qū)（Central Business District）的英文縮寫。它產(chǎn)生于本世紀(jì)50年代，美國學(xué)者M(jìn)urphy和Vance提出，集中大量的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、商貿(mào)機(jī)構(gòu)以及大量商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，具備便捷的交通和完善的通信等基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)行商務(wù)活動的集中地。地價峰值區(qū)是CBD最明顯的特點(diǎn)，以中心商務(wù)高度指標(biāo)和強(qiáng)度指標(biāo)作為翁量指標(biāo)。美國曼哈頓，香港中環(huán)等都是中央商務(wù)區(qū)代表。

高層的建筑形態(tài)是現(xiàn)代的，它的用材和施工工藝多采用國際先進(jìn)技術(shù)與知名品牌，因此它是國際的——國際的視野、國際的形象。高層住宅的通風(fēng)的流量、采光面積、綠化風(fēng)景是多層住宅所不能比擬的。水資源利用，以高壓泵水、屋頂水塔沉淀的優(yōu)勢，確保水的質(zhì)量，達(dá)到了水流量和水壓大大超越多層。隨時隨刻使用方便，無后顧之憂。高層住宅私密性較好，可以不受或者少受周圍環(huán)境的干擾，個人的隱私性較強(qiáng)。高層住宅有冬暖夏涼特性，因采用與多層不同的全剪力墻結(jié)構(gòu)和綠色環(huán)保建材，不但體現(xiàn)了結(jié)構(gòu)牢固穩(wěn)健的特性、可抵御抗震度，然而又體現(xiàn)了厚實(shí)嚴(yán)密的特性，造就了冬暖夏涼的小環(huán)境。

但高層房屋也有明顯的缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價相應(yīng)提高；由于高層住宅必須配備消防樓梯電梯間、設(shè)備管井、多戶共用內(nèi)走道等，因其得房率要比多層小很多，這就使得同樣的建筑面積，高層住宅的套內(nèi)面積要比多層少至少15%以上。不過，這些輔助面積和必要配備，是構(gòu)成高層住宅合理性與舒適性的重要條件。

一、昆明高層CBD的歷史進(jìn)程

近年來，伴隨著我國城市化的跨越發(fā)展、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增長、對城市人居環(huán)境要求的提高和城市土地價格的上漲等因素，國內(nèi)各大城市的商業(yè)、辦公、居住地區(qū)的城市空間開始以發(fā)展20層以上建筑為主要標(biāo)志。當(dāng)城市中的樓房爭相拔地而起，一座比一座更高時，更見證著這個城市現(xiàn)代化的歷史進(jìn)程。一幢幢摩天大樓的背后，彰顯著城市的現(xiàn)代化特征及經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

但過多規(guī)劃建設(shè)則破壞城市形象，使人流過于集中，惡化城市交通，因此昆明市通過劃定主城各區(qū)域建筑高度控制規(guī)劃，合理布局，集約化開發(fā)利用城市空間，在凸顯昆明自然山水風(fēng)貌的同時，在非禁建區(qū)通過超高層建筑標(biāo)榜出昆明實(shí)力和形象。

因此，國內(nèi)外各城市都對建筑容量作出了一定限制，控制建筑密度、建筑高度和容積率。把不準(zhǔn)建設(shè)高層的地方硬性保護(hù)起來，嚴(yán)禁在歷史文化保護(hù)區(qū)周邊插建高層建筑，嚴(yán)格控制在城市水系、城市主要出入口、城市空間視廊和城市天際輪廓線地段建設(shè)高層建筑。？早在2009年昆明市就公布了《主城建筑高度控制規(guī)劃方案》。明確主城各片區(qū)建設(shè)高度，劃分出六個管理級別。根據(jù)片區(qū)的不同情況，制定不同的建筑高度規(guī)范。通過合理布局，凸現(xiàn)昆明自然山水風(fēng)貌。

二、昆明高層CBD建設(shè)一覽

1、項目名稱：東風(fēng)廣場地塊

建筑高度：地標(biāo)建筑456米

項目介紹：東風(fēng)廣場地塊規(guī)劃總面積83700平方米，為昆明市CBD的重要組成部分，是未來城市的新地標(biāo)。

規(guī)劃將昆明市最高的地標(biāo)建筑布置在本地塊內(nèi)，地標(biāo)建筑高度456米，將成為集商業(yè)、酒店、金融、貿(mào)易、公寓、觀光等于一體的城市綜合體，成為昆明人的新驕傲?！独ッ鰿BD地區(qū)東風(fēng)廣場地塊概念方案設(shè)計》方案已于2010年7月進(jìn)行公示。

2、項目名稱：南亞之門

建筑高度：333米

項目介紹：高達(dá)83層的南亞之門，集鉑金五星級酒店、公寓式酒店、5A級寫字樓高品質(zhì)住宅、城市核心商業(yè)、休閑娛樂為一體。是主城CBD核心區(qū)首個啟動項目，將成為昆明“打開大門，歡迎全世界”的代表性建筑。

項目于2008年12月開工建設(shè)，計劃于在2013年底建成投入使用。

3、項目名稱：北京路吹簫巷項目

建筑高度：276米

項目介紹：占地面積33.49畝，總投資22億元，建筑高度267米，建筑面積22萬平方米，建成后將成為昆明市以國際甲級商務(wù)辦公為標(biāo)準(zhǔn)的雙塔型區(qū)域標(biāo)志性建筑。

4、項目名稱：和諧世紀(jì)雙塔

建筑高度：249.99米

項目介紹：“江東和諧廣場”是一個集商業(yè)休閑、星級酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、高檔辦公為一體的大型城市綜合體。包含：裙房商業(yè)休閑，C座商務(wù)辦公（地上26層），B座產(chǎn)權(quán)式酒店（地上66層），D座星級酒店（地上66層）。目前，和諧雙塔B座、D座分別完成±0.00工程，即將進(jìn)入地上主體建設(shè)階段。

5、項目名稱：昆鋼科技大廈項目

建筑高度：219.3米

項目介紹：位于環(huán)城西路與滇池路交叉口東北角，用地面積30畝，計劃建設(shè)成為集高檔辦公樓和現(xiàn)代化五星級酒店為一體的超高層綜合性地標(biāo)建筑。去年8月底，項目對原規(guī)劃許可進(jìn)行變更，新修改方案的建筑限高從156米提高到219.3米，從39層增加到50層。

6、項目名稱：世紀(jì)中心

建筑高度：199.3米

項目介紹：位于南屏街世紀(jì)廣場東側(cè)，是目前云南省開工在建的最高超高層建筑，也是云南最高的全鋼結(jié)構(gòu)建筑。為國際化高端寫字樓。

7、項目名稱：欣都龍城

建筑高度：186米

項目介紹：“位于北京路延長線與北辰大道交匯處，是一個全方位、多功能，集聚商業(yè)、商務(wù)、商住的大型綜合性地產(chǎn)項目。

8、樓盤名稱：南亞風(fēng)情第壹城寫字樓

建筑高度：168米

項目介紹：主體已于2011年1月5日斷水封頂。為5A甲級寫字樓，是昆明市目前已建成的最高樓。

三、高層CBD的美學(xué)特點(diǎn)

高層建筑因考慮結(jié)構(gòu)受力，大部分以平面對稱、體型方整為原則，結(jié)構(gòu)體系則主要解決抗風(fēng)力與地震力的問題，其美學(xué)特點(diǎn)呈現(xiàn)五個特征：

1、天際化群體。

城市的天際線體現(xiàn)了城市新舊時代的更替。昆明從上世紀(jì)中期的云南飯店、郵電大樓和佳華廣場直至目前的七彩云南第壹城，在建的東風(fēng)廣場CBD，不斷加高城市的天際線，體現(xiàn)了昆明城市發(fā)展的進(jìn)程和新舊更替。

2、個性化單體。

高層建筑造型在全球各地呈現(xiàn)出多樣化和個性化的趨勢。各種形態(tài)的“地標(biāo)建筑”在有限的空間中標(biāo)新立異，形成多彩進(jìn)而奇幻的空間景象，高層建筑都力爭“標(biāo)新立異”并使自己成為城市的主角。例如被稱為“世界第一門”的蘇州“東方之門”，外形酷似“秋褲”，被稱為穿上了時尚潮品方頭大鞋的秋褲大樓。

3、高科技化工程。

高層建筑的功能日益綜合化與智能化，它主要在建筑內(nèi)外表現(xiàn)了高科技的特點(diǎn)，例如央視大樓，以其雙塔大懸臂回旋式的高空結(jié)構(gòu)，營造出豐富的視覺效果。央視大樓以其震撼人心的工程威力，使其建筑價值超越了其的實(shí)用性而有著某種象征意味。

4、生態(tài)化功能。

生態(tài)環(huán)保是建筑設(shè)計思想中的趨勢。日照、綠化、景觀以及自然環(huán)境與建筑的有機(jī)結(jié)合，是設(shè)計師追求的目標(biāo)。德國法蘭克福商業(yè)銀行大廈是高層生態(tài)建筑的杰出代表，這座大廈的主樓平面呈弧狀三角形，中央為貫穿的露天三角形空洞，其對生態(tài)設(shè)計的中心理念是全樓的自然通風(fēng)，因此錯位設(shè)計了三個空中花園位于三個立面上，貫通的綠化使這座大樓通風(fēng)效果非常之好，反映了空透美麗卓越的建筑形體，典型的生態(tài)節(jié)能意識和人與自然的和諧發(fā)展。

5、風(fēng)格地域化。

高層建筑設(shè)計一直未停止對地域文化的探究，后現(xiàn)代主義慣用高層建筑表現(xiàn)地域文化特征。例如七彩云南第壹城在充滿現(xiàn)代藝術(shù)感的同時，充分融入了云南版納地域文化元素和南亞、東南亞宗教、文化等元素特征。

四、高層商住的匹配客戶群

8層以下優(yōu)勢詞：

高利用率、生活方便、接近景觀、適宜老人、幼兒

1.居住舒適：八層以下的建筑接近地面，方便近距離欣賞地面人物和景觀，給人以腳踏實(shí)地、安寧祥和的感覺，它的生活便利程度、生活舒適程度優(yōu)于八層以上。在日照、采光、通風(fēng)方面能滿足基本生活需要，比較宜居。

2.方便家中老人兒童使用：如果家中有老人或者孩子，選擇八層以下比較適宜，老人行動不便，如果遭遇停電，不能使用電梯會非常不便，用水也會因停電中斷，較低段樓層則不會受影響。退休人士選擇選擇低樓層，因為上下樓方便，便于早晚鍛煉身體、買菜燒飯。近距離就可感受到外面大自然的清新氣息，對老年人調(diào)養(yǎng)身心非常有利。

3.空間利用率高價格便宜：低樓層的空間設(shè)計一般比較靈活，例如有地下室，車庫、花園、露臺、天井等空間，往往半賣半送這些空間，購房者可以較小花費(fèi)得到更大的面積。

8至20層優(yōu)勢詞：

通風(fēng)、采光、視野、居住成本低、適合各個年齡階段和不同家庭結(jié)構(gòu)居住

1.通風(fēng)采光良好：兼具高層和多層住宅優(yōu)勢，有比多層更好的室內(nèi)通風(fēng)采光，又有踏實(shí)居住的感覺，在房間內(nèi)望出窗外，面向片區(qū)景色一覽無遺，視野較好。當(dāng)然，比其他樓層價格要高一些，特別是河濱沿岸、公園、商業(yè)區(qū)附近的高層，一般都比低樓層貴。不過，適合各個年齡階段和不同家庭結(jié)構(gòu)居住。

2.居住成本低：物業(yè)服務(wù)公司一般會以住宅的中間層作為收費(fèi)的基準(zhǔn)層，比如一棟樓20層高，那么就以10層為基準(zhǔn)層，每上一層或者下一層，電梯使用費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)等費(fèi)用都會相應(yīng)的增加或者減少。

21層以上優(yōu)勢詞：

通風(fēng)、采光、私密、視野、成功人士

1.通風(fēng)采光優(yōu)秀：高層住宅占有高度的優(yōu)勢，不會被遮擋，擁有較好的景觀、通風(fēng)、采光之絕對優(yōu)勢，通風(fēng)采光基本不會受到外界因素影響，在通風(fēng)的流量、采光面積、綠化風(fēng)景、日照時間等方面是多層住宅所不能比擬的，塵土、噪音、光線污染也少。

2.私密性好：高層住宅私密性較好，可以不受或者少受周圍環(huán)境的干擾，個人的隱私性較強(qiáng)。

3.視野開闊：高層視野開闊，光照效果較好，身居高層、開窗見景，放眼望去，遠(yuǎn)處景物盡收眼底，有種高樓攬勝景的感覺，平添幾分生活情趣和品味，極大地滿足人們居家景觀的需求，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代住宅的人性化理念，給住戶帶來成就感。

五、西南地區(qū)典型CBD

1、5年后防城港亞洲國際金融中心---109層摩天樓

位于防城港市新規(guī)劃的城市干道“金花茶大道”與“江山大道”交匯處，占地面積1295畝，地處廣西防城港市中心城區(qū)的中心位置，總建面500萬平方米。由廣西中外建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。擬建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)亞洲國際金融中心109層高528米，將成為廣西整個北部灣地區(qū)的核心地標(biāo)。項目設(shè)置一座五星、一座四星、及一座三星級酒店，包括大型商業(yè)綜合體以及高級公寓、寫字樓等。預(yù)計5年內(nèi)完成整個項目。而從國家開發(fā)戰(zhàn)略來看，防城港是，北部灣經(jīng)濟(jì)圈核心城市，是進(jìn)入東盟國家的橋頭堡，中國-東盟自貿(mào)區(qū)的中心，具備無限的發(fā)展空間。

目前在建高303米，主體塔樓68層的柳州地王國際財富中心于2010年開工奠基，當(dāng)時被稱將成為西南第一高。如果亞洲國際金融中心如期建成，它將比柳州國際財富中心高225米，將成為中國西南CBD高層第一高度。

2、重慶聯(lián)合國際項目

聯(lián)合國際由源自新加坡的麥吉可地產(chǎn)開發(fā)。聯(lián)合國際位于西南金融中心“解放碑金融街”規(guī)劃范圍內(nèi)，處在解放碑中央商務(wù)區(qū)（CBD）核心位置。

聯(lián)合國際項目是重慶都市核心區(qū)重要的城市地標(biāo)。大廈為包括商業(yè)、高級公寓、高端寫字樓的城市綜合體。位于重慶規(guī)劃中的西部金融街，周邊所及有大量證券、銀行、保險等金融機(jī)構(gòu)。重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、重慶農(nóng)村土地交易所、場外交易市場、畜產(chǎn)品遠(yuǎn)期交易市場等四大金融要素市場也在其50米外設(shè)立。聯(lián)合國際項目位于渝中區(qū)龍脊之上，建筑總高度318m，是西南地區(qū)目前在建最高超高層建筑，建成后將成為西南綜合體高層新坐標(biāo)。

（作者單位：云南城投置業(yè)股份有限公司）