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        不同企業(yè)銷售房產(chǎn)會計核算的比較

        2012-04-29 00:44:03郝淑娟
        時代金融 2012年21期
        關(guān)鍵詞:教育費稅費商品房

        【摘要】由于企業(yè)的性質(zhì)及房地產(chǎn)在企業(yè)的用途不同,企業(yè)在對房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)進行確認(rèn)、計量、報告時也有不同。文章僅就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)的會計核算進行比較予以論述。

        【關(guān)鍵詞】企業(yè)銷售房產(chǎn)會計核算比較

        房產(chǎn)是企業(yè)的不動產(chǎn)之一,但是由于企業(yè)的性質(zhì)和房產(chǎn)在企業(yè)的用途不同,企業(yè)在對房產(chǎn)進行確認(rèn)、計量、報告時亦有不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建成的商品房作為企業(yè)的存貨、固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)予以確認(rèn)、計量和報告;而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則將其擁有的房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)、計量、報告,并且兩企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中,涉及的會計核算區(qū)別很大,尤其是銷售房產(chǎn)時涉及相關(guān)稅費的計算與核算。

        一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)的會計核算

        雖然商品房的建設(shè)周期較長、價值較高,流動性相對較弱,但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻將其開發(fā)的大部分商品房用于銷售作為企業(yè)的存貨予以確認(rèn),還有可以將開發(fā)的商品房自用作為固定資產(chǎn)予以確認(rèn)和用于出租賺取租金的商品房作為投資性房地產(chǎn)予以確認(rèn)。因此,商品房的開發(fā)建設(shè)與銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù),其銷售商品房的會計核算主要按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則—存貨》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則—收入》的規(guī)定予以核算。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已作為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)核算的商品房出售,應(yīng)遵循《企業(yè)會計準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》(與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)的會計核算相同)和《企業(yè)會計準(zhǔn)則—投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定進行核算。

        例1:位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),將其開發(fā)的普通商品房對外出售,共取得收入4000萬元,企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元,發(fā)生的開發(fā)成本為1400萬元,發(fā)生的開發(fā)費用300萬元,其中專門為開發(fā)該項目支付金融機構(gòu)的貸款利息120萬元,當(dāng)?shù)卣?guī)定,企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)的會計核算如下(以萬元為單位):

        (一)確認(rèn)銷售商品房的收入并結(jié)轉(zhuǎn)其成本

        借:銀行存款 4000

        貸:主營業(yè)務(wù)收入 4000

        借:主營業(yè)務(wù)成本 2000

        貸:開發(fā)商品2000

        (二)計算應(yīng)交的營業(yè)稅、城建稅與教育費附加

        應(yīng)交營業(yè)稅=4000×5%=200(萬元)

        應(yīng)交城建稅=200×7%=14(萬元)

        應(yīng)交教育費附加=200×3%=6(萬元)

        借:營業(yè)稅金及附加 220

        貸:應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅 200

        —應(yīng)交城建稅 14

        —應(yīng)交教育費附加 6

        (三)計算應(yīng)交土地增值稅

        轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額=600+1400+120+(600+1400)×5%+200+14+6+(600+1400)×20%=2840(萬元)(注:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通商品房可以按土地出讓金、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除)

        轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=4000-2840=1160(萬元)

        增值額占扣除項目金額的比率=1160/2840=40.85%<50%,適用的土地增值稅稅率為30%

        應(yīng)交土地增值稅=1160×30%=348(萬元)

        借:營業(yè)稅金及附加 348

        貸:應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅 348

        (四)計算應(yīng)交企業(yè)所得稅

        應(yīng)交企業(yè)所得稅=(4000-2000-300-200-14-6-348)×25%=283(萬元)

        借:所得稅費用283

        貸:應(yīng)交稅費—應(yīng)交所得稅283

        二、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)的會計核算

        非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有房產(chǎn)的目的是為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)的,由于房產(chǎn)在企業(yè)使用期限較長、單位價值較高,因此將其作為固定資產(chǎn)進行管理。只有房產(chǎn)不能或不適宜為企業(yè)的經(jīng)營管理服務(wù)時,企業(yè)才將閑置的房產(chǎn)依法有償轉(zhuǎn)讓,這樣不僅可以充分發(fā)揮房地產(chǎn)在社會上的有效利用,減少土地資源的浪費,而且還可以盤活企業(yè)的資產(chǎn),促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)的會計核算應(yīng)遵循《企業(yè)會計準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》的規(guī)定。

        例2:位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)將其閑置的一座倉庫對外出售,該倉庫取得時成本為160萬元,已提折舊為110萬元,未提取減值準(zhǔn)備。出售取得收入100萬元,存入銀行,支付清理費用1萬元。該倉庫經(jīng)評估機構(gòu)評估確定的重置成本為200萬元,成新度折扣率為40%。其銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)的會計核算如下(以萬元為單位):

        (一)將固定資產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)清理”科目

        借:固定資產(chǎn)清理50

        累計折舊 110

        貸:固定資產(chǎn) 160

        (二)支付清理費用

        借:固定資產(chǎn)清理 1

        貸:銀行存款1

        (三)取得銷售收入,存入銀行

        借:銀行存款 100

        貸:固定資產(chǎn)清理 100

        (四)計算應(yīng)交營業(yè)稅、城建稅和教育費附加

        應(yīng)交營業(yè)稅=100×5%=5(萬元)

        應(yīng)交城建稅=5×7%=0.35(萬元)

        應(yīng)交教育費附加=5×3%=0.15(萬元)

        借:固定資產(chǎn)清理 5.5

        貸:應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅5

        應(yīng)交稅費—應(yīng)交城建稅0.35

        —應(yīng)交教育費附加0.15

        (五)計算應(yīng)交印花稅

        應(yīng)交印花稅=100×0.5‰=0.05(萬元)

        借:固定資產(chǎn)清理 0.05

        貸:庫存現(xiàn)金(或銀行存款) 0.05

        (六)計算應(yīng)交土地增值稅

        轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額

        =200×40%+5+0.35+0.15+0.05=85.55(萬元)

        轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=100-85.55=14.45(萬元)

        增值額占扣除項目金額的比率=14.55/85.55=16.89%<50%,適用的土地增值稅稅率為30%

        應(yīng)交土地增值稅=14.45×30%=4.335(萬元)

        借:固定資產(chǎn)清理 4.335

        貸:應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅 4.335

        (七)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理凈損益,計入“營業(yè)外收支”科目

        固定資產(chǎn)清理凈收益=100-50-1-5-0.35-0.15-0.05-4.335=39.115(萬元)

        借:固定資產(chǎn)清理 39.115

        貸:營業(yè)外收入—處置固定資產(chǎn)凈收益 39.115

        (八)計算轉(zhuǎn)讓該固定資產(chǎn)應(yīng)交企業(yè)所得稅

        應(yīng)交企業(yè)所得稅=39.115×25%=9.77875(萬元)

        借:所得稅費用9.77875

        貸:應(yīng)交稅費—應(yīng)交所得稅9.77875

        通過上述兩種企業(yè)銷售房產(chǎn)會計核算的比較發(fā)現(xiàn),一是會計核算適用的企業(yè)具體會計準(zhǔn)則不同,運用的會計核算科目也不同。房地產(chǎn)企業(yè)主要運用“開發(fā)商品”、“主營業(yè)務(wù)收入”、“主營業(yè)務(wù)成本”、“營業(yè)稅金及附加”等會計科目核算; 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要運用“固定資產(chǎn)清理”、“營業(yè)外收入”、“營業(yè)外支出”等會計科目核算。二是影響企業(yè)會計報表的項目不同。在資產(chǎn)負(fù)債表中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要影響的是流動資產(chǎn)中“存貨”項目;而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要影響的是長期資產(chǎn)中“固定資產(chǎn)”項目;在利潤表中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)直接影響企業(yè)的“營業(yè)利潤”項目,而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則影響企業(yè)的“利潤總額”項目。因此,相同的業(yè)務(wù)在不同企業(yè)進行會計核算時,應(yīng)給予不同的關(guān)注。這樣,既可以保證和提高企業(yè)會計信息的可靠性與相關(guān)性,同時,也可以加強國家對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有效管理。

        參考文獻

        [1] 中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則.北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社,2006(10).

        [2] 中國注冊會計師協(xié)會.會計.北京:中國財政經(jīng)濟出版社,2009(4).

        [3] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法.北京:中國財政經(jīng)濟出版社,2010(4).

        [4] 董菊紅,鐘學(xué)云.稅務(wù)會計實務(wù).北京:對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社,2009(6).

        作者簡介:郝淑娟(1974-),女,內(nèi)蒙古民族大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院講師、注冊會計師、注冊稅務(wù)師,研究方向:會計學(xué)。

        (責(zé)任編輯:劉影)

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