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        從理財(cái)角度侃侃房貸那點(diǎn)事

        2018-05-07 09:35:18邢力
        金融經(jīng)濟(jì) 2018年4期
        關(guān)鍵詞:銀行

        邢力

        對(duì)絕大多數(shù)普通工薪階層來(lái)說(shuō),建議還是選擇等額本息,而非等額本金。

        買(mǎi)房是大事。錢(qián)不夠,就要貸款;要貸款,就有利息。有沒(méi)有哪種貸款方式,能盡量幫我們節(jié)省利息呢?

        等額本金比等額本息更劃算嗎?

        經(jīng)常有所謂“理財(cái)達(dá)人”支招:只要把銀行默認(rèn)的“等額本息還款法”換成“等額本金還款法”,就能省下好幾萬(wàn)利息。

        一般人還房貸每個(gè)月的金額是固定的,也就是說(shuō),每個(gè)月償還的本金和利息之和是固定值,這就叫等額本息。

        而等額本金,顧名思義,就是每月償還的本金是固定值,而利息則是變動(dòng)的。比如20年房貸,借款人第一個(gè)月償還的是整整借20年的房貸利息,所以第一個(gè)月的利息最高;但第二個(gè)月還的是借19年零11個(gè)月的利息,借款時(shí)間縮短了1個(gè)月,所以房貸利息也降低了。以此類(lèi)推,在整個(gè)還貸周期中,利息支出會(huì)逐月遞減,那么每月的還貸本息總額也逐月遞減。

        等額本金真比等額本息更省利息嗎?當(dāng)然。

        按現(xiàn)在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%算,商業(yè)貸款100萬(wàn)元,分20年還清,等額本息的月供是6544元,20年利息總支出570665元。

        等額本金的話(huà),第一個(gè)月的月供是8250元,第二個(gè)月8233元,第三個(gè)月8216元,然后每個(gè)月都會(huì)降十幾元,直到最后一個(gè)月只要還4183元,20年利息總支出492041元,相比等額本息少了78624元。

        目前中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了加息周期,未來(lái)幾年加息是大概率事件,只要利息一漲,或者是二套房貸1.3倍懲罰利率,如果貸款100萬(wàn),等額本金真的能省下10萬(wàn)元利息。

        之所以會(huì)出現(xiàn)這種結(jié)局,是因?yàn)椴捎玫阮~本息還款法,前期償還的本金少、利息多,自然累計(jì)的利息就比較多。

        而等額本金還款法,借款人第一個(gè)月償還的本金和最后一個(gè)月償還的本金一樣多,導(dǎo)致本金歸還速度比較快,利息支出相對(duì)就比較少了。

        但事實(shí)真相就到此為止了嗎?等額本金真比等額本息更劃算嗎?

        現(xiàn)在給你10萬(wàn),20年后給你20萬(wàn),你會(huì)選哪個(gè)?

        對(duì)絕大多數(shù)普通工薪階層來(lái)說(shuō),筆者還是建議選擇等額本息,而非等額本金。

        但從理財(cái)角度看,選擇總利息支出更高的還款方式才是更聰明的選擇。

        首先,等額本金之所以總利息支出少,不是因?yàn)檫@種還款方式更良心,而是因?yàn)榈阮~本金占用銀行資金的時(shí)間更短,利息支出自然少了。

        不管是采取等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減,亦或者是雙周供、氣球貸、隨心貸等各種還貸新玩法,本質(zhì)上換湯不換藥。占用銀行資金時(shí)間越長(zhǎng),償還利息就一定越多。用各種方式把占用銀行資金的時(shí)間縮短了,銀行資金的時(shí)間成本下來(lái)了,利息當(dāng)然就少了。

        比如說(shuō),為什么雙周供比月供利息支出少,因?yàn)樵鹿┦堑皆碌走€一次,而雙周供在月中就要先還掉一半。有一半本金提前半個(gè)月還給銀行了,那利息可不就少了嗎?所以我們只能說(shuō)某種還款方式的利息支出相對(duì)更少,而不能說(shuō)某種還款方式更劃算。

        第二,不能只看賬面利息支出,更要看手里可用于投資的資金還有多少。

        比如你這個(gè)月剛申請(qǐng)房貸,下個(gè)月如果采取等額本息,只還6544元,而采用等額本金要還8250元,差了1706元。這1706元留在你手里,不就能拿去投資了嗎?

        錢(qián)是有時(shí)間價(jià)值的,現(xiàn)錢(qián)永遠(yuǎn)最值錢(qián)。因?yàn)槟憧梢约纯棠萌ネ顿Y,錢(qián)生錢(qián),讓復(fù)利效應(yīng)滾起來(lái)?;叵胍幌?,現(xiàn)在100元能買(mǎi)到的東西,和20年前一樣嗎?

        如果你有兩個(gè)選擇,一是現(xiàn)在給你10萬(wàn),二是20年后給你20萬(wàn),你會(huì)選哪個(gè)?估計(jì)大家都會(huì)選前者。單從理財(cái)角度而言,后者20年回報(bào)才翻一倍,根據(jù)72法則,每年投資回報(bào)只有可憐的3.6%,連通脹都跑不贏。

        在當(dāng)今社會(huì),如果會(huì)理財(cái),自己做投資,每年獲利10%并非難事,那么20年后能變67萬(wàn)。

        一個(gè)是20萬(wàn),一個(gè)是67萬(wàn)。前者,恰恰是保險(xiǎn)公司推銷(xiāo)萬(wàn)能險(xiǎn)/分紅險(xiǎn)的套路;后者,是真正的理財(cái)之道。

        第三,選擇還款方式不光要看利息支出,更要結(jié)合自己的理財(cái)需求。

        我們?yōu)樯兑J款買(mǎi)房?不就是因?yàn)楝F(xiàn)在年紀(jì)輕,積累少,沒(méi)有足夠多的錢(qián)能全款買(mǎi)房嗎?但隨著年齡、資歷、經(jīng)驗(yàn)不斷增長(zhǎng),只要繼續(xù)努力奮斗,將來(lái)收入會(huì)不斷提高,生活會(huì)越過(guò)越好,所以才敢冒風(fēng)險(xiǎn)背房貸。

        既然將來(lái)的收入水平和經(jīng)濟(jì)狀況預(yù)期會(huì)越來(lái)越好,那選擇每月還款金額一樣的等額本息還款法,你實(shí)際還貸負(fù)擔(dān)就會(huì)隨著時(shí)間流逝,不斷下降。如果選擇還款金額越來(lái)越少的等額本金,還貸壓力下降速度就更快了。

        也就是說(shuō),在你手頭資金很緊張的青澀歲月,你的還貸壓力就達(dá)到了一生中的頂峰,而當(dāng)你收入越來(lái)越高,還貸能力越來(lái)越強(qiáng)時(shí),月供卻反而越來(lái)越少……你沒(méi)發(fā)現(xiàn)你的還貸節(jié)奏,和你的收入節(jié)奏以及生命周期嚴(yán)重不匹配嗎?

        最后,等額本息的月供是固定的,借款人只要記住一個(gè)數(shù)字就行了,一目了然。但等額本金的月供不斷遞減,借款人就得每月拿出還款計(jì)劃表看一眼。還少了,額外收罰息;還多了,這錢(qián)躺在活期里也是浪費(fèi)。

        這就是筆者為什么反而推薦利息支出更多的等額本息的原因所在。

        總之,采取等額本息還款法,還款周期超過(guò)1/2,就千萬(wàn)不要再提前還貸了,因?yàn)槟憷⒁堰€的差不多,接下去主要還本金。而采取等額本金還款法,還款周期超過(guò)1/3就不要再提前還貸了。

        但真正懂理財(cái)?shù)娜?,不管在任何情況下,都不會(huì)提前還貸的。不怕負(fù)債,樂(lè)于承受良性負(fù)債,借助杠桿,幫自己更快提升財(cái)富層級(jí),這就是富人思維。

        如果你總是害怕負(fù)債,兜里有點(diǎn)錢(qián)就惦記著趕緊提前還貸,無(wú)債一身輕,睡覺(jué)倍踏實(shí),那你就還不是一個(gè)真正懂理財(cái)?shù)娜恕?/p>

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