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        多套房產(chǎn)怎理財

        2012-04-29 00:44:03艾誠
        投資與理財 2012年18期
        關(guān)鍵詞:還款額等額期限

        艾誠

        理財案例

        古先生今年30歲,在沈陽市一家國企工作。古先生的年收入構(gòu)成較為復(fù)雜,包括月基本工資、季度獎金和年終獎,平均每年在9萬元左右。女朋友岳女士,29歲,是沈陽某三甲醫(yī)院的一名大夫,平均月收入6000元左右。二人生活方面開銷不大,每月大概2000元左右。資產(chǎn)方面,古先生名下有兩套房產(chǎn),一套72平方米,市值55萬元,目前正在出租,月租金1600元;另一套100平方米,市值60萬元,其中有古先生公積金貸款25萬元。由于二人對目前兩處房產(chǎn)的位置都不是太滿意,決定先以岳女士的名義購買一套房產(chǎn),然后登記(沈陽目前家庭購買第三套住宅無法貸款,岳女士名下暫無房產(chǎn),還可以貸款)。經(jīng)過多次比較,二人決定在于洪新城附近購買一處116平方米、總價60萬元的房產(chǎn),其中首付20萬元,按揭貸款40萬元,但具體貸款年限和每月還款額未定。

        1.從資產(chǎn)負(fù)債表上看,古先生家庭的流動性資產(chǎn)為0,遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)值3-6倍,這與古先生家庭剛買住宅有關(guān)系。這個時期的家庭財務(wù)是非常脆弱的,應(yīng)建立存款準(zhǔn)備金,來應(yīng)對家庭生活中遇到的失業(yè)、事故、還貸款等意外狀況及突發(fā)事件。

        2.古先生家庭房產(chǎn)比例較高,房產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比達(dá)到了95.63%,而一般家庭房產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比例上限是80%。過高就意味著家庭資產(chǎn)流動性不足,如果房價波動,就會給家庭帶來財務(wù)風(fēng)險甚至是財務(wù)危機(jī)。建議有個更合理的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu),分散風(fēng)險,提高收益。

        3.從現(xiàn)金流量表上看,古先生家庭的凈結(jié)余比率為80.16%,減去每年應(yīng)還貸款本金部分(貸款本金的減少體現(xiàn)在年度資產(chǎn)負(fù)債表中,是負(fù)債的減少,不體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表中),實(shí)際攢下的錢比標(biāo)準(zhǔn)值40%要高很多,這與古先生家庭攢錢意識較強(qiáng)有關(guān)。但隨著新貸款的審批通過,家庭未來就要背上沉重的負(fù)擔(dān),如何控制好每月還款額,留出足夠的現(xiàn)金流,為未來做準(zhǔn)備,就成了古先生家庭的重要課題。

        理財目標(biāo)

        1.古先生和女友岳女士打算結(jié)婚,并計劃在后年要孩子,想知道家庭財務(wù)如何能夠負(fù)擔(dān)得起。

        2.古先生和岳女士目前已經(jīng)決定貸款40萬元,但具體還款期限,二人還有很大的分歧。想知道不同的還款期限和還款方式,貸款利息分別是多少,哪種方案更適合他們。

        理財建議

        現(xiàn)金規(guī)劃

        對古先生來說,首先應(yīng)建立緊急預(yù)備金。家庭緊急預(yù)備金主要用來應(yīng)對家庭生活中遇到的失業(yè)、事故等意外狀況及突發(fā)事件。準(zhǔn)備了3-6個月家庭緊急預(yù)備金,即使家庭遇到了一些問題,也能夠保證家庭一段時間內(nèi)能夠維持正常的生活,從容面對危機(jī)。建議古先生留出1.5萬元作為個人的緊急預(yù)備金,其中0.5萬元以活期存款方式留存,1萬元投資于貨幣市場基金。如果古先生覺得家庭現(xiàn)階段資金比較緊張,也可以采用申請信用卡的方式來建立緊急預(yù)備金,不僅能在急需資金的時候應(yīng)急使用,還可以提高資金的使用效率。

        2.子女規(guī)劃

        古先生家庭兩年后就將面臨孩子出生的問題??紤]到孩子出生前后將會產(chǎn)生很大一筆費(fèi)用,合計約2萬元左右(參考當(dāng)?shù)仄骄M(fèi)用),可以選擇在這兩年每年拿出1萬元,購買銀行理財產(chǎn)品或選擇定期存款。另外,孩子的養(yǎng)育費(fèi)用和教育費(fèi)用必須提前準(zhǔn)備。假設(shè)孩子在上大學(xué)之前接受的都是公立教育,以大學(xué)費(fèi)用每年花費(fèi)2萬元現(xiàn)值保守估計,每年生活費(fèi)用2萬元現(xiàn)值,學(xué)費(fèi)和生活成本增長率為5%,那么培養(yǎng)一個孩子23年,共需要105萬元左右。對長達(dá)5年以上的長期理財目標(biāo),建議采用基金定期定額的投資方式,選擇一只指數(shù)型基金,每月進(jìn)行投資,達(dá)到小額投資、積沙成塔的效果。以投資報酬率8%計算,積累105萬元,從兩年后開始準(zhǔn)備,每月還需要投資1327元。

        3.房貸規(guī)劃

        古先生和岳女士二人在選擇貸款方式上有很大的分歧。古先生希望貸款時間長一些,這樣能減輕每個月的還款壓力,而岳女士希望貸款時間短一些,這樣可以減少利息支出。針對這樣的情況,理財師建議家庭應(yīng)優(yōu)先考慮每個月能具體還多少錢貸款,根據(jù)貸款額度確定還款期限,并選擇等額本金或等額本息的還款方式。根據(jù)家庭財務(wù)的基本原則,古先生家庭每月應(yīng)留出40%的凈儲蓄額度,這樣可以用于支付每月貸款本息的額度還有3867元左右。針對這樣的情況,提出以下幾種建議供參考。

        方案一:選擇等額本息還款方式,貸款期限15年,利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限(85折),每月還款額為3328元。這樣的貸款方式,優(yōu)點(diǎn)是每月還款額固定,缺點(diǎn)是貸款總利息較多,達(dá)到了19.9萬元。

        方案二:選擇等額本金還款方式,貸款期限15年,利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限(85折),第一個月還款額為4149元。這樣的貸款方式,優(yōu)點(diǎn)是比方案一少還2.5萬元左右的利息,缺點(diǎn)是每月還款額不固定(每月還款額遞減)。

        方案三:如果古先生覺得上述兩個方案貸款利息較多,還可以選擇期限10年、等額本息還款方式,利率選擇2012年6月8日的貸款利率下限(85折),每月還款額為4400元左右。該方案優(yōu)點(diǎn)是比方案二總利息還要節(jié)省4.7萬元左右,缺點(diǎn)是每月還款額略高,影響家庭未來其他方面的支出。

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